Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 –992/2022 по иску Администрации города Нижний Тагил к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

14.03.2022 Администрация города Нижний Тагил обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и штрафные санкции по договору аренды земельного участка от 15.07.2020 № 58в-2020 в сумме 243758,82 руб., в том числе: 197489,19 руб. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 21.04.2021, 46269,63 руб. задолженность по оплате пени за период с 10.02.2021 по 30.09.2021.

В обоснование заявленных требований указано, что в соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» осуществляет распоряжение земельными участками на территории города Нижний Тагил, государственная собственность на которые не разграничена. 15.07.2020 между истцом и ОАО «ВГОК» был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 58в-2020 (далее -договор). Земельный участок площадью 32624 кв.м., с кадастровым номером №, расположен по адресу: . Разрешенное использование участка: «карьеры». Срок договора аренды установлен с 01.06.2020 до 31.12.2052. Государственная регистрация договора произведена 03.12.2020. На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору от 30.12.2020 ОАО «ВГОК» уступило, а ФИО1 принял все права и обязанности арендатора по данному договору. Государственная регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей произведена 01.02.2021. Пунктом 3.2 договора закреплена обязанность арендатора ежемесячно вносить арендную плату до десятого числа текущего месяца с перечислением в УФК по Свердловской области. В соответствии с п. 3.4 договора размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке независимо от Арендатора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Свердловской области. В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности. В соответствии с расчетом сумма задолженности по арендной плате и оплате штрафных санкций, установленных п. 5.2 договора, составила 243758,82 руб., в том числе: 197489,19 руб. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 21.04.2021, 46269,63 руб. задолженность по оплате пени за период с 10.02.2021 по 30.09.2021. Расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 №82-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов».

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Высокогорский горно-обогатительный комбинат».

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО1, его представитель ФИО2, действующий на основании доверенности от 21.04.2022, в судебное заседание не явились, извещены своевременно и надлежащим образом, от представителя истца ФИО2, поступило заявление об отказе в удовлетворении исковых требований и рассмотрении дела в его отсутствие.

Из письменного отзыва стороны ответчика следует, что 15.07.2020 между истцом и ОАО «ВГОК» был заключен договор аренды земельного участка № 58в-2020 (Договор аренды), в отношении земельного участка площадью 32624 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: . Разрешенное использование участка - «карьеры». Срок договора аренды установлен с 01.06.2020 по 31.12.2052. Государственная регистрация договора аренды произведена 03.12.2020.

На основании Соглашения о передаче прав и обязанностей по Договору от 30.12.2020 ОАО «ВГОК» уступило, а ответчик принял все права и обязанности по данному Договору аренды.

Государственная регистрация Соглашения о передаче прав и обязанностей произведена 01.02.2021. 22.04.2021 на основании Соглашения № 22-04/2021-ПА, права и обязанности по Договору аренды были уступлены Ответчиком в пользу ООО НК «Строй Регион».

25.06.2021 ответчиком была получена претензия Истца № 266 по Договору аренды, с требованием об уплате арендной платы, согласно расчета истца. Ответчиком был дан ответ на указанную претензию от 04.07.2021, в котором были заявлены возражения относительно неправомерности расчета истцом размера арендной платы. Кроме того, ответчиком был произведен расчет арендной платы по Договору аренды в соответствии с положениями действующего законодательства, самостоятельно исчислен размер арендной платы в соответствии с этим расчетом, арендная плата в исчисленном размере была внесена ответчиком 07 и 08 июля 2021 года.

В частности, в своем ответе на претензию истца ответчик указал на необоснованное изменение истцом вида разрешенного использования арендуемого земельного участка и применение в связи с этим Истцом коэффициента 9,89 (Иное использование), вместо установленного законодателем (в Постановлении Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП) коэффициента 1,53 для вида разрешенного землепользования «карьеры», определенного Договором аренды. Ответчиком для расчета годовой арендной платы была применена следующая формула:

7503193,76 (кадастровая стоимость ЗУ)* 1,53 (ставка АП)* 1 * 1,037* 1 * 1 * 1 * 1/100 = 119 046,42 руб.

Соответственно, размер АП за один день составит 326,16 руб. (119 046,42/365 дней).

