Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Северодвинск» к Сучковой (Шарковой) Екатерине Сергеевне о выселении без предоставления другого жилого помещения,

установил:

администрация муниципального образования «Северодвинск» (далее по тексту – администрация МО «Северодвинск», Администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к Шарковой Е.С. о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: г. Северодвинск, пр. Морской, дом ....., без предоставления другого жилого помещения (л.д. 2-4).

В обоснование исковых требований указано, что Шаркова Е.С. является нанимателем по договору коммерческого найма от 12.12.2008г. жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования по адресу: г. Северодвинск, пр. Морской, дом ..... (далее по тексту – спорное жилое помещение).

Указанная комната была включена в муниципальный жилищный фонд коммерческого использования на основании постановления Мэра Северодвинска от 27.05.2008г. № 3/263.

08.12.2008г. Шаркова Е.С. обратилась в УМЖФ с просьбой о предоставлении жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования по договору коммерческого найма на срок 5 лет на состав семьи один человек.

По результатам рассмотрения заявления Шарковой Е.С. на основании постановления Мэра Северодвинска от 08.12.2008г. № 3/645 о предоставлении ей спорного жилого помещения по договору коммерческого найма был заключен соответствующий договор на срок с 12.12.2008г. по 10.12.2013г.

В соответствии с п.п. «д» п. 3.2 Договора, наниматель имеет право по истечению срока действия договора преимущественное право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок, при условии выполнения всех принятых обязательств по настоящему договору.

Согласно пп. «д» п. 2.2 Договора наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Однако ответчик систематически не выполняет указанные условия договора. По состоянию на 10.12.2013 года Шаркова Е.С. имеет задолженность по оплате жилого помещения в размере 54 788 руб. 02 коп.

На протяжении всего периода действия договора коммерческого найма Шаркова Е.С. неоднократно предупреждалась УМЖФ Администрации об обязанности внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и о выселении в судебном порядке в случае не погашения задолженности, что подтверждается предупреждениями от 17.09.2009г. № 4047, от 05.02.2010г. № 05-08-04/555, от 04.05.2011г. № 05-08-09/2052, от 17.05.2012г. № 05-08-04/2119.

Шаркова Е.С. письмом УМЖФ от 02.09.2013г. за № 05-08-04/3604 (получила 06.09.2013г.) предупреждена, что Администрация не намерена заключать с ней договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования на новый срок, так как обязательства в части внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги она не выполняет и в связи с истечением срока действия договора она обязана освободить занимаемое жилое помещение 11.12.2013 года.

Требование собственника об освобождении жилого помещения в установленный срок Шарковой Е.С. не исполнено.

В уточненном исковом заявлении (л.д. 73-75) Администрация дополнила основания для выселения, указывая, что согласно ч. 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Договорные отношения прекращены с 11.12.2013г. по истечении срока действия договора коммерческого найма. Лицевой счет закрыт. Условие о предупреждении нанимателя выполнено, ответчику 02.09.2013г. направлено уведомление и требование о расторжении от 06.09.2013г., полученное ответчиком 06.09.2013г. Наймодатель заблаговременно поставил в известность нанимателя о своем нежелании перезаключить договор найма, следовательно, договор прекратил свое действие.

На основании изложенного Администрация просила суд выселить ответчика Шаркову Е.С. из жилого помещения, расположенного по адресу: г. Северодвинск, пр. Морской, д. 35, комн. 164, без предоставления другого жилого помещения.

В судебном заседании представитель администрации МО «Северодвинск» Чистякова З.Н., действующая на основании доверенности, настаивала на исковых требованиях по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом уточнений. Просила заменить фамилию ответчика с «Шарковой» Е.С. на «Сучкову» Е.С., в связи со сменой ответчиком фамилии.

Ответчик Шаркова Е.С. в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени судебного заседания извещалась судом надлежащим образом, в предусмотренном законом порядке. О рассмотрении настоящего гражданского дела была извещена надлежащим образом (л.д. 55, 56). Впоследствии, извещалась судом по последнему известному суду месту жительства, по которому ранее извещалась надлежащим образом и получала судебные извещения, о перемене своего адреса в период производства по делу суд не извещала, в связи с чем, считается надлежащим образом извещенной о судебном заседании, в соответствии со ст. 118 ГПК РФ.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства установлено о смене ответчиком Шарковой Е.С. фамилии, в связи с вступлением в брак, на «Сучкову» Е.С., что подтверждается записью Акта о заключении брака (л.д. 117). В связи с чем, фамилия ответчика Шарковой Е.С. заменена на Сучкову Е.С.

