Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Никоненко И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Степаняна Н.Р. к администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» об обязании заключить договор аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Степанян Н.Р. обратился в суд с названным иском. В исковом заявлении и в заявлении об уточнении иска (л.д. 155-159) указывает, что на основании решения Светлогорского городского суда от 22.06.2011 г., определения Светлогорского городского суда от 2.03.2012 г. он является собственником 878/10000 доли в праве на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом по адресу: <Адрес>, кадастровый номер <Данные изъяты>, степень готовности дома составляет 20%. Указанный незавершенный строительством дом расположен на земельном участке с кадастровым номером <Данные изъяты> общей площадью 1242 кв.м. В 2008 году арендатором указанного участка, а в дальнейшем и застройщиком, выступало ООО <Данные изъяты>. Определением Арбитражного суда Калининградской области ООО <Данные изъяты> был признан несостоятельным (банкротом). 26.03.2018 г. решением Межрайонной инспекции ФНС России №1 по Калининградской области деятельность ООО <Данные изъяты> была прекращена и юридическое лицо исключено из ЕГРЮЛ. В настоящее время он намеревается достроить указанный дом своими силами и за свой счет. 05.07.2019 г. он обращался в администрацию МО «Светлогорский городской округ» с заявлением о заключении договора аренды на спорный земельный участок. 31 июля 2019 года было вынесено постановление о прекращении срока действия договора <№> от 06.02.2003 г. аренды земельного участка. На основании указанного постановления ответчик не смог зарегистрировать в ЕГРН прекращение обременения в виде аренды в пользу ООО <Данные изъяты>, так как имеются зарегистрированные права участников долевого строительства, что является препятствием для прекращения права аренды земельного участка. 12 марта 2020 года он повторно обратился в администрацию с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору <№> от 06 февраля 2003 года аренды земельного участка о замене стороны арендатора с ООО <Данные изъяты> на зарегистрированных сособственников незавершенного строительством многоквартирного жилого дома сроком на три года. Ответ на указанное заявление он не получил и с ним не заключен договор аренды и никак не оформлены его права на указанный земельный участок.Объекту незавершенного строительства уже более 10 лет и до сих пор участники долевого строительства, оплатившие денежные средства за квартиры не могут достроить дом ввиду отсутствия прав на землю. Более 12 месяцев администрация, не может избрать верный способ оформления земельных отношений на указанный земельный участок. Он готов оплачивать арендную плату за указанный земельный участок, заниматься подготовкой проектной документации и непосредственно осуществлять строительство дома. Бездействие администрации препятствует ему осуществлять свои законные права. Он является сособственником объекта незавершенного строительства и одновременно участником долевого строительства, в пользу которого зарегистрирован залог права аренды опорного земельного участка. Наряду с другими сособственниками и участниками долевого строительства, права которых не оспариваются в судебном порядке, а также оплата по которым состоялась и признана судом, земельные правоотношения никак не оформлены с администрацией МО «Светлогорский городской округ».Вместе с тем, наличие зарегистрированных прав участников долевого строительства, которые частично одновременно являются сособственниками объекта незавершенного строительства и претендующие на заключение договора аренды спорного земельного участка не может быть препятствием к заключению договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. Полагает, что у администрации имеются правовые основания для заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. Бездействие ответчика препятствует сособственникам и участникам долевого строительства в завершении строительства указанного многоквартирного жилого дома. Просит признать отсутствующим право аренды земельного участка, возникшее у ООО <Данные изъяты> по договору <№> от 06 февраля 2003 года, заключенному с администрацией МО «Светлогорский городской округ» в отношении земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, расположенного по адресу: <Адрес> и погасить запись регистрации в ЕГРП <№> от 28.02.2008 об ограничении (обременении) в виде аренды на указанный земельный участок в пользу ООО <Данные изъяты>; обязать администрацию МО «Светлогорский городской округ» заключить с ним договор аренды указанного земельного участка сроком на три года.

