Гражданский кодекс часть 1

представителей ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Томской области– ФИО9, действующей по доверенности от 26.01.2016 сроком до 31.12.2016, ФИО3, действующего по доверенности от 11.01.2016 сроком до 31.12.2016,

представителя ответчика ФИО4 - ФИО5, действующего по доверенности от 25.03.2016 сроком 10 лет,

представителя третьего лица ООО КБ «Российский промышленный банк» ФИО6, действующей по доверенности от 29.01.2016 сроком по 31.07.2017,

третьего лица судебного пристава – исполнителя Отдела судебных приставов по Кировскому району г.Томска УФССП России по Томской области ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску ФИО8 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственной собственностью в Томской области (далее - ТУ Росимущества в Томской области), Управлению Федеральной службы судебных приставов по Томской области (далее - УФССП России по Томской области), ФИО4 о признании торгов недействительными, применении последствий недействительной сделки в отношении договора купли-продажи и предмета торгов, возврате суммы задатка,

установил:

ФИО8 обратилась в суд с указанным иском к ТУ Росимущества в Томской области, УФССП России по Томской области, ФИО4, указав, что ТУ Росимущества в Томской области 14.01.2016 на сайте http://torgi.gov.ru разместило извещение №140116/0005512/01 о проведении в форме открытого аукциона по продаже заложенного имущества – объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ФИО8, расположенных по адресу: г.Томск, /________/, - шестикомнатной квартиры, назначение - жилое, общая площадь 187,3 кв.м., этаж подвал, 1,2, расположенную в двухэтажном кирпичном доме, кадастровый (или условный) номер: /________/; земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1340 кв.м, кадастровый номер /________/. Имущество передано на торги на основании постановления от 24.11.2015 судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги. Основанием реализации имущества являлось решение Кировского районного суда г.Томска от 05.11.2013, которым обращено взыскание на указанное имущество, поскольку оно являлось предметом ипотеки по договору об ипотеке от 09.03.2011, заключенному с ООО КБ «Российский промышленный банк». 09.02.2016 ТУ Росимущества в Томской области проведены торги в отношении указанного имущества, победителем торгов признана ФИО4, предложившая наиболее высокую цену, с которой организатором торгов заключен договор купли - продажи недвижимого имущества от /________/. Сведения о результатах торгов на сайте не опубликованы. При проведении торгов допущены существенные нарушения правил и порядка проведения торгов. При определении предмета торгов организатором торгов не учтено то обстоятельство, что на земельном участке по адресу: г.Томск, /________/1 имеется иной состав объектов права в виде двух гаражей и жилого дома, при этом гаражи, расположенные на земельном участке, подлежащем реализации в торгах не заявлены, в отношении гаражей обременения права не имеется. Право собственности на двухэтажные гаражи площадью 120 кв.м и 180 кв.м, расположенные по адресам: г.Томск, /________/1 /________/, /________/1 /________/ зарегистрировано за истицей /________/ согласно свидетельствам о государственной регистрации права от /________/, декларациям об объекте недвижимости от /________/. Организатором торгов нарушены права истца как собственника гаражей. Ссылаясь на положения ст.93 Федерального закона от /________/ «Об исполнительном производстве», п.п.1,2 ст.449 ГК РФ, п.10 ст.38.1 ЗК РФ, просила:

-признать результаты торгов недействительными,

-применить последствия недействительности сделки в отношении договора купли продажи недвижимого имущества от /________/, предмета торгов - шестикомнатной квартиры, назначение - жилое, общая площадь 187,3 кв.м., этаж подвал, 1,2, расположенную в двухэтажном кирпичном доме, кадастровый (или условный) номер: /________/1, расположенной по адресу: г.Томск, /________/, земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1340 кв.м, кадастровый /________/,

-произвести возврат выплаченной суммы задатка в размере /________/

Определением суда от 11.04.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен судебный пристав – исполнитель Отдела судебных приставов по Кировскому району г.Томска УФССП России по Томской области ФИО7

В судебное заседание истец ФИО8 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, что следует из расписки, направила своего представителя.

