Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Строительная компания «Фаворит» о взыскании неустойки, убытков, штрафа и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ООО "Строительная компания Фаворит", мотивируя тем, что между ней и ООО «ЖБК-8» был заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> от 09.11.2017 года, в отношении трехкомнатной квартиры, строительный №, расположенной в осях: <данные изъяты>, на 2 -м этаже многоэтажного жилого дома по <данные изъяты>, строительный адрес: <данные изъяты> со следующими проектными характеристиками: общая площадь квартиры - <данные изъяты>, площадь лоджий - <данные изъяты>. Цену договора она оплатила полностью и своевременно. По договору участия в долевом строительстве, ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу: <данные изъяты> и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику, а тот, в свою очередь, обязался оплатить обусловленную договором цену и принять объект. Пунктом 4.3 договора участия в долевом строительстве установлено, что срок передачи застройщиком объекта долевого строительства - не позднее 30.06.2018 года. Однако, квартира ей фактически передана по передаточному акту от 09.10.2018 года, то есть с просрочкой исполнения обязательства ответчиком, за что ч.2 ст.6, ст.10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ предусмотрена неустойка в двойном размере, составляющая за период с 01.07.2018 года по 09.10.2018 года 153 964, 56 руб. Кроме того, квартира сдана застройщиком с недостатками: отсутствует оконные откосы, газ пущен спустя почти 3 месяца после передачи квартиры, приточная вентиляция на кухне работает в обратном направлении: приток воздуха идет в квартиру, а не из нее. Площадь построенной квартиры по данным передаточного акта - <данные изъяты>, площадь лоджий - <данные изъяты>, всего - <данные изъяты>, оказалась менее проектной - <данные изъяты>, что в денежном выражении, исходя стоимости 1 кв.м в размере 32 299, 5 руб. составляет 150 022, 875 руб. (4, 24 кв.м х35 299, 5 руб.). Предусмотренное в п.3.4 договора участия в долевом строительстве условие о перерасчете цены договора по окончании строительства в случае расхождения величин проектной и фактической площади жилого помещения более чем на 5 %, по её мнению, в силу ст.16 Федерального Закона "О защите прав потребителей" является незаконным, ущемляющим права участника долевого строительства. ООО "Строительная компания "Фаворит" ей причинен моральный вред, который выразился в нравственных страданиях и переживаниях вследствие нарушения сроков передачи квартиры и незаконного завышения стоимости квартиры. Компенсацию морального вреда оценивает в 50 000 руб. На её претензию об урегулировании спора в досудебном порядке от ответчика ответа не поступило. В связи с чем просила взыскать в свою пользу с ответчика неустойку за просрочку передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве в размере 153 964, 54 руб., убытки (переплату за купленную квартиру) в размере 150 022, 875 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в её пользу.

В последующем от представителя истца ФИО4 поступило заявление об уменьшении размера исковых требований в части взыскания убытков в связи с перерасчетом стоимости 1 кв.м, исходя из стоимости 1 кв.м квартиры без учета лоджии - 36 600 руб. и стоимости 1 кв.м лоджии, взятой с понижающим коэффициентом в размере 50 % от стоимости 1 кв.м квартиры - 18 300 руб., окончательно истица просила взыскать в свою пользу с ответчика неустойку за просрочку передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве в размере 153 964, 54 руб., убытки (переплату за купленную квартиру) в размере 144 570 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в её пользу.

В судебное заседание истица ФИО1, надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие, о чем представила письменное заявление.

Представитель истца ФИО2 измененные исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении и изменении к нему.

Представитель ответчика ООО "Строительная компания Фаворит" ФИО3 просил снизить размер взыскиваемой неустойки в соответствии со ст.333 ГК РФ, указав на то, что срок передачи истцу квартиры произошел по независящим от ООО СК "Фаворит" причинам, ввиду задержки в оформлении технической документации по технологическому присоединению построенного многоквартирного жилого дома к сетям водоснабжения и водоотведения по договору, заключенному между ООО "СК "Фаворит" и МП "Водоканал"; соответствующий акт сторонами был подписан 31.08.2018 года, без него ввод дома в эксплуатацию был невозможен. Из сложившейся непредвиденной ситуации строительная компания не могла извлечь никакой выгоды, только убытки, связанные со взысканием неустоек и иных выплат участникам долевого строительства. О переносе срока передачи квартир участникам в связи с указанным выше была размещена информация на официальном сайте ООО "СК "Фаворит" в Сети Интернет. Требование о взыскании убытков полагал неправомерным, поскольку при заключении договора долевого участия стороны согласовали все его условия, в том числе по перерасчету цены договора в случае расхождения в площади квартиры: проектной и фактической. В данном случае эта разница составляет менее 1 %. Также просил снизить размер компенсации морального вреда с учетом требований разумности и справедливости и размер взыскиваемого штрафа по вышеприведенным основаниям.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений и в настоящее время, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.8 того же Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч.3 ст.8 того же Закона).

В силу ч.2 ст.387 ГК РФ к отношениям, связанным с переходом прав на основании закона, применяются правила настоящего Кодекса об уступке требования (статьи 388 - 390), если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или не вытекает из существа отношений.

В судебном заседании установлено, что 09.11.2017 года между и ООО «Строительная компания «Фаворит» и ООО "Железобетонный комбинат-8" (далее ООО "ЖБК-8") был заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты> от 09.11.2017 года, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный законом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц простроить (создать) многоквартирный жилой дом по адресу: ул.<адрес> и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру, строительный номер № расположенной в осях <данные изъяты> на <данные изъяты> этаже со следующими проектными (планируемыми) характеристиками: общей площадью квартиры <данные изъяты>, площадью лоджий <данные изъяты>, а участник обязался оплатить обусловленную цену договора в срок до 31.12.2017 года в размере 3 129 300 руб. и принять объект при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п.п.1.1., 2.1., 2.2., 3.1, 3.2, 3.5 договора).

План жилого помещения (строительный чертеж), согласованный сторонами, был приведен в приложении № к данному договору (п.2.4 договора).

Пунктом 3.8 указанного договора предусмотрена возможность уступки прав и обязанностей по договору третьему лицу с письменного согласия застройщика; в случае отсутствия такого согласия уступка прав и обязанностей считается несостоявшейся.

Судом установлено, что 28.12.2017 года между ООО "ЖБК-8" и ФИО1 был заключен и 09.01.2018 года зарегистрирован в Управлении Россреестра по Рязанской области договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> от 09.11.2017 года, согласно которому за уступаемое право ФИО1 обязалась уплатить и уплатила ООО "ЖБК-8" 3 202 825 руб. (п.3.1, 4.2 договора), участник ООО "ЖБК-8" обязался передать правопреемнику ФИО1 свои права и обязанности по договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> от 09.11.2017 года и документы, удостоверяющие право требования: договор участия, а также документы, подтверждающие оплату по указанному договору после выполнения правопреемником обязательств по оплате договора; получить письменное согласие застройщика на переход права требования в пользу правопреемника и передать ему один экземпляр договора после его государственной регистрации.

Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Согласно пункту 4.3 договора участия в долевом строительстве от 09.11.2017 года, ответчик обязался в срок до 31 марта 2018 года получить разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и не позднее 30 июня 2018 года передать квартиру по акту приема-передачи участнику, в данном случае - истице, приобретшей права участника по договору цессии от 28.12.2017 года.

Из материалов дела следует и не оспаривалось ответчиком, что квартира по акту приема-передачи была передана истице ФИО1 лишь 09 октября 2018 года.

Изложенные обстоятельства подтверждаются объяснениями в судебном заседании представителей сторон, договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома <данные изъяты> от 09.11.2017 года, договором уступки права требования от 28.12.2017 года, передаточным актом к договору участия в долевом строительстве от 09.10.2018 года, письменной претензией ФИО1 в адрес ООО "СК "Фаворит" от 09.02.2019 года о досудебном урегулировании спора.

Частью 1 ст.6 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ на застройщика возложена обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, и единого для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Частью 3 той же статьи установлено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ, то есть, согласно ст.452 ГК РФ - в той же форме, что и сам договор.

Из материалов дела усматривается, что в данном порядке срок передачи спорного объекта, установленный в договоре, не изменялся.

В связи с чем возражения представителя ответчика о том, что на официальном сайте ООО «СК Фаворит» была размещена информация о переносе срока передачи квартир участникам правового значения для разрешения спора не имеет.

