Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств, указав, что 14.05.2018 она приобрела у ФИО2 земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ................, с целью строительства на земельном участке жилого дома. Однако впоследствии ей отказано в подготовке и регистрации градостроительного плана земельного участка и выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома, поскольку земельный участок находится в охранной зоне памятника природы федерального значения «Озеро Киово и его котловина», где запрещается всякая хозяйственная деятельность, в том числе строительство. При заключении договора купли-продажи продавцом ей не было сообщено о наличии таких ограничений, в силу которых она не имеет возможности использовать земельный участок по целевому назначению. Просит расторгнуть договор купли-продажи и взыскать с ответчика уплаченную по договору денежную сумму 2 200 000 руб., полученные ответчиком за возведенный забор деньги 200 000 руб. и расходы по госпошлине.

Представитель истца (адвокат Свиридов О.В.) иск поддержал.

Ответчик ФИО2 иск не признал и пояснил, что проданный земельный участок относится к категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, и фактически находится в зоне жилой застройки. О каких-либо ограничениях в использовании земельного участка ему известно не было. Подтвердил, что в счет покупной цены земельного участка он получил от ФИО1 2 200 000 руб., а также за неотделимые улучшения в виде установленного забора она уплатила ему 200 000 руб. Просит в иске отказать.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

14.05.2018 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому ФИО1 приобрела у ФИО2 земельный участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ................, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (л.д.6).

Указанный земельный участок принадлежал ФИО2 на основании решения Лобненского городского суда Московской области от 2.04.2014, вступившего в законную силу.

Цена договора составляет 2 200 000 руб. Денежные средства уплачены ФИО1 продавцу в день заключения договора, что подтверждается распиской ФИО2 от 14.05.2018. Кроме того, ФИО2 получил от истца за неотделимые улучшения земельного участка 200 000 руб. (л.д. 7, 8).

Право собственности ФИО1 зарегистрировано в ЕГРН (л.д. 9-11).

Как следует из объяснений сторон, ФИО1 при заключении договора действовала с целью строительства на земельном участке жилого дома.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. п. 1, 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Из материалов дела следует, что решением Администрации г. Лобня от 6.06.2018 ФИО1 отказано в предоставлении государственной услуги «Подготовка и регистрация градостроительного плана земельного участка при осуществлении строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства на территории г. Лобня Московской области». В решении указано, что в отношении спорного земельного участка необходимо установление, изменение или отмена красных линий для определения границ территорий, предназначенных для размещения линейных объектов и/или территорий общего пользования. Земельный участок полностью расположен в границах охранной зоны ООПТ федерального значения «Озеро Киово и его котловина», а также в границах полос воздушных подходов с учетом границ аэродрома и посадочных поверхностей ограничения высоты препятствий относительно высоты аэродрома Шереметьево (л.д. 20-21).

Сообщением Минприроды России от 13.07.2018 ФИО1 отказано в удовлетворении заявления о строительстве индивидуального жилого дома на земельном участке со ссылкой на Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-фз «Об особо охраняемых природных территориях», постановление ГосПлана РСФСР от 24.09.1986 г. № 199 «Об отнесении природных объектов к государственным памятникам природы республиканского значения», Положение о памятнике природы федерального значения «Озеро Киово и его котловина», утв. приказом Минприроды России от 25.04.2016 № 262, согласно которым запрещается строительство в охранной зоне памятника природы «Озеро Киово и его котловина» в пределах 300 м. (л.д. 29-30).

Согласно преамбуле Федерального закона от 14.03.1995 № 33-фз особо охраняемыми природными территориями признаются участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны. Особо охраняемые природные территории относятся к объектам общенационального достояния.

В силу ст. 25 Закона памятники природы - уникальные, невосполнимые, ценные в экологическом, научном, культурном и эстетическом отношениях природные комплексы, а также объекты естественного и искусственного происхождения.

В соответствии со ст. 27 Закона на территориях, на которых находятся памятники природы, и в границах их охранных зон запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятников природы. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, на которых находятся памятники природы, принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы.

В соответствии с постановлением ГосПлана РСФСР от 24.09.1986 г. № 199 «Об отнесении природных объектов к государственным памятникам природы республиканского значения» запрещается строительство в охранной зоне памятника природы «Озеро Киово и его котловина».

Таким образом, приобретенный ФИО1 земельный участок располагается в охранной зоне памятника природы федерального значения, вследствие чего истица ограничена в его использовании по прямому назначению – для индивидуального жилищного строительства.

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

При приобретении земельного участка истица проявила определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, участок был осмотрен, но определить расположение участка в охранной зоне не представилось возможным, так как какие либо сведения об этом в выписке из ЕГРН не содержатся.

При заключении договора купли-продажи истица не была уведомлена об ограничениях использования земельного участка, в результате чего она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, что в силу ст. 450, 451 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с ответчика переданных ему во исполнение денежного обязательства денежных средств в размере 2 400 000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика взыскиваются понесенные истцом расходы по госпошлине.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ. суд

Р е ш и л:

Исковые требования ФИО1удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: ................, кадастровый №, заключенный 00.00.0000 между ФИО2и ФИО1.

Взыскать с ФИО2в пользу ФИО1денежные средства в сумме 2 400 000 руб., расходы по госпошлине 20 200 руб.

Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Лобненский городской суд в течение месяца.

Судья- Н.В. Платова

Мотивированное решение составлено и оглашено 21 августа 2018 года