Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО4 к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о заключении договора аренды земельного участка и признании права собственности на здание,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО4 обратились в Шпаковский районный суд с иском к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о заключении договора аренды земельного участка и признании права собственности на здание.

В обосновании заявленных исковых требований истцы указали, что ФИО1 и ФИО5 Нарек Паргевович на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ№ являются соарендаторами объекта недвижимости: земельный участок расположенный по <адрес>, общей площадью 610 кв.м.,

кадастровый номер №, под строительство административного здания со складскими помещениями (далее - Земельный участок 1).

На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ№ являются соарендаторами объекта недвижимости: земельный участок расположенный по <адрес>, общей площадью 1349 кв.м., кадастровый номер №, под строительство административного здания со складскими помещениями (далее - Земельный участок 2).

ДД.ММ.ГГГГ был получен градостроительный план № на арендованные земельные участки по <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ было получено разрешение на строительство №. согласно которому администрация МО г. Михайловска разрешила строительство административного здания со складскими помещениями общей площадью 1139.02 кв.м, на земельном участке расположенном по <адрес>

К январю 2014 г. строительство здания было завершено, документация для ввода в эксплуатацию построенного объекта изготавливалась до ноября 2014 г. В связи с тем, что срок действия разрешения на строительство истек, ввести в эксплуатацию построенный объект не удалось. Своевременно продлить договоры аренды земельных участков также не представилось возможным в связи с отсутствием государственной регистрации на здание. После истечения срока договоров аренды земельных участков регистрация построенного здания также оказалась невозможна.

Как добросовестные арендаторы истцы ФИО1, ФИО4 продолжают платить арендную плату за используемые нами участки.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Кроме того, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу положений ст. 22, 25, 29 ЗК РФ и ст. 8, 606 ГК РФ основанием возникновения права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является сложный юридический состав, включающий принятие компетентным органом решения о предоставлении участка в аренду и заключение сторонами договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов либо без предварительного согласования мест размещения объектов.

У Истцов есть градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство, из чего следует, что с Ответчиком было согласованно место размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых и строительных работ.

Следовательно, достигнутое между администрацией МО г. Михайловска (арендодатель) и ФИО1 и ФИО4 (арендаторы) соглашение об условиях использования земельного участка связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ).

Несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 ст. 651 ГК РФ определяет, что договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого, не осуществлена, уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Подпункт 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ устанавливает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Истцы также подавали документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю для регистрации права собственности на здание с кадастровым номером №, расположенное по <адрес>. Однако получили сообщение об отказе в государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, так как в представленных для регистрации права документах отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию здания и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. В связи с чем, разрешить вышеуказанную ситуацию кроме как в судебном порядке не представляется возможным.

Кроме того, позиция Истца подтверждается судебной практикой других судов, например: решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя по делу № от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционное определение Ставропольского краевого суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ

На основании изложенного просят суд:

Обязать администрацию МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края заключить с ФИО1 и ФИО4 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 610 кв.м., расположенный по <адрес> сроком на три года;

Обязать администрацию МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края заключить с ФИО1 и ФИО4 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. площадью 1349 кв.м., расположенный по <адрес> сроком на три года;

Признать право собственности за ФИО1 и ФИО4 в равных долях на здание с кадастровым номером № площадью 1496,4 кв.м., наименование: административное здание со складскими помещениями, количество этажей: 2, расположенное по <адрес>

Истцы ФИО1, ФИО4 в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Представитель истцов ФИО1, ФИО4 по доверенности ФИО2 в судебном заседании просил удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме, по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика - администрации муниципального образования г.Михайловска Шпаковского района Ставропольского края по доверенности ФИО3, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требованиях в полном объеме.

Суд, с учетом мнения представителя истцов, представителя ответчика, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным начать и окончить рассмотрение дела в отсутствие неявившихся истцов по имеющимся материалам.

Суд, выслушав представителя истцов, представителя ответчика, исследовав материалы дела и соответствующие нормативно-правовые акты, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, пришел к следующему:

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

В силу статьи 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Как следует из материалов дела на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ КУМИЗО администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края предоставило в аренду ФИО6 земельный участок расположенный по <адрес> общей площадью 610 кв.м.

На основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ КУМИЗО администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края предоставило в аренду ФИО6 земельный участок расположенный по <адрес>, общей площадью 1349 кв.м.

На основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ№ ФИО1, ФИО4 являются соарендаторами объекта недвижимости: земельный участок расположенный по <адрес>, общей площадью 610 кв.м., кадастровый номер №, под строительство административного здания со складскими помещениями.

Согласно дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ№ ФИО1, ФИО4 являются соарендаторами объекта недвижимости: земельный участок расположенный по <адрес>, общей площадью 1349 кв.м., кадастровый номер №, под строительство административного здания со складскими помещениями.

ДД.ММ.ГГГГ истцами ФИО1, ФИО4 был получен градостроительный план № на арендованные земельные участки по <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ истцами ФИО1, ФИО4 было получено разрешение на строительство №. согласно которому администрация МО г. Михайловска разрешила строительство административного здания со складскими помещениями общей площадью 1139.02 кв.м, на земельном участке расположенном по <адрес>

Согласно технического паспорта по <адрес> расположено административное здание со складскими помещениями с кадастровым номером № площадью 1496,4 кв.м..

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения общества с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истцов, при наличии у них объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до ДД.ММ.ГГГГ, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в данной редакции предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, использование исторического и телеологического способов толкования положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ с достоверностью позволяет сделать вывод о том, что законодатель осознанно предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до ДД.ММ.ГГГГ (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под "собственником", указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, равно, как и под "собственником", упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ("в случае, если объект незавершенного строительства.. . собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок..."), поднимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Таким образом, истцы имеют право на заключение договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, № без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.

В отсутствие действующего договора аренды истцы лишены возможности осуществить все эти действия и стать законными собственниками объекта строительства, несмотря на то, что вложили свои инвестиции в соответствующий проект.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

На основании изложенного суд считает необходимым удовлетворить требования истцов ФИО1, ФИО4 к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о заключении договора аренды земельных участков.

Вместе с тем, суд считает необходимым отказать в требовании истцов ФИО1, ФИО4 к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о признании право собственности за ФИО1 и ФИО4 в равных долях на здание с кадастровым номером № площадью 1496,4 кв.м., наименование: административное здание со складскими помещениями, количество этажей: 2, расположенное по <адрес>, поскольку с учетом удовлетворения вышеизложенных требований истцы не лишены права произвести регистрацию объекта недвижимости в установленном законном порядке, что также указывает на отсутствие спора о праве.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1, ФИО4 к администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о заключении договора аренды земельного участка и признании права собственности на здание – удовлетворить в части.

В признании права собственности за ФИО1 и ФИО4 в равных долях на здание с кадастровым номером № площадью 1496,4 кв.м., наименование: административное здание со складскими помещениями, количество этажей: 2, расположенное по <адрес> - отказать.

Мотивированное решение изготовлено 21 мая 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Б.Б. Степанов