Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданского дела по иску ФИО1 к ООО «Альтернатива Профи» о признании договора недействительным в части, отмене пени, взыскании компенсации морального вреда

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику, с учетом уточненных исковых требований, просила: признать недействительным п. 2.4.1 Договора № от 06 августа 2019г. на оказание услуг по содержанию многоквартирного дома и пунктов 2,3,6,9,10,11,12,13,14 приложения №3 данного договора в части взимания (оплаты) коммунальных платежей (содержание и ремонт жилого фонда, отопление, услуги консьержа, холодная вода (ОДН), водоотведение (ОДН) с момента ввода дома в эксплуатацию с 25.09.2018г., а услуги «обращение с ТКО» с 01.01.2019г. по 10.07.2019г.; отменить денежную сумму, начисленную к оплате за коммунальные услуги и содержание жилищного фонда, с момента ввода дома в эксплуатацию с 25.09.2018г. по 10.07.2019г. (включая перерасчеты за указанный период) в размере 37 227 руб. 50 коп.; признать недействительными п. 6 приложения № 3 вышеуказанного договора в части взимания «услуги консьержа» исключении дополнительной услуги «услуги консьержа» из квитанции и обязать ООО «Альтернатива Профи» произвести перерасчет с момента начисления данной услуги с 25.09.2018г. по 10.07.2019г., а также с 11.07.2019г. по настоящее время сумма услуги с 11.07.2019г. по 30.10.2020г. составляет 3 838 руб. 88 коп., отменить начисленные в квитанциях пени за просрочку начисленных платежей: 440,56 руб. – за сентябрь 2019г., 529,49 руб. - за октябрь 2019г., 447,43 руб. - за ноябрь 2019г., 403,22 руб. – за декабрь 2019г., 415,36 руб. - за январь 2020г., 426, 65 руб. – за февраль 2020г., 502,60 руб. - за март 2020г., в общей сумме 3165 руб. 31 коп., взыскать с ООО «Альтернатива Профи» в пользу ФИО1 в счет компенсации морального вреда 30 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, расходы по оплате юридических услуг по составлению искового заявления в размере 3 000,00 руб.

В обоснование уточненных исковых требований ФИО1 указала, что она с 11.07.2019г. является собственником квартиры №, по адресу: АДРЕС. 06.08.2019г. между ФИО1 и ООО «Альтернатива Профи» был заключен № на оказание услуг по содержанию многоквартирного дома. Пунктом 2.4.1 данного договора, а также п. 2,3,6,9, 13,14 Приложения № 3 к данному договору предусматривают взимание коммунальных платежей (содержание и ремонт жилого фонда, отопление, услуги консьержа, холодная вода (ОДН), водоотведение (ОДН) с момента ввода дома в эксплуатацию с 25.09.2018г., а взимание услуги «обращение с ТКО» предусмотрено с 01.01.2019г., пункт 10 горячая вода (ОДН) с 01.05.2019г., пункт 11,12 - электричество день/ночь (ОДН) с 01.12.2018г., то есть до возникновения у истца права собственности на квартиру. Включение дополнительной услуги «услуги консьержа» в п. 6 приложения №3 данного договора не является для ФИО1 необходимой услугой, поскольку данная услуга не входит в минимальный перечень работ, необходимых для надлежащего содержания дома. В связи с незаконным, по мнению истца, начислением ответчиком оплаты за коммунальные услуги с момента ввода дома в эксплуатацию до регистрации права собственности, а также начисления «услуги консьержа» у истца образовалась задолженность по оплате, и ответчиком была начислена пени, включенная в квитанции на оплату.

Истец неоднократно обращалась к ответчику с заявлениями произвести перерасчет и освободить ее от задолженности и уплаты пени, а также не включать «услуги консьержа», в чем ответчиком было отказано. В связи с чем, истица была вынуждена обратиться в суд.

Истец: ФИО1 в судебное заседание не явилась, ее представитель в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала.

Представитель ответчика в судебное заседание после объявленного перерыва не явился, ранее представил в адрес суда возражения на исковое заявление, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав мнения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

28.02.2013г. между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№ 155 и Компания», действующим от имени ЖСК «Западный» и ФИО2 заключен договор об участии в ЖСК №, по условиям которого в целях удовлетворения потребностей пайщика в жилье, пайщик вступил в ЖСК, участвующий в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: АДРЕС с целью получения в качестве результата инвестиционной деятельности жилого помещения в виде отдельной квартиры.

