Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «Амурстрой» о признании договора долевого участия в строительстве недействительным в части,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным исковым заявлением. Как следует из изложенных в иске обстоятельствах, 01.04.2015 года между ним (Участник) и ЗАО «Амурстрой» (Застройщик) был заключен договор № 253 Л-8 о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома (блок-секции «В», «Г») литер 8, II этап строительства по адресу: ***, путем внесения денежных средств в кассу ответчика в порядке и объемах предусмотренных положениями указанного договора. Согласно п. 1.2 договора, ответчик обязался передать ему объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру *** на 3 этаже, расчетной площадью, определенной рабочим проектом строительства и согласованной сторонами на дату заключения настоящего договора, составляющей 59,11 кв.м. Стоимость объекта определена сторонами в размере 2387 280 рублей, из расчета 59,11 х 48000 рублей (стоимость 1 кв.м.).Согласно п. 3.2 договора стоимость квадратного метра является фиксированной и не подлежит изменению до окончания выполнения договорных обязательств. 12.11.2015 года при подписании акта приема-передачи квартиры *** в рамках указанного договора он установил, что передаваемая ему квартира имеет расчетную площадь 58,1 кв.м. вместо 59,11 кв.м. При этом на его требование к ответчику о возврате ему 48048 рублей переплаты, ответчиком было указано, что в соответствии с п. 3.3 договора возврат излишне уплаченных денежных средств может быть произведен только в случае, если площадь готового объекта меньше оговоренной в договоре на три и более процента. Полагает, что указанное условие является недействительным, передачу ему объекта долевого строительства меньшей площади нарушает условия договора о цене строительства. Вследствие этого, п. 3.3 договора нарушает его права, как потребителя, поскольку фактически позволяет ответчику в одностороннем порядке изменять, увеличивать стоимость одного квадратного метра возводимого в его интересах объекта.

На основании изложенного, просит суд признать недействительным п. 3.3 договора долевого участия в строительстве № 253 Л-8 от 01.04.2015 года, заключенного между ним и ответчиком.

В судебном заседании истец, представитель истца на иске настаивали в полном объеме, поддержали изложенные в заявлении доводы. Дополнительно представитель истца суду пояснил, что стоимость квартиры является фиксированной и не может быть изменена сторонами. Пункт 3.3 противоречит волеизъявлению сторон при заключении договора, а также противоречит закону о защите прав потребителя, поскольку полная информация о реализуемом товаре ответчиком не предоставлена.

Представитель ответчика с исковыми требованиями не согласилась, поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, которые сводятся к следующему, п.3.3 не утаивает информацию, а разъясняет, что стоимость исходит из расчета площади застройки. Основные доводы истца сводятся к тому, что содержание пункта 3.2 противоречит пункту 3.3. договора и ущемляют его права, а расчеты застройщика по ценовому решению объекта долевого участия нельзя принять, как законные и обоснованные, однако истец не верно истолковывает условия договора и его содержание. Условиями договора предусмотрено, а именно п. 3.2 «стоимость квадратного метра является фиксированной и не подлежит изменению до окончания выполнения договорных обязательств» (сумма одного квадратного метра на момент заключения договора составляет 48 000 рублей, сумма затрат на строительства объекта - 2 837280 рублей). Договорные обязательства сторон считаются исполненными с момента подписания акта приема-передачи объекта, то есть с 12.11.2015 года. Изменение первоначально указанной в договоре участия в долевом строительстве цены возможно лишь в том случае, когда в содержании договора была предусмотрена возможность такого изменения, а также указаны конкретные случаи и условия ее изменения. Застройщик с учетом сложившегося опыта, практики учел и предусмотрел условия и случаи изменения цены договора, введением п. 3.3 в договор. Истец полагает, что данный пункт договора нарушает его права как потребителя, поскольку фактически позволяет в одностороннем порядке изменить, увеличить стоимость возводимого в его интересах объекта. На период заключения договора ценовое решение стоимости возводимого объекта - одного квадратного метра составляла 50 000 рублей, застройщик в индивидуальном порядке предоставил истцу скидку в связи с введением условий в договор о внесении денежных средств единовременным платежом (100% оплатой). Кроме того, сумма, порядок оплаты и сроки по договору долевого участия рассматриваются и корректируются застройщиком для каждого «дольщика» индивидуально с учетом приемлемых условий для каждого. При заключении договора долевого участия в строительстве цена договора, сроки и порядок ее уплаты подлежат изменению и рассматриваются с учетом приемлемых условий каждой из сторон договора, что является существенными условиями договора. Следовательно, ссылка истца на ст. 428 ГК РФ в данном случае не состоятельна, а договор долевого участия в строительстве не является по своей природе договором присоединения. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В связи с чем, считает, что доводы истца, изложенные в исковом заявлении, подлежат отклонению, поскольку они основаны на неверном толковании условий договора и норм действующего законодательства. Просила в требованиях отказать в полном объеме.

