Гражданский кодекс часть 1

29 июня 2021 года Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Ложкаревой О.А., при секретаре судебного заседания Птицыной Н.А., с участием ответчика, представителя ответчика, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства,

установил:

Истец Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области обратилось в суд с иском к ответчику ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства. В обоснование требований истец указал, что ответчик является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером < № > степенью готовности 14%, расположенного по адресу: Свердловская область < адрес >. 27.09.2016 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка < № > сроком до 19.07.2019. Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду однократно до завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером < № > земельный участок с кадастровым номером < № >, расположенный по адресу: Свердловская область < адрес > (строительный < № >). Срок договора установлен с 20.07.2016 по 19.07.2019. В связи с прекращением договора и отсутствием доказательств завершения строительства объекта, истец просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства с кадастровым номером < № > степенью готовности 14%, расположенного по адресу: Свердловская область < адрес >, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В судебное заседание представитель истца не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

Ответчик и его представитель в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, указав, что строительство объекта завершено, дом готов, осталась только внутренняя отделка и будет вводится в эксплуатацию и использоваться по назначению для постоянного проживания в нем. Намерены обращаться за регистрацией права собственности на него. Ранее представили отзыв на исковое заявление в материалы дела, который поддержали.

Представители третьих лиц Администрация г. Екатеринбурга и Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явились. От представителя Администрации г. Екатеринбурга ранее направлялся отзыв на исковое заявление, в котором указано, что исковые требования поддерживают, поскольку для строительства или реконструкции объекта ИЖС до 04.08.2018 требовалось получение разрешения на строительство, после 04.08.2018 – получение уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимом размещении объекта ИЖС. 05.09.2019 ответчик обратился с уведомлением о планируемом строительстве объекта ИЖС на земельном участке с < № >, расположенный по адресу: Свердловская область < адрес >, стр. < № >. В результате проверки установлено, что объект капитального строительства расположен с нарушением требований к противопожарным расстояниям от границы застройки земельного участка до лесных массивов (городских лесов), особо охраняемой территории: расстояние до жилого дома на земельном участке до лесного массива составляет менее 30 метров. Ответчику выдано уведомление от 13.09.2019 < № > о недопустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке. Исковые требования поддержали.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса.

На основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Из ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В пп. 10 п. 2 указанной статьи предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, которой находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанных в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи в с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что предоставление земельного участка по договору аренды земельного участка < № > от 27.09.2016 заключенного в соответствии с новым земельным законодательством, действующим с 01.03.2015, является первичным. Следовательно, ответчик имел право на предоставление ему в аренду указанного выше земельного участка без проведения торгов однократно на срок три года для завершения строительства, оснований для продления срока аренды не имелось.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрено предоставление земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно в аренду сроком на три года для завершения его строительства без проведения торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п. 2).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6).

Из материалов дела следует, что 27.09.2016 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка < № >, по условиям которого Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области передало в аренду ФИО1 однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок с < № >, расположенный по адресу: Свердловская область < адрес >, площадью 1 204 кв.м, с разрешенным использованием – индивидуальное жилищное строительство. На земельном участке находится объекта незавершенного строительства с кадастровым номером < № >, принадлежащий на праве собственности ответчику с 20.07.2016, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 80-82).

Срок действия договора аренды земельного участка установлен с 20.07.2016 по 19.07.2019 с обязательством по внесению арендной платы ежегодно до 01 декабря текущего года.

По акту приема-передачи от 21.09.2016 земельный участок передан в аренду истцом ответчику (л.д. 40).

В материалы дела ответчиком представлены надлежащие доказательства того, что с момента получения права собственности на объект незавершенного строительства и заключения договора аренды земельного участка им были предприняты меры к продолжению строительства жилого дома в установленный договором срок.

Также на момент рассмотрения дела по существу ответчиком представлены фотографии, а также техническое заключение ООО «Баутекс» от 28.06.2021 по результатам обследования строительных конструкций здания. Расположенного на земельном участке с кадастровым номером < № > по адресу: Свердловская область < адрес >, строительный < № >.

Из представленных фотографий и технического заключения следует, что ранее расположенный объект незавершенного строительства степенью готовности 14% на указанном земельном участке отсутствует, поскольку ответчиком завершено строительство жилого дома и процент готовности жилого здания по заключению специалиста составляет 100%.

Данное заключение составлено специалистом, имеющим необходимую квалификацию в данного рода исследованиях, а также соответствует представленным фотографиям, из которых видно, что жилой дом возведен в полном объеме, застеклен, в связи с чем сомнений в недостоверности у суда не вызывает.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на момент рассмотрения дела по существу требования истца не подлежат удовлетворению в связи с тем, что ответчиком завершено строительство жилого дома в полном объеме.

Тот факт, что это осуществлено по окончании действия срока договора аренды не влечет за собой удовлетворение исковых требований, поскольку судом исследуются фактические обстоятельства дела на момент его рассмотрения по существу, а в данном случае объект ответчиком полностью возведен и оснований для его изъятия и выставления на публичные торги не имеется.

Кроме того, о необоснованности заявленных исковых требований свидетельствует также то, что истцом не представлено в суд стороной истца надлежащих доказательств, свидетельствующих о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которая должна быть установлено решением суда в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 раздела III Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298, при использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость. Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Положениями ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года №135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.

Из положений ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 года N 1299 следует, что настоящие Правила устанавливают порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков (п. 1).

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу, что поскольку принудительное изъятие объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда, то указанное решение в обязательном порядке должно содержать начальную цену продажи данного объекта, определяемую на основании оценки его рыночной стоимости. Отсутствие доказательств, подтверждающих начальную стоимость продаваемого имущества, также свидетельствует о недоказанности заявленных требований того, что имеющийся объект является именно объектом незавершенного строительства и является одним из оснований для отказа в удовлетворении иска.

Кроме того, суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен установленный п. 2 ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации шестимесячный срок для обращения в суд с настоящим иском, начиная со дня истечения срока действия заключенного договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что срок действия договора аренды закончился 19.07.2019, тогда как с иском об изъятии объекта незавершенного строительства истец обратился лишь 25.12.2020, то есть спустя более одного года с момента прекращения действия договора аренды.

Указанный пресекательный срок установлен законом в случае предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства. А поскольку в рассматриваемом случае ответчику спорный участок однократно для завершения строительства ранее не предоставлялся, то к рассматриваемым правоотношениям указанная норма права применению подлежит, что также является одним из дополнительных оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья О.А. Ложкарева