Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 об оспаривании решения Межведомственной комиссии г.Серпухова по реализации жилищной политики и Постановления Главы г.Серпухова об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения Межведомственной комиссии г.Серпухова по реализации жилищной политики и Постановления Главы г.Серпухова об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение. Свои требования мотивирует тем, что она является собственником 3-х комнатной квартиры на первом этаже многоквартирного жилого дома по <адрес>. Она решила перевести принадлежащее ей жилое помещение в нежилое и, получив на это письменное согласие собственников соседних по площадке помещений, подала соответствующее заявление в Администрацию г.Серпухова, предоставив предоставленные законом документы. 17.02.2014г. Главой г.Серпухова вынесено Постановление №273 об утверждении решения Межведомственной комиссии г.Серпухова по реализации жилищной политики от 30.01.2014г. об отказе ей в переводе со ссылкой на то, что ею не соблюдены условия перевода жилого помещения в нежилое, предусмотренные ч.1 ст.22 ЖК РФ и в связи с тем, что в нарушении ч.2 ст.40 ЖК РФ она не представила согласие всех собственников помещений многоквартирного дома. Считает такой отказ незаконным и необоснованным, так как в этой статье речь идет о получении согласия всех собственников помещений в доме только в случае, если перепланировка квартиры невозможна без присоединения к ней части общего имущества в многоквартирном доме. Из представленного ею проекта перепланировки квартиры видно, что проектом не предусмотрено присоединение какой-либо части общего имущества дома к её помещению.

В судебном заседании представитель заявителя ФИО1 – ФИО2 заявление поддержал и просил удовлетворить.

Представитель Администрации города Серпухова - ФИО3 в судебном заседании возражала против заявления, пояснила, что 26.12.2013г. ФИО1 обратилась в Межведомственную комиссию г.Серпухова по реализации жилищной политики администрации г.Серпухова с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое помещение, находящееся по <адрес>, 1 этаж в связи с организацией офиса (агентство недвижимости) с проведением переустройства и перепланировки помещения согласно прилагаемому проекту. Решением Межведомственной комиссии г.Серпухова от 30.01.2013г. было отказано в переводе жилого помещения на основании п.3 ч.1 ст.24 ЖК РФ (несоблюдение условий перевода помещения, предусмотренных ст.22 ЖК РФ), ч.1 ст.22 ЖК РФ, ч.2 ст.40 ЖК РФ (непредставление согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме). Постановлением Главы г.Серпухова от 17.02.2014г. №273 указанное решение было утверждено. Из проекта перепланировки жилого помещения в нежилое, видно, что переустройство квартиры включает оборудование отдельного входа на месте оконного проема, демонтаж несущих перегородок, устройство санузла на новом месте. В случае перевода помещения в нежилое возникает необходимость создания отдельного входа и разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией и общим имуществом собственников помещений в таком доме. На такую реконструкцию, в соответствии со ст.40 ЖК РФ требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Представленные заявителем документы не подтверждают согласие всех собственников дома на проведение перевода. Кроме того, вследствие переустройства спорной квартиры, нарушаются права и интересы иных лиц, поскольку в Администрацию г. Серпухова неоднократно обращались жители <адрес>, где расположена спорная квартира с жалобами. Суть жалоб сводилась к тому, что вследствие переустройства спорной квартиры у жителя квартиры <номер>, расположенной непосредственно над указанной квартирой, пластиковый стояк в туалете повело, появился перекос дверной коробки и стали появляться трещины в местах стыков стен и потолка, появилось ощущение пустоты под полом. Также при переустройстве спорной квартиры затрагиваются несущие конструкции жилого дома, возникает необходимость в создании отдельного входа, разрушения внешней стены многоквартирного дома, для чего требуется получить согласие всех сособственников жилого дома, для перевода жилого помещения в нежилое.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд считает заявление не обоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Из материалов гражданского дела судом установлено, что ФИО1 является собственником 3-х комнатной квартиры на первом этаже по адресу: <адрес>.

ФИО1 26.12.2013г. подала заявление в Администрацию г.Серпухова о переводе жилого помещения в нежилое помещение, предоставив документы: свидетельство о государственной регистрации права от 10.04.2013г., проект перепланировки жилого помещения в нежилое, выполненный МУП «Гражданпроект», технический паспорт переводимого помещения, поэтажный план дома, согласование с МЧС, согласование с Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, ответ Управляющей организации МУЖ «Жилищник» (л.д.30-48).