Представитель истца ФИО1 поддержала исковые требования по изложенным в иске основаниям, против доводов представителей ответчиков о злоупотреблении правом со стороны истицы возражала, указав со ссылкой на ч.1ст.65 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», что на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель может без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Частью 2 ст.448 ГК РФ предусмотрено, что извещение о проведении торгов должно содержать сведения о предмете торгов, о существующих обременениях продаваемого имущества. 30.07.2015 в ЕГРП сделаны записи №№70-70/001-70/001/081/2015-7418/1, 70-70/001-70/001/081/2015-7417/1 о регистрации двух гаражей, указанных в иске, существующие ограничения (обременения) не зарегистрированы. ФИО8 была вправе зарегистрировать права на объекты на указанном земельном участке. Указывает, что при организации торгов ТУ Росимущество в Томской области, УФССП России по Томской области, судебный пристав-исполнитель не запросили информацию из ЕГРП об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке, являющимся предметом торгов. Нарушение порядка проведения торгов повлекло неправильное определение цены продажи. При проведении оценки следовало оценить не два, а четыре объекта недвижимого имущества, включая два гаража. Дополнила, что ФИО8 после завершения торгов получила денежную сумму около /________/, оставшуюся после погашения задолженности перед банком по кредитным договорам. В случае признание торгов недействительными, ФИО8 возвратит указанную сумму организатору торгов. Обеспечительные меры в отношении земельного участка о запрете осуществлять регистрацию прав на объекты недвижимости применялись судом в рамках гражданского дела о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, постановлением судебного пристава в 2013г. наложен арест на земельный участок, принадлежащий ФИО8 О возведении двух двухэтажных гаражей и регистрации прав на эти объекты в упрощенном порядке путем подачи декларации на объекты истица банку (третьему лицу в настоящем споре) сообщала. С заявлением о регистрации гаражей ФИО8 обратилась в Управление Росреестра в Томской области в 2015г., на тот момент ей (ФИО8) не было известно о назначении торгов, о них она узнала позже, после того, когда права на гаражи были зарегистрированы. О проведении торгов ФИО8 знала, показывала документы о праве собственности на гаражи как судебному приставу-исполнителю, так и потенциальному победителю торгов. Когда именно ФИО8 возведены спорные гаражи, представитель истца пояснить суду затруднилась. Требование о возврате суммы задатка представитель истца мотивировала тем, что ФИО8 сама подала заявку на участие в торгах, однако предложить цену, выше предложенной ФИО4 не смогла. Конкретизируя заявленные требования, представитель истца указала, что основанием иска является нарушение порядка проведения торгов, повлекшее неправильное определение цены продажи по причине неправильного описания предмета торгов. Ссылку в иске на нарушение правил проведения торгов просила в качестве основания иска не рассматривать. Просила исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика УФССП России по Томской области ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, доводы письменных возражений на исковое заявление поддержала, указала, что истице было известно о вынесении Кировским районным судом г.Томска решения от /________/ и определений от /________/, /________/, /________/, постановления судебного пристава-исполнителя о проведении торгов в отношении арестованного имущества /________/, которые не состоялись, а также о вынесении судебным приставом-исполнителем постановления от /________/ об оценке арестованного имущества, согласно которому стоимость арестованного имущества установлена решением Кировского районного суда г.Томска от /________/ и составляет: шести-комнатная квартира – /________/. Данное постановление от /________/ ФИО8 получила на руки, о чем имеется её подпись. Должник ФИО8 скрыла от судебного пристава-исполнителя информацию о регистрации 30.07.2015 права собственности на гаражи и лишь после проведения торгов предъявила свои требования о недействительности торгов. Полагает, что истица действовала недобросовестно, злоупотребила своим правом, со ссылкой на ст.10 ГК РФ просила отказать ФИО8 в удовлетворении иска.