На ответчика в соответствии со ст.56 ГПК РФ была возложена обязанность представить доказательства, подтверждающие отсутствие вины в неисполнении (ненадлежащем исполнении) обязанностей по договору (ввиду непреодолимой силы, вины потребителя).

Таковых доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, свидетельствующих о неисполнении условий договора вследствие непреодолимой силы или вины потребителя, ответчиком суду не представлено.

Так, доводы представителя ответчика ФИО3 о том, что дом не был сдан в эксплуатацию в установленный срок в связи с нарушением контрагентами своих договорных обязательств с ООО «СК Фаворит» суд не может принять во внимание, поскольку в статье 401 ГК РФ, которая устанавливает общие принципы ответственности за нарушение обязательства, указано, что если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Таким образом, приведенные представителем ответчика обстоятельства основанием для освобождения ООО «СК Фаворит» от исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве не являются.

Доказательств, подтверждающих факт уклонения ФИО1 от принятия объекта долевого строительства, ответчик также суду не представил.

Учитывая изложенное, суд считает бесспорно установленным нарушение ответчиком как застройщиком срока передачи объекта долевого строительства истице.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу ч.1 ст.310 ГК РФ не допустим, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (ч.2 ст.310 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу ч. 2 ст. 6 Федерального Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

По смыслу приведенной правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта, то есть применительно к данному спору - по состоянию на 02.07.2018 года с учетом приходящегося на 30.06.2018 года выходного дня (ст.ст.190,193 ГК РФ).

Согласно пункту 1 Указания Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У "О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России", с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Период просрочки обязательства ответчиком составляет 101 день (с 01.07.2018 г. по 09.10.2018 г.), ключевая ставка с 26.03.2018 года по 16.09.2018 года составляла 7, 25 % годовых, цена квартиры по договору участия в долевом строительстве - 3 129 300 руб., поэтому неустойка составит: 152 762 руб. (3 129 300 руб. х 7, 25%/300х101дн.х2).

Учитывая, что к ФИО1 перешли права в связи с заключением договора об уступке права требования, в том числе и все права, обеспечивающие исполнение обязательства, она имеет право требовать взыскания неустойки с ответчика.

Поскольку в судебном заседании бесспорно установлено, что ответчик не исполнил свои договорные обязательства по передаче истцу спорного объекта недвижимости в установленный срок, с него подлежит взысканию неустойка (ст.330 ГК РФ).

Вместе с тем, гражданское законодательство, предусматривая неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, предоставляет суду право снижения размера неустойки в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Так, согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, высказанной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию толкования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации.

Ответчиком было заявлено об уменьшении подлежащей взысканию неустойки в связи с тем, что она несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Исходя из фактически установленных судом обстоятельств дела, заявления ответчика о снижении размера неустойки с указанием мотивов её снижения, учитывая, что размер рассчитанной судом неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств ответчиком, учитывая период нарушения ответчиком срока передачи объекта, соотношение размера неустойки и общей цены договора, суд считает необходимым уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки до 60 000 руб.

Таким образом, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению частично.

Согласно ч. 9 ст.4 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрена компенсация морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, при наличии вины причинителя вреда.

Поскольку факт нарушения прав истицы как потребителя имеет место, доказательств, подтверждающих отсутствие вины в причинении истице морального вреда ответчиком не представлено, компенсация морального вреда, подлежит взысканию с ответчика в силу закона в безусловном порядке.

Исходя из принципа разумности и справедливости, закрепленного в ч.2 ст.1101 ГК РФ, фактических обстоятельств дела, в том числе факта переживаний истицы в связи с не передачей ей квартиры в установленный срок, суд определяет размер компенсации морального вреда, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истицы, в размере 5 000 руб.

Рассматривая требование истицы о взыскании с ответчика убытков в связи с разницей в площади построенной квартиры по сравнению с планируемой (проектной), суд приходит к следующему.

Согласно ч.4 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В силу п. 2 ст. 5 того же Закона, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пунктом 2.2 договора участия в долевом строительстве жилья от 09.11.2014 г. предусмотрено, что указанные в договоре проектные характеристики жилого помещения (квартиры) уточняются по окончании строительства на основании технического плана, составленного для постановки объекта на кадастровый учет.

