Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильевой Е.М. к ООО «Стройинтеркомплекс» о ненадлежащем исполнении договорных обязательств, о признании права собственности инвестором на долю в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры и права на получение квартиры в собственность после завершения строительства,

УСТАНОВИЛ:

Васильева Е.М. обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО «Стройинтеркомплекс» о признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде нежилого помещения ... (ранее ...... «А»), общей площадью 41,59 кв.м., находящегося на 1 этаже, в 7 подъезде дома, расположенном по адресу: ...... «Б2».

В судебном заседании представитель истца по доверенности Степанова И.Ю. заявленные исковые требования поддержала и пояснила, что между инвестором ООО «Бизнес-Восток» и ответчиком был заключен договор об инвестировании строительства жилья. Впоследствии в соответствии с договором об уступке права требования на участие в инвестировании строительства жилья от 15.08.2003г., все права цедента по данному договору перешли к истцу, Васильевой Е.М. Согласно условиям договора ответчик обязался осуществить строительство и передачу истцу однокомнатной ..., общей площадью 41,59 кв.м., находящейся на 11 этаже, в 2 подъезде, после ввода дома по ...... «А» в ... в эксплуатацию. По условиям договора истцом были вложены значительные денежные средства путем внесения денежных сумм в кассу ответчика. Срок сдачи дома в эксплуатацию пунктом 4.1.2. договора определен в 2-ом квартале 2005 года. До настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2010г. в отношении ООО «Стройинтеркомплекс» введена процедура банкротства наблюдение, что может повлечь ликвидацию данной организации и невозможность выполнения своих обязательств. Неисполнение ответчиком своих обязательств по договору послужило поводом для обращения в суд с иском о признании права собственности на спорные помещения.

Представитель ООО «Стройинтеркомплекс» по доверенности Мирошникова И.Г. в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований возражала.

Суд, выслушав мнение сторон, изучив материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Как установлено судом, между ООО «Бизнес-Восток» (инвестором), и ответчиком (застройщиком) 15.08.2003 г. был заключен договор об инвестировании строительства многоэтажного жилого дома, расположенного в г. Краснодаре, по ул. Игнатова/Мачуги литер «А».

Согласно п. 1.2 указанного договора Застройщик взял на себя обязательства по строительству и передаче инвестору после ввода жилого дома в эксплуатацию однокомнатной ..., общей площадью 41,59 кв.м., находящейся на 11 этаже, в 2 подъезде, а инвестор - произвести оплату в размере 374 310 рублей из расчета 9 000 рублей за 1 кв.м. общей площади на момент заключения договора без чистовой отделки. Сроком сдачи дома в эксплуатацию был определен 2-й квартал 2005г.

Дополнительным соглашением от 02.12.2004г. внесены изменения в п.1.1, 1.2, договора об инвестировании строительства жилья от 15.08.2003г., согласно которому Застройщик обязуется осуществить строительство жилья и передать истцу нежилое помещение ... (ранее ...... «А»), общей площадью 41,59 кв.м., находящейся на 1 этаже, в 7 подъезде дома по ..., ... «Б2».

Также данным дополнительным соглашением внесены изменения и в п. 4.1.2 договора об инвестировании строительства жилья от 15.08.2003г., ответчик взял на себя обязательство осуществить ввод жилого дома в эксплуатацию в 3-м квартале 2006г.

09.11.2003г. между ООО «Бизнес-Восток» и истцом, Васильевой Е.М., заключен договор уступки права требования, согласно условиям которого, Цедент уступает, а Цессионарий принимает права и обязанности Цедента по договору «Об инвестировании строительства жилья» от 15.08.2003г.

Квитанцией к приходному кассовому ордеру ... от ... подтверждается факт внесения истицей инвестиций в размере 436 380 руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходит из того, что отсутствует правовая возможность признания права собственности, государственной регистрации права собственности, и, следовательно, возникновения права собственности до завершения строительства, до ввода дома в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.

Как усматривается из материалов дела, а именно акта готовности объекта незавершенного строительства от 01.09.2010г., степень готовности незавершенного строительством объекта «Жилой комплекс «Изумрудный» в г. Краснодаре, по ул. им. Мачуги, Литер Б составляет 9%.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что в настоящий момент спорная квартира не может быть выделена в натуре, при этом суд принимает во внимания п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000г. № 56 о том, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определённые квартиры.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента государственной регистрации этого права.

На основании ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» осуществляется государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов:

- в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

- в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Литер «Б» по ул. Мачуги/Игнатова г. Краснодара в качестве объекта незавершенного строительства не зарегистрирован, на кадастровый учет в качестве объекта недвижимости не поставлен.

Следовательно, возникновение, признание и регистрация права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в данном случае невозможно вследствие отсутствия самого объекта незавершенного строительства в установленном законодательством порядке.

Инвестиционный договор, не будучи предусмотренный Гражданским кодексом РФ в числе поименованных договоров, тем не менее, не противоречит ему и в силу провозглашенной свободы договора имеет право существование. Вместе с тем, сказать, что на сегодняшний день отсутствует правовая регламентация такого договора, нельзя.

Правовое регулирование инвестиций осуществляется ГК РФ и федеральными законами.

В частности, Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изменениями от 2 января 2000 г., 22.08.2004 г., 02.02.2006 г.) определяет, что капитальные вложения - это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. В ст.6 Закон определяет права инвесторов, в числе которых называются владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

П.3 ст.7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (с изменениями от 19 июня 1995 г., 25 февраля 1999 г., от 10.01.03 г.), который действует в части норм, не противоречащих упомянутому ранее ФЗ-39, уточняет, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. При этом закон не устанавливает размер долей субъектов инвестиционного процесса.

Согласно же ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Следовательно, на каждого субъекта инвестиционной деятельности (гражданина-инвестора и организацию-застройщика) приходится по доле незавершенной строительством квартиры, и это право долевой собственности сохраняется вплоть до приемки объекта в эксплуатацию и завершения строительства квартиры, поэтому, признавая право собственности гражданина-инвестора на всю незавершенную строительством квартиру, суд нарушит право собственности организации-застройщика, что недопустимо на основании требования ч.3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Васильевой Е.М. к ООО «Стройинтеркомплекс» о признании за ним права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде однокомнатной ..., общей площадью 40,63 кв.м., находящейся на 3 этаже, в 4 подъезде дома, расположенном по адресу: ...... «Б» - отказать.

Данное решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение 10 дней с момента вынесения.

Судья: