Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к Закрытому акционерному обществу «СИБАКАДЕМСТРОЙ», Обществу с ограниченной ответственностью «АКС» о признании участником долевого строительства, признании права требования,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ЗАО «СИБАКАДЕМСТРОЙ», ООО «АКС» в котором указал, что 12.08.2013г. между ним и ответчиком ЗАО «СИБАКАДЕМСТРОЙ» был заключен предварительный договор купли-продажи №, согласно п.3.1.1 которого ответчик обязался в срок до 01.01.2014г. подготовить документы необходимые для подписания основного договора купли-продажи квартиры и государственной регистрации перехода права собственности, подписать основной договор купли-продажи квартиры.

12.08.2013г. между истцом и ответчиком ЗАО «СИБАКАДЕМСТРОЙ» был заключен договор процентного займа, согласно п.1 которого истец обязался передать ответчику заем в размере 1 346 000 руб. в срок до 14.08.2013г.

13.08.2013г. истец перечислил ответчику всю сумму займа в полном объеме, что подтверждается соответствующими квитанциями и платежными поручениями.

Согласно письму ответчика от 01.10.2013г. ответчик готов принять от истца в счет оплаты за квартиру 2 простых векселя № и № на сумму 596 500 рублей и 307 500 рублей, соответственно, таким образом, истец в полном объеме исполнил свои обязательства по договору по оплате квартиры, перечислив ответчику в общей сложности 2 250 000 руб.

Однако, основной договор купли-продажи квартиры между истцом и ответчиком заключен не был. Истец считает, что договор процентного займа и предварительный договор по своей сути содержат существенные условия договора долевого участия в строительстве, а истец является новым участником долевого строительства, поскольку он совершил сделки, которые, в своей совокупности содержат существенные условия договора долевого участия в строительстве.

Просит признать его участником долевого строительства однокомнатной квартиры №, приведенной площадью 38,85 кв.метров и общей площадью 35,27 кв.метров, расположенной на четырнадцатом этаже в восемнадцатиэтажном жилом доме по <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером:№.

Признать за ним право требования на объект долевого участия в строительстве - однокомнатной квартиры №
(строительный №), приведенной площадью 38,85 кв.метров и общей площадью 35,27 кв.метров, расположенной на четырнадцатом этаже в восемнадцатиэтажном жилом доме по <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером:№.

Взыскать в его пользу сумму судебные расходы на услуги представителя в размере 30 000 руб.

Истец, представитель истца ФИО2, действующая на основании ордера, в судебном заседании на исковых требованиях настаивали, просили их удовлетворить.

Представитель ответчиков ООО «АКС», ЗАО «Сибакадемстрой» ФИО3, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования ФИО1 признал в полном объеме, последствия признания иска ему разъяснены и понятны.

Временный управляющий ЗАО «Сибакадемстрой» Ю.Д. в суд не явился.

Представитель третьего лица ОАО Банк «ФК Открытие» ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований и принятия судом признания иска, т.к. спорная квартира находится в залоге у банка, никто с заявлением о выводе квартиры из залога не обращался, никаких документов об исполнении обязательств в отношении спорной квартиры в банк не поступало, в связи с чем квартира обременена правами третьих лиц и ответчик не может распоряжаться предметом залога.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, пришел к следующему.

На основании разрешения на строительство № от 26.07.2011г., выданного мэрией г.Новосибирска, с изменениями от 17.11.2011г., от 15.02.2013г., от 29.03.3013г., сроком действия до 26.07.2013г., ООО «АКС» является застройщиком многоквартирного жилого дома <адрес> (л.д.63-70).

26.09.2011г. между ООО «АКС» (Застройщик) и ЗАО «СИБАКАДЕМСТРОЙ» (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № в соответствии с п.1.1 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Объект – «Многоквартирные средне – и многоэтажные дома со встроенными помещениями общественного назначения, трансформаторной подстанцией и автостоянкой по <адрес>», расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (л.д.24-39).