Представители ответчика ТУ Росимущества в Томской области ФИО9, ФИО3 в судебном заседании поддержали возражения на исковое заявление, в котором указано, что согласно техническому паспорту на спорную квартиру в состав объекта капитального строительства входят: холодный пристрой, открытая веранда, баня, гараж, гараж, и сарай. При производстве реализации ФИО8 не оспаривала ни постановление о проведении торгов, ни постановление об оценке имущества. Денежные средства распределены судебным приставом по 45 исполнительным документам в отношении ФИО8 (из них 8 по кредитным обязательствам). Денежная сумма в размере /________/ рублей была возвращена ФИО8 на расчетный счет по ее заявлению от /________/, как излишне взысканная. Свидетельства о государственной регистрации гаражей ФИО8 получены 30.07.2015, т.е. до передачи на реализацию. ФИО8 также знала, что она не вправе осуществлять права собственника земельного участка, так как на него наложен арест. ФИО8 умышленно скрыла информацию о регистрации ее права собственности на гаражи от судебного пристава-исполнителя, взыскателя, организатора торгов. ФИО8 после проведения торгов обратилась к судебному приставу-исполнителю с заявлением о перечислении ей денежных средств, оставшихся после продажи имущества и расчетов с кредиторами. Получив денежные средства, ФИО8 24.02.2016 подала заявление в Кировский районной суд о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона, и применении последствий недействительности сделки. Истице было известно о государственной регистрации права на гаражи задолго до проведения торгов по реализации земельного участка. Земельный участок ФИО8 являлся предметом залога по кредитному договору <***> от 09.03.2011. Согласно последнему абзацу п. 2.1. договора <***> от 09.03.2011 ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, имеющиеся на дату подписания настоящего договора, а также на все неотделимые улучшения, возникшие в будущем. Договор подписан сторонами, в том числе и ФИО8, соответственно она не могла не знать о своей обязанности поставить в известность Банк о наличии на земельном участке зарегистрированных объектов недвижимости, а также поставить в известность судебного пристава-исполнителя и организатора торгов. Считают требования ФИО8 необоснованными и не подлежащими удовлетворению, просят отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, согласно заявлению просила рассмотреть дело в свое отсутствие с участвием представителя ФИО5

Представителя ответчика ФИО4- ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал. Указал, что является сыном ФИО4 – победителя торгов. До проведения торгов он и ФИО4 были знакомы с ФИО8, имея намерение приобрести данный земельный участок и постройки на нем, предлагали ФИО8 остаться проживать в спорной квартире до решения финансовых проблем. Неоднократно приезжали на земельный участок по /________/, ознакомились с техническим паспортом, а также обращались в банк и в ТУ Росимущество в Томской области, где им пояснили, что надворные постройки – два гаража возведены в 1975 году прежними собственниками земельного участка, до приобретения земельного участка ФИО8 Указал, что за период владения имуществом она не создавала новых объектов, воспользовалась злонамеренно правом регистрации, у неё появилось основание оспорить торги. После того, как они (Н-ны) заявили о своем участии в торгах, позиция ФИО8 изменилась. Она перестала с ними (Н-ными) контактировать. А впоследствии ФИО8 сообщила им (ФИО10), что они должны выплатить ей стоимость гаражей, либо отдать часть земельного участка. Указал, что в настоящее время сложилась ситуация, когда ФИО8 живет в спорной квартире, осуществляет фермерскую деятельность, а они (Н-ны) ежемесячно несут убытки, так как ФИО8 не платит и не компенсирует плату за пользование имуществом. Свидетельства о регистрации права собственности на гаражи ФИО8 предъявила после того, как они (Н-ны) зарегистрировали за собой право собственности на объекты недвижимости. Просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица ООО КБ «Российский промышленный банк» ФИО6 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, указала, что нормы права, на которые истец ссылается в исковом заявление, не являются основанием для признания торгов недействительными. ФИО8 с умыслом на причинение имущественного вреда другим лицам создала ситуацию для оспаривания торгов и заключенного по их результатам договора. Еще 30.07.2015 до назначения торгов ФИО8 было известно о регистрации права собственности на гаражи, расположенные на земельном участке. Данную информацию она скрыла от судебного пристава-исполнителя, взыскателя, организатора торгов. Такое поведение ФИО8 может квалифицироваться как злоупотребление правом. Предъявление иска вызвано недобросовестным поведением самой истицы. Указала также, что поскольку земельный участок находился в ипотеке у банка, то в силу п.1 ст.64 и п.1 ст.65 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в пользу банка распространялась и на гаражи. Просила отказать в удовлетворении иска.

