Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кредитного потребительского кооператива граждан «Содействие» к Пономаревой Юлии Анатольевне об обращении взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском к Пономаревой Ю.А. мотивируя требования тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор займа за № от 07.07.2014 г. на сумму 429408 рублей 50 копеек. Ответчик получила заем для приобретения жилья, на жилой дом, расположенный по <адрес>. Срок окончания договора 16.09.2014 г. При получении займа ответчик планировала погасить заём средствами материнского капитала через ГУ-УПФР в г.Абакане. Со слов ответчика, она обратилась в ГУ – УПФР в г.Абакане для распоряжения средствами материнского капитала на приобретение вышеуказанного жилья. ГУ-УПФР в г.Абакан отказался перечислить денежные средства в счет покрытия займа ответчика на приобретение данного объекта недвижимости в ввиду его непригодности для жилья. Решением Бейского районного суда от 24.02.2015 г. были удовлетворены требования истца о взыскании задолженности по договору займа, судебных расходов. Сумма задолженности составляет 472121 рублей 90 копеек. Также решением Саяногорского городского суда от 01.09.2015 г. были удовлетворены исковые требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, жилой дом, расположенный по <адрес>. Исполнительные листы по указанным решениям находятся на исполнении в Бейском РОСП с 16 января 2016 года. За это время на счет банка не поступило ни одной оплаты в счет долга. Для реализации предмета залога в счет погашения долга приставом С.Ю. были инициированы публичные торги, но реализация жилого дома не возможна без земельного участка, на котором он построен. Установлено, что земля расположенная по <адрес>, площадью 3749 кв.м. находится в ипотеке у истца. Просит обратить взыскание на земельный участок путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную стоимость земельного участка, расположенного по <адрес>, площадью 3749 кв.м., инвентарный № в размере кадастровой стоимости 263029 рублей 84 копейки.

Истец КПК граждан «Содействие» в лице директора Соболевой О.С. действующей на основании Устава, в судебном заседании исковые требования поддержала в обоснование приведя доводы изложенные в исковом заявлении и дополнительно пояснила, что договор займа был заключен с ответчицей на приобретения жилого дома с использованием средств материнского капитала, в договоре займа было оговорено, что приобретаемый жилой дом будет оформлен в равных долях, в том числе на несовершеннолетних детей. На жилой дом в обеспечение договора займа был заключен договор залога жилого дома, денежные сродства ответчицей в рамках договора займа не возвращены до настоящего времени, в перечисление средств материнского каптала в счет приобретения жилого дома ответчице было отказано. Земельный участок не был включен в договор залога, поскольку использование средств материнского капитала является целевым и только на приобретения жилья. В настоящее время, задолженность ответчицы перед истцом взыскана по решению суда, на дом обращено взыскание, однако реализовать жилой дом на торгах без земельного участка на котором этот жилой дом расположен, не представляется возможным. Кроме того, ответчица вышла на другую сделку и приобрела жилой дом в городе Абакане с использованием средств материнского капитала, оформив права собственности, в том числе на несовершеннолетних детей, таким образом, права детей обращением взыскания на земельный участок не нарушаться. В рамках дела была произведена оценка земельного участка. Стоимость которого составила 114000 рублей. Просит удовлетворить заявленные исковые требования.

Ответчица Пономарева Ю.А. в судебном заседании исковые требования признала в полном объеме, пояснила, что с истцом был заключен договор займа на приобретение жилого дома с земельным участком по <адрес>, жилой дом является предметом залога. Денежные средства по кредитному договору не возвращены, решение суда о взыскании с нее долга по кредитному договору в пользу истца не исполнено. Рыночную стоимость земельного участка, которая установлена заключением эксперта в сумме 114000 рублей не оспаривает. В настоящее время, она приобрела другой жилой дом с использованием средств материнского капитала, который оформлен в праве общей долевой собственности на нее и ее несовершеннолетних детей.

Управление образования администрации Бейского района РХ, в лице группы опеки и попечительства представитель Анкипович И.Е. действующая по доверенности в качестве компетентного органа, в судебном заседании пояснила, что судебном заседании установлено, что права несовершеннолетних детей стороной ответчицы не нарушены, жилое помещение приобретено в праве общей долевой собственности, в том числе с оформлением долей в праве на несовершеннолетних детей ответчицы.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела в их совокупности суд приходит к следующему

В соответствии со ст.3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из Устава Кредитного потребительского кооператива граждан «Содействие» следует, что главной целью деятельности кооператива является повышение благосостояния членов кооператива через содействие и продвижение их деловых инициатив, расширение потребительских возможностей, повышение личных и семейных доходов. Эта цель обеспечивается финансовой стабильностью самого кооператива и надежностью организуемых процессов финансовой взаимопомощи.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Так согласно договора займа № от 07.07.2014 г. КПК граждан «Содействие» предоставил Пономаревой Ю.А. заем в сумме 429408 рублей 50 копеек на срок с 16.07.2014 г. по 16.09.2014 г. с взиманием процентов по ставке 20% годовых. Пунктом 1.2. определено, что заем предоставлен, на приобретение жилья, а именно: жилой дом, площадью 67,6 кв.м. расположенный по <адрес>, кадастровый №. Разделом 3 установлено, что размер членского взноса составляет 21500 рублей оплата обеспечивающего паевого взноса составляет 14600 рублей. Пунком 1.3 договора предусмотрено, что объект недвижимости указанный в п.1.2 настоящего договора, приобретается в общедолевую собственность, по 1\3 доли каждому.

