Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО11 к Крицкой ФИО12 о признании прекратившей право пользования жилым помещением, по иску Крицкой ФИО13 к ФИО1 ФИО14 о расторжении договора купли-продажи квартиры,

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и просит признать ответчика прекратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, г. <адрес>, в обоснование иска указывая на то обстоятельство, что 29.09.2021 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому ФИО1 приобрела в собственности вышеуказанную квартиру за 6365000 рублей. оплата цены договора произведена ФИО1, в полном объеме за счет собственных денежных средств, а также за счет средств ипотечного кредита по кредитному договору, заключенному с ПАО Сбербанк. Согласно п. 12 договора, ФИО2 обязалась сняться с регистрационного учета в течение 16 дней со дня подписания договора купли-продажи, однако указанную обязанность она не исполнила. Регистрация ответчика в жилом помещении препятствует осуществлению истцом правомочий собственника жилого помещения.

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 и просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, от 29.09.2021 года, мотивируя свои требования тем, что в соответствии с условиями договора продавец обязан передать квартиру в срок до 20.10.2021 года, а также оплатить коммунальные платежи за текущий год, капитальный ремонт с предоставлением справки об отсутствии задолженности по электроэнергии на дату подписания акта приема-передачи квартиры. ФИО1 в нарушение п. 13 договора обманным путем зарегистрировала указанную квартиру на себя 30.09.2021 без предоставления акта приема-передачи в органы регистрации. В октябре 2021 года ФИО1 направила в адрес ФИО2 соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры при условии возврата потраченных денежных средств. 27.10.2021 ФИО2 направила в адрес ФИО1 соглашение о расторжении договора, где сообщила, что согласна на основании решения суда возместить потраченные денежные средства, при условии предоставления в суд квитанций. 10.11.2021 ФИО1 направила в адрес ФИО2 ответ на соглашение, из которого следует, что не согласна расторгнуть договор на предложенных условиях. По состоянию на 17.11.2021 акт приема-передачи квартиры не подписан, ФИО2 не намерена выписываться из квартиры, денежные средства в размере 6270000 рублей не намерена получать, так как указанная сумма не соответствует рыночной цене квартиры.

Определением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 24.02.2022 года указанные гражданские дела объединены в одно производство.

ФИО1 и ее представитель – адвокат Палшков В.А. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям, исковые требования ФИО2 не признали, указывая, что основания для расторжения договора отсутствуют, со стороны ФИО1 условия договора полностью исполнены.

ФИО2 в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований ФИО1 возражала, ссылаясь на отсутствие иного жилого помещения, требования о расторжении договора купли-продажи поддержала, указывая на то обстоятельство, что она передумала продавать квартиру, по такой цене квартиру продавать она не согласна.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования ФИО1 поддержала, исковые требования ФИО2 полагала необоснованными.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Судом установлено, что 17 сентября 2021 года между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор, в соответствии с условиями которого стороны обязались в течение срока действия договора заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> по цене 6 365 000 рублей.

Согласно п. 2 договора, стороны установили следующий порядок оплаты квартиры: оплата производится покупателем за счет собственных средств в сумме 1 273 000 рублей, из которых 30 000 рублей переданы продавцу; кредитных средств в сумме 5092 000 рублей, предоставляемых ПАО Сбербанк. Расчеты по сделке производятся через аккредитив ПАО Сбербанк (л.д. 169).

В дальнейшем, 29 сентября 2021 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец (ФИО2) продал, а покупатель (ФИО1) купил в собственность, принадлежащий продавцу на праве собственности объект недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Согласно п. 4 договора, цена отчуждаемого объекта недвижимости составила 6 365 000 рублей, и по соглашению сторон указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

Как следует из п. 5 договора, указанный объект недвижимости приобретается покупателем за счет собственных денежных средств в сумме 1 273 000 рублей и за счет средств ипотечного кредита в размере 5 092 000 рублей, предоставленных в соответствии с кредитным договором №, заключенным 29 сентября 2021 года между покупателем и ПАО Сбербанк.

В соответствии с п. 7 договора, расчеты между сторонами производятся в следующем порядке: часть стоимости объекта недвижимости – денежные средства, состоящие из собственных средств покупателя, в сумме 95000 рублей уплачены продавцу до подписания договора; оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости – денежные средства, состоящие из собственных и кредитных средств в сумме 6 270 000 рублей будут уплачены продавцу покупателем в безналичном порядке путем перевода денежных средств через безотзывной покрытый (депонированный) аккредитив, открытый в Северо-Западном банке ПАО Сбербанк в Санкт-Петербурге. Осуществление платежей по аккредитиву производится после государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости на имя покупателя и ипотеки в силу закона в пользу банка, при предоставлении банку документов, предусмотренных условиями раскрытия аккредитива.

Согласно п. 12 договора, продавец (ФИО2) обязалась подать документы на снятие с регистрационного учета в течение 16 дней с момента подписания договора.