Третье лицо судебный пристав – исполнитель Отдела судебных приставов по Кировскому району г.Томска УФССП России по Томской области ФИО7 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, суть которых аналогична доводам, приведенным представителем ответчика УФССП России по Томской области. Просил отказать в удовлетворении иска.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, определив на основании ст.167 ГПК РФ о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц, оценив доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленного иска по следующим основаниям.

В силу ст. 1 ГК РФ основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав. Избранный способ защиты своего нарушенного права должен позволить привести стороны в первоначальное положение, восстановить нарушенное право.

Согласно п.1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. В таком случае договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Организация и порядок проведения торгов определены положениями статьи 448 Гражданского кодекса.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения торгов протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Согласно п.1 ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в том числе в случае, если были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, были допущены иные нарушения правил, установленных законом (абз.6,7 п.1 ст.449 ГК РФ).

С учетом п. 2 ст. 3 части первой ГК РФ под законами подразумеваются данный Кодекс и принятые в соответствии с ним федеральные законы, регулирующие отношения, указанные в п. п. 1 и 2 ст. 2 данного Кодекса.

В силу п.2 ст.449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

По смыслу указанной нормы права основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований действующего законодательства.

В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить сделку.

Для признания торгов недействительными по иску лица, заинтересованного в надлежащем проведении торгов вследствие нарушения порядка их проведения, суд должен оценить, насколько допущенное нарушение является существенным, и могли ли нарушения, на которые ссылается заявитель, повлиять на результаты торгов. В случае, если нарушения, на которые ссылается заявитель, не повлияли и не могли повлиять на результаты торгов, то отсутствуют основания для удовлетворения заявленного требования.

Согласно ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 1 ст.56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила (абз.2 п.1 ст.56).

Согласно ст. 57 Закона об ипотеке предусмотрено, что публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом (пункт 1); публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества (пункт 2); организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена (пункт 3).

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации регламентированы в ст.68 Закона об ипотеке.

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства.

09.02.2016 ТУ Росимущества в Томской области организованы открытые торги в форме аукциона по продаже имущества должника ФИО8, заложенного по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание.

С исковым заявлением истец обратилась в суд 18.02.2016.

Пунктом 1 ст.448 ГК РФ определен срок, в течение которого торги могут быть признаны недействительными, - один год со дня проведения торгов. Срок обращения в суд с требованием об оспаривании результатов торгов истцом не пропущен.

Истец ФИО8 являлась заемщиком по кредитным договорам, на основании которых получила кредитные денежные средства у Коммерческого Банка «Российский Промышленный Банк» (ООО) – третьего лица в данном споре.

В обеспечение исполнения кредитных обязательств ФИО8 09.03.2011 между залогодержателем Коммерческий Банк «Российский Промышленный Банк» (ООО) и индивидуальным предпринимателем ФИО8 заключен договор об ипотеке №И-08/2011, предметом ипотеки являлось имущество принадлежащее ФИО8, расположенное по адресу: г.Томск, /________/, - шестикомнатная квартира, назначение - жилое, общая площадь 187,3 кв.м., этаж подвал, 1,2, расположенную в двухэтажном кирпичном доме, кадастровый (или условный) номер: /________/; земельный участок, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь 1340 кв.м, кадастровый /________/. Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, имеющиеся на дату подписания настоящего договора, а также все неотделимые улучшения, возникшие в будущем.

Решением Кировского районного суда г.Томска от 05.11.2013 (с учетом дополнительного решения Кировского районного суда от 06.12.2013 и определения об устранении описки от 12.12.2013) взыскана сумма задолженности по кредитным договорам и обращено взыскание на заложенное имущество.

Решение не обжаловано и вступило в законную силу. Выдан исполнительный лист ВС №054190130.

24.02.2014 на основании исполнительного листа судебным приставом-исполнителем Кировскому району г.Томска УФССП России по Томской области возбуждено исполнительное производство в отношении должника ФИО8 в пользу взыскателя КБ «Российский промышленный банк» (ООО).

