Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Администрации города Сочи Муниципальное казенное учреждение «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи Муниципальное казенное учреждение «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ№ между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО1 заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ№ о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м, с видом разрешенного использования индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что годовой размер арендной платы, определенный по результатам аукциона, согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ№, в сумме 16 809 000 руб., устанавливается на двенадцать месяцев со дня государственной регистрации договора.

Пунктом 3.2 договора установлено, что сумма годовой арендной платы участка, за вычетом внесенного задатка, 13 585 000 руб., должна поступить от арендатора в течение пяти дней с даты подписания настоящего договора.

Согласно п.6.2 договора аренды, за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных п.3.3 настоящего договора арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Согласно расчету задолженности по аренде земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности по арендным платежам составляет – 13 585 000 руб., по пене в размере – 298 870 руб., общая сумма задолженности равна – 13 883 870 руб.

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ФИО1 направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ№ с предложением погасить образовавшуюся задолженность.

Ответ на данную претензию не поступил, задолженность не погашена.

Считая свои права нарушенными, истец обратился в суд и просит: взыскать с ФИО1 в муниципальный бюджет города Сочи задолженность по арендной плате.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании ответчик ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 исковые требования не признали по основаниям, изложенным в письменных возражениях, просили в их удовлетворении отказать в полном объеме.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив все доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

С учетом требований ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья 67 ГПК РФ закрепляет, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ по итогам аукциона между администрацией муниципального образования город-курорт Сочи (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью 400 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 лет со дня государственной регистрации (л.д.6-7, 8-10).

Согласно п.1.4 договора аренды земельный участок считается переданным арендатору с момента государственной регистрации настоящего договора, без каких-либо иных документов по его передаче.

Договор аренды подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация договора произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д.11-14).

Материалами дела подтверждается, что Арендатором уплачен задаток в размере 3224000 рублей (чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ) и аванс арендной платы по договору аренды в размере 450000 рублей (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ), всего 3674000 рублей.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия (л.д.15-16) оставлена без удовлетворения.

В силу положений пункта 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 04 марта 2019 года, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда от 14 мая 2019 года, (л.д.43-47) по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО3 к администрации города Сочи, департаменту архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи, и.о. директора департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи ФИО12, ГАУ КК «МФЦ КК» признано незаконным ненаправление администрацией г.Сочи уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 20.12.2018г. № в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, в установленный законом срок.

Указанным решением и апелляционным определением установлено, что представителем ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ через филиал ГАУ КК «МФЦ КК» в городе Сочи подано Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. В Расписке о получении документов указана дата возврата дела в МФЦ — ДД.ММ.ГГГГ, срок исполнения — ДД.ММ.ГГГГ. Однако, результат предоставления услуги поступил в Офис ДД.ММ.ГГГГ согласно реестру передачи документов №. Разрешая спор суд пришел к выводу, что административным ответчиком - администрацией г.Сочи были нарушены сроки направления Уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 20.12.2018г. № в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый №.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 28 февраля 2019 года, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда от 14 мая 2019 года, (л.д.37-40) по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО3 к администрации города Сочи, департаменту архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи, исполняющему обязанности директора департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи ФИО7 признано незаконным Уведомление администрации города Сочи о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ№.01-21/51079.

Указанным решением и апелляционным определением установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в адрес Администрации г.Сочи Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый №.

На Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от ДД.ММ.ГГГГ Администрация г.Сочи вынесла Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 20.12.2018г. №.

На Уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от ДД.ММ.ГГГГ администрация г.Сочи ответила Уведомлением о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 11.01.2019г. №, которое суд признал незаконным и не соответствующим требованиям закона, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд отметил, что ДД.ММ.ГГГГ (т.е. менее, чем через месяц) ФИО1 повторно направил в адрес администрации г.Сочи Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на вышеуказанном земельном участке, по результатам рассмотрения которого администрация г.Сочи направила в адрес истца Уведомление № о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, датированное ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 26 июня 2019 года и апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда от 03 сентября 2019 года (л.д.41-42), которым решение суда в части требований ФИО3 отменено и отказано ФИО3 в удовлетворении исковых требований, административные исковые требования ФИО1 к администрации г.Сочи, администрации Адлерского внутригородского района города Сочи, и.о.главы администрации Адлерского внутригородского района города Сочи ФИО8 признан незаконным отказ администрации Адлерского внутригородского района города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ№, выразившийся в принятии распоряжения о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый №.

Указанным решением и апелляционным определением установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принадлежит жилой дом, площадью 34,8 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился через филиал ГАУ КК «МФЦ КК» в г.Сочи в адрес администрации Адлерского внутригородского района г.Сочи с заявлением о предоставлении услуги: Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов.

