Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Космокапитал», ООО «КОСМОНАВТОВ-РЕНТ» о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 (далее также истец) обратился в суд с иском к ООО «Космокапитал», ООО «КОСМОНАВТОВ-РЕНТ» (далее также ответчики), в обоснование иска указав, что на основании договора об учреждении ООО «Космокапитал» от <дата изъята>, протокола общего собрания учредителей ООО «Космокапитал» от <дата изъята><номер изъят>, акта приема-передачи имущества от <дата изъята><номер изъят> ответчику на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: производственный корпус, назначение: нежилое, 2 - этажный с мансардой (подземных этажей-1), общая площадь 1816,5 кв.м., инвентарный номер 92:401:002:000071540, лит Б, адрес объекта: РТ, <адрес изъят>, кадастровый (или условный) номер 16:50:050152:2837; земельный участок с кадастровым номером 16:50:050152:3132, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для завершения строительно-монтажных работ на производственной базе, площадь 1 689 кв.м., адрес объекта: РТ, <адрес изъят>, здание проходной, назначение: нежилое, 1- -этажный с мансардой, общая площадь 192,3 кв.м., инвентарный <номер изъят>, адрес объекта: РТ, <адрес изъят>, кадастровый (или условный) номер 16:50:050152:2843. Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Управлением Росреестра по РТ, и о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) внесены соответствующие записи.

<дата изъята> истцом с ответчиком был заключен договор купли-продажи объектов, которые переданы последнему по акту приема-передачи от <дата изъята>. Стороны <дата изъята> обратились в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации права собственности за истцом-покупателем, приложив к заявлению необходимые документы, в том числе договор купли-продажи от <дата изъята>, заверенный нотариусом ФИО6 Уведомлением от <дата изъята> Управление Росреестра по РТ сообщило о приостановлении государственной регистрации по следующим причинам: не представлена доверенность представителя заявителя с необходимыми для совершения сделок полномочиями; договором не урегулированы залоговые отношения сторон, поскольку предусмотрена отсрочка платежа; при проведении правовой экспертизы установлено, что в ЕГРП на бумажном носителе в деле правоустанавливающих документов отсутствуют сведения о государственной регистрации первичного права на объекты, данное обстоятельство препятствует регистрации и ставит под сомнение законность сделки, а также законность ранее совершенных сделок на данные объекты. В целях устранения препятствий, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, заявителями <дата изъята> представлена доверенность от <дата изъята>, выданная нотариусом ФИО6, <дата изъята> представлено соглашение о внесении изменений в договор, которым стороны предусмотрели, что в силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ ипотека не возникает. Впоследствии решением от <дата изъята> Управление Росреестра по РТ отказало в государственной регистрации, при этом в сообщении дополнительно указало на отсутствие в деле акта-приема передачи к договору купли-продажи. Учитывая, что акт приема-передачи подписан сторонами сделки, истец обратился к ответчику с требованием о представлении их в регистрирующий орган, однако указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения. Кроме того, ответчик уклонился от совместного представления дополнительных документов, подтверждающих регистрацию первичного права на спорные объекты.

На основании акта приема-передачи имущества от <дата изъята><номер изъят> ООО «КОСМОНАВТОВ-РЕНТ» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: трансформаторная подстанция, назначение: нежилое, 2-этажная, общая площадь 44,4 кв.м., инвентарный номер 92:401:002:000071550, лит В, адрес объекта: РТ, <адрес изъят>, кадастровый номер 16:50:050152:3058; земельный участок с кадастровым номером 16:50:050152:3210, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для завершения строительно-монтажных работ на производственной базе, площадь 43 кв.м., адрес объекта: РТ, <адрес изъят>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Управлением Росреестра по РТ, о чем в ЕГРП внесены соответствующие записи о регистрации прав.

<дата изъята> истцом с ответчиком был заключен договор купли-продажи объектов, который передан последнему по акту приема-передачи от <дата изъята>. Стороны <дата изъята> обратились в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации права собственности за истцом-покупателем, приложив к заявлению необходимые документы, в том числе договор купли-продажи от <дата изъята>, заверенный нотариусом ФИО6 Уведомлением от <дата изъята> Управление Росреестра по РТ сообщило о приостановлении государственной регистрации по следующим причинам: не представлена доверенность представителя заявителя с необходимыми для совершения сделок полномочиями; договором не урегулированы залоговые отношения сторон, поскольку предусмотрена отсрочка платежа; при проведении правовой экспертизы установлено, что в ЕГРП на бумажном носителе в деле правоустанавливающих документов отсутствуют сведения о государственной регистрации первичного права на объекты; данное обстоятельство препятствует регистрации и ставит под сомнение законность сделки, а также законность ранее совершенных сделок на данные объекты. В целях устранения препятствий, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, заявителем <дата изъята> представлена доверенность от <дата изъята>, выданная нотариусом ФИО6; <дата изъята> представлено соглашение о внесении изменений в договор, которым стороны предусмотрели, что в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ ипотека не возникает. Впоследствии решением от <дата изъята> Управление Росреестра по РТ отказало в государственной регистрации, где дополнительно указало на отсутствие в деле акта приема-передачи к договору купли-продажи. Учитывая, что акт приема-передачи подписан сторонами сделки, истец обратился к ответчику с требованием о представлении их в регистрирующий орган, однако указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения. Кроме того, ответчик уклонился от совместного представления дополнительных документов, подтверждающих регистрацию первичного права на спорные объекты. В нарушение предписаний Управления Росреестра по РТ, перечисленных в решении об отказе в государственной регистрации прав, ответчиками не совершены действия по приведению документов в соответствие с требованиями законодательства, в том числе не предприняты меры по совместному представлению актов приема-передачи и документов, подтверждающих возникновение первичного права.

