Гражданский кодекс часть 1

представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю – и.о. начальника Понамарева Е.В.,

при секретаре Корнеевой В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Жалдак А.Н. к Кармаза Н.И. о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Жалдак А.Н. обратился в Степновский районный суд с исковым заявлением к Кармаза Н.И. о расторжении договора аренды, указывая на то, что Жалдак А.Н., в ... году на основании договора купли-продажи земельного участка, стал собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства, кадастровый ..., общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу (местоположение) ...... поле - ..., севооборот -..., массив - ... га. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ..., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии ......, выданным ... Степновским отделением управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

При совершении сделки купли-продажи указанного земельного участка продавец Ж.М.В. поставил Жалдак А.Н. в известность о наличии обременения права аренды сроком на 15 лет. Продавцом так же был передан договор аренды земельного участка.

Переданный договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию (запись в реестре от ...).

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Права и обязанности по договору аренды переходят к новому собственнику с даты государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору аренды земельного участка от ..., в том числе права на получение доходов от сдачи имущества в аренду независимо от того, что договор не переоформлялся перешли к Жалдак А.Н.. То есть арендная плата должна была в ... году уплачиваться Жалдак А.Н. - новому собственнику арендуемого земельного участка.

При расчете по договору аренды в ... году, выяснилось, что не все условия договора аренды земельного участка при его заключении были согласованы сторонами.

Согласно пункту 2 спорного договора арендодатель может получать арендную плату в денежной форме, в виде натуральной оплаты (продукцией), в виде оказания услуг или путем комбинирования выплат. Так же пунктом 2 спорного договора аренды установлен вид и размер арендной платы в натуральном выражении: пшеница в количестве 4 (четырех) тонн. В связи с тем, что в пункте 2 договора аренды отсутствует указание на размер и валюту арендной платы в денежной форме, а так же не оговорено качество выдаваемого зерна при расчете в натуральном выражении и не указан объем и вид оказания услуг в счет арендной платы, я посчитал, что в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене договора аренды. Приведенная формулировка не позволяет однозначно определить качество зерна, подлежащего выдаче арендодателю по договору, в то время как пшеница имеет разные категории качества, и все они имеют разную цену. Тем самым в вышеуказанном договоре имеется неопределенность по качеству выдаваемого зерна и его денежного эквивалента.

Поскольку данный порок договора аренды мог быть ликвидирован путем заключения дополнительного соглашения, я предложил арендатору внести соответствующие изменения в пункт 2 договора и согласовать условие о цене договора, после чего произвести расчет. Ответчик отказался вносить изменения в договор аренды.

В ... году Жалдак А.Н. так же пытался договориться с ответчиком о согласовании цены договора аренды земельного участка для дальнейшего расчета по договору. Не смотря на попытки Жалдак А.Н. в добровольном порядке согласовать с ответчиком такое существенное условие договора, как цена, он отказывается вносить изменения в заключенный договор аренды. В связи с этим расчет в ... году до настоящего времени не произведен.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Из этих положений ГК РФ следует, что заявление одной из сторон о необходимости согласования какого-либо условия означает, что это условие является существенным, то есть таким, отсутствие соглашения по которому означает, что договор не является заключенным. К ним относится условие о цене в возмездном договоре.

Поскольку в данном случае, взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям договора аренды земельного участка от ..., которые считаются существенными применительно к спорному договору, он не должен быть признан заключенным.

Поскольку спорный договор аренды земельного участка является незаключенным, то и правовые последствия - не возникшими. Таким образом, ответчик пользуется земельным участком при отсутствии договора или иного правового основания.

Использование ответчиком земельного участка сельскохозяйственного назначения без перечисления арендной платы основанное на незаключенном договоре, является неправомерным, в связи с чем ответчик неосновательно обогатился, сэкономив арендную плату за пользование моим недвижимым имуществом. Таким образом, размер неосновательного обогащения составляет сумму арендной платы.

Поскольку арендная плата не установлена в спорном договоре аренды, то применяется правило, предусмотренное п. 3 ст. 424 Г К РФ, — вносится арендная плата, равная плате при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. В Степновском районе Ставропольского края при заключении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, между физическими лицами и предпринимателями (главами КФХ) размер арендной платы, как правило, определен в размере 4 тонн зерна пшеницы 3 класса (либо в денежном эквиваленте). Среднерыночная стоимость 1 тонны зерна пшеницы составляет на день подачи искового заявления .... Таким образом в результате неправомерного использования ответчиком принадлежащего мне имущества при незаключенном договоре, я в ... году не получил арендную плату в сумме ....

При подаче искового заявления в суд Жалдак А.Н. понесены издержки, связанные с рассмотрением гражданского дела - расходы на оплату государственной пошлины требований неимущественного характера в сумме ....

Просит суд признать договор аренды земельного участка от ...., заключенный между Ж.М.В. и Кармаза Н.И. - Главой КФХ «Кармаза Н.И.» незаключенным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации обременения права собственности Жалдак А.Н. на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кадастровый ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу (местоположение) ... СПК к-з «...» поле - ..., севооборот -..., массив - ... га.

Взыскать с Кармаза Н.И. в пользу Жалдак А.Н. сумму неосновательного обогащения в размере ....

Взыскать с Кармаза Н.И. в пользу Жалдак А.Н. сумму уплаченной государственной пошлины в суд в размере ....

