Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика: администрации муниципального образования город-курорт Геленджик – ФИО2, действующей на основании доверенности № 110-15-18643/19-33-01 от 16.12.2019 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании договора аренды земельного участка частично недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании частично недействительным договора аренды земельного участка, а именно пункта 8.5 договора аренды.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что ему по договору аренды № от 28.03.2017 г. администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик предоставлен земельный участок площадью 911 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для размещения объекта индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, с ежегодной арендной платой в размере 550 973 рублей. Пунктом 8.5 договора аренды предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, арендатор уплачивает арендную плату за оставшийся срок аренды, установленный п. 7.2 договора. Таким образом, исходя из содержания указанного пункта договора следует, что после возведения жилого дома на земельном участке при приобретения земельного участка в собственность он должен оплатить стоимость аренды за 17 лет, что многократно превышает рыночную стоимость данного земельного участка.

Считает данный пункт договора недействительным, так как он нарушает его право на преимущественное приобретение занимаемого земельного участка в собственность.

Представитель ответчика иск не признала, пояснив, что договор аренды земельного участка был заключен с ФИО1 по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка было опубликовано в Геленджикской городской газете «Прибой» и размещено на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов. Указанное извещение содержало сведения об обязательствах арендатора, возлагаемых на него пунктом 8.5 Договора. Истец был осведомлен о содержании оспариваемого пункта Договора аренды, имел возможность отказаться от участия в аукционе, по результатам которого заключен договор аренды. В договоре аренды сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендатора. В случае отсутствия пункта 8.5 договора аренды земельного участка, возлагающего обязанность на арендатора оплатить арендную плату за оставшийся срок аренды, бюджет муниципального образования город-курорт Геленджик не дополучит арендную плату. Признание недействительным п.8.5. Договора нарушит права других граждан, которые при отсутствии п.8.5 в Договоре аренды приняли бы участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит, что иск не обоснован и удовлетворению не подлежит.

Согласно выписке из протокола № проведения аукциона от 23 марта 2017 г. договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен с ФИО1 по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (лот №4) площадью 911 кв.м (земли населенных пунктов), расположенного по адресу <адрес> имеющего кадастровый номер № с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство».

Извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (лот №4) площадью 911 кв.м (земли населенных пунктов), расположенного по адресу <адрес>, имеющего кадастровый номер № с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», сроком аренды 20 лет, было опубликовано в Геленджикской городской газете «Прибой» 18.02.2017 г. № (12863) и размещено на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в информационно – телекоммуникационной сети «Интернет».

Указанное извещение содержит сведения об обязательствах арендатора, возлагаемых на него пунктом 8.5 Договора, равно как и проект Договора с данным условием размещен вместе с извещением о проведении аукциона на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов.

Таким образом, истец заблаговременно был осведомлен об условиях, на которых заключается договор аренды земельного участка по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и о содержании оспариваемого пункта Договора, имел возможность отказаться от участия в аукционе и от заключения договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В статьях 619 и 620 ГК РФ также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

Таким образом, поскольку положения статей 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения.

В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В данном случае при досрочном расторжении договора аренды земельного участка, для индивидуального жилищного строительства, в случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, пунктом 8.5 договора аренды земельного участка возлагается обязанность на арендатора оплатить арендную плату за оставшийся срок аренды, что не противоречит положениям вышеуказанной правовой нормы.

Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного (т.е. при отсутствии вины арендодателя) расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям статей 329,421 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и её пределах», в случаях, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

Принимая во внимание, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, отсутствуют основания для признания недействительным, несоответствующим законодательству Российской Федерации пункта 8.5 договора в части условия, предусматривающего обязанность арендатора оплатить арендную плату за оставшийся срок аренды за досрочное расторжение договора, направленного на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при его исполнении.

Поскольку досрочное расторжение договора аренды по основанию, предусмотренному п.1 ст. 39.20 ЗК РФ, является правом, а не обязанностью арендатора, реализуемое им по своему усмотрению, оспариваемое условие договора не ограничивает арендатора в приобретении права собственности на земельный участок по истечении срока действия договора аренды земельного участка.

Таким образом, учитывая, что истец добровольно заключил договор аренды земельного участка, содержащий п.8.5, оспариваемый пункт 8.5 договора аренды не противоречит действующему законодательству, поэтому основания для признания его недействительным не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании договора аренды земельного участка частично недействительным отказать.

Решение может обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Геленджикский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

В окончательной форме решение суда принято