Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мамедовой В.Г. к индивидуальному предпринимателю Шоля Ю.С. о взыскании задолженности по аренде помещений и возложении обязанности по освобождению арендованных помещений, судебных расходов, а также встречному иску индивидуального предпринимателя Шоля Ю.С. к Мамедовой В.Г. о признании договора аренды недействительным

У С Т А Н О В И Л

Истец Мамедова обратилась с иском, с последующим увеличением требований, к ответчику - индивидуальному предпринимателю Шоля о взыскании арендных платежей за период с мая по 26.11.2017 в размере 2 796 666, 66 рублей по договору аренды нежилых помещений от 25 марта 2017 года за помещения, площадью 313,4 кв.м, и за период с 28.11.2017 по 14.05.2018 за аренду помещений площадью 184, 60 кв.м, в размере 1 319 408,50 рублей, а всего 4 116 075, 16 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 183 рубля. В обоснование иска указано, что истец является собственником нежилых помещений, расположенных в боксе № строения 6 площадки № по улице Подшибякина в городе Салехард. 25 марта 2017 года между ответчиком и представителем Мамедовой, на основании нотариально доверенности, ФИО2 был заключен договор аренды части нежилого помещения, площадью 288,6 кв.м., расположенного на втором этаже нежилого здания и 24, 7 кв.м. расположенные на первом этаже, всего 313, 4 кв. м. По условиям договора размер ежемесячной арендной платы составил 400 000 рублей в месяц. Указанную сумму арендатор должен был внести на счет собственника в срок до 25 марта 2017 года. Договор заключен сроком до 25 апреля 2017 года, с последующим продлением на один месяц, в случае если ни одна из сторон не заявит о расторжении настоящего договора до истечения указанного срока. По соглашению с ответчиком действие договора аренды от 25 марта 2017 года продлевалось каждый месяц. После продления срока действия договора, арендная плата сохранялась в прежнем размере. В нарушение взятых на себя обязательств, ответчик не производил оплату аренды в период с 15 мая 2017 года по октябрь 2017 года. За указанный период времени задолженность по арендной плате. составила 2 400 000 рублей. С 01.11.2017 года по 26.11.2017 года задолженность по арендной плате составила 346 666,66 рублей. Всего задолженность по арендным платежам по состоянию на 26.11.2017 за период с 25 мая 2017 года по 26 ноября 2017 года составляет 2 796 666, 66 рублей. 25 января 2018 года представитель арендодателя ФИО2 направил ответчику претензию заказным письмом с уведомлением, с требованием об уплате задолженности по договору аренды и возврате арендованных помещений по акту приема -передачи. Ответ на претензию от ответчика истцу не поступал, задолженность в размере по арендным платежам ответчиком не погашена. Требования представителя арендодателя о передаче нежилых помещений по акту приема-сдачи ответчиком остаются без ответа, ключи от арендованных ответчиком помещений представителю арендодателя ФИО2 не сданы, акт приема-сдачи помещения не подписан, в связи с чем, ответчик обязан производить оплату арендных платежей. Арендованные ответчиком помещения по настоящее время не освобождены, в связи чем истец просит суд возложить на ответчика обязанность по освобождению арендованный помещений.

В ходе производства по делу были увеличены исковые требования, в которых истец также просила взыскать задолженности по аренде за период с 28.11.2017 по 14 мая 2018 года в сумме 1 319 408,50 рублей. Указав в обоснование на то, что 27.11.2017 часть арендованных ИП Шоля у Мамедовой помещений по договору аренды от 25 марта 2017 года, были переданы в собственность ФИО1 общей площадью 128, 9 кв.м. Остальная часть арендуемых помещений по договору аренды от 25 марта 2017 года, общей площадью 184,60 кв.м, в нарушении раздела 3 договора аренды по настоящее время (14.05.2018), истцу не переданы. Следовательно ответчик обязан оплатить арендодателю аренду данных помещений за период с 28.11.2017 по 14.05.2018 в размере 1 319 408, 50 рублей. Истцом при подаче настоящего искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 22 183 рубля, которую истец просит взыскать с ответчика.