В судебное заседание истец Степанян Н.Р. не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен. Его представители Склинская Е.С. и Матяж Д.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали, дополнив, что в настоящее время администрацией договор аренды не подписан, проект договора аренды не подготовлен и не направлен всем сособственникам спорного земельного участка, в порядке 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представитель администрации МО «Светлогорский городской округ» по доверенности - Малуха А.А. в судебном заседании оставил удовлетворение заявленных требований на усмотрение суда, пояснил, что заявление на заключение договора аренды земельного участка должны подать все дольщики, а если не все обратятся, то это будет препятствовать регистрации в Росреестре.

Третье лицо - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в суд не явилось, о месте и времени судебного разбирательства извещены, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя и отзыв, в котором указывают, что вопрос об удовлетворении или об отказе в удовлетворении исковых требований оставляют на усмотрение суда.

Третьи лица - Самойлова А.В., Панасенко Н.А., Коваленя М.М., Саламова З.М., Шевелев А.И., Панченко Л.С., Аксенович Н.Л., Якушев И.Ю., Черемис В.А., Забелло Н.В., Козлова Е.А., Курявцева И.В., Елисеева Н.Н. в судебное заседание не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом.

Представитель третьих лиц - Забелло Н.В., Саламовой З.М., Кудрявцевой И.В., Шевелева А.И., Якушева И.Ю. по доверенности - Склинская Е.С. в судебном заседании поддержала уточненные заявленные требования в полном объеме.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства и дав им оценку, суд приходит к выводу об обоснованности иска.

Судом установлено, что Обществом с ограниченной ответственностью <Данные изъяты>, занимавшимся строительством жилых и нежилых зданий, в разное время были заключены договоры долевого участия в строительстве 21-квартирного жилого дома галерейного типа, расположенного по <Адрес>, находящимся на земельной участке, площадью 1242 кв.м., с кадастровым номером <Данные изъяты>.

Данный земельный участок был предоставлен в аренду ООО <Данные изъяты> на основании договора <№> от 06 февраля 2003 года аренды земельного участка, заключенного с администрацией муниципального образования «Светлогорский городской округ», запись о регистрации права аренды в Едином государственном реестре недвижимости <№> от 28.02.2008 года.

По условиям заключенных договоров Общество приняло на себя обязательство построить жилой дом галерейного типа, обеспечить ввод его в эксплуатацию и передать в 2008, 2009, 2010 годах участникам долевого строительства определенные в договорах объекты недвижимости - квартиры, а участники долевого строительства, в свою очередь, обязались оплатить стоимость таких объектов. Договоры долевого участия были зарегистрированы в Управлении федеральной регистрационной службы по Калининградской области.

Как следует из выписки из ЕГРН действующими участниками долевого строительства, в пользу которых зарегистрирована ипотека в силу закона в отношении спорного земельного участка являются:

1. Степанян Н.Р. (ДДУ <№> от 21.09.2009 г.; <№> от 21.09.2009);

2. Самойлова А.В. (ДДУ <№> от 15,08.2008);

Панасенкова Н.А. (ДДУ <№> от 29.12.2008);

Елисеева Н.Н. (ДДУ <№> от 18.04.2008);

Забелло Н.В. (ДДУ <№> от 12.10.2009);

Якушев И.Ю. (ДДУ <№> от 21.09.2009; ДДУ <№> от 21.09.2009; ДДУ <№> от 21.09.2009);

Козлова Е.А. (ДДУ <№> от 30.10.2008);

Панченко П.С. (ДДУ <№> от30.10.2008);

Шевелев А.И. (ДДУ <№> от 08.10.2008);

Кудрявцева И.В. (ДДУ <№> от 12.05.2008; ДДУ <№> от 12.05.2008; ДДУ <№> от 12.05.2008);

11. Черемис В.А. (ДДУ <№> от 21.09.2009; ДДУ <№> от21.09.2009г.).