В соответствии с п.2.1 указанного договора объектом долевого строительства являются входящие в состав объекта жилые помещения и общее имущество жилого дома №, в том числе и квартира № общей площадью 45,68 кв.м. стоимостью 1 345 922,37 рублей. Факт оплаты по договору долевого участия в строительстве подтвержден в судебном заседании ответчиками, а также приобщенными в материалы дела платежными поручениями, в том числе платежным поручением от 01.11.2012г. № о перечислении денежных средств за <адрес> (л.д.49).

13.10.2011г. между ОАО «НОМОС-БАНК» (в настоящее время переименован в ОАО Банк «ФК Открытие») и ЗАО «СИБАКАДЕМСТРОЙ» был заключен договор залога прав №, по условиям которого в обеспечение надлежащего исполнения всех обязательств, ЗАО «СИБАКАДЕМСТРОЙ» в качестве предмета залога передает ОАО «НОМОС-БАНК» имущественные права требования участника долевого строительства по договору № участия в долевом строительстве, заключенному 26.09.2011г. между ООО «АКС» и ЗАО «СИБАКАДЕМСТРОЙ» (л.д.95-104, 71-75). При этом двухкомнатная квартира №, общей площадью 45,68 кв.м. стоимостью 1 345 922,37 рублей, согласно приложения №, входит в состав заложенного имущества.

12.08.2013г. между истцом и ответчиком ЗАО «СИБАКАДЕМСТРОЙ» был заключен предварительный договор купли-продажи №, согласно п.1.1 которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи однокомнатной квартиры №, приведенной площадью квартиры ориентировочно 38,85 кв.м. и общей площадью квартиры ориентировочно 35,27 кв.м., которая будет находиться на 14-ом этаже в восемнадцатиэтажном жилом доме по <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № (л.д.4).

Пунктом 1.2 указанного договора предусмотрено, что стороны в срок до 01.01.2014г. обязуются подписать основной договор купли-продажи квартиры после ввода вышеуказанного жилого дома в эксплуатацию.

Согласно п.2.1 предварительного договора купли-продажи цена квартиры по основному договору купли-продажи квартиры составит 2 250 000,00 рублей.

В счет оплаты цены договора по предварительному договору купли-продажи, 12.08.2013г. между истцом и ответчиком ЗАО «СИБАКАДЕМСТРОЙ» был заключен договор процентного займа, в соответствие с п.1.1 которого истец обязуется передать ответчику заем на сумму 1 346 000,00, а ответчик обязуется вернуть сумму займа и уплатить проценты в соответствии с условиями настоящего договора (л.д.7). Указанная сумма займа была перечислена на счет ответчика, 13.08.2013г., что подтверждается копией приходно-кассового ордера (л.д.8).

Согласно письму от 01.10.2013г. ЗАО «СИБАКАДЕМСТРОЙ» в счет оплаты за однокомнатную квартиру № готово принять от истца ценные бумаги в виде векселей № и № на сумму 596 500,00 рублей и 307 500,00 рублей соответственно (л.д.10), указанные векселя были переданы ответчику, что подтверждается актом приема-передачи векселей от 10.06.2014г. (л.д.116). Таким образом, судом установлено, что истец фактически оплатил ответчику 2250000 рублей (1346000 + 596000 + 307500), что соответствует цене квартиры, указанной в предварительном договоре купли-продажи.

Строительство жилого дома не завершено, разрешение на ввод в эксплуатации данного обьекта в установленном законом порядке до настоящего времени не выдано (л.д.55).