17.02.2014г. Главой г.Серпухова вынесено Постановление №273 об утверждении решения Межведомственной комиссии г.Серпухова по реализации жилищной политики от 30.01.2014г. об отказе ФИО1 в переводе со ссылкой на то, что ею не соблюдены условия перевода жилого помещения в нежилое, предусмотренные ч.1 ст.22 ЖК РФ и в связи с тем, что в нарушении ч.2 ст.40 ЖК РФ она не представила согласие всех собственников помещений многоквартирного дома (л.д.52-54).

В соответствии со статьёй 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин вправе оспорить в суде решение органа местного самоуправления, если считает, что нарушены его права и свободы.

Согласно пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 288 пунктом 3 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 22 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, представляет документы, перечисленные в части 2 статьи 23 ЖК РФ.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьёй 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения.

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно пункту «в» части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Согласно пункту 4.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170) организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий; устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; предотвращения сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий; работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.

В соответствии с пунктом 4.2.4.9 названных Правил и норм не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также крепить к панелям наружных стен трамвайные, троллейбусные и другие оттяжки; использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению; самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ, статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Частью 3 статьи 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Частью 2 статьи 40 ЖК РФ установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома также требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, пункты 1, 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно части 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Из рабочего проекта перепланировки переводимого жилого помещения в нежилое, следует, что перепланировке подлежит жилое помещение квартиры <адрес>, расположенной на 1-м этаже 4-х этажного кирпичного жилого дома 1927 года постройки. Переустройство квартиры включает: оборудование отдельного входа на месте оконного проема, демонтаж ненесущих перегородок. Перепланировка предусматривает устройство нового входа в габаритах существующего оконного проема. Устройство козырька. На прилегающей территории предусматривается тротуарное мощение площадью 11,8 кв.м., т.е. устройство площадки входа предполагает изъятие земельного участка.

Судом установлено, что выполнение указанных работ повлечет за собой не только изменение фасада здания, но и уменьшение доли общего имущества собственников многоквартирного дома.

Суд считает установленным, что в данном случае имеет место реконструкция здания, так как предусмотренные работы связаны с изменением фасадной части здания, их выполнение повлечет изменение входов, ликвидацию окна и создание новой входной группы, устройство площадки входа, в результате чего происходит запользование общего имущества многоквартирного дома - фундамента, стены здания, расположенной под окном, в результате чего изменяются параметры и конфигурация принадлежащего истцу объекта недвижимого имущества с присоединением к имуществу истца общего имущества многоквартирного дома, поэтому на такую реконструкцию, переустройство, перепланировку помещения должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Включение в состав нежилого помещения входной группы, находящейся в пределах внешних контуров нежилого помещения, предназначенного исключительно для использования и обслуживания данного нежилого помещения, повлечет изменение параметров жилого дома и его площади, в результате чего произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, так как в связи с увеличением общей площади помещения заявителя увеличивается её и, соответственно, уменьшаются доли остальных собственников помещений многоквартирного дома в праве общей долевой собственности на общее имущество, а в будущем - и на земельный участок.

В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Следовательно, несмотря на то, что земельный участок не находится в общедолевой собственности собственников многоквартирного дома, заявитель обязан был получить согласие собственников помещений в доме на распоряжение той частью земельного участка, на которой предполагается устройство отдельного входа в нежилое помещение и благоустройство территории. Занятие данной части земельного участка ведет к невозможности его использования в том размере, который существовал бы до обустройства входа в помещение и благоустройства территории.

Являются несостоятельными доводы заявителя о том, что в данном случае не требовалось согласие собственников дома при переводе жилого помещения в нежилое, положения статей 22-24 ЖК РФ не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое предоставления согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях положения частей 2 и 3 статьи 23 ЖК РФ подлежат применению в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах заявление является необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Оставить без удовлетворения заявление ФИО1 об оспаривании решения Межведомственной комиссии г.Серпухова по реализации жилищной политики от 30.01.2014 года и Постановления Главы г.Серпухова №273 от 17.02.2014 года об отказе в переводе жилого помещения, расположенного по <адрес>, в нежилое помещение.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы в Московский областной суд через Серпуховский городской суд.

Председательствующий В.А.Коляда

Мотивированное решение суда изготовлено 17 марта 2014 года.

Председательствующий В.А.Коляда