17.07.2014 судебным приставом – исполнителем наложен арест на заложенное имущество -земельный участок и шести-комнатную квартиру по адресу: г.Томск, /________/.

/________/ судебным приставом – исполнителем вынесено постановление в рамках исполнительного производства о передаче арестованного имущества на торги.

/________/ составлен протокол работы комиссии, которым торги по продаже арестованного имущества (6-комнмантной квартиры и земельного участка) признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок от участников торгов.

/________/ судебному приставу – исполнителю поступило уведомление специализированной организации о не реализации имущества с торгов.

/________/ по заявлению взыскателя КБ «Российский промышленный банк» (ООО) определением Кировского районного суда г.Томска приостановлено исполнительное производство до вступления в силу определения суда об изменении способа и порядка исполнения решения суда.

/________/ Кировским районным судом г.Томска вынесено определение об удовлетворении ходатайства должника ФИО8 о назначении судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости арестованного имущества, являвшегося предметом торгов.

/________/ определением Кировского районного суда г.Томска удовлетворено заявление взыскателя КБ «Российский промышленный банк» (ООО) об изменении порядка исполнения решения суда от /________/ путем установления начальной продажной стоимости 6-комнатной квартиры в размере /________/

/________/ Управление Росреестра по Томской области обратилось к судебному приставу – исполнителю ОСП по Кировскому району г.Томска УФССП России по Томской области с запросом, в котором указано, что 18.07.2015 в Управление обратилась ФИО8, представила документы на государственную регистрацию права собственности ФИО8 в отношении самостоятельных объектов недвижимого имущества – гаражей общей площадью 120 кв.м и 180 кв.м по адресу: г.Томск, <...> на основании деклараций об объекте недвижимого имущества. Согласно декларациям указанные гаражи расположены на земельном участке по адресу: г.Томск, /________/, в отношении которого судебным приставом наложен запрет должнику ФИО8 совершать любые сделки и регистрировать право собственности на имущество. Управление выясняло, распространяется ли данный запрет на регистрацию права собственности в упрощенном порядке на гаражи, возведенные на земельном участке, в отношении которого зарегистрирован запрет.

/________/ судебный пристав – исполнитель ФИО7 сообщил в Управление Росреестра по Томской области о том, что запрет распространяется на регистрацию на спорном земельном участке любых объектов.

Вместе с тем, /________/ Управлением Росреестра по /________/ осуществлена регистрация права собственности ФИО8 на объекты недвижимого имущества – гаражи общей площадью 120 кв.м и 180 кв.м по адресу: г.Томск, /________/1 /________/, /________/, в упрощенном порядке на основании поданных ФИО8 деклараций об объектах недвижимого имущества от /________/, что следует из свидетельств о государственной регистрации права от /________/. В строке существующие ограничения (обременения) указано на отсутствие зарегистрированных ограничений (обременений).

/________/ судебным приставом – исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги, по которому единым лотом передано на торги шестикомнатная квартира и земельный участок, расположенные по /________/.Томска. Данное постановление получено ФИО8, не оспорено ею, вступило в законную силу.

/________/ на сайте http://torgi.gov.ru организатором торгов ТУ Росимущества в Томской области размещено извещение №140116/0005512/01 о проведении в форме открытого аукциона по продаже заложенного имущества единым лотом – объектов недвижимости, являвшихся предметом ипотеки по договору от 09.03.2011, заключенному между истцом и банком. Оспаривание результатов данных торгов является предметом данного спора.

Датой окончания приема заявок установлено /________/.

Согласно протоколу о результатах торгов и определения победителя торгов в форме открытого аукциона по продаже арестованного имущества указанное имущество реализовано по стоимости /________/ победителем был признана ФИО4

Судом истребован из ТУ Росимущества в Томской области договор купли продажи недвижимого имущества, приобретенного на торгах от /________/, из которого следует, что спорное имущество было реализовано ФИО4 по цене /________/

Реализация имущества единым лотом не влечет за собой уменьшение его стоимости, поскольку начальная продажная цена утверждена постановлением от /________/ судебного пристава исполнителя о снижении цены имущества, переданного на торги на 15%. Данное постановление вступило в законную силу, должником по исполнительному производству (истцом) не оспорено.