Продавец обязалась передать покупателю отчуждаемый объект недвижимости в соответствии со ст. 556 ГК РФ до 20.10.2021 года, покупатель обязалась принять объект недвижимости до 20.10.2021 года (п. 13,14 договора).

При этом в п. 18 договора указано, что положения договора сторонам понятны. Стороны подтверждают, что они продают и покупают указанный объект недвижимости по своей воле и в своем интересе, не заблуждаются в отношении цены, свободны в установлении и определении своих прав и обязанностей в соответствии с договором и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (л.д. 9-11).

Аналогичный договор купли-продажи квартиры представлен ФИО2 (л.д. 51-52), а также по запросу суда из Управления Росреестра по Санкт-Петербургу.

Факт получения ФИО2 денежных средств в сумме 95000 рублей, подтверждается распиской от 29.09.2021 года (л.д. 173).

Из материалов дела также следует, что 29.09.2021 по заявлению ФИО1 открыт покрытый (депонированный) безотзывной аккредитив на сумму 6 270 000 рублей для целей оплаты по договору купли-продажи от 29.09.2021 года (л.д. 171-172).

Факт зачисления денежных средств на аккредитив подтверждается копией банковского ордера от 29.09.2021 № 41-19 (л.д. 170).

Согласно п. 22 договора купли-продажи заключенного между сторонами, по соглашению сторон заявление о государственной регистрации права и прилагаемые документы направляются в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в электронной форме.

Как следует из ответа ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» на запрос суда, документы по сделке были подписаны ФИО2 усиленной квалифицированной электронной подписью, после чего во исполнение договора оказания услуг «Сервис электронной регистрации» ООО «ЦНС» направило пакет документов по договору купли-продажи от 29.09.2021 года на государственную регистрацию в электронной форме (л.д. 131-210).

ФИО2 в материалы дела представлен текст соглашения о расторжении договора купли-продажи спорного жилого помещения (л.д. 53), не содержащий даты и подписей сторон.

Из объяснений ФИО2, данных в ходе судебного разбирательства, следует, что указанный текст соглашения был получен ею от ФИО1, при этом ФИО1 факт направления в адрес ФИО2 указанного соглашения отрицала.

Согласно копии предложения о расторжении договора купли-продажи квартиры от 27.10.2021 года подписанного ФИО2, учитывая согласие ФИО1 на расторжение договора, ФИО2 предлагала расторгнуть договор купли-продажи квартиры в течение 5 дней с момента получения предложения, указывая на согласие на основании решения суда возместить потраченные денежные суммы, при условии предоставления в суд копий квитанций о потраченных денежных суммах (л.д. 54).

Согласно ответу на указанное предложение от 10.11.2021 года, ФИО1 указала на совершение сделки на законных основаниях, исполнение с ее стороны условий договора. Также ФИО1 указала, что согласия на расторжение договора с ее стороны не было (л.д. 56).

Как следует из копии Заключения СПб ГБУЗ «Писхоневрологический диспансер № 6» от 21.09.2019 года, психиатрических расстройств у ФИО2 на момент осмотра не обнаружено (л.д. 224).

Согласно выписке из ЕГРН в отношении квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ФИО1 30.09.2021 года (л.д. 74-77).

Согласно справке о регистрации в отношении указанной квартиры, в ней по месту жительства зарегистрированы ФИО1, несовершеннолетние ФИО6, ФИО7, а также ФИО2 (л.д. 6).

В ходе судебного разбирательства по ходатайству сторон в качестве свидетелей были допрошены ФИО8, ФИО9

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО8, пояснила, что оказывала ФИО1 услуги по приобретению квартиры, когда она выбрала квартиру, позвонили агенту Петровой, договорились о встрече, чтобы внести задаток. При встрече присутствовала агент ФИО3 и ФИО2, договорились, что ФИО2 будет собирать документы для сделки. При подписании договора ФИО2 все устраивало, договор подписывать она не отказывалась, все условия были ею прочитаны. Предварительный договор купли-продажи подписывался в офисе «Гарант-Сервис» 17.09.2021 года. Стоимость квартиры устанавливала продавец, она была приобретена по цене, указанной в объявлении на сайте Циан. Давление на ФИО2 во время подписания договора не оказывалось, сомнений у нее не было. ФИО2 понимала, что денежные средства переведены на аккредитив, об этом ей были выданы документы. Условием получения денежных средств с аккредитива были регистрация права собственности, форма 9, форма 12, справка из психоневрологического диспансера, которую ФИО2 принесла с собой. Денежные средства наличными были переданы ФИО2 в день подписания предварительного договора, 65 000 рублей при подписании договора купли-продажи. Оплачивала ли ФИО2 услуги своего агента, свидетелю неизвестно. Передача квартиры по акту не состоялась (л.д. 182-182).