Согласно ч.2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Исходя из ч.1 и ч.2 ст.1 и ч.2 ст.27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ в Письме от 30.01.2013 года N 7-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» о том, что действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В отношении таких сделок, совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора, следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Суд считает, что между сторонами сложились отношения, которые регулируются иными, чем договор купли-продажи и договор займа, нормами. Фактически ответчик привлекал денежные средства граждан в качестве инвестиций для строительства жилого дома. Поскольку, исходя из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры от 12.08.2013 года, заключенного между ЗАО «Сибакадемстрой» и истцом, предметом договора является конкретная квартира, за приобретение которой истец внес денежные средства, разрешение на строительство дома получено после 01.04.2005 года, доказательства обратного ответчиками в материалы дела не представлены, суд считает, что в данном случае, фактически состоялась уступка права требования по договору о долевом участии в строительстве от 26.09.2011г. Следовательно, истец, как добросовестный участник долевого строительства, вправе требовать исполнения договора и на правоотношения истца с ответчиками распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В связи с применением правил договора о долевом строительстве к данным правоотношениям, не имеет правового значения то обстоятельство, что по условиям предварительного договора истек срок для заключения основного договора.

В соответствии со ст.3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены ст.12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчиков, а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании его участником долевого строительства спорной квартиры и признания права требования данного обьекта долевого участия в строительстве.

Заключение договора залога имущественных прав, в предмет которых входит право требования в отношении спорной квартиры, осуществлено между участником долевого строительства ЗАО «Сибакадемстрой» и банком в период, когда строительство данной квартиры осуществлялось застройщиком на денежные средства ЗАО «Сибакадемстрой». Заключение ЗАО «Сибакадемстрой» в последующее время договоров, которые фактически являются договорами уступки права требования по договору участия в долевом строительстве на данную квартиру, свидетельствует о том, что право требования, которое являлось предметом залога, перестало принадлежать первоначальному залогодателю ЗАО «Сибакадемстрой». Договоры, заключенные между истцом и ЗАО «Сибакадемстрой» не оспорены и недействительными не признаны, в том числе ввиду отсутствия согласия залогодержателя на их заключение, поэтому отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение права требования в рассматриваемой ситуации правового значения не имеет и на разрешение спора не влияет.

Кроме того, в залог банку передана двухкомнатная квартира № общей площадью 48,24 кв.метров, в то время как у истца возникло право требования однокомнатной квартиры №, площадью 38,85 кв.метров. Как пояснил в судебном заседании представитель ответчиков, после заключения договора залога проект дома был изменен и спорная квартира является однокомнатной площадью 38,85 кв.метров, однако, в договор залога соответствующие изменения не вносились. Таким образом, жилое помещение №, являющееся предметом залога, не соответствует по своим характеристикам тому жилому помещению, право требования на которое заявляет истец. При этом право залога по кредитным правоотношениям между ЗАО «Сибакадемстрой» и банком не прекращено.

Учитывая, что в отношении ЗАО «Сибакдемстрой» введено внешнее наблюдение, последствия которого определены ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», суд считает возможным защитить право истца как путем признания его участником долевого строительства и признания права требования на обьект долевого строительства, что будет соответствовать положениям ст.ст.11,12 ГК РФ, а также Закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных обьектов недвижимости», исходя из правовой природы отношений сторон.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ суд взыскивает с ответчиков в пользу истца расходы на представителя в равных долях по 15000 рублей с каждого, учитывая, что представитель ответчика не возражал против взыскания указанных расходов, несение истцом данных расходов подтверждено документально.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования ФИО1

Признать ФИО1 участником долевого строительства однокомнатной квартиры №, приведенной площадью 38,85 кв.метров и общей площадью 35,27 кв.метров, расположенной на четырнадцатом этаже в восемнадцатиэтажном жилом доме по <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером:№.

Признать за ФИО1 право требования на обьект долевого участия в строительстве- однокомнатной квартиры №, приведенной площадью 38,85 кв.метров и общей площадью 35,27 кв.метров, расположенной на четырнадцатом этаже в восемнадцатиэтажном жилом доме по <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером:№.

Взыскать в пользу ФИО1 с Закрытого акционерного общества «СИБАКАДЕМСТРОЙ», Общества с ограниченной ответственностью «АКС» расходы на представителя в равных долях по 15000 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в срок один месяц.

Председательствующий подпись Нефедова Е.П.

Мотивированное решение изготовлено 14.07.2014г.