Письмом и.о.главы администрации Адлерского внутригородского района г.Сочи ФИО8№ от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 со ссылкой на пункт 34 административного регламента отказано в предоставлении муниципальной услуги «Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов».

Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу о том, что обжалуемое по делу решение об отказе в предоставлении ФИО1 муниципальной услуги, изложенное в письме № от ДД.ММ.ГГГГ, принято в отсутствие законных на то фактических и правовых оснований, что в соответствии с пп. «в» п.3 ч.8 ст.226 КАС РФ является основанием для признания его незаконным.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Указанная правовая позиция также изложена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года).

Пунктом 8 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Выдача разрешительных документов, а также строительство объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с нормами градостроительного законодательства.

Так, ст.ст.51, 51.1, 55 Градостроительного кодекса РФПФ предусмотрена выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства, уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Кроме того, в силу взаимосвязанных положений пункта 2 статьи 13 и пункта 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. После вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Как установлено судом, и подтверждается материалами дела и вступившими в законную силу судебными актами, после государственной регистрации договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ) ответчиком совершены ряд действий направленных на использование земельного участка с учетом его целевого назначения (для индивидуального жилищного строительства), а именно ДД.ММ.ГГГГ подано Уведомление о соответствии планируемого строительства, которое рассмотрено с нарушением срока, так Уведомление о соответствии планируемого строительства датировано ДД.ММ.ГГГГ, при этом поступило в офис ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подано Уведомление об окончании строительства, на которое ДД.ММ.ГГГГ выдано Уведомление о несоответствии построенного объекта, признанного незаконным решением суда. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 повторно направил Уведомление об окончании строительства, по результатам которого ДД.ММ.ГГГГ выдано Уведомление о соответствии построенного объекта. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, без проведения торгов, однако, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в предоставлении указанной муниципальной услуги, данный отказ также признан незаконным решением суда, а суд обязал повторно рассмотреть заявление ФИО1 (л.д.41-42).

Общий период освобождения арендатора от уплаты арендной платы по всем указанным в судебных актах основаниям: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, ответчик предпринимал действия, направленные на выполнение требований закона и договора о целевом использовании земельного участка, а в результате противоправных действий местной администрации ФИО1 был лишен возможности в течение определенного срока использовать арендованный для индивидуального жилищного строительства земельный участок.

С учетом изложенного, очевидно, что арендатор действовал добросовестно, его вина в невозможности использования арендованного имущества по целевому назначению отсутствует и на него не может быть возложен риск неблагоприятных последствий.

При указанных обстоятельствах, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика обязанности по внесению арендной платы, поскольку он был лишен возможности использовать спорный земельный участок для целей, определенных в договоре.

Администрацией муниципального образования город-курорт Сочи до настоящего времени решение суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.41-42), вступившее в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, не исполнено, заявление ФИО1 о продаже спорного земельного участка, без проведения торгов не рассмотрено. Доказательств обратному, истцом не представлено.

Каких-либо доказательств в опровержение данных обстоятельств либо подтверждение факта исполнения вышеуказанных судебных постановлений истцом суду не представлено. Возражений на письменные объяснения ответчика, направлявшихся в адрес истца, в суд также не поступило.

Таким образом, начисление арендной платы и пени по заключенному между сторонами договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ не может признаваться правомерным и обоснованным.

В силу норм, закрепленных в статьях 56, 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений; объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами; в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

В связи с этим, у суда имеются достаточные основания полагать достоверными объяснения ответчика о том, что в результате неправомерных действий истца (арендодателя), он до настоящего времени лишен возможности в полной мере пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды и его целевым назначением; лишен возможности пользоваться возведенным жилым домом, так как лишен возможности реализовать свое право на приобретение данного земельного участка в собственность.

Совокупность вышеуказанных действий истца также, по убеждению суда, свидетельствует о злоупотреблении им своими правами, что выражается в недобросовестном поведении в отношении ответчика, чинении ему препятствий в осуществлении прав арендатора, в неисполнении состоявшихся в пользу ответчика судебных актов, что в силу положения пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в защите принадлежащего истцу права полностью, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.

В силу приведенных выше норм закона и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации имеются достаточные основания для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендной платы и ответственности за её невнесение (пени) за указанный истцом период.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации города Сочи Муниципальное казенное учреждение «Дирекция имущественного комплекса» города Сочи к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Гусева

Решение в окончательной форме изготовлено 06 июля 2020 года.