Истец Жалдак А.Н. в судебном заседании поддержал исковые требования и просил суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик Кармаза Н.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснив, что Жалдак А.Н. стал собственником земельного участка под кадастровым номером ... с ...., что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности, поэтому требовать арендную плату за ... года он не имеет право, так как в договоре аренды четко указано, что арендная плата выплачивается до 01 сентября ежегодно. Кармаза Н.И. неоднократно предлагал истцу Жалдак А.Н. предоставить арендную плату в денежном выражении либо натуроплатой (зерном). Однако ответчик отказывался от получения арендной платы. В ... году Кармаза при свидетелях: Б.С.Н. и С.В.А. по телефону на громкой связи, предлагал получить арендную плату, но вновь от истца получил отказ. Кармаза Н.И. обращался за помощью к участковому Т.А.В., и главе местной администрации, чтобы они посодействовали по вопросу выплаты арендной платы Жалдак А.Н. Считает, что Жалдак А.Н. намеренно не берет арендную плату, чтобы потом в дальнейшем через суд расторгнуть договор аренды. При этом ответчик предлагал оплатить в натуральном виде, зерном третьего класса, как и оплачивают другие фермеры в Степновском районе.

Свидетели: Б.С.Н. и С.В.А. в судебном заседании пояснили, что ...

Выслушав доводы истца, ответчика, свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению, выводы суда основаны на следующих доказательствах и нормах материального права.

Рассматривая дело и принимая решение по нему, суд исходит из того, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказывать, те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений. Поэтому суд рассматривает дело по представленным сторонами доказательствам и в пределах представленных доказательств.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, при этом в соответствии с ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно свидетельству о государственной регистрации серии ......, выданного ...., Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..., на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного в простой письменной форме от ...., собственником земельного участка под кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, Степновский район, СПК колхоза «...», поле – ..., севооборот – ..., массив – ... га является Жалдак А.Н..

В судебном заседании установлено и не опровергается сторонами, что указанный земельный участок, приобретен с обременением: арендой сроком на 15 лет (подтверждается, имеющимся в материалах дела договором аренды земельного участка от ...., составленного в простой письменной форме и зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю).

Согласно п. 2 договора аренды земельного участка арендатор обязан уплачивать арендную плату не позднее 01 сентября ежегодно, в виде натуральной оплаты (продукцией), оказания услуг или путем комбинированных выплат и возмещать арендодателям земельный налог. Натуральная оплата определена в виде пшеницы в размере 4 (четыре) тонны.

В судебном заседании истец настаивал на том, что требует признать договор аренды незаключенным, потому как не определены существенные условия.

Доводы истца о том, что он неоднократно обращался к ответчику с предложениями о внесении изменений в договор аренды и с требованием выплаты арендной платы не обоснованы и не подкреплены письменными доказательствами.

Приобретая земельный участок, Жалдак А.Н., знал о наличии обременений и принимал их в том виде, в котором они были.

Так же в судебном заседании установлено и подтверждается показаниями свидетелей, что Кармаза Н.И. не нарушал условий договора по выплате арендной платы истцу, что он неоднократно предпринимал попытки выплаты арендной платы Жалдак А.Н. натуроплатой в виде сложившемся на территории Степновского района, либо в денежном выражении (по средней реализационной цене зерна озимой пшеницы 3 класса, по состоянию на ....).

Кроме того, согласно представленного заявления главе администрации муниципального образования Ольгинского сельского совета Кармаза Н.И., до ... обращался в муниципалитет с просьбой разобраться и оказать содействие в получении Жалдак А.Н. арендной платы.

В судебном заседании истец подтвердил, что Кармаза Н.И. направлял в его адрес письмо с просьбой сообщить о расчетном счете в банке куда можно перечислить денежные средства.

Данные обстоятельства свидетельствуют об искренности намерений ответчика по выплате арендной платы, ответчик до срока выплаты арендной платы пытался исполнить взятые на себя обязательства, однако в результате уклонения истца от получения арендной платы не может выплатить арендную плату.

В судебном заседании установлено подтверждается показаниями свидетелей Б.С.Н. и С.В.А. о том, что ответчик предлагал истцу оплатить арендную плату в натуральном виде, зерном пшеницы третьего класса, то есть наивысшим классом, производимым в Ставропольском крае, что свидетельствует об определении цены в договоре.

Доводы истца о не заключении договора аренды, несостоятельны и опровергаются самим договором аренды земельного участка, подписанного сторонами и зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

В соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Кроме того, согласно п. 2 договора аренды земельного участка, размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон.

Доказательств обращения истца к ответчику с целью пересмотра размера арендной платы не представлено.

При этом, отказывая истцу в требованиях о взыскании арендной платы в денежном выражении суд исходит из того, что согласно договору определена арендная плата в натуральном виде.

Доводы истца о наличии спора в цене зерна третьего класса, суд находит несущественными, потому как в судебном заседании установлено, что истцу неоднократно предлагалось получить зерно пшеницы третьего класса в натуре.

Доводы истца о нежелании ответчика представлять к зерну выплаченному в качестве арендной платы документов подтверждающих его классность с элеватора, не влекут признания договора аренды земельного участка незаключенным.

В судебном заседании ответчик пояснил, что Жалдак А.Н., может получить арендную плату в натуральном виде, зерном пшеницы третьего класса, то есть наивысшем классом, производимым в Ставропольском крае, в любое удобное для него время, по месту нахождения его фермы о чем он неоднократно сообщал истцу.

Таким образом, в условиях состязательного процесса доказательств того, что договор аренды земельного участка между Ж.М.В. и Кармаза Н.И. не был заключен истцом Жалдак А.Н. в судебное заседание не представлено, а потому законных оснований для удовлетворениях исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Жалдак А.Н. к Кармаза Н.И. о признании договора аренды незаключенным, понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю к погашению записи в ЕГРП, взыскании с Кармазы Н.И., арендной платы, и взыскании расходов связанных с оплатой государственной пошлины -отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца.

Председательствующий судья - М.Е. Котляров

Мотивированное решение изготовлено ....

...