Всего, за спорный период с 01.01.2021 по 22.04.2021 Ответчиком уплачено арендной платы по Договору аренды 36 529,92 руб. (исходя из арендной платы в размере 326,16 руб. в день за период в 112 дней), в т.ч.: 29.03.2021 -6 000,00 руб., 07.07.2021 -30 529,00 руб., 08.07.2021 - 0,92 руб, что подтверждается соответствующими банковскими квитанциями. Таким образом, Ответчик полагает, что задолженность по уплате арендной платы по Договору аренды у него перед истцом отсутствует, обязательства ответчика в данной части исполнены в полном объеме надлежащим образом.

Истцом произведен расчет арендной платы по Договору аренды на основании Постановлении Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП по коду вида разрешенного использования земельного участка «Иное использование», с применением соответствующей данному виду ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в размере 9,89 (строка № 156 Ставок арендной платы). Вместе с тем, согласно сноске 2 к строке № 156 Ставок, такая ставка может быть применена только к земельному участку, вид разрешенного использования которого не представляется возможным установить. При этом, ранее, в 2020 году, ставка арендной платы по Договору аренды применялась Истцом в размере 2 процента, исходя из вида землепользования «Земельные участки, предоставленные для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых» (п. 60 Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП).

Вместе с тем, Договором аренды вид разрешенного использования арендуемого земельного участка определен как «карьеры» (пункт 1.1. Договора аренды). Данное положение Договора аренды сторонами не изменялось.

Постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП, введенным в действие с 01.01.2021, утверждены Правила определения размера арендной платы за земельные участки, которыми установлено, что исполнительный орган государственной власти Свердловской области, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества и утверждение результатов определения кадастровой стоимости таких объектов, определяет и утверждает ставки арендной платы за земельные участки (п.п. 1 п. 3 Правил). Во исполнение указанной нормы, Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области № 4365 от 26.12.2020 были установлены ставки арендной платы за земельные участки, в том числе, на территории г. Н. Тагил. Для земельных участков с видом разрешенного использования «недропользование» (карьеры) и кодом 6.1. данным Приказом была установлена в спорном периоде (2021 год) ставка арендной платы в размере 1,53% (строка № 100 Ставок арендной платы).

Таким образом, расчет арендной платы Истца по Договору аренды за период

по 21.04.2021 не основан на законе. Более того, он противоречит условиям заключенного Договора аренды. При этом, арендная плата по ставке 1,53% за спорный период Ответчиком исчислена и уплачена в полном объеме, как отмечалось выше.

В соответствии с п. 3.4. Договора аренды размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке, независимо от Арендатора, в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Свердловской области.

Таким образом, у ответчика отсутствует задолженность перед истцом по арендной плате по Договору аренды. № 58в-2020 от 15.07.2020. Требование Истца о взыскании пени является производным от требования о взыскании задолженности и при отсутствии последней удовлетворению не подлежит.

Представитель третьего лица ОАО «ВГОК» в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, а также письменный отзыв, который приобщен к материалам гражданского дела.

Из отзыва следует, что договор аренды земельного участка от 15.07.2020 № 58в-2020 был заключен с ОАО «ВГОК». В аренду был передан земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу , площадью 8 422 кв. м с видом разрешенного использования недропользование (карьеры). 30.12.2020 ОАО «ВГОК» уступило все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 15.07.2020 № 58в-2020 ФИО1 Следовательно к ФИО1 должны перейти права и обязанности по арендной плате такие же как и у ОАО «ВГОК». В результате передачи договора (ст. 392.3 ГК РФ) к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о передаче договора.Земельный участок с кадастровым номером № был образован в результате выдела из земельного участка с кадастровым номером № принадлежащем ОАО «ВГОК» на праве аренды по договору аренды земельного участка от 30.06.2003 № Т-318/1252. Для земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования недропользования (для эксплуатации Гальянского месторождения известняков) установлена ставка арендной платы в размере 1,53% утвержденной Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 № 4365. Для расчета арендной платы утвержденной Постановлением Правительством Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП должна применятся ставка арендной платы с учетом применения вида разрешенного использования содержащегося в Едином государственном реестре недвижимости. Применение иного произвольного вида разрешенного использования для расчета арендной платы не законно. Земельному участку с кадастровым номером № расположенного по адресу , площадью 32 624 кв. м с установлен вид разрешенного использования карьеры (недропользование), такой же как и у земельного участка с кадастровым номером № из которого и был выделен земельный участок с кадастровым номером №. Следовательно, для расчета арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № должна применятся ставка арендной платы 1,53%, а не 9,89% как применил истец (иное пользование). Необходимо отметить, что истец вводит суд в заблуждение указывая на то, что в соответствии с пунктом 3.4. договора аренды земельного участка от 15.07.2020 № 58в-2020 может пересматривать арендную плату в одностороннем порядке независимо от Арендатора, но при этом не указывает, что истец может изменить арендную плату только при изменении кадастровой стоимости земельного участка, изменения повышающего коэффициента, либо в случае изменения законодательства. Изменение арендной платы в случае произвольного установления вида разрешенного использования договором аренды земельного участка от 15.07.2020 № 58в-2020 не предусмотрено. В отношении земельного участка с кадастровым номером № кадастровая стоимость не менялась, повышающий коэффициент не менялся, вид разрешенного использования, соответственно и ставка арендной платы не менялись. Кроме того, необходимо отметить, что земельный участок с кадастровым номером № с видом разрешенного использования для эксплуатации Гальянского месторождения известняков принадлежал ОАО «ВГОК» на праве постоянного бессрочного пользования и, следовательно, в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, утвержденной Постановлением Правительством Свердловской области от 20.02.2020 г. № 82- ПП размер арендной платы не должен превышать двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Огласив исковое заявление, установив фактические обстоятельства, исследовав представленные суду письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 7 ст. 1, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земельные участки, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременное вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В судебном заседании установлено, что 15.07.2020 между истцом и ОАО «ВГОК» заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 58в-2020 (далее -договор). Земельный участок площадью 32624 кв.м., с кадастровым номером №, расположен по адресу: . Разрешенное использование участка: «карьеры».