В соответствии с п.3.4 договора согласованная цена договора, указанная в п.3.2 договора, подлежит перерасчету в случае, если по окончании строительства расхождение величин проектной и фактической площади жилого помещения (квартиры) составляет более чем 5 %. Перерасчет цены договора производится на сумму, пропорциональную величине изменения фактической площади жилого помещения (квартиры) по сравнению с проектной (планируемой). При расхождении величин проектной и фактической площади квартиры менее, чем на 5 % перерасчет цены договора не производится.

Как установлено в судебном заседании, ФИО1 передана квартира общей площадью <данные изъяты>, площадью лоджий <данные изъяты>, о чем составлен передаточный акт. По данным технического плана здания, в котором расположена указанная квартира, она имеет площадь <данные изъяты>, площадь лоджий - <данные изъяты>.

Из приложения В "Правила определения площади помещений, площади застройки и этажности здания при проектировании" к СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 года N 37.

В соответствии с пунктом 3.37 Инструкции общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Сходные положения содержатся в приложении А «Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема» к СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утв.Приказом Минстроя России от 03.12.2016 года №/пр.

Именно по такому принципу, как следует из объяснений представителя ответчика ФИО3 в судебном заседании, определялась общая проектная площадь квартиры по договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> от 09.11.2017 года.

Так, на плане квартиры в приложении № к договору участия, проектные технические характеристики спорной квартиры указаны следующие: три жилые комнаты, площадью <данные изъяты>, кухня площадью <данные изъяты> кв.м, санузел площадью <данные изъяты> кв.м, ванная комната площадью <данные изъяты> кв.м, холл площадью <данные изъяты> кв.м, итого - <данные изъяты> кв.м, а также <данные изъяты> лоджии площадью <данные изъяты> кв.м и <данные изъяты> кв.м.

Путем сложения всех площадей квартиры с учетом понижающего коэффициента лоджий в размере <данные изъяты> общая проектная площадь квартиры получается равной <данные изъяты>, как указано в договоре, площадь лоджий - <данные изъяты> выделена в договоре отдельно.

Исходя из данных параметров определялась цена договора.

В соответствии с приложением А «Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема» к СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» площадь квартиры определяется как сумма площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, террас, балконов, веранд, холодных кладовых и тамбуров).

Таким образом рассчитывается площадь квартиры в целях государственного кадастрового учета, согласно приказу Минэкономразвития России № от 01.03.2016 года.

Согласно ч.5 ст.15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, понятия общей площади объекта недвижимости (жилого помещения -квартиры), используемой для целей проектирования и общей площади (площади) построенного объекта (жилого помещения - квартиры) не тождественны между собой.

Из представленного технического плана здания применительно к спорной квартире усматривается, что она имеет три жилые комнаты площадью <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты> кв.м и <данные изъяты> кв.м, кухню площадью <данные изъяты> кв.м, санузел площадью <данные изъяты> кв.м, ванную комнату площадью <данные изъяты> кв.м, холл площадью <данные изъяты> кв.м, что в общем составляет <данные изъяты>, площадь лоджий составляет <данные изъяты>.

Таким образом, при сравнении общей площади квартиры (с учетом применения понижающего коэффициента для лоджий в размере <данные изъяты>), указанной в договоре участия - <данные изъяты> с рассчитанной по той же методике общей площадью построенной квартиры - <данные изъяты> кв.м (<данные изъяты> + <данные изъяты>), величина уменьшения площади построенной квартиры - <данные изъяты> не превышает установленный договором процент (не более 5 %), при котором перерасчет цены договора не производится.

Не превышает такой установленный договором процент и разница между общей площадью планируемой (проектной) и построенной квартиры без учета понижающего коэффициента, применяемого для лоджий.

Так, площадь планируемого объекта при таком подсчете составляет <данные изъяты> построенного объекта - <данные изъяты> кв. (<данные изъяты> + <данные изъяты>), соответственно разница составит <данные изъяты>

Таким образом, оснований для перерасчета цены договора и взыскания в пользу истицы разницы в связи с расхождением между площадью построенной и проектной площадью квартиры не имеется.

При этом суд считает не состоятельными доводы иска и представителя истца о недействительности (ничтожности) условий п.3.4 договора участия в долевом строительстве от 09.11.2017 года о перерасчете цены договора лишь в случае расхождения величин между проектной и фактической площади квартиры более чем на 5 %.