В соответствии со ст. 118, 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения представителя истца, заключение прокурора, полагавшего исковые требования не подлежащими удовлетворению, изучив материалы гражданского дела в совокупности с представленными сторонами доказательствами, суд пришел к следующему выводу.

Судом сторонам в соответствии со статьей 114 ГПК РФ предлагалось представить в суд все имеющиеся у них доказательства по делу, указывалось на последствия непредставления доказательств, а также разъяснялись положения статьи 56 ГПК РФ о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: 1) частный жилищный фонд; 2) государственный жилищный фонд; 3) муниципальный жилищный фонд. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования; 2) специализированный жилищный фонд; 3) индивидуальный жилищный фонд; 4) жилищный фонд коммерческого использования.

Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (п.п. 4 п. 3 ст. 19 ЖК РФ).

В ходе судебного разбирательства установлено, что Шаркова Е.С. является нанимателем по договору коммерческого найма от 12.12.2008г. жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования по адресу: г. Северодвинск, пр. Морской, .....

Указанные обстоятельства подтверждаются объяснениями представителя истца; постановлением мэра МО «Северодвинск» от 27.05.2008г. № 3/263 о включении в муниципальный жилищный фонд коммерческого использования жилое помещение – комната ..... по пр. Морскому (л.д. 5); заявлением Шарковой Е.С. о предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма сроком на 5 лет от 08.12.2008г. (л.д. 6); постановлением мэра МО «Северодвинск» от 08.12.2008г. № 3/645 о предоставлении Шарковой Е.С. по договору коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования (спорного жилого помещения) (л.д. 7); договором коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования от 12.12.2008г. (л.д. 8-12) и со стороны ответчика не оспаривались, в связи с чем, суд признает их установленными.

В период действия договора найма жилого помещения Шаркова Е.С. систематически не выполняла условия договора найма жилого помещения по внесению платы за жилое помещение, в связи с чем, неоднократно предупреждалась наймодателем (Администрацией) об обязанности внесения платы за жилое помещение и коммунальных услуг и о выселении в судебном порядке, в случае не погашения задолженности, что подтверждается предупреждениями от 17.09.2009г. № 4047, от 05.02.2010г. № 05-08-04/555, от 04.05.2011г. № 05-08-09/2052, от 17.05.2012г. № 05-08-04/2119 (л.д. 13, 14, 17, 22).

Требованием от 06.09.2013г. № 05-0804/3686 наймодатель (Администрация) выдвинула нанимателю требование о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования от 12.12.2008г., в связи с не внесением нанимателем платы за коммерческий найм и коммунальные услуги (долг на 01.09.2013г. составляет – <данные изъяты>. (л.д. 25).

В предупреждении от 17.05.2012г. № 05-08-04/2119 (л.д. 22) Шаркова Е.С. выразила свое несогласие по поводу задолженности по плате за коммерческий найм и коммунальные услуги, указав на предупреждении, что с апреля у нее высчитывается задолженность из заработной платы по исполнительному листу.

Данное обстоятельство также подтверждается ответом МУП «Жилищно-коммунальная контора» Северодвинска от 14 мая 2014 года № 2747 на запрос суда, согласно которого следует, что задолженность Шарковой Е.С. с 01.03.2012г. по 31.12.2013г. составляет – <данные изъяты> На Шаркову Е.С. оформлено 2 заявления о выдаче судебного приказа: - судебный приказ № 2-599-2012/6 от 01.03.2012г. по периоду задолженности с 01.09.2010г. по 29.02.2012г. на общую сумму – <данные изъяты>., долг по которому был полностью погашен в сентябре 2012 года; - судебный приказ № 2-8125/2013-6 от 10.12.2013г. по периоду задолженности с 01.03.2012г. по 30.11.2013г. на общую сумму – <данные изъяты>. Долг не погашен, лицевой счет на имя ответчика закрыт с 01.01.2014г. (л.д. 118).