Представитель Управления Роспотребнадзора по Амурской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. В силу ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд определил: рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Роспотребнадзора по Амурской области.

Из заключения Управления Роспотребнадзора по Амурской области, подписанного представителем МА, действующей на основании доверенности, следует, что в соответствии с п. 1.2 договора о долевом участии в строительстве от 01.04.2015 года, общая площадь квартиры составляла 59,11 кв.м. В соответствии с подписанным актом приема-передачи квартиры, фактическая площадь переданной квартиры, составила 58,1 кв.м., таким образом, общая площадь квартиры уменьшилась на 1,01 кв.м. Как следует из искового заявления истец обращался к ответчику с заявлением о возврате ему 48048 рублей переплаты, но в ответе ответчик указал, что в соответствии с п. 3.3 договора от 01.04.2015 года возврат излишне уплаченных денежных средств истцу может быть произведен только в случае, если площадь готового объекта меньше оговоренной в договоре на три и более процента, в силу чего истец не вправе претендовать на возврат излишне уплаченных денежных средств. Данное условие договора ущемляет права потребителя, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ (ред. От 28.12.2013 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. На основании изложенного считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как видно из материалов дела, 01.04.2015 года между ФИО1 (Дольщик) и ЗАО «Амурстрой» (Застройщик) был заключен договор № 253 Л-8 (блок В)/404, по условиям которого дольщик принимает долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома (блок-секции «В», «Г»), литер 8, II этап строительства по адресу: *** (кадастровый номер земельного участка ***), а именно в строительстве двухкомнатной квартиры ***,вышеуказанного многоквартирного дома путем внесения денежных средств в кассу застройщика в порядке и объемах, предусмотренных положениями настоящего договора, а застройщик обязуется передать дольщику по акту приема – передачи объект в виде двухкомнатной квартиры ***, на 3 этаже, расчетной площадью, определенной рабочим проектом строительства и согласованной сторонами на дату заключения настоящего договора, составляющей 59,11 кв.м., в многоквартирном жилом доме (блок-секции «В», «Г»), литер 8, II этап строительства по адресу: *** (п. 1.1, 1.2).

Согласно п. 3.1 договора, по состоянию на дату подписания договора сумма затрат на строительство одного квадратного метра расчетной площади объекта составляет: 48 000 рублей, следовательно стоимость квартиры составит (59,11 х 48000) = 2387280 рублей. Расчетная площадь – площадь, согласованная сторонами и используемая для денежных расчетов по договору, определяемая, как сумма площадей объекта, его помещений, встроенных шкафов, а так же площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитывается со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Стоимость квадратного метра является фиксированной и не подлежит изменению до окончания выполнения договорных обязательств (п. 3.2).

В ходе производства по делу ответчиком не оспаривалось то обстоятельство, что истцом во исполнение условий договора оплачена стоимость объекта в размере 2387280 рублей, исходя из расчетной площади квартиры 59,11 кв.м., стоимости одного квадратного метра – 48 000 рублей.

Согласно акту приема-передачи квартиры *** в многоквартирном жилом доме (блок-секции «В», «Г»), литер 8, II этап строительства по адресу: ***, ***, 12.11.2015 года ЗАО «Амурстрой» и ФИО1 произвели прем – передачу квартиры *** площадью 56,5 кв.м. (с холодными помещениями 58,1 кв.м.) в многоквартирном жилом доме, по адресу: ***. ФИО1 принял квартиру *** от ЗАО «Амурстрой», в соответствии с договором долевого участия. При этом претензий в момент приема-передачи квартиры к ЗАО «Амурстрой» ФИО1 не имел, в том числе по качеству объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 1.2 договора о долевом участии в строительстве от 01.04.2015 года, общая площадь квартиры составляла 59,11 кв.м. В соответствии с подписанным актом приема-передачи квартиры, фактическая площадь переданной квартиры, составила 58,1 кв.м.. Следовательно, расхождение между расчетной площадью объекта строительства, определенной в договоре на основании рабочего проекта строительства, и фактической общей площадью квартиры с холодными помещениями, составляет 1,01 кв.м., исходя из расчета: 59,11 кв.м. – 58,1 кв.м., что соответствует 1,7 % от расчетной площади.