Так, в соответствии с ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч.4 ст.421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное содержание содержащихся в нем слов и выражений.

В силу п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных правовых норм свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Согласно ч.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Сведений о том, что уменьшение площади квартиры привело к ухудшению качества такого объекта, не позволяющего его использовать по прямому назначению, в материалы дела не представлено.

Между тем, законом не урегулированы вопросы возможного отклонения фактической площади передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства от площади, указанной в проектной документации.

СНиП 03.03.01.-87 «Несущие и ограждающие конструкции» допускает отклонение стеновых панелей в панельных зданиях от разбивочных осей на 8 мм, в кирпичных зданиях допускается отклонение толщины стены на 20 мм и смещение относительно разбивочных осей на 15 мм.

Поэтому с учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации, стороны вправе согласовать в договоре условие о том, что цена договора подлежит изменению лишь при определенных отступлениях от проектной площади.

По смыслу исследуемого договора участия в долевом строительстве, цена договора изменяется как при увеличении площади квартиры по сравнению с проектной, так и при её уменьшении.

То есть данный пункт договора не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, то есть ставит обе стороны договора в абсолютно равные условия, что никак не может ущемлять права потребителя и являться нарушением Закона РФ «О защите прав потребителей».

Не противоречит данное условие и положениям ст.421 ГК РФ о свободе договора.

Как установлено в судебном заседании, заключая договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, истица действовала добровольно, с объемом приобретаемых прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве, условиями договора участия в долевом строительстве была знакома, а значит, согласна.

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (ч.2 ст.166 ГК РФ).

Оснований полагать приведенное условие договора ничтожным не имеется, требований о признании его недействительным как оспоримой сделки истицей не заявлено, равно как и не заявлено никаких требований, связанных с наличием в квартире каких-либо строительных недостатков, указанных в иске.

При таких обстоятельствах, исходя из условий договора участия в долевом строительстве, учитывая положения ст.431 ГК РФ о буквальном толковании договора, а также то, что как договор участия в долевом строительстве, так и договор уступки права требования его сторонами, в том числе истицей были исполнены, требование ФИО1 о взыскании в её пользу денежных средств в размере разницы между площадью планируемого и построенного объекта долевого строительства, составляющих по её расчету 144 570 руб., удовлетворению не подлежит.

Из материалов дела следует, что 09.02.2019 года истица обратилась к ответчику с письменной претензией, содержащей, в том числе требования о выплате неустойки за просрочку передачи квартиры, компенсации морального вреда, на которую ответа не поступило.

Пунктом 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Предусмотренный указанной статьей штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

Исходя из обстоятельств дела и поскольку иск удовлетворён в части взыскания неустойки в размере 60 000 руб., компенсации морального вреда в размере 5 000 руб., размер штрафа, предусмотренного п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителя», составит 32 500 руб. (60 000 руб. + 5 000 руб. )х 50%.)

Представителем ответчика заявлено о явной несоразмерности заявленного ко взысканию штрафа последствиям нарушения обязательства.

Принимая во внимание просьбу ответчика о снижении штрафных санкций в случае удовлетворения иска, учитывая положения ст. 333 ГК РФ, предоставляющей суду право уменьшить взыскиваемую неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, и разъяснения Конституционного и Верховного Судов РФ о возможности применения данной нормы при рассмотрении вопроса о взыскании штрафа, исходя из фактических обстоятельств дела, суд полагает возможным уменьшить размер взыскиваемого штрафа до 25 000 руб., что, по мнению суда, будет отвечать принципу соразмерности и справедливости.

Таким образом, на основании абз.2 п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», с ответчика в пользу истицы ФИО1 подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 25 000 руб.

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

При подаче иска ФИО1 в силу положений Налогового Кодекса РФ была освобождена от уплаты государственной пошлины.

Поэтому с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 537, 07 руб. пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в том числе по требованиям: имущественного характера - 1 237, 07 руб., неимущественного - 300 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Строительная компания Фаворит» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2018 года по 08.10.2018 года в размере 60 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф в размере 25 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании неустойки в большем размере и убытков ФИО1 к ООО «Строительная компания «Фаворит» - отказать.

Взыскать с ООО «Строительная компания Фаворит» государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 1 537 рублей 07 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г.Рязани в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья