Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании доплаты по договору долевого участия, неустойки,

установил:

АО «АРОИЖК» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании доплаты по договору долевого участия, неустойки.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома №, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц и организаций построить многоэтажный жилой дом по адресу: г<адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать истцу объект долевого строительства - квартиру площадью 61,1 кв.м (п. 2.1 договора). По условиям договора в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более чем на 0,3 % по сравнению с площадью, указанной в п. 2.1 договора, дольщик обязан доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости 1 кв.м, указанного в п. 4.2 договора (69 808 руб. 03 коп.). Дольщиком оплачено 4 000 000 руб. 12 коп. за 57,3 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ квартира передана застройщиком дольщику, согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ ее площадь составила 66,3 кв.м, т.е. на 9 кв.м больше, чем предусмотрено договором. Истцом было требование ответчику о необходимости произвести доплату в сумме 628 272 руб. 27 коп., которое последним не исполнено. Истцом также рассчитана неустойка, предусмотренная договором и законом, за допущенную дольщиком просрочку в оплате цены договора.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала. Обратила внимание на указание в договоре долевого участия проектной площади помещений, внесение изменений в проектную документацию, осуществление обмеров помещений жилого дома по завершении строительства, обязательство, принятое дольщиком путем подписания договора долевого участия, о необходимости производства доплаты в случае увеличения площади квартиры. Кроме того, пояснила, что несмотря на указание в договоре площади помещения 61,1 кв.м, фактически цена объекта рассчитана исходя из площади 57,3 кв.м. Учитывая допущенную в договоре техническую ошибку в части указания площади квартиры, просит взыскать с ответчика доплату за 9 кв.м.

Представитель ответчика ФИО3 с иском не согласилась. Ссылаются на то, что доплату за увеличение площади ответчик добровольно не выплачивала до выплаты истцом неустойки. Учитывая, что договором согласована цена объекта исходя из его площади - 61,1 кв.м, технические ошибки в договоре не устранялись, дополнительные соглашения не подписывались, оснований для взыскания доплаты за 9 кв.м не имеется.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АРОИЖК» и ФИО1 заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома №, в соответствии с которым истец (застройщик) обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц и организаций построить многоэтажный жилой дом со встроенными пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: <адрес> а ответчик (дольщик) обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Согласно п. 2.1 объектом долевого строительства является жилое помещение, расположенное на № площадью 61,1 кв.м.

Цена договора составила 4 000 000 руб. 12 коп., исходя из стоимости за 1 кв.м 69 808 руб. 03 коп. (п. 4.2 договора).

Пунктом 5.1.3 договора установлено, что дольщик обязуется в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более чем на 0,3% по сравнению с площадью, указанной в п. 2.1 Договора, в срок, не позднее 1 месяца с момента проведения обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости одного квадратного метра, указанного в п. 4.2 Договора.

По результатам обмеров жилого дома, проведенным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» ДД.ММ.ГГГГ, площадь квартиры, подлежащей передаче ответчику, составила 66,3 кв.м.

В подтверждение указанного обстоятельства в материалы дела истцом представлен соответствующий технический паспорт на жилой дом № по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ дольщиком с одной стороны и застройщиком с другой стороны подписан акт приема-передачи квартиры, в котором также указано на площадь квартиры - 66,3 кв.м.

В материалах дела имеется кадастровый паспорт помещения, являющегося предметом договора долевого участия, заключенного с ответчиком, согласно которому площадь помещения составляет 66,3 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику истцом направлено требование о внесении дополнительной оплаты в сумме 628 272 руб. 27 коп.

Доплата по договору ответчиком не произведена до настоящего времени.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из приведенных выше положения Закона следует, что стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Поскольку при заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся, требование о дополнительной оплате продаваемой площади соответствует условиям договора, жилой дом в настоящее время введен в эксплуатацию, фактическая площадь приобретенной ответчиком квартиры увеличилась, доплата стоимости увеличения площади передаваемой квартиры участнику долевого строительства предусмотрена условиями п. 5.1.3 договора, суд приходит к выводу что требование истца о взыскании доплаты по договору долевого участия подлежит удовлетворению.

При этом доводы ответчика о невозможности одностороннего изменения характеристик объекта по договору суд находит необоснованными.

