Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к муниципальному образованию Горный сельский совет Оренбургского района Оренбургской области, администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области о признании действий незаконными, понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с указанным исковым заявлением в суд. В обосновании своих требований указал, что он является собственником незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: Оренбургская область Оренбургский район, Горный сельсовет, <адрес>, участок №. Данный незавершенный строительством жилой дом находится на земельном участке площадью <данные изъяты> кв. метров, с кадастровым номером №, который находится у него (истца) в аренде. ДД.ММ.ГГГГ администрация МО Оренбургский район отказала ему в предоставлении участка в собственность, указав, что возникновение права собственности на незавершенный строительством объект не является основанием, предоставляющим исключительное право на выкуп земельного участка, на котором находится указанный объект. Истец не согласен с данным решением, считает его незаконным по следующим основаниям. Так, нормы, согласно которым права на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определялись бы в зависимости от вида недвижимого имущества, принадлежащего гражданину, в Земельном Кодексе РФ прямо не установлены. Указание в ст.36 Земельного Кодекса РФ лишь на граждан и юридических лиц – собственников зданий, строений, сооружений – не означает, что исключительно собственники указанных видов недвижимого имущества имеют исключительное право на приватизацию земельных участков. Иное понимание положений ст. 36 Земельного Кодекса РФ об исключительных правах собственников недвижимости на приватизацию земельных участков, независимо от вида недвижимости, противоречит п.2 ст.15 Земельного Кодекса РФ о праве граждан на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, а также ст.ст. 1, 3, 9 Гражданского Кодекса РФ о равенстве участников гражданских отношений, беспрепятственности осуществления гражданских прав в соответствии норм гражданского права, содержащихся в других законах, требованиям Гражданского Кодекса РФ. Кроме того, определяющим признаком недвижимости является неразрывная связь с землей. Наличие или отсутствие исключительного права у собственников недвижимости на приватизацию земли под объектами недвижимости согласно ст.36 Земельного Кодекса РФ не ставится в зависимость от архитектурно-строительных характеристик таких объектов недвижимости. Также в Земельном Кодексе РФ понятие «собственник объекта недвижимости» не употребляется. В ст.ст. 35, 36 Земельного Кодекса РФ, регулирующих отношения возникновения права на землю при отчуждении объектов недвижимости, употребляется понятие «собственник здания, строения, сооружения». Также в Земельном Кодексе РФ для описания прочно связанных с земельным участком объектов недвижимости употребляются понятия «объект» и «здание, строение, сооружение». Из смысла земельного законодательства РФ, градостроительного законодательства РФ и гражданского законодательства РФ следует, что правовой режим недвижимого имущества (здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства), прочно связанного с земельными участками в пределах границ территориальной зоны, является единым (ст.85 Земельного Кодекса РФ, ст.36, п.10 ст.1, ч.3 ст.36 Градостроительного Кодекса РФ, ст.130 Гражданского Кодекса РФ). С момента начала приватизации государственного имущества и до настоящего времени законодательство о приватизации предоставляет собственникам незавершенного строительства право на приватизацию земельных участков, на которых находятся указанные объекты. Порядок приобретения прав на земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, находящиеся в федеральной собственности, разъяснен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений – Росимуществом. Распоряжением Минимущества России от ДД.ММ.ГГГГ№-р утвержден «Порядок подготовки и принятия решений о вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности. П.13 Положения определено, что при продаже объектов незавершенного строительства переход прав на земельный участок осуществляется в соответствии с СП.1 ст.36 Земельного Кодекса РФ, нормами Гражданского Кодекса РФ и нормами Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», предусматривающими исключительные права нового собственника объектов недвижимости на земельные участки, расположенные под указанными объектами, то есть предусматривается одновременное отчуждение земельного участка лицу, приобретающему объект незавершенного строительства. Также законодательство РФ предусматривает нахождение в собственности лица земельного участка, на котором находится незавершенное строительство. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» признает в качестве предмета ипотеки земельные участки, находящиеся в собственности лиц, и на которых расположены не только здания, строения, но и незавершенное строительством недвижимое имущество. Таким образом, законодательством установлено и подтверждено судебной практикой, что как собственники зданий, строений и сооружений, так и собственник объектов незавершенного строительства, имеют равные права на приобретение находящихся под указанными видами объектов недвижимости земельных участков в порядке и на условиях, установленных земельным законодательством.

Своим отказом администрация МО Оренбургский район нарушила его (истца) права собственника недвижимого имущества на исключительное право выкупа земельного участка, занятого данным недвижимым имуществом.

Просил суд признать отказ администрации МО Оренбургский район в предоставлении ему (истцу) в собственность спорного земельного участка незаконным, обязать администрацию МО Оренбургский район заключить с ним договор купли-продажи данного земельного участка.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии (л.д.51).

Представитель истца – ФИО2, действующая на основании доверенности (л.д.6), в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по доводам и основаниям, в нем изложенным, просила удовлетворить.

Представитель ответчика - администрации МО Оренбургский район Оренбургской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.45). Представил письменный отзыв по существу спора (л.д.43-45), который приобщен к материалам дела и из которого следует, что в соответствии со ст. 36 ЗК РФ и Постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 года № 9885/08 исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на этих земельных участках, являющихся капитальными строениями, возникновение права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием, предоставляющим исключительное право на выкуп земельного участка, на котором находится указанный объект. Статья 130 ГК РФ относит ОНС к недвижимости, при этом разделяет категории, ОНС в отличие от здания, строения, сооружения не может быть использован по назначению до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Также в судебное заседание не явился представитель ответчика – администрации МО Горный сельсовет, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии (л.д.50).

Суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником объекта незавершенного строительства – жилого дома, площадью застройки 80 кв. метров, степень готовности 4%, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.27).

Из кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ№ следует, что земельный участок расположен по адресу: <адрес>, уч. №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв. метров, является государственной собственностью (л.д.21-23).

После регистрации права собственности на незавершенный объект строительства истец обратился в администрацию МО Оренбургский район с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ администрация МО Оренбургский район Оренбургской области (л.д.7) отказала в предоставлении спорного земельного участка в собственность ФИО1, руководствуясь положениями п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, поскольку на испрашиваемом земельном участке находится объект незавершенного строительства, который в силу ч.10 ст.1 Градостроительного Кодекса РФ, ст.130 Гражданского Кодекса РФ не является зданием, строением, сооружением.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Право использования такого объекта возникает после его ввода в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Объект незавершенного строительства не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства.

Пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Из системного толкования положений статьи 36 Земельного кодекса РФ следует, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность, исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". К настоящему делу данные случаи не относятся.

Сам по себе факт осуществления истцом государственной регистрации права на объект незавершенного строительства не свидетельствует о возникновении права на выкуп земельного участка, занятого объектом недвижимости, поскольку положения статьи 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" направлены на введение в имущественный оборот объекта незавершенного строительства как объекта имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий.

Учитывая, что доказательства завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию в материалах дела отсутствуют, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3, при этом суд также исходит из того, что действиями ответчика МО Горный сельский совет, права и законные интересы истца не нарушаются.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к муниципальному образованию Горный сельский совет Оренбургского района Оренбургской области, администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области о признании действий незаконными, понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Д.И.Юнусов