Срок договора аренды установлен с 01.06.2020 до 31.12.2052. Государственная регистрация договора произведена 03.12.2020 (2.1. договора).

03.12.2020 проведена государственная регистрация Договора аренды земельного участка № 58в-2020 от 15.07.2020.

Соглашением от 30.12.2020 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.07.2020 № 58в-2020 (ДГВГ7-009641) ОАО «ВГОК» передал, а ФИО1 принял на себя права и обязанности по Договору.

01.02.2021 проведена государственная регистрация Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.07.2020 № 58в-2020 (ДГВГ7-009641) от 30.12.2020.

Соглашением от 22.04.2021 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.07.2020 № 58в-2020 ФИО1 передал, а ООО Нижнетагильская Компания «Строй Регион» принял на себя права и обязанности по Договору.

12.05.2021 проведена государственная регистрация Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.07.2020 № 58в-2020 ото 22.04.2021.

Пунктом 3.1.,3.2, 3.3. договора, размер арендной платы указывается в приложении № 2, арендная плата вноситься арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. Арендная плата начисляется в соответствии с Постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера задолженности до полного погашения возникшей задолженности.

В судебном заседании установлено и истцом не оспаривается, что земельный участок ответчиком в настоящее время каким-либо образом не используется.

Истец просит взыскать задолженность по арендной плате и оплате штрафных санкций по договору аренды земельного участка №58в-2020 от 15.07.2020 в сумме 243758,82 руб., в том числе: 197489,19 руб. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 21.04.2021, 46269,63 руб. задолженность по оплате пени за период с 10.02.2021 по 30.09.2021, указывая на то, что при расчете арендной платы применена ставка в размере 9,89% в силу п.8 гл.2 Порядка определения арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 №82-ПП.

25.06.2021 ответчиком была получена претензия истца № 266 по спорному договору аренды, с требованием об уплате арендной платы, согласно расчета истца.

Ответчиком был дан ответ на указанную претензию от 04.07.2021, в котором были заявлены возражения относительно неправомерности расчета истцом размера арендной платы.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований, указывает на то, что применение ответчиком в расчете ставки в размере 9,89% является незаконным, поскольку она не является самостоятельной ставкой арендной платы, соответственно, при расчете арендной платы применена быть не может и следует применять согласованную ранее между сторонами ставку 1, 53%.

Таким образом, спор между сторонами возник по поводу применения размера ставки арендной платы, которая должна применяться к правоотношением сторон, в связи с заключением договора аренды №58в-2020 и соглашения о переходе прав к ответчику.

В п. 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата начисляется в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП.

В п.п. 3 п. 3.4 договора установлено, что размер арендной платы может изменен в том числе и в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования. В случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому, плата за пользование земельным участком подлежит определению исходя из фактического вида его использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

В обоснование заявленных требований и произведенного расчета арендной платы истцом представлен акт осмотра спорного земельного участка от 27.09.2021, фотоматериалы, из которых следует, что на арендованном ответчиком земельном участке строения, здания, сооружения и объекты капитального строительства отсутствуют, имеются следы строительных работ: в северной части земельного участка ведутся работы по планированию территории (отсыпан бут, щебень, выровнена поверхность земли), установлены две будки типа КУНГ, имеется ограждение.

