Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-986/2022 по исковому заявлению Носаль Т.В. к ТСЖ «Дом 80А» о взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ

Носаль Т.В. обратилась в суд с исковым заявлением к ТСЖ «Дом 80А» о взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения, указав, что 07.10.2019 г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения № 60(053-н) площадью 8,7 кв.м., кадастровый номер 77-77-14/015/2011-110, расположенного на 8 этаже в здании по адресу: <адрес>. До 10 мая 2021 г. ответчик перечислял истцу арендную плату в размере 6 525 руб. ежемесячно и осуществлял компенсацию коммунальных платежей. Согласно условиям договора арендная плата составляет 750 руб за 1 кв.м. в месяц, при этом в нее не входит стоимость коммунальных услуг и потребляемой арендатором электроэнергии. Указанные платежи подлежат оплате ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца. Однако, ТСЖ «Дом 80А» не производит арендную плату в период с 10.06.2021 по 10.01.2022, размер задолженности за 8 месяцев составил 52 200 руб., возмещение коммунальных услуг и электроэнергии за указанный период составляет 1581,60 руб. Согласно договору аренды в случае просрочки уплаты арендных платежей арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки. По состоянию на 10.01.2022 размер пени составляет 8 025,77 руб. Истцом в адрес ответчика 31.01.2022 направлялась претензия с требованием о погашении основного долга и текущих платежей. Однако на момент подачи иска в суд, Носаль Т.В. не получила ответа на претензию, обязательства по договору аренды со стороны ответчика не исполнены.

На основании изложенного Носаль Т.В. просит взыскать с ТСЖ «Дом 80А» сумму основного долга по договору аренды в размере 53 781,60 руб., из которых арендная плата за 8 месяцев – 52 200 руб., возмещение коммунальных услуг электроэнергии за период с 10.06.2021 по 10.01.2022 в размере 1581,60 руб., а также пени за 8 месяцев в размере 8 025,77 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 054 руб.

В ходе рассмотрения дела истцом были уточнены исковые требования, согласно которым истец просит взыскать с ответчика арендную плату за 12 месяцев в размере 68 121 руб., пени за 11 месяцев в размере 11 398,93 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 054 руб.

Представитель истца М.В. Маликов в судебном заседании поддержал уточненные требования по основаниям, изложенным в исковом и уточненном исковом заявлении.

Представитель ответчика Преснякова Т.О. возражала против размера заявленных требований, представила собственной мотивированный расчет задолженности. В случае удовлетворения исковых требований просила применить положения ст. 333 ГК РФ.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что Носаль Т.В. с 22.01.2009 г. принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 8,70 кв.м. по адресу: <адрес> 60, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.02.2009 г. сделана запись регистрации 63-63-01/004/2009-153.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно нотариальной доверенности 63 АА 5747760 от 07.10.2019 г. Носаль Т.В. уполномочивает Носаль В.Н. быть представителем во всех организациях и учреждениях, в том числе по всем вопросам, касающихся Носаль Т.В. как собственника нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> Носаль В.Н. в том числе предоставлено право заключать договоры аренды, получать арендную плату, контролировать выполнение арендаторами договорных условий.

07.10.2019 г. между Носаль В.Н., действующей на основании указанной доверенности, (арендодатель) и ТСЖ «Дом 80А» (арендатор) заключен договор аренды, предметом которого является предоставление арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение площадью 8,7 кв.м. по адресу: <адрес>) с целью размещения в нем офиса ТСЖ «Дом 80А».

Согласно п. 2.1 указанного договора арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 750 руб. за 1 кв.м. в месяц. Общая стоимость арендуемого помещения составляет 6 525 руб. в месяц. Арендатор вносит арендную плату арендодателю путем перечисления на счет банковской карты не позднее 10 числа каждого месяца.

В соответствии с п. 2.2 договора аренда в арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг и потребляемой арендатором электороэнергии. Арендатор возмещает арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими эти услуги.