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

Согласно ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В силу п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

В соответствии со ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Таким образом, из анализа указанных правовых норм следует, что наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма может быть выселен из данного жилого помещения: либо в случае истечения срока договора найма, при соблюдении процедуры, предусмотренной ст. 684 ГК РФ; либо в случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по основаниям, указанным в ст. 687 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства, суд не усмотрел указанных оснований для выселения Сучковой (Шарковой) Е.С. из спорного жилого помещения.

Доводы представителя истца о том, что между сторонами прекращены договорные отношения 11.12.2013г. по истечении срока действия договора коммерческого найма, суд находит несостоятельными.

По смыслу нормы, предусмотренной пунктами 1, 2 ст. 684 ГК РФ, нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем в установленный срок предполагает продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.

Суд не может согласиться с доводами представителя истца о том, что уведомлением от 02.09.2013г. № 05-0804/3604 (л.д. 24) Администрация выполнила процедуру и требования, предусмотренные вышеуказанной правовой нормы.

Из уведомления от 02.09.2013г. следует, что срок действия договора коммерческого найма от 12.12.2008г. на спорное жилое помещение, заключенное между Администрацией и Сучковой (Шарковой) Е.С., истекает 10.12.2013г. В связи с тем, что Сучкова (Шаркова) Е.С. (наниматель) не исполняет обязательства договора в части своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, имеется долг по указанным платежам, Администрация Северодвинска не намерена заключать с Сучковой (Шарковой) Е.С. договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования на новый срок. В связи с чем, Сучковой (Шарковой) Е.С. необходимо 11.12.2013г. освободить спорное жилое помещение, в противном случае Администрация обратится в суд с иском о выселении и взыскании долгов по платежам в судебном порядке.

Таким образом, из указанного уведомления не следует, что Администрация уведомила нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем в установленный срок предполагает продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.

В ходе судебного разбирательства от истца также не поступили сведения и доказательства о принятии Администрацией Северодвинска решения не сдавать внаем спорное жилое помещение в течение не менее года.

Следовательно, договор коммерческого найма спорного жилого помещения, заключенный между ответчиком и администрацией МО «Северодвинск», следует считать продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, Администрацией была нарушена процедура прекращения договора коммерческого найма, установленная п. 2 ст. 684 ГК РФ, в связи с чем, отсутствуют основания для выселения ответчика из спорного жилого помещения по данным основаниям.

Истцом также нарушена процедура выселения ответчика из спорного жилого помещения в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора коммерческого найма в части обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальным платежам.

Как следует из ст. 688 ГК РФ наниматель и другие совместно проживающие с ним граждане подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда в случае расторжения договора найма жилого помещения.

Одним из оснований для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, предусмотренном п. 2 ст. 687 ГК РФ, является невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

При этом, расторжение договора коммерческого найма в данном случае возможно в судебном порядке по требованию наймодателя.

Данные условия предусмотрены сторонами и в пункте 4.3 договора коммерческого найма жилого помещения от 12.12.2008г. (л.д. 10).

Кроме того, согласно п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В требовании от 06.09.2013г. № 05-0804/3686 наймодателя о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования от 12.12.2008г. (л.д. 25), наниматель выразил свое не согласие с расторжением указанного договора, сделав в требовании соответствующую запись и поставив роспись.

Как было установлено судом в ходе судебного разбирательства по настоящему гражданскому делу, договор коммерческого найма спорного жилого помещения, заключенный между Сучковой (Шарковой) Е.С. и администрацией МО «Северодвинск», следует считать продленным на тех же условиях и на тот же срок. Соглашения между сторонами о расторжении договора не было достигнуто. С исковыми требованиями к ответчику о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения Администрация в суд не обращалась.

Таким образом, исковые требования администрации МО «Северодвинск» к Сучковой (Шарковой) Е.С. о выселении из жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, расположенного по адресу: г. Северодвинск, пр. Морской, дом ....., без предоставления другого жилого помещения, суд находит не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Северодвинск» к Сучковой (Шарковой) Екатерине Сергеевне о выселении из жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, расположенного по адресу: г. Северодвинск, пр. Морской, дом ....., без предоставления другого жилого помещения, отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Северодвинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья-председательствующий А.Н. Юренский