На основании изложенного истец просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности в пользу истца на производственный корпус, назначение: нежилое, 2-хэтажный с мансардой (подземных этажей-1), общая площадь 1816,5 кв.м., инвентарный номер 92:401:002:000071540, лит Б, адрес объекта: РТ, <адрес изъят>, кадастровый (или условный) номер 16:50:050152:2837; земельный участок с кадастровым номером 16:50:050152:3132, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для завершения строительно-монтажных работ на производственной базе, площадь 1 689 кв.м., адрес объекта: РТ, <адрес изъят>; здание проходной, назначение: нежилое, 1-этажный с мансардой, общая площадь 192,3 кв.м., инвентарный <номер изъят>, адрес объекта: РТ, <адрес изъят>, кадастровый (или условный) номер 16:50:050152:2843; трансформаторную подстанцию, назначение: нежилое, 2-хэтажный, общая площадь 44,4 кв.м., инвентарный номер 92:401:002:000071550, лит В, адрес объекта: РТ, <адрес изъят>, кадастровый номер 16:50:050152:3058; земельный участок с кадастровым номером 16:50:050152:3210, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для завершения строительно-монтажных работ на производственной базе, площадь 43 кв.м., адрес объекта: РТ, <адрес изъят>.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал.

Представитель ответчиков в судебном заседании иск признал, по существу заявленных требований возражений не представил, подтвердив факт невозможности регистрации прав во внесудебном порядке.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по РТ – в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещалась надлежащим образом.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Как следует из содержания пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В абзаце 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон) определены последствия уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации. В частности, что если одна из сторон, заключившая договор, уклоняется от подачи заявления об его государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о проведении государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых спорах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из приведенных норм и разъяснений, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиками законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Установлено, что <дата изъята> между истцом и ответчиком ООО «Космокапитал» заключен договор купли-продажи следующих объектов недвижимости: производственный корпус, назначение: нежилое, 2 - этажный с мансардой (подземных этажей-1), общая площадь 1816,5 кв.м., инвентарный номер 92:401:002:000071540, лит Б, адрес объекта: РТ, <адрес изъят>, кадастровый (или условный) номер 16:50:050152:2837; земельный участок с кадастровым номером 16:50:050152:3132, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для завершения строительно-монтажных работ на производственной базе, площадь 1 689 кв.м., адрес объекта: РТ, <адрес изъят>; здание проходной, назначение: нежилое, 1 - этажный с мансардой, общая площадь 192,3 кв.м., инвентарный <номер изъят>, адрес объекта: РТ, <адрес изъят>, кадастровый (или условный) номер 16:50:050152:2843, которые переданы по акту приема-передачи от <дата изъята>.

Также <дата изъята> между истцом и ответчиком ООО «КОСМОНАВТОВ-РЕНТ» заключен договор купли-продажи следующих объектов недвижимости: трансформаторная подстанция, назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 44,4 кв.м., инвентарный номер 92:401:002:000071550, лит В, адрес объекта: РТ, <адрес изъят>, кадастровый номер 16:50:050152:3058; земельный участок с кадастровым номером 16:50:050152:3210, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для завершения строительно-монтажных работ на производственной базе, площадь 43 кв.м., адрес объекта: РТ, <адрес изъят>, который передан по акту приема-передачи от <дата изъята>.

Стороны <дата изъята> обратились в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации права собственности за истцом-покупателем, приложив к заявлению необходимые документы. Однако решениями от <дата изъята> Управление Росреестра по РТ отказало в государственной регистрации перехода прав на вышеуказанные объекты.

Следует отметить, что ответчики в рамках рассмотрения заявления о государственной регистрации прав не представили дополнительные документы, подтверждающих регистрацию первичного права на спорные объекты.