Согласно п. 3.2.1 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование помещением.

В силу п. 4.1 срок аренды помещения составляет 11 месяцев с момента принятия арендатором по акту приема-передачи.

Согласно п. 4.4 договора в случае если ни одна сторона после истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Факт заключения договора аренды ответчиком не оспорен, доказательств его расторжения суду не представлено, следовательно, в соответствии с п. 4.4 договора он считается заключенным на неопределенный срок, то есть действует по настоящее время.

Истец свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, предоставил ТСЖ «Дом 80А» нежилое помещение по адресу: <адрес>, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения в аренду от 07.10.2019г.

Ответчиком обязательства по внесению арендных платежей исполнялись ненадлежащим образом, арендная плата не оплачивалась за май-декабрь 2021г., январь-апрель 2022 г., то есть с 10.06.2021 по 10.05.2022, поскольку арендная плата за месяц вносится не позднее 10 числа следующего месяца.

Факт наличия задолженности по внесению арендных платежей ответчиком не опровергнут, однако ТСЖ «Дом 80А» просило учесть, что доход от сдачи в аренду недвижимости, который получен налоговым резидентом РФ – физлицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, признается объектом обложения и учитывается при определении налоговой базы по ндфл. Организация, которая арендует недвижимость у физлица (в том числе у своего работника) и выплачивает ему арендную плату, обязана в качестве налогового агента исчислить, удержать у арендодателя и уплатить в бюджет ндфл с этой суммы 13 %.

Истцом представлен расчет арендной платы за 12 месяцев (май-декабрь 2021г., январь-апрель 2022 г): (6525 руб. – (6525*13%))*12 месяцев = 68 121 руб, то есть истцом при расчете задолженности учтена налоговая ставка 13 %.

Поскольку судом установлен факт заключения между истцом и ответчиком договора аренды нежилого помещения, неисполнения ТСЖ «Дом 80А» обязанностей по оплате арендных платежей, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика суммы основного долга – арендной платы в размере 68 121 руб., доказательств внесения платежей по договору аренды в спорный период ответчиком не представлено.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Согласно п. 6.4 договора аренды в случае просрочки уплаты арендных платежей арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Принимая во внимание, что судом установлено неисполнение ответчиком обязанностей по оплате арендных платежей, предусмотренное договором условие об оплате процентов в случае просрочки уплаты платежей, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании пени по договору аренды.

Определяя размер взыскиваемой с ответчика сумму пени, суд принимает во внимание расчет истца, согласно которому их размер составил 11 398,93 руб. (расчет процентов по задолженности, возникшей с 10.06.2021-10.04.2022), и расчет ТСЖ «Дом 80А», согласно которому размер пени составил 11 950,08 руб. (расчет процентов по задолженности, возникшей 10.06.2021-10.05.2022), и находит арифметически верным расчет пени, представленный стороной истца.

Вместе с тем, учитывая ходатайство ответчика о снижении размер неустойки, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Разрешая требование о взыскании пени по договору аренды, суд полагает возможным применить положения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь принципами разумности, справедливости и соразмерности штрафных санкций последствиям нарушенного обязательства, и взыскать с ТСЖ «Дом 80А» пени за просрочку исполнения обязательств по кредитному договору в размере 8 000 руб. за 11 месяцев.

В соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по уплате государственной пошлины в размере 2054 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Носаль Т.В. к ТСЖ «Дом 80А» о взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения удовлетворить частично.

Взыскать с ТСЖ «Дом 80А» в пользу Носаль Т.В. сумму основного долга по договору аренды нежилого помещения от 07.10.2019 г.– арендную плату за 12 месяцев с 10.06.2021 по 10.05.2022 в размере 68 121, руб., пени за одиннадцать месяцев с 10.06.2022 по 10.04.2022 в размере 8 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 2054 руб., а всего взыскать 70975 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме

Мотивированное решение составлено 25.05.2022 г.

Судья С.Ю. Зеленина