Согласно протоколу № Общего собрания членов ЖСК «Западный» от 18.06.2015г. принято решение заключить договор на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирных домов по строительному адресу: АДРЕС, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

18.06.2015г. между ЖСК «Западный» и ООО «Альтернатива Профи» заключен договор на управление, содержание и текущий ремонт многоквартирных домов, в том числе по адресу: АДРЕС. В силу п. 3.1.2 Договора Управляющая компания обязана после утверждения органом местного самоуправления акта приемочной комиссии о приемке Кооперативного дома в эксплуатацию (разрешения на ввод) и передачи дома на эксплуатацию Управляющей компании исполнять обязательства в пределах предоставленных полномочий, предусмотренных п. 2.1.1-2.1.32 Договора. Согласно п. 3.2.2 Договора Управляющая компания вправе проводить начисление, сбор, расщепление и перерасчет платежей членам кооператива за содержание, текущий ремонт, коммунальные услуги (ресурсы) и прочие услуги самостоятельно, либо путем привлечения третьих лиц. Пунктом 4.3 Договора предусмотрено, что члены кооператива вносят взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также с оплатой коммунальных услуг (ресурсов) путем внесения платы за жилое помещение и платы за коммунальные услуги (ресурсы) на расчетный счет Управляющей компании.

21.08.2018г. ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – жилой дом серии № с первым нежилым этажом по адресу: АДРЕС.

24.01.2019г. между ФИО2 (пайщик) и ФИО1 (участник) заключен договор уступки прав требования, по условиям которого Пайщик уступает (передает) участнику, а участник принимает в полном объеме права требования пайщика к ЗАО «МОИСК».

11.07.2019г. зарегистрировано право собственности ФИО1 на жилое помещение по адресу: АДРЕС.

06.08.2019г. между ФИО1 и ООО «Альтернатива Профи» подписан акт приема-передачи ключей от помещения (л.д. 24).

06.08.2019г. между ФИО1 (заказчик) и ООО «Альтернатива Профи» (исполнитель) заключен договор № на оказание услуг по содержанию многоквартирного дома, предметом договора является оказание исполнителем услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, находящегося по адресу: АДРЕС, предоставление коммунальных и иных дополнительных услуг Заказчику и иным лицам, на законном основании пользующимся помещением в пределах собранных средств. В силу п. 2.4.1 Договора Заказчик с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию обязуется своевременно и в полном объеме оплачивать услуги исполнителя по договору, в установленном п. 3 Договора порядке. Согласно Приложению №3 к Договору с момента ввода дома в эксплуатацию 25.09.2018г. оплачивается: содержание и ремонт жф, отопление, услуги консьержа, холодная вода (ОДН), водоотведение (ОДН); с 01.05.2019г.: горячая вода (ОДН), эл-во день (ОДН), эл-во ночь (ОДН), обращение с ТКО (л.д. 13-22).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с ч. 5 ст. 155 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

В силу п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

На основании п. 1 ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

В силу ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).

На основании ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Доводы истца о том, что обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг возникла только с момента подписания акта приема-передачи и возникновения у нее права собственности, суд находит несостоятельными, основанными на ошибочном толковании норм права, по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" настоящий Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (ч. 2 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

В соответствии с частями 1, 3 статьи 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

На основании ч. 1 ст. 12 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта (или иного документа о передаче) дольщиком. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 4 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у члена жилищного кооператива - с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом.

Из системного анализа приведенных императивных норм следует, что ответственным за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги до передачи членам ЖСК жилых помещений во вновь построенном и введенном в эксплуатацию доме, а также лицом, несущим бремя содержания жилых помещений и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.

Следовательно, п. 4 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, связывающий момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с моментом предоставления жилого помещения жилищным кооперативом, подразумевает, что члену кооператива предоставляется жилое помещение в доме, введенном в эксплуатацию.

Кроме того, Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 6, предусматривающим, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Исходя из изложенного, руководствуясь указанными нормами Закона, суд приходит к выводу, что поскольку ЖСК является лицом, обеспечивающим строительство путем его инвестирования за счет паевых взносов, то по смыслу п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность у ответчика (членов ЖСК) как лица, принявшего от кооператива квартиры по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома и в эксплуатацию. Права и обязанности пайщика перешли к истцу - ФИО1 на основании договора уступки прав, ООО «Альтернатива Профи» осуществляет управление домом на основании решения общего собрания.