Из сообщения Управления Росреестра по РТ следует, что фактической причиной невозможности регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости является отсутствие в делах правоустанавливающих документах на объекты недвижимости на бумажном носителе сведений о регистрации прав ответчиков на объекты недвижимости.

Как указывалось ранее, стороны <дата изъята> обратились в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации права собственности за истцом-покупателем. Уведомлением от <дата изъята> Управление Росреестра по РТ сообщило о приостановлении государственной регистрации по следующим причинам: не представлена доверенность представителя заявителя с необходимыми для совершения сделок полномочиями; договором не урегулированы залоговые отношения сторон, поскольку предусмотрена отсрочка платежа; при проведении правовой экспертизы установлено, что в ЕГРП на бумажном носителе в деле правоустанавливающих документов отсутствует должным образом государственная регистрация первичного права на объекты и данное обстоятельство препятствует регистрации и ставит под сомнение законность сделки, а также ранее совершенных сделок на данные объекты.

Выше указывалось, что иные препятствия, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав на объекты, сторонами были устранены: <дата изъята> представлена доверенность от <дата изъята>, выданная нотариусом ФИО6; <дата изъята> представлено соглашение о внесении изменений в договор, которым стороны предусмотрели, что в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ ипотека не возникает.

Согласно данным ЕГРП в электронном виде сведения о регистрации прав ответчиков на объекты недвижимости имеются, что подтверждается представленными справками о содержании правоустанавливающих документов. Так, сведения о регистрации права собственности ООО «Космокапитал» на здание проходной внесены в ЕГРП <дата изъята>, на производственный корпус – <дата изъята>, на земельный участок – <дата изъята>. Сведения о регистрации права собственности ООО «КОСМОНАВТОВ-РЕНТ» на трансформаторную подстанцию внесены в ЕГРП <дата изъята>, на земельный участок – <дата изъята>.

Управление Росреестра по РТ в своем сообщении подтвердило также факт выдачи в бумажном виде свидетельств о государственной регистрации права на объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 16:50:050152:3210, принадлежащий ООО «КОСМОНАВТОВ-РЕНТ», земельный участок с кадастровым номером 16:50:050152:3132, принадлежащий ООО «Космокапитал», о чем сделаны соответствующие записи в книге учета выданных свидетельств.

Кроме того, договоры купли-продажи объектов недвижимости удостоверены нотариально. Согласно сообщению нотариуса на все объекты недвижимости при заключении договоров купли-продажи были представлены подлинники свидетельств о государственной регистрации прав, заверенные копии которых нотариусом также представлены.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о невозможности ответчиков во внесудебном порядке устранить препятствие, послужившее основанием для приостановления государственной регистрации прав, в виде отсутствия в бумажном виде в делах правоустанавливающих документов сведений о принадлежности объектов ответчикам.

Представитель истца суду пояснил, что с момента заключения договора купли-продажи вышеуказанными объектами пользуется истец. Условия договоров купли-продажи сторонами фактически исполнены. Данные обстоятельства ответчиками не оспариваются.

При таких обстоятельствах суд считает, что сделка с недвижимостью была совершена в установленной форме, сторонами договора были согласованы все существенные для данного вида сделок условия, истец выполнил свои обязательства, произвел расчет полностью до подписания сторонами данного договора.

Установленные обстоятельства приводят также к выводу о том, что проведение государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости является верным способом защиты, поскольку регистрация прав во внесудебном порядке не может быть произведена по причинам, от истца не зависящим.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Космокапитал», ООО «КОСМОНАВТОВ-РЕНТ» к ФИО1 на объекты недвижимости: производственный корпус, назначение: нежилое, 2 - этажный с мансардой (подземных этажей-1), общая площадь 1816,5 кв.м., инвентарный номер 92:401:002:000071540, лит Б, адрес объекта: РТ, <адрес изъят>, кадастровый (или условный) номер 16:50:050152:2837; земельный участок с кадастровым номером 16:50:050152:3132, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для завершения строительно-монтажных работ на производственной базе, площадь 1 689 кв.м., адрес объекта: РТ, <адрес изъят>; здание проходной, назначение: нежилое, 1 - этажный с мансардой, общая площадь 192,3 кв.м., инвентарный <номер изъят>, адрес объекта: РТ, <адрес изъят>, кадастровый (или условный) номер 16:50:050152:2843; трансформаторную подстанцию, назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 44,4 кв.м., инвентарный номер 92:401:002:000071550, лит В, адрес объекта: РТ, <адрес изъят>, кадастровый номер 16:50:050152:3058; земельный участок с кадастровым номером 16:50:050152:3210, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для завершения строительно-монтажных работ на производственной базе, площадь 43 кв.м., адрес объекта: РТ, <адрес изъят>.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Казани.

Судья Р.Р. Минзарипов