Также ответчиком Шоля подан встречный иск к Мамедовой об отказе в удовлетворении исковых требований Мамедовой в полном объеме и признании договор аренды нежилых помещений от 25 марта 2017 года ничтожным в силу п.2 ст.168 ГК РФ. В обоснование требований указано, что определением Салехардского городского суда от 17 июня 2016 года утверждено мировое соглашение, согласно которому ФИО2 передал в собственность ФИО1 часть офисно-коммерческого нежилого здания по адресу: г. Салехард, ул. Подшибякина, строение №, бокс №, общей площадью 128,9 кв.м., а именно: кабинеты, расположенные на втором этаже здания и поименованные в техническом паспорте под номерами: 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, часть коридора под №, городки между кабинетами с номерами 15 и 16. Согласно данному мировому соглашению, ФИО2 обязался не позднее 10 календарных дней после вступления в законную силу определения суда передать ФИО1 указанные нежилые помещения в собственность путем государственной регистрации перехода права собственности. В связи с уклонением от обязанностей по передаче прав собственности данных помещений ФИО2ФИО1 решением Салехардского городского суда от 15 марта 2017 года ФИО2 обязан передать в установленном порядке в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним совместное с ФИО1 заявление на основании утвержденного определением Салехардского городского суда от 17 июня 2016 года мирового соглашения о переходе права собственности на перечисленные выше помещения. Согласно договору аренды от 25 марта 2017 года все перечисленные в указанном мировом соглашении нежилые помещения, утвержденном определением Салехардского городского суда, переданы ФИО2 в аренду Шоля. Пунктом 1.7 названного Договора оговорено, что сдаваемое помещение не продано, не заложено, в споре или аренде не состоит. Таким образом, арендодателю на момент заключения договора аренды было известно, что часть сдаваемого помещения не только находится в споре, но и решением суда он обязан совершить действия по регистрации перехода права собственности, от чего он уклоняется. Исходя из этого, рассматривать договор аренды от 25 марта 2017 года, заключенный между сторонами, как соответствующий требованиям закона, нельзя, поскольку это противоречит закону, следовательно должен быть признан ничтожным.

В судебном заседании представители истца Фролова, ФИО2 на исковых требованиях настаивали по доводам, указанным в нём, не признав встречные исковые требования. Также пояснили, что в апреле было выявлено причинении вреда помещениям адрендодателя, вследствие чего созывалась комиссия, в состав которой входили представители обеих сторон по договору аренды. Была достигнута договоренность об устранении арендатором ущерба путем проведения ремонта за свой счёт, однако арендатор не устранял вред, а также не платил за аренду, по этой причине ФИО2, в июле 2017 года направил Шоля претензию об устранении нарушений по договору с последующим расторжении договора аренды. Однако арендатор не освобождал помещения, по условиям договора не созывал комиссию и не возвратил по настоящее время помещения. Оснований для признания договора аренды ничтожным, по доводам указанным ответчиком, нет.

Представитель ответчика Шоля – Уткин, иск Мамедовой не признал ссылаясь на доводы встречного иска, а также указав на то, что договор аренды помещений не мог пролонгироваться более года, поскольку в силу положений гражданского кодекса, подлежал в этом случае государственной регистрации, но поскольку этого не было сделано, то он считается не заключенным. Кроме того, договор, по мнению представителя, можно признать расторгнутым с момента направления 06 июля 2017 года ФИО2 претензии Шоля, в которой он сам просит расторгнуть договор в одностороннем порядке. Следовательно с момента расторжения договора по инициативе арендодателя, все обязательства признаются прекращенными. Требования долга с момента заключения договора являются необоснованными, поскольку согласно расписке, после заключения спорного договора, ответчик сразу передала за аренду плату в полном объеме.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО1, суду пояснил, что часть помещений, сдаваемых ФИО2 Шоля, принадлежит ему. ФИО2 сдавал данные помещения в аренду без его ведома, о том, что помещения сдаются, узнал только при заключении мирового соглашения по судебному спору между ним и Мамедовой. Сам он (ФИО1) не мог распоряжаться помещениями, поскольку у него не было государственной регистрации на данное имущество.