При этом как установлено выше, соглашением от 22.04.2021 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.07.2020 № 58в-2020 ФИО1 передал, а ООО Нижнетагильская Компания «Строй Регион» принял на себя права и обязанности по Договору. 12.05.2021 проведена государственная регистрация Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.07.2020 № 58в-2020 от 22.04.2021.

Акта осмотра спорного земельного участка в период пользования ответчиком истцом не предоставлено.

Следует также отметить, что условия Договора аренды № 58в-2020 от 15.07.2020 не содержат запрета для Арендатора на временное либо постоянное неиспользование арендуемого земельного участка в течение срока аренды. Имеется ограничение только на использование земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования, указанным в п. 1.1. Договора аренды.

При этом неиспользование арендуемого участка предполагает полное отсутствие какой- либо деятельности арендатора на нем, тогда как использование участка арендатором в целях, отличных от разрешенного вида использования является физическим освоением участка способами и методами, затрудняющими либо делающими невозможным его последующее целевое использование. Эти обстоятельства не могут являться тождественными по отношению друг к другу, именно поэтому, правовые последствия для арендатора так же не могут являться идентичными.

Как указано выше, для земельных участков с видом разрешенного использования «недропользование» (карьеры) и кодом 6.1. данным Приказом была установлена в спорном периоде (2021 год) ставка арендной платы в размере 1,53% (строка № 100 Ставок арендной платы).

Таким образом, расчет арендной платы истца, по договору аренды исходя из ставки 9,89% за период 01.01.2021 по 21.04.2021 не основан на законе.

Анализируя заключенный договор аренды, суд, приходит к выводу, что условия заключенного договора не дают Арендодателю права произвольно изменять размер арендной платы по Договору аренды. Такое изменение вообще не находится в фактической компетенции Арендодателя, а может быть реализовано последним исключительно на основании прямого указания законодателя.

Более того, в силу п.8 гл.2 Порядка определения арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 №82-ПП, в соответствии с законодательством Российской Федерации годовой размер арендной платы за земельные участки не может превышать:

1) в случае если право аренды земельных участков возникает вследствие переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками:

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте;

двух процентов кадастровой стоимости иных арендуемых земельных участков.

Таким образом, применение ставки 9,89% при расчете арендной платы не является верным.

Следует применять согласованную между сторонами ставку 1,53%.

Как следует из информационного расчета ответчика приведенного в отзыве, ответчиком для расчета годовой арендной платы была применена следующая формула: 7503193,76 (кадастровая стоимость ЗУ)* 1,53 (ставка АП)* 1 * 1,037* 1 * 1 * 1 * 1/100 = 119 046,42 руб.

Соответственно, размер АП за один день составит 326,16 руб. (119 046,42/365 дней).

Всего, за спорный период с 01.01.2021 по 22.04.2021 ответчиком уплачено арендной платы по Договору аренды 36 529,92 руб. (исходя из арендной платы в размере 326,16 руб. в день за период в 112 дней), в т.ч.: 29.03.2021 -6 000,00 руб., 07.07.2021 -30 529,00 руб., 08.07.2021 - 0,92 руб., что подтверждается соответствующими квитанциями АО «Тинькофф Банк» от 29.03.2021, 07.07.2021, 08.07.2021, назначение перевода указано «Договор аренды 58в-2020 от 15.07.2020».

С учетом того, что суд пришел к выводу о том, что при расчете арендной платы истцу надлежало применять ставку 1,53%, и с учетом применения данной ставки и внесенных ответчиком оплат, задолженность отсутствует, в удовлетворении требований надлежит отказать.

При этом требования истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате пени за период с 10.02.2021 по 30.09.2021 в размере 46269,63 руб. удовлетворению не подлежат, поскольку судом установлено, что задолженность по спорному договору отсутствует.

руководствуясь ст.ст.12,194-199, 320-321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации города Нижний Тагил к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.07.2020 № 58в-2020 в сумме 243758,82 руб., в том числе: 197489,19 руб. задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 21.04.2021, 46269,63 руб. задолженность по оплате пени за период с 10.02.2021 по 30.09.2021, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения суда.

Решение в окончательной форме изготовлено 24.06.2022.

Председательствующий