ФИО9, допрошенная в качестве свидетеля, пояснила, что ФИО2 часто приходила в агентство недвижимости за консультацией по продаже квартиры на <адрес>, первый раз обратилась еще 6 лет назад, договор об оказании услуг с ней не заключался. Свидетель сопровождала сделку по продаже квартиры со стороны Крицкой, после заключения договора она должна была заплатить агентское вознаграждение. Агентское вознаграждение было получено и внесено в кассу агентства. Свидетель присутствовала при подписания договора купли-продажи квартиры, приехав в банк вместе с ФИО2 ФИО2 договор прочитала, у нее возник вопрос только по пункту о банкротстве. ФИО2 от заключения договора не отказывалась, была всем довольна. Цена квартиры на момент продажи была чуть выше цены на рынке для такой квартиры, квартира была запущена и требовала ремонта (л.д. 230-232).

У суда нет оснований не доверять показаниям указанных свидетелей, поскольку они последовательны, не противоречат иным доказательствам, собранным по делу, личной заинтересованности в исходе дела свидетели не имеют.

Разрешая требования ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, заключенного между сторонами, суд исходит из следующего:

В силу положений ч. 1, 2 ст. 233 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В силу положений ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно положениям ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Исходя из положений пункта 2 статьи 558 указанного кодекса договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем, согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.

Согласно ч. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По общему правилу, предусмотренному пп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым в силу абз. 4 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Заявляя требования о расторжении договора купли-продажи, ФИО2 ссылается на положения ч. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Вместе с тем, положения указанного пункта утратили силу с 1 июня 2015 года, в связи с чем к правоотношениям сторон он не применим.

При этом, ФИО2, как сторона договора купли-продажи недвижимости не обладает правом на односторонний отказ от исполнения договора, поскольку действующим законодательством такое право ей не предоставлено.

В то же время, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, ФИО2 не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих нарушение условий договора купли-продажи квартиры со стороны покупателя.

Напротив, как следует из материалов дела, обязательства по оплате цены договора в сумме 6 365 000 рублей исполнены покупателем в соответствии с положениями договора купли-продажи квартиры путем передачи денежных наличных средств в сумме 95000 рублей и зачисления денежных средств на покрытый (депонированный) безотзывной аккредитив в сумме 6 270 000 рублей.

То обстоятельство, что денежные средства ФИО2 получены не были, основанием для вывода о неисполнении обязанности по оплате цены договора не является, поскольку согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В рассматриваемом случае, для раскрытия аккредитива необходимо предоставление следующих документов: оригинал договора купли-продажи квартиры с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности и ипотеки в силу закона; справка Ф9 без зарегистрированных иных лиц; акт приема-передачи, подписанный сторонами, оригинал выписки из ЕГРН (л.д. 171).

В то же время, как следует из объяснений ФИО2, подписывать акт приема-передачи она не намерена, равно как и получать денежные средства с аккредитива, что свидетельствует о наличии просрочки на стороне кредитора, поскольку именно от ее действий зависит получение денежных средств, в связи с чем действия ФИО2 нельзя признать добросовестными, поскольку они противоречат положениям ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ФИО2 о том, что ФИО1 зарегистрировала переход права собственности на квартиру без подписания акта приема-передачи, являются несостоятельными, поскольку регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи не поставлена в зависимость от подписания акта приема-передачи квартиры сторонами, при том, что квартира в настоящее время находится во владении ФИО1

В силу положений ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В подтверждение доводов о несоответствии цены квартиры, рыночной стоимости квартир, ФИО2 представлена копия оферты договора на заключение договора бронирования квартиры от 26.03.2021 года, согласно которому стоимость бронируемой квартиры площадью 34,81 кв.м. составляет 5 346 535,60 рублей (л.д. 60-62).

Вместе с тем, до заключения договора купли-продажи квартиры, ФИО2 не была лишена возможности указать иную цену квартиры по своему усмотрению, при том, что цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества, является существенным условием.

Последующее же изменение цен на рынке недвижимости не может относиться к числу тех обстоятельств, изменение которых в силу ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора.

Учитывая изложенное, правовые основания для удовлетворения исковых требований ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 29.09.2021 года отсутствуют.

Разрешая требования ФИО1 о признании ФИО2 прекратившей право пользования спорным жилым помещением, суд исходит из следующего:

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

Положения части 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ предусматривают, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Принимая во внимание приведенные нормы права, учитывая, что ФИО2 произвела отчуждение принадлежавшего ей жилого помещения, между новым собственником жилого помещения и ответчиком не имеется соглашения о пользовании жилым помещением, договор купли-продажи жилого помещения также не содержит положений о сохранении за продавцом права пользования жилым помещением после его отчуждения, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для сохранения за ФИО2 права пользования жилым помещением не имеется.

Доводы ФИО2 о том, что она не имеет в собственности иного жилого помещения сами по себе основанием для сохранения за ней права пользования жилым помещением не являются, кроме того, как следует из материалов дела, в качестве адреса своего проживания ею указан иной адрес - Санкт-Петербург, <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Крицкой ФИО15 к ФИО1 ФИО16 о расторжении договора купли-продажи квартиры оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО1 ФИО17 удовлетворить.

Признать Крицкую ФИО18, ДД.ММ.ГГГГ г.р., прекратившей право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, со снятием с регистрационного учета.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Т.С. Бородулина