Суд заслушав стороны, изучив материалы дела, пришел к следующему выводу.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Абз. 2 ст. 622 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим на основании доверенности Мамедовой, и индивидуальным предпринимателем Шоля был заключен договор аренды помещений, по которому ФИО2 предоставил Шоля за плату во временное владение и пользование помещения, расположенные по улице Подшибякина, <адрес>, общей площадью сдаваемых в аренду 313,4 кв. м, на срок до 25.04.2017.

При этом договором предусматривалось условие о его продлении срока действия на один месяц, если ни одна из сторон не возражал об этом.

Помещения были переданы Шоля по акту приема-передачи 25.03.2017, подписанному сторонами.

Как следует из п.4.1, 4.2 договора, размер ежемесячной арендной платы составил 400 000 рублей в месяц. Указанную сумму арендатор должен был внести на счет собственника в срок до 25 марта 2017 года.

Из пояснений представителей истца следовало, что ответчик при заключении сразу внесла сумму по договору за период 25 марта 2017 года по 25 апреля 2017 года. При этом в дальнейшем стороны договорились о продлении действия договора аренды, Шоля продолжала пользоваться данными помещениями, приспособив их под общежитие для рабочих. В результате данной эксплуатации помещениям был причинен вред, вследствие чего созывалась комиссия, в состав которой входили представителя обеих сторон по договору аренды. Была достигнута договоренность об устранении арендатором ущерба путем проведения ремонта за свой счёт, однако арендатор не устранял вред, а также не платил за аренду, по этой причине ФИО2, в июле 2017 года направил Шоля претензию об устранении нарушений по договору с последующим расторжении договора аренды.

Приведенные доводы истца подтверждаются документально в виде акта комиссии, письменной претензией арендодателя от 06 июля 2017 года. Факт получения претензии подтверждается стороной ответчика.

Из указанного следует, что арендодатель в одностороннем порядке желал расторгнуть договор, вследствие нарушений его условий со стороны арендатора. На обстоятельство расторжения договора по инициативе арендодателя также указывала сторона ответчика.

В соответствии с главой 7 договора, арендатор вправе был расторгнуть договор, при использовании помещения арендатором не по назначению, при существенном ухудшении состояния имущества, просрочки более одного раза арендной платы. Договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента направления уведомления о расторжении договора.

С учетом данных обстоятельств договор аренды от 25 марта 2017 года можно признать расторгнутым с 07 августа 2017 года, однако данное обстоятельство не освобождало ответчика от уплаты арендных платежей.

В силу положений главы 3 договора, возврат арендуемых помещений арендодателю осуществляется двухсторонней комиссией, состоящей из представителей сторон. При передаче арендуемого помещения составляется акт приема-передачи, который подписывается всеми членами комиссии. Арендуемое помещение считается фактически переданным арендодателю с момента подписания акта приема-передачи.

Вместе с тем, доказательств возврата помещений арендодателю и оплаты за их пользование, в заявленный истцом спорный период, ответчиком в материалы дела не предоставлены.

При этом ссылки представителя ответчика на свидетельские показания Мирошникова о том, что Шоля принимала меры к передаче имущества представителю арендодателя ФИО2, однако последний отказывался подписывать акты и принимать имущество, судом не берутся во внимание, поскольку сторонами в договоре был определен порядок передачи имущества. Вместе с тем свидетель в своих показаниях не указывал на созыв комиссии сторонами по передаче имущества арендодателю. Кроме того, ответчиком не представлено письменных доказательств по соблюдению процедуры передачи имущества, составления акта приема-передачи и попытки его вручения для подписания арендодателем.

С учетом этого суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и возврате части помещений принадлежащих истцу.

В то же время требования по встречному иску о признании договора аренды ниточной сделкой, суд находит несостоятельными, и не подлежащие удовлетворению. В доводах встречного иска указывается на то, что арендодателю на момент заключения договора аренды было известно о том, что часть сдаваемых помещений не принадлежит Мамедовой и подлежит передачи сособственнику, на этом основании Шоля просит признать договор аренды недействительным. Однако по приведённым доводам встречного иска, следует, что ответчик просит признать сделку недействительной в силу того, что она оспоримая, и заключена без согласия сособственника ФИО1.

