Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузнецова ФИО7 к ООО «Специализированный застройщик «КАПИТАЛ» о признании права собственности на объект недвижимости, взыскании неустойки, упущенной выгоды, штрафа, компенсации морального вреда,

Установил:

Кузнецов Р.Р. обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «КАПИТАЛ» о признании права собственности на объект недвижимости, взыскании неустойки, упущенной выгоды, штрафа, компенсации морального вреда.

В обоснование иска указал, что между ООО «Специализированный застройщик «КАПИТАЛ» и Кузнецовым Р.Р. заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является участие Кузнецова P.P. в строительстве многоквартирного дома с целью приобретения прав на получение и оформление в собственность квартиры в жилом <адрес> по адресу: <адрес> Согласно п.5.5; п.3.3 договора застройщик обязался зарегистрировать данный договор, передать квартиру Кузнецову P.P. после получения разрешения на ввод в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства в размере 2475000 рублей в счет оплаты договора перечислены истцом застройщику, что подтверждается чеком. Оплата по договору от ДД.ММ.ГГГГ осуществлялась, в том числе, с привлечением заемных средств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждается данными с официального сайта Минжилполитики Московской области. Многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет с к/н № с адресом: <адрес>. Однако <адрес>, предназначавшаяся для передачи Кузнецову P.P. по договору от ДД.ММ.ГГГГ, находится в собственности застройщика.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес застройщика направлена претензия с требованием о выплате неустойки и упущенной выгоды. Претензия оставлена без удовлетворения. В связи с нарушением застройщиком обязанности по государственной регистрации договора и возникшим вследствие этого препятствием в получении в собственность квартиры, в пользу Кузнецова P.P. подлежит взысканию неустойка в соответствии Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О защите прав потребителей» в размере 3% общей цены договора, равной 2475000 рублей за период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (день подачи иска), из расчёта: сумма неустойки = 2475000 руб. х 3% х 188 дней = 13959000 руб. Учитывая, что сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы, то сумма неустойки, по мнению истца, равна общей цене договора в размере 2475000 рублей.

Бездействием застройщика, выразившемся в неисполнении обязанности по регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ, Кузнецову P.P. причинены убытки в форме упущенной выгоды, поскольку после регистрации права собственности в ЕГРН он намеревался сдать приобретенную квартиру в наем по договору.

Упущенная выгода Кузнецова P.P. составляет сумму неполученной ежемесячной платы за наем жилого помещения за период с июля по декабрь 2020г. включительно, исходя из средней месячной платы за наем жилого помещения в размере 18077 рублей. По расчету истца размер упущенной выгоды Кузнецова P.P. составляет 18077 руб./мес. * 6 мес. = 108462 рублей.

Понесенные истцом затраты в размере стоимости будущей квартиры, заключение для этих целей кредитного договора с банком с последующим залогом квартиры, необходимость уплаты процентов по кредитному договору в размере более 400000 рублей, отказ в передаче квартиры истцу в течение полугода по вине застройщика повлекли нравственные переживания истца, моральный вред, который он оценивает в 100000 рублей.

Руководствуясь ГПК РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», истец просит суд:

- признать за собой право собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 42,7 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>;

- взыскать с ООО «Специализированный застройщик «КАПИТАЛ» в свою пользу неустойку за нарушение срока исполнения обязательства по государственной регистрации Договора от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2475000 рублей; убытки в форме неполученной платы за наем жилого помещения за 6 месяцев в общем размере 108462 рублей; штраф в размере 50% от взысканной суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя; компенсации морального вреда в размере 100000 рублей; судебные расходы в размере 80595 рублей 31 копейки.

В судебное заседание Кузнецов Р.Р. не явился, его представитель по доверенности Дворецкий А.А. заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ООО «Специализированный застройщик «КАПИТАЛ» Лазарев С.А. с иском не согласился, представил в материалы дела письменные возражения, в которых указал, что договор долевого участия с Кузнецовым Р.Р. не был зарегистрирован в установленные законом сроки в связи с техническими проблемами в системе ЕГРП и системе ЕГРОН. В последующем после принятия многоквартирного дома в эксплуатацию, договор долевого участия не мог быть зарегистрирован в силу закона. Между истцом и ООО «Гранд» заключен договор оказания услуги по государственной регистрации договора долевого участия. Стоимость услуги по регистрации договора истцом уплачена в ООО «Гранд», в связи с чем, неустойка взысканию с ООО «Специализированный застройщик «КАПИТАЛ» не подлежит. В связи с отсутствием государственной регистрации договора долевого участия он является незаключенным. Истцом денежные средства за приобретаемую квартиру оплачены в соответствии с Договором 07-1616645 на счет ООО Центр Недвижимости от Сбербанка, а не на счет ООО «Специализированный застройщик «Капитал». Требования о взыскании упущенной выгоды в виде неполученных арендных платежей противоречат преамбуле Закона РФ "О защите прав потребителей", определяющего потребителем физическое лицо, приобретающее товары, работы услуги для удовлетворения личных бытовых нужд, не связанных с извлечением прибыли. Наличие упущенной выгоды от сдачи квартиры в наем носят предположительный характер, не подтвержденный доказательствами.

Учитывая отсутствие оснований для удовлетворения основных требований по Закону РФ "О защите прав потребителей", ответчик просит отказать и в удовлетворении требований о взыскании штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом, за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя, компенсации морального вреда и судебных расходов.