Денежные средства от реализации имущества ФИО8, являющегося предметом залога, распределены судебным приставом по 45 исполнительным документам в отношении ФИО8 (из них 8 по кредитным обязательствам). Денежная сумма в размере /________/ рублей была возвращена ФИО8 на расчетный счет по ее заявлению от 11.02.2016, как излишне взысканная. Данное обстоятельство установлено на основании пояснений представителей сторон, никем не оспорено.

В обоснование иска о признании торгов недействительными истец указывает на то, что при проведении торгов неправильно определен предмет торгов, а именно не указаны в составе имущества, передаваемого на торги, гаражи площадью 120 и 180 кв.м, что является, по мнению истца существенным нарушением порядка проведения торгов, повлекшим неправильное определение цены продажи.

Процедура (правила) проведения торгов, установленных законом, истцом не оспаривается.

В соответствии с положениями ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Распределяя бремя доказывания, суд считает, что в данном споре истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения её прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Таких доказательств нарушения закона в рассматриваемом случае суду не представлено.

В соответствии с положениями п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При этом согласно п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Таким образом, действия должника по исполнительному производству (истца в настоящем споре) не являются злоупотреблением правом, пока в соответствии с положениями статьи 11 ГК РФ не будет доказано обратное.

Суд соглашается с мнением представителей ответчиков относительно того, что со стороны ФИО8 при проведении торгов допущены недобросовестные действия, которые суд оценивает как злоупотребление правом.

Вывод о том, что ФИО8 до начала проведения торгов было известно о предмете торгов, в состав которого не включено имущество – гаражи площадью 120 и 180 кв.м, расположенные на спорном земельном участке, суд основывает на том, что в составе приложенных к иску документов истицей представлена копия названного постановления, заверенная самой ФИО8

Также истицей получены до начала торгов уведомление о возобновлении реализации от 12.01.2016, постановление судебного пристава – исполнителя о снижении цены имущества от 12.01.2016.

Истец до начала торгов не заявила о своем несогласии с описанием предмета торгов, с ценой передаваемого на торги имущества ни судебному приставу-исполнителю, ни организатору торгов ТУ Росимущества в Томской области. Довод истца о том, что она предъявила свидетельства о праве собственности на гаражи судебному приставу-исполнителю, организатору торгов, однако в описании предмета торгов спорные гаражи не включены, суд отклоняет. Объективно данное утверждение ничем не подтверждено. Доказательств тому обстоятельству, что судебному приставу-исполнителю, организатору торгов было заведомо известно об ином составе имущества, расположенном на спорном земельном участке, передаваемом на торги, суду не представлено.

Довод представителя истца о том, что судебный пристав до начала передачи имущества на торги должен был истребовать сведения из ЕГРП о наличии иного недвижимого имущества на указанном земельном участке суд как основание для вывода о нарушении порядка проведения торгов судом также отклоняется. Поскольку зарегистрированный в установленном порядке запрет на регистрацию права собственности, включая регистрацию в упрощенном порядке, на любые объекты недвижимости, возведенные на земельном участке, в отношении которого зарегистрирован запрет судебный пристав-исполнитель не отменял. У него отсутствовала необходимость уточнять состав передаваемого на торги имущества. Такая обязанность ни законом, ни иным нормативным актом на судебного пристава, организатора торгов не возложена.

Суд считает, что истец умышленно скрыла информацию о регистрации ее права собственности на гаражи от судебного пристава-исполнителя, взыскателя, организатора торгов. Её действия свидетельствуют о недобросовестном ее поведении, злоупотреблении правом.

Истице было известно о государственной регистрации права на гаражи задолго до проведения торгов по реализации земельного участка. По убеждению суда, данная информация намеренно была сокрыта ФИО8 от судебного пристава-исполнителя, организатора торгов.

Согласно правовой позиции, выраженной в п. 17 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 13.10.2015 №45, если должник совершает действия, направленные на сокрытие имущества или его незаконную передачу третьим лицам, либо представляет заведомо недостоверные сведения, это свидетельствует об уклонении от погашения задолженности и может быть признано злоупотреблением правом.

Кроме того, земельный участок ФИО8 являлся предметом залога по кредитному договору <***> от 09.03.2011. Согласно последнему абзацу п. 2.1. договора <***> от 09.03.2011 ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, имеющиеся на дату подписания настоящего Договора, а также на все неотделимые улучшения, возникшие в будущем. Договор подписан сторонами, в том числе и ФИО8, соответственно она не могла не знать о своей обязанности поставить в известность банк (третье лицо в данном споре) о наличии на земельном участке зарегистрированных объектов недвижимости, а также поставить в известность судебного пристава-исполнителя и организатора торгов.

Суд усматривает в действиях истца ФИО8 злоупотребление правом и расценивает её действия по регистрации 30.07.2015 права собственности в упрощенном порядке объектов недвижимости – гаражей, на земельном участке, в отношении которого объявлен запрет на совершение регистрационных действий, не сообщении судебному приставу и организатору торгов о наличии дополнительных объектов недвижимости, которые не учтены в при описании и оценке предмета торгов, как направленные на создание формальных условий для возникновения у неё в порядке ст. 449 ГК РФ.

Мероприятия по реализации имущества на торгах должны способствовать достижению целей и задач исполнительного производства - удовлетворения требований кредиторов.

Признание недействительными торгов и возврат имущества должнику приведет к увеличению сроков исполнительного производства и дополнительных расходов на проведение данной процедуры.

Денежные средства у должника отсутствуют, доказательства возможности его реализации за большую цену, чем оно было предложено покупателем, суду не представлены.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в данном случае не установлены нарушения требований закона (ст.448 ГК РФ), а в действиях самой истицы суд усматривает форму поведения, которую квалифицирует как злоупотребление правом, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска в части исковых требований о признании торгов и сделки, заключенной по результатам торгов, недействительными, применении последствий недействительности сделки.

Согласно п.1 ст.65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

Согласно п.1 ст.64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона (абз.1 п.1 ст.64).

В судебном заседании установлено, что спорные объекты недвижимого имущества – гаражи, расположенные на земельном участке, заложенном по договору ипотеки /________/, зарегистрированы /________/ в Управлении Росреестра по /________/ в упрощенном порядке путем подачи декларации на объекты, при этом не были произведены в ЕГРП записи об ипотеке в пользу банка.

Поскольку спорные гаражи площадью 120 кв. м и 180 кв.м расположены на земельном участке, заложенном по договору ипотеки от /________/, то в силу закона на них также возникла ипотека.

В случае добросовестного поведения истицы, последняя имела возможность заявить требование в рамках исполнительного производства об осуществлении оценки спорных нежилых строений, с тем, чтобы реализация заложенного имущества происходила с учетом рыночной стоимости гаражей.

Разрешая требование истца о возврате выплаченной суммы задатка в размере /________/., суд исходит из следующего.

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Пунктом 5 ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

Согласно п.4 ст.57 Закона об ипотеке лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

По смыслу указанных правовых норм, лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно, по окончании публичных торгов.

Истцом суду не представлено доказательств того, что она была допущена к участию в торгах (была признана его участником), платежных документов, подтверждающих факт внесения задатка в размере /________/., а также документов, подтверждающих обращение к ответчику ТУ Росимущества в Томской области с требованием о возврате суммы задатка и отказа ответчика произвести возврат задатка. Платежные документы о внесении суммы задатка в судебном заседании не исследовались, а потому у суда отсутствуют основания для вывода об обоснованности заявленных требований. Суд отказывает истцу в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, доводы истца в судебном заседании не нашли свое подтверждение, а потому исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО8 в удовлетворении исковых требований к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственной собственностью по Томской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Томской области ФИО4 о признании результата торгов недействительными, применении последствий недействительности сделки, возрате суммы задатка - отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г.Томска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: (подпись) Т.А.Алиткина

ВЕРНО.

Судья: Т.А.Алиткина

Секретарь: Д.М.Шарандина.