Как установлено судом, определением Салехардского городского суда от 17 июня 2016 года утверждено мировое соглашение, согласно которому ФИО2 по доверенности Мамедовой обязался передать в собственность ФИО1 часть нежилого здания по адресу: г. Салехард, ул. Подшибякина, строение №, бокс №, общей площадью 128, 9 кв.м., а именно: кабинеты, расположенные на втором этаже здания и поименованные в техническом паспорте под номерами: 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, часть коридора под №, городки между кабинетами с номерами 15 и 16. Согласно данному мировому соглашению, ФИО2 обязался не позднее 10 календарных дней после вступления в законную силу определения суда передать ФИО1 указанные нежилые помещения в собственность путем государственной регистрации перехода права собственности.

Решением Салехардского городского суда от 15 марта 2017 года ФИО2 обязан передать в установленном порядке в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним совместное с ФИО1 заявление на основании утвержденного определением Салехардского городского суда от 17 июня 2016 года мирового соглашения о переходе права собственности на перечисленные выше помещения.

Из приведённого выше обстоятельств действительно следует, что часть переданный по договору аренды помещений Шоля, принадлежало ФИО1, общей площадью 128, 9 кв.м., Мамедовой - 184, 60 кв.м. Регистрация права на недвижимое имущество собственников совершена 27.11.2017.

В соответствии со статьей 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность (пункт 1).

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (пункт 2).

Из анализа указанных норм следует, что правом на обращение в суд с иском о признании сделки недействительной в силу её совершенная без согласия третьего лица, обладает лицо, чье согласие требовалось для заключения сделки. Вместе с тем Шоля не является такой стороной по сделке. Сам ФИО1 соответствующее требование не предъявлял, несмотря на разъяснение ему судом данного права.

Более того, как указывала сторона ответчика, о том, что по сделке требовалось разрешение ФИО1, стало известно Шоля только при рассмотрении настоящего судебного спора. Также поведение самого арендатора после совершения сделки давало основание арендодателю полагаться на действительность данного договора, о чем свидетельствовали действия арендатора по принятию имущества от арендодателя, подписание им соответствующего акта, передача денег за аренду помещений.

Таким образом, по расчетам истца, задолженность ответчика по арендной плате за помещения, площадью 313,4 кв.м, составляет за период с 25 мая 2017 года по октябрь 2017 года 2 400 000 рублей. С 01 ноября 2017 года по 26 ноября 2017 года задолженность по арендной плате составила 346 666, 66 рублей (400 000 рублей : 30 дней х 26 дней). Всего задолженность по арендным платежам с 25 мая 2017 года по 26.11.2017 года составляет 2 796 666, 66 рублей. Задолженности по аренде помещений площадью 184, 60 кв.м, за период с 28 ноября 2017 по 14 мая 2018 года составляет 1 319 408, 50 рублей. Общая сумма задолженности ответчика перед истцом составляет 4 116 075, 16 рублей.

Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает спор в пределах исковых требований, которые заявлены истцом в общей сумме 4 116 075, 16 рублей, а расчет сумм не противоречит положениям договора, суд пришел к вывод о взыскании данной суммы с ответчика в пользу истца.

На основании ст. 98 ГПК РФ суд также взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 22 183 рублей.

Руководствуясь ст. 193-198, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать индивидуального предпринимателя Шоля Ю.С. в пользу Мамедовой В.Г. задолженность по аренде помещений за период с 25 мая 2017 года по 14 мая 2018 года 4 116 075, 16 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины 22 183 рублей.

Возложить обязанность на Шоля Ю.С. передать Мамедовой В.Г. или её представителям, в течение десяти дней с момента вступления в законную силу настоящего решения, нежилые помещения под номерами технического паспорта №, 10, 12, 13, 14, 15, 26, 27, расположенные в боксе №, строения 6, площадки 21 по ул. Подшибякина г. Салехард, а также освободить помещения от занимаемой мебели принадлежащей Шоля Ю.С..

Отказать в удовлетворении встречного иска Шоля Ю.С. к Мамедовой В.Г. о признании договора аренды недействительным.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Салехардский городской суд.

Судья А.Б. Раенгулов