В договоре, заключенном между сторонами, прямо предусмотрен перерасчет стоимости объекта долевого строительства в случае увеличения его площади после окончания строительства по сравнению с проектной.

С учетом положений договора участия в долевом строительстве истец обоснованно рассчитал доплату за увеличение площади жилого помещения.

Заключение какого-либо дополнительного соглашения, предусматривающего доплату стоимости объекта долевого строительства, договором не предусмотрено. Обязанность дольщика по доплате стоимости за объект, имеющий площадь свыше предусмотренной условиями договора более, чем на 0,3%, прямо предусмотрена договором.

Указанные положения договора не противоречат и Закону РФ «О защите прав потребителей», не нарушают прав потребителя, поскольку не возлагают на него не предусмотренные законом или договором дополнительные обязанности.

Включение в договор условий, предусматривающих изменение стоимости объекта долевого строительства, не противоречит закону и не нарушает прав дольщика как потребителя, поскольку совершено с согласия потребителя, его волеизъявление на принятие соответствующих условий выражено путем подписания договора. Доводы ответчика об обратном не соответствуют закону.

От принятия квартиры, от исполнения договора ответчик не отказался, напротив, квартиру от застройщика принял.

Факт проведения технической инвентаризации в отсутствие ответчика, который результаты инвентаризации не оспаривал, не имеет правового значения для разрешения спора. Кроме того, подписав акт приема-передачи, ответчик согласился с фактической площадью передаваемого объекта, а значит и с результатами его инвентаризации.

Разрешая вопрос о величине доплаты, подлежащей уплате ответчиком, суд учитывает, что договором долевого участия предусмотрена передача истцу объекта долевого строительства с указанными в п. 2.1 характеристиками: в том числе, площадь объекта - 61,1 кв.м.

Указание истца на то обстоятельство, что при математическом расчете цены объекта исходя из стоимости одного квадратного метра ответчиком должно было быть уплачено больше чем 4 000 000 руб. 12 коп., не свидетельствует о наличии какой-либо технической ошибки в договоре долевого участия и обязанности ответчика производить оплату исходя из увеличения площади на 9 кв.м. Никаких дополнительных соглашений к договору между сторонами не заключалось, договор зарегистрирован в установленном порядке, содержит существенные его условия, в частности - площадь объекта (61,1 кв.м) и его стоимость (4 000 000 руб. 12 коп.). Оснований для перерасчета цены договора (исходя из площади объекта 57,3 кв.м) в данном случае суд не находит.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию доплата за разницу между общей площадью квартиры, указанной в договоре долевого участия (61,1 кв.м), и фактической общей площадью (66,3 кв.м), т.е. за 5,2 кв.м, в сумме 363 001 руб. 75 коп. (5,2 кв.м * 69 808 руб. 03 коп.). Оснований для взыскания доплаты в остальной сумме не имеется.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчиков неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа.

Согласно ст. 10 Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ст. 12 Закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 6 ст. 5 Закона в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Пунктом 6.3 договора, заключенного истцом с ответчиками, прямо предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщики уплачивают застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Указанное положение договора распространяется и на случаи невнесения доплаты за увеличение площади согласно п. 5.1.3.

Пунктом 5.1.3 предусмотрен срок для внесения доплаты - не позднее 1 месяца с момента проведения обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация».

Обмеры проведены ДД.ММ.ГГГГ.

Истец просит взыскать неустойку с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. спустя 14 дней с момента получения уведомления застройщика о необходимости внесения доплаты, что условиям договора не противоречит (письмо получено ДД.ММ.ГГГГ).

Расчет неустойки ответчиком в порядке ст. 56 ГПК РФ не оспорен, арифметически верен, принят судом за основу, но подлежит корректировке исходя из суммы обязательства.

Размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 25 531 руб. 12 коп. (363 001 руб. 75 коп. * 211 * 10 % / 300).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7 085 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании доплаты по договору долевого участия, неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» денежную сумму в размере 363 001 руб. 75 коп., неустойку в размере 25 531 руб. 12 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 085 руб.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Архангельска.

Мотивированное решение изготовлено 26 декабря 2016 года

Председательствующий А.В. Калашникова