Представитель третьего лица ООО "Гранд" Чернышева Т.П. против удовлетворения иска возражала, поддержала доводы представителя ответчика.

Представитель третьего лица ООО "Центр недвижимости от Сбербанка" (ООО «ЦНС») в судебное заседание не явился, о его дате, времени и месте проведения извещен. В материалы дела представил пояснения по иску, согласно которым по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между истцом и ответчиком, расчеты производятся с использованием номинального счета ООО «ЦНС» - специальный счёт №, открытый ООО «ЦНС» в ПАО Сбербанк для совершения операций с денежными средствами. В целях проведения расчетов во исполнение указанного пункта ДДУ истцом и ООО «ЦНС» заключен договор оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ№, по условиям которого общество обязалось принять на номинальный счет денежные средства истца в размере 2475000 рублей, после государственной регистрации ДДУ и ипотеки перечислить денежные средства в качестве оплаты по ДДУ с номинального счета общества на счет ответчика.

Истцом ДД.ММ.ГГГГ внесены денежные средства в полном размере на номинальный счет в соответствии с условиями договора оказания услуг, однако в связи с тем, что ДДУ и ипотека в силу закона не зарегистрированы, условие для перечисления денежных средств ответчику не наступили, денежные средства в настоящее временя в полном объеме размещены на номинальном счете, права на них принадлежат истцу.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии МО в судебное заседание не явился о его дате, времени и месте проведения извещен.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч.1 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве №214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 1 и 3 статьи 6 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ч.9 ст.4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

Согласно ч. 3. ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи.

Материалами дела установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Гранд» заключен договор поручения на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома №ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость услуги определена сторонами в сумме 35 000,00 рублей. В соответствии с квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ№ и № Кузнецовым Р.Р. на счет ООО «Гранд» перечислены 35 000 рублей за услугу по регистрации договора долевого участия и 6 800,00 рублей за оказание этой услуги в электронном виде.

Таким образом, стороной в соглашении по оказанию услуги государственной регистрации договора долевого участия является ООО «Гранд». Оснований для предъявления иска в указанной части к ООО «Специализированный застройщик «Капитал» у истца не имеется.

Договор долевого участия с Кузнецовым Р.Р. был подан на регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривается истцом.

Срок регистрации договоров долевого участия не должен превышать семи рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Управлением Росреестра.

ДД.ММ.ГГГГг. Управлением Россреестра по Московской области приостановлена регистрация договора долевого участия в связи с вводом дома в эксплуатацию и отсутствием в ЕИСЖС сведений о застройщике.

Договор долевого участия не зарегистрирован в установленном порядке в связи с отказом Управления Россреестра по Московской области от его регистрации по причине ввода в эксплуатацию и удаления из Единой информационной системы жилищного строительства данных по объекту долевого строительства.

Таким образом, Договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным.

В соответствии с ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

В п. 4.4. Договора долевого участия указано, что денежные средства перечисляются Застройщику не позднее 5 (пяти) банковских дней со дня государственной регистрации Договора долевого участия.

Согласно п. 4.6. Договора долевого участия, расчеты осуществляются через номинальный счет ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», бенефициаром по которому является участник долевого строительства.

Перечисление денежных средств на счет застройщика осуществляется по поручению участника долевого строительства после государственной регистрации договора долевого участия.

В целях проведения расчетов во исполнение указанного пункта ДДУ истцом и ООО «ЦНС» заключен договор оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ№, по условиям которого общество обязалось принять на номинальный счет денежные средства истца в размере 2475000 рублей, после государственной регистрации ДДУ и ипотеки перечислить денежные средства в качестве оплаты по ДДУ с номинального счета общества на счет ответчика.

Истцом ДД.ММ.ГГГГ внесены денежные средства в полном размере на номинальный счет в соответствии с условиями договора оказания услуг, однако в связи с тем, что ДДУ и ипотека в силу закона не зарегистрированы, условие для перечисления денежных средств ответчику не наступили, денежные средства размещены на номинальном счете, права на них принадлежат истцу.

Таким образом, истцом обязательства по внесению платы за квартиру, приобретаемую по договору долевого участия, не исполнены, денежные средства в адрес ответчика не внесены, а находятся на принадлежащем ему же номинальном банковском счете.

По вышеизложенным основаниям суд приходит к выводу, что у Кузнецова Р.Р. не возникло право на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>

Ответчиком истцу в судебном заседании предложено заключить новый договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, по той же цене, однако истец от заключения такого договора отказался.

Требования истца о взыскании упущенной выгоды в виде неполученных арендных платежей противоречат Закону РФ "О защите прав потребителей", определяющему потребителем физическое лицо, приобретающее товары, работы услуги для удовлетворения личных бытовых нужд, не связанных с извлечением прибыли, и не подлежат удовлетворению, так как носят предположительный характер.

Учитывая, что оснований для удовлетворения основных исковых требований Кузнецова Р.Р. о признании права собственности на объект недвижимости, взыскании неустойки, упущенной выгоды не имеется, то производные требования о взыскании штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении иска Кузнецова ФИО8 к ООО «Специализированный застройщик «КАПИТАЛ» о признании права собственности на объект недвижимости – квартиру по адресу: <адрес>, взыскании неустойки за нарушение срока регистрации договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 475000 рублей, упущенной выгоды в размере 108462 рублей, штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом, за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя, компенсации морального вреда в размере 10000 рублей, судебных расходов в размере 80 595,31 рублей - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Ванеева