Как следует из выписки ЕГРН сособственниками объекта незавершенного строительства являются:

Саламова З.М. - 878/10000 доли в праве;

Коваленя М.М. - 533/10000 доли в праве (06 июля 2020 года
заключен договор купли-продажи со Степанян Н.Р.);

Шевелев А.И. - 533/10000 доли в праве;

Панченко П.С. - 498/10000 доли в праве;

Аксеневич Н.П. - 480/10000 доли в праве;

Степанян Н.Р. - 878/10000 доли в праве;

Якушев И.Ю. -1317/10000 доли в праве;

Черемис В.А. - 878/10000 доли в праве;

Забелло Н.В. - 444/10000 доли в праве.

После возведения цокольного этажа жилого дома строительство ООО <Данные изъяты> не велось, в установленный договорами срок дом в эксплуатацию не сдан, обязательства застройщиком не исполнены.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.12.2010 ООО <Данные изъяты> признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура банкротства конкурсное производство.

26 марта 2018 г. решением Межрайонной инспекции ФНС России №1 по Калининградской области деятельность ООО <Данные изъяты> была прекращена и юридическое лицо исключено из ЕГРЮЛ.

В настоящее время истец намеревается достроить указанный дом своими силами и за свой счет, в связи с чем, 05.07.2019 г. он обращался в администрацию МО «Светлогорский городской округ» с заявлением о заключении договора аренды на спорный земельный участок. 31 июля 2019 года было вынесено постановление о прекращении срока действия договора <№> от 06.02.2003 г. аренды земельного участка. На основании указанного постановления ответчик не смог зарегистрировать в ЕГРН прекращение обременения в виде аренды в пользу ООО <Данные изъяты>, так как имеются зарегистрированные права участников долевого строительства, что является препятствием для прекращения права аренды земельного участка.

02 ноября 2010 г. и 29.10.2010 г. определениями Арбитражного суда Калининградской области Панасенкова Н.А. и Самойлова А.В. включены в реестр требований кредиторов ООО <Данные изъяты> с суммой: 3 534 771,68 руб., из них 2 723 000 руб. - основной долг и 811 771,68 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами - Панассенкова Н.А. и 7 024 394,26 руб. - Самойлова А.В. (в части включения 36 408,54 руб. Самойловой А.В. отказано), с очередностью удовлетворения требований в третью очередь.

Этими же определениями судом было установлено, что Общество принятые на себя обязательства по договору по передаче квартиры не исполнило, денежные средства участникам долевого строительства не вернуло, в связи с чем, Панасенкова Н.А. и Самойлова А.В. уведомили застройщика о расторжении договора в одностороннем порядке. Определения от 02.11.2010 не обжаловалось, вступило в законную силу.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 22.06.2011 г. за участниками долевого строительства (11-и участниками) признано право собственности на долю в виде цокольного этажа незавершенного строительством 21-квартирного жилого дома.

08 октября 2012 г. Панасенкова Н.А. обратилась в арбитражный суд Калининградской области с заявлением о включении в реестр о передаче жилых помещений ООО <Данные изъяты> её требования о передаче жилого помещения, соответствующего однокомнатной квартире <№> (строительный) общей площадью 77,8 кв.м., расположенной в 21-квартирном доме галерейного типа, находящемся на земельном участке общей площадью 1242 кв.м. с кадастровым номером <Данные изъяты>, по адресу: <Адрес>.

08 октября 2012 г. Самойлова А.В. обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о включении в реестр о передачи жилых помещений ООО <Данные изъяты> её требования о передаче жилого помещения, соответствующего однокомнатной квартире <№> (строительный) общей площадью 77,8 кв.м., расположенной в 21-квартирном доме галерейного типа, находящемся на земельном участке общей площадью 1242 кв.м. с кадастровым номером <Данные изъяты>, по адресу: <Адрес>.

Определением арбитражного суда Калининградской области от 15.11.2012 г. Панасенковой Н.А. и Самойловоа А.В. отказано в удовлетворении требований, мотивированное тем, что они, направив в адрес застройщика уведомления о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке, фактически выразили свою волю на отказ от исполнения ООО <Данные изъяты> обязательств в натуре. После расторжения договоров обязательства ООО <Данные изъяты> перед Панасенковой Н.А. и Самойловой А.В. были трансформированы в денежные и включены в реестр кредиторской задолженности.

При этом судом указано, что положения параграфа 7 гл. IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не предусматривают замены ранее включенных в реестр кредиторов должника денежных требований на требование о передаче жилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 настоящего Федерального закона; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, односторонний отказ от договора представляет собой одностороннюю сделку, прекращающую обязательство во внесудебном порядке.

При указанных обстоятельствах обязательство ООО <Данные изъяты> по передаче Панасенковой Н.А. и Самойловой А.В. объекта долевого строительства прекращено.

Согласно разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, данным в п. 30 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, при наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления. В данном случае договор не подлежит расторжению в судебном порядке.

Решениями Светлогорского городского суда от 20.10.2020 г. признано отсутствующим право требования Самойловой А.В. и Панасенковой Н.А. по договорам участия в долевом строительстве от 15.08.2008 г. <№> и от 29.12.2008 г. <№>, заключенным с Обществом с ограниченной ответственностью <Данные изъяты>.

12 марта 2020 года истец повторно обратился в администрацию Светлогорского городского округа с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору <№> от 06 февраля 2003 года аренды земельного участка о замене стороны арендатора с ООО <Данные изъяты> на зарегистрированных сособственников незавершенного строительством многоквартирного жилого дома сроком на три года. Ответ на указанное заявление он не получил и с ним не заключен договор аренды земельного участка до настоящего времени, ответчиком не подготовлен проект договора аренды земельного участка и не направлен всем участникам долевого строительства.

В силу ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве», одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением, других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (иди) иной объект недвижимости, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, и (или) иного объекта, недвижимости. Согласно ст. 13 названного закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрация договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный, для. строительства (создания) многоквартирного дома и (иди) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или: право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом. и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1настоящей статьи.

В силу п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требовавши к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Погашение действующих регистрационных записей о правах требования по договорам об участии в долевом строительстве, о котором просит истца администрация муниципального образования в ответе <№> от 21.11.2019 г., не может быть осуществлено, т.к. указанные записи подтверждают права участников долевого строительства, которые внесли свои денежные средства и после ввода в эксплуатацию дома получат свои квартиры. Однако без оформления земельных отношений не возможно начать достройку указанного дома.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение илисложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно части 6 статьи 39.20 ЗК РФ, любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Таким образом, Степанян Н.Р. вправе требовать от органа местного самоуправления предоставления в аренду земельного участка, на котором расположен находящейся в долевой собственности объект долевого строительства, но заключению договора аренды препятствуют зарегистрированные в ЕГРН права другого лица на этот же земельный участок.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что имеются правовые основания для удовлетворения требований истца о признании отсутствующим у ООО <Данные изъяты> права аренды земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты> общей площадью 1242 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес> заключенного с администрацией муниципального образования «Светлогорский городской округ».

Поскольку самостоятельное погашение органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записей в Едином государственном реестре недвижимости действующим законодательством не предусмотрено, суд, с учётом установленных обстоятельств, считает необходимым удовлетворить требование истца о погашении записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости за <№> от 28.02.2008 года (согласно выписки из ЕГРН) об ограничении (обременении) в виде аренды на указанный земельный участок в пользу ООО <Данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Степаняна Н.Р. удовлетворить.

Признать отсутствующим право ООО <Данные изъяты> (ИНН <Данные изъяты>) аренды земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты> общей площадью 1242 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес>, возникшее на основании договора <№> от 06 февраля 2003 года аренды земельного участка, заключенного с администрацией муниципального образования «Светлогорский городской округ» и погасить запись регистрации в Едином государственном реестре недвижимости <№> от 28.02.2008 года об ограничении (обременении) в виде аренды на указанный земельный участок в пользу ООО <Данные изъяты>.

Обязать администрацию муниципального образования «Светлогорский городской округ» заключить со Степанян Н.Р. в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты> общей площадью 1242 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 11 декабря 2020 года.

Судья М.В. Аниськов

Дело № 2-980/20