С учетом изложенного, оспариваемые пункты договора, предусматривающие обязанность истца нести расходы по оплате за содержание и техническое обслуживание жилого дома, включая плату за услуги и работы по управлению жилым домом, плату за коммунальные услуги, с момента ввода дома в эксплуатацию до момента получения квартиры от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, не противоречит требованиям пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, и соответствуют требованиям закона.

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

На основании ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Из приведенных нормативных положений следует, что принятие решения об оказании собственникам помещений многоквартирного дома дополнительных услуг, в частности услуг консьержа, отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Это решение принимается с соблюдением процедуры и в форме, предусмотренными нормами жилищного законодательства; в таком решении должны быть определены перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

При этом суд отклонил, как несостоятельные, доводы стороны истца о нарушении ее прав в связи с установлением ставки оплаты за услуги дежурных консьержей, поскольку указанные услуги не противоречат требованиям жилищного законодательства в части содержания общего имущества, оказаны ответчиком фактически.

Таким образом, поскольку в решении общего собрания определены условия выполнения и размер финансирования данной услуги, услуга оказывается, несогласие истца с возложением обязанности по оплате дополнительных услуг, в данном случае услуги консьержа, не исключает ее обязанности исполнять решение общего собрания собственников помещений дома.

Учитывая, что истцом плата за жилищно-коммунальные услуги не внесена, имеется задолженность, не погашенная в полном объеме, оснований для отмены начислений оспариваемых истцом не имеется.

В силу п. 14 ст. 155 ЖК РФ, в связи с несвоевременным и (или) не полностью внесением истцом платы за жилое помещение и коммунальные услуги ООО «Альтернатива Профи» начислены пени истцу, оснований для отмены начисленных в квитанциях пени также не имеется.

В связи с отсутствием нарушений прав истца как потребителя со стороны ответчика, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда, штрафа, предусмотренных Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" не имеется.

На основании изложенного, уточненные исковые требования ФИО1 на законе не основаны и удовлетворению не подлежат.

В силу ст. ст. 98,100 ГПК РФ в связи с отказом истцу в удовлетворении исковых требований, оснований для взыскания расходов по оплате юридических услуг в размере 3000,00 руб. также не имеется.

Руководствуясь ст. 12, 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Альтернатива Профи» о признании недействительными п. 2.4.1 договора № на оказание услуг по содержанию многоквартирного дома от 06 августа 2019г. и пунктов 2, 3, 6,9,10,11,12,13,14 приложения № 3 данного договора в части взимания оплаты коммунальных платежей (содержание и ремонт жилого фонда, отопление, услуги консьержа, холодная вода (ОДН), водоотведение (ОДН) с момента в вода дома в эксплуатацию с 25.09.2018г., а услуги «обращение с ТКО» с 01.10.2019г. по 10.07.2019г., отменить денежную сумму, начисленную к оплате за коммунальные услуги и содержание жилого фонда с момента ввода дома в эксплуатацию с 25.09.2018г. по 10.07.2019г. (включая перерасчеты за указанный период) в размере 37 227 руб. 50 коп., признании недействительными п. 6 приложения № 3 вышеуказанного договора в части взимания «услуги консьержа» исключении дополнительной услуги «услуги консьержа» из квитанции и обязании ООО «Альтернатива Профи» произвести перерасчет с момента начисления данной услуги с 25.09.2018г. по 10.07.2019г., а также с 11.07.2019г. по настоящее время сумма услуги с 11.07.2019г. по 30.10.2020г. составляет 3 838 руб. 88 коп., отменить начисленные в квитанциях пени за просрочку начисленных платежей: 440,56 руб. – за сентябрь 2019г., 529,49 руб. - за октябрь 2019г., 447,43 руб. - за ноябрь 2019г., 403,22 руб. – за декабрь 2019г., 415,36 руб. - за январь 2020г., 426, 65 руб. – за февраль 2020г., 502,60 руб. - за март 2020г., в общей сумме 3165 руб. 31 коп., взыскании с ООО «Альтернатива Профи» в пользу ФИО1 в счет компенсации морального вреда 30 000 руб., штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, расходов по оплате юридических услуг по составлению искового заявления в размере 3 000,00 руб. – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья Л.С. Кетова