Как следует из искового заявления 14.12.2016 года истец обратился к ответчику с требованием о возврате ему 48048 рублей переплаты, однако в ответе ответчик указал, что в соответствии с п. 3.3 договора от 01.04.2015 года возврат излишне уплаченных денежных средств истцу может быть произведен только в случае, если площадь готового объекта меньше оговоренной в договоре на три и более процента, в силу чего истец не вправе претендовать на возврат излишне уплаченных денежных средств.

Так, согласно п. 3.3 договора долевого участия в строительстве от 01.04.2015 года № 253 Л-8 (блок В)/404, стороны взаимно соглашаются о том, что в течение 1 месяца после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по техническому паспорту на дом уточняется общая площадь квартиры, передаваемой дольщику, а стороны производят перерасчет стоимость объекта и окончательные взаиморасчеты. В случае превышения суммы общей площади квартиры и площадей помещений вспомогательного назначения подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0, на три и более чем на три процента над расчетной площадью, указанной в настоящем договоре, дольщик производит доплату разницы исходя из стоимость квадратного метра, указанного в договоре на момент заключения договора. В случае уменьшения суммы общей площади квартиры и площадей помещений вспомогательного назначения подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0, на три и более, чем на три процента над расчетной площадью, указанной в настоящем договоре, застройщик производит дольщику возврат денежных средств исходя из стоимости квадратного метра, указанного в договоре на момент заключения договора. Взаиморасчеты производятся до момента подачи документов на государственную регистрацию права собственности на объект.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которого граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных норм свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из указанных положений следует, что условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств о качестве объекта долевого строительства, в том числе в форме соразмерного уменьшения цены являются недействительными.

Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона РФ «О защите прав потребителей», как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиями договора, или целям о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Таким образом, не любые недоставки объекта долевого строительства влекут право участника долевого строительства потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора, а только, те, которые приводят к ухудшению качества объекта, снижают его потребительские свойства.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Следовательно, ответственность за отступление от условий договора в части качества товара по общему правилу наступает при условии вины в действиях застройщика, наличие которой предполагается. При таких обстоятельствах по смыслу ч. 1 ст. 401 ГК РФ, незначительное отступление от условий договора в связи с объективными особенностями предмета обязательства, при том, что все добросовестные и разумные меры к надлежащему исполнению были приняты, свидетельствует об отсутствии в действиях должника вины и исключает его ответственность.

На момент совершения договора сторонами, законом не были урегулированы вопросы возможного отклонения фактической площади передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства от площади, указанной в проектной документации.

СНиП 03.03.01.87 "Несущие и ограждающие конструкции" допускает отклонение стеновых панелей в панельных зданиях от разбивочных осей на 8 мм, в кирпичных зданиях допускается отклонение толщины стен на 20 мм и смещение относительно разбивочных осей на 15 мм.

С учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации, стороны вправе согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при определенных отступлениях от проектной площади.

Таким образом, незначительное отклонение площади объектов долевого строительства, обусловленное обычной хозяйственной деятельностью в сфере строительства, само по себе не свидетельствует о наличии вины в действиях застройщика и оснований для привлечения его к ответственности. При этом существенное значение для решения вопроса о нарушении прав потребителя имеет факт снижения потребительских качеств объекта.

Между тем, каких либо допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что допущенное ответчиком нарушение в результате обычной хозяйственной деятельности в сфере строительства незначительное (1,01 кв.м.) отклонение фактической площади объекта от проектной (расчетной) площади, повлекло ухудшение потребительских качеств объекта, невозможность его использования по назначению, является следствием виновного ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, истцом в нарушение 56 ГПК РФ не предоставлено.

При этом, суд учитывает, что при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома стороны согласовали условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при отступлениях от площади менее чем на 3%, в том числе и при увеличении площади, что не противоречит положениям ст. 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора и не является нарушением Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика.

Истец добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры и установлении предельных отклонений от общей площади объекта долевого строительства, и принял квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий и замечаний.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что оснований для признания недействительными оспариваемых истцом положений п. 3.3 договора долевого участия в строительстве от 01.04.2015 года не имеется, поскольку каких-либо условий, ущемляющих права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными нормативно-правовыми актами РФ, указанные положения не содержат, в связи с чем, иск не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ЗАО «Амурстрой» о признании договора долевого участия в строительстве недействительным в части - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Майданкина

Решение в окончательной форме изготовлено 16 февраля 2017 года.