Гражданский кодекс часть 1

Слободской районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Мерзляковой Ю.Г., при секретаре Сумароковой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Микаиловой В.Ф. к Казаковцеву О.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ИП Микаилова В.Ф. обратилась в суд с вышеназванным иском к Казаковцеву О.А. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком на неопределенный срок был заключен договор аренды земельного участка и здания фермы КРС <адрес>. При заключении данного договора в пункте 5.1 было согласовано, что истец вправе в любое время после заключения данного договора выкупить арендованное имущество. Также при заключении данного договора между сторонами была определена выкупная цена арендованного имущества в размере <данные изъяты> рублей. В связи с межеванием земельного участка ответчик предложил истице увеличить выкупную стоимость имущества до <данные изъяты> рублей. Истица считает, что ответчик, подписав договор аренды с правом выкупа, принял на себя соответствующие права и обязанности, и в случае принятия арендатором решения о реализации своего права на выкуп имущества у ответчика возникает обязанность заключить такой договор купли-продажи. В ДД.ММ.ГГГГ года истец сообщила ответчику о намерении выкупить арендуемое имущество и предложила заключить договор купли-продажи, ответчик предложил подготовить проект договора купли-продажи, проект истицей был подготовлен, однако ответчик перестал отвечать на звонки, избегал встреч. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено письмо с предложением о выкупе арендуемого имущества, однако данное письмо ответчиком не получено. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена телеграмма с предложением о продаже имущества, которая не была доставлена. Истица просит суд обязать ответчика заключить с ней договор купли продажи вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м и расположенного на нем здания фермы КРС <адрес>, расположенных в д.<адрес>.

В судебное заседание истец ИП Микаилова В.Ф. не явилась, хотя и она, и ее представитель ФИО5 надлежащим образом были уведомлены о времени и месте судебного заседания посредством телефонограмм, имеющихся в материалах дела, при этом указанные лица не явились и в предыдущее судебное заседание, назначенное судом на ДД.ММ.ГГГГ года, хотя также были извещены, что подтверждается распиской на л.д. <данные изъяты> В связи с тем, что истица и ее представитель дважды не явились в судебное заседание: ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ., то в порядке п. 7 ст. 222 ГПК РФ судом был поставлен на разрешение вопрос о возможности оставления иска без рассмотрения, однако ответчик категорически возражал против данного, в связи с чем дело было рассмотрено по существу в отсутствие истца и ее представителя, но с учетом правой позиции, изложенной ими в иске, и в прошлых судебных заседаниях.

Ответчик Казаковцев О.А. и его представитель ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признали, указав, что поскольку дополнительного соглашения между сторонами договора аренды о размере выкупной стоимости недвижимого имущества и порядке ее оплаты не было заключено, то в этой части договор аренды считается незаключенным, а потому у истца отсутствует право требовать выкупа спорного имущества путем обязания ответчика заключить с ней договор купли - продажи на несогласованных условиях.

Выслушав истца и его представителя, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Согласно пункту 3 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В статье 550 и пункте 1 статьи 555 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, которую необходимо рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что согласно договорам аренды земельного участка и здания фермы КРС <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенных между ИП Микаиловой В.Ф. и Казаковцевым О.А., последний передал истцу в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером № и расположенное на нем здание фермы на неопределенный срок (л.д. <данные изъяты>).

В соответствии с п. 5.1 данного договора предусмотрено право арендатора выкупить земельный участок и здание фермы КРС <адрес> по истечении срока аренды или до его истечения, но при этом оба договора предусматривают, что условия выкупа оговариваются сторонами в дополнительном соглашении - п. 5.2 договоров.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено заказным письмом предложение о продаже вышеуказанного земельного участка и здания фермы за выкупную цену в размере <данные изъяты> рублей (л.д. <данные изъяты>).

Также в адрес ответчика истцом направлялся проект договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> с кадастровым номером № и расположенного на нем здания фермы (л.д. <данные изъяты>).

Однако данное заказное письмо было возвращено истцу за истечением срока хранения (л.д. <данные изъяты>).

Истцом в адрес ответчика направлялась телеграмма с предложением заключения договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка и здания фермы (л.д. <данные изъяты>). Телеграмма не доставлена адресату.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № и № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. и здание фермы КРС <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. до настоящего времени принадлежат на праве собственности Казаковцеву О.А., ограничение (обременение) права не зарегистрировано (л.д. <данные изъяты>).

Анализ вышеуказанных документов, не позволяет суду прийти к выводу, что в договорах аренды содержится условие о выкупе арендатором арендуемых объектов, о размере выкупной цены и о порядке ее внесения; иных доказательств, свидетельствующих о заключении между сторонами спора договора о выкупе арендованного имущества, в материалы дела не представлено.

При этом, как следует из содержания договоров и не опровергается сторонами, обязательного дополнительного соглашения между ними составлено не было, имелась лишь предварительная устная договоренность о возможности составления такого соглашения.

Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Само по себе указание в договоре о возможности выкупа арендованного имущества не является актом, который предусмотрен законом или договором в качестве основания возникновения обязанности ответчика заключить договор купли-продажи спорного имущества.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Судом установлено, что заключенные договоры аренды условий о выкупе арендованного имущества не содержат; допустимых и относимых доказательств заключения дополнительного соглашения о выкупе спорного имущества в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ стороной истца не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Микаиловой В.Ф. об обязании Казаковцева О.А. заключить договор купли - продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № и находящегося на нем здания фермы КРС <адрес>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Кировский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Слободской районный суд.

Судья подпись Ю.Г. Мерзлякова