Обеспечением займа, является договор залога № от 07.07.2014 г. (ипотекой в силу закона) объекта недвижимости пункта 1.2. настоящего договора, а именно: жилой дом, площадью 67,6 кв.м. расположенный по <адрес>,. Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 215000 рублей, составляет 50 процентов от его стоимости в соответствии с предварительным договором купли – продажи от 04.07.2014 г. Пунктом 7.2. установлено, что заемщик согласилась с тем, что при наличии просроченной задолженности кооператив имеет право, в том числе налагать арест на залоговое имущество, в том числе с его изъятием, расторгнуть договор займа с требованием о погашении всей задолженности по займу.

Как следует, из договора залога имущества № от 07.07. 2014 г., договор заключен в обеспечение своевременного исполнения договора займа № от 07.07.2014 г. заключенного между залогодержателем «кооператив» и член кооператива «Содействие» Пономаревой Ю.А. заемщик. Предметом залога является имущество, указанное в приложении №, является неотъемлемой частью, стоимость предмета залога по соглашению сторон составляет 215000 рублей (п.1.3).

Поскольку ответчица не исполнила своих обязательств по возврату кредитных средств, решением Бейского районного суда от 24.02.2015 г. с Пономаревой Ю.А. в пользу Кредитного потребительского кооператива граждан «Содействие» взыскана задолженность по договору займа № от 07.07.2014 г. 472121 рублей 90 копеек.

Решением Саяногорского городского суда от 01 сентября 2015 года обращено взыскание на заложенное имущество – жилой дом, расположенный по <адрес> установив его начальную продажную стоимость при реализации с публичных торгов в размере 215000 рублей.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

С учетом изложенного, суд принимает во внимание, что земельный участок,расположенный по <адрес> не является отдельно взятым земельным участком, который может рассматриваться как самостоятельный объект правоотношений, поскольку на нем расположен жилой дом, являющийся предметом договора ипотеки(залога), на который обращено взыскание, данный земельный участок необходим для использования спорного домовладения.

Как следует, из правоустанавливающих документов на жилой дом, расположенный по <адрес>, кадастровый №, ответчица Пономарева Ю.А. приобрела указанный дом у Л.Е., что подтверждается договором купли – продажи от 08.07.2014 г.. Согласно договора купли – продажи Пономарева Ю.А. действовала от себя лично и от имени и в интересах своих несовершеннолетних детей Я.И. 08.10.2011 г.р. и Д.И. 26.01.2014 г.р.. Стороны оценили жилой дом и земельный участок всего в 430000 рублей. Жилой дом в 429408 рублей 50 копеек и земельный участок в 591 рублей 50 копеек. Пунктом 5 установлено, что расчет сторонами осуществляется в следующем порядке: часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости в размере 429408 рублей 50 копеек, оплачивается покупателями за счет заемных средств Кредитного потребительского кооператива граждан «Содействие», в лице директора Соболевой О.С. действующей на основании Устава, и Пономаревой Ю.А. под 20 % годовых на срок по 16 сентября 2014 года после перехода права собственности по договору купли – продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия в течение семи рабочих дней, а сумма в размере 591 рублей 50 копеек оплачивается покупателями до подписания настоящего договора купли – продажи. Из пункта 6 договора следует, что объект недвижимости находится в залоге у Кредитного потребительского кооператива граждан «Содействие», с момента государственной регистрации права собственности покупателей на объект недвижимости.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 14 июля 2014 года ответчица Пономарева Ю.А. и несовершеннолетние дети Я.И., Д.И. являются собственниками по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес>, право собственности зарегистрировано на основании договора купли – продажи от 08.07.2014 г. На указанные объекты недвижимости существуют ограничения, в виде ипотеки в силу закона.

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах следует, что правообладателями жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>, являются Д.И., Пономарева Ю.А., Я.И. по 1/3 доли в праве установлено ограничение – ипотека, срок на который установлено ограничение с 14.07.2014 г. по 16.09.2014 г.

Суд принимает во внимание, доводы о том, что ответчицей 29 апреля 2015 году, был приобретен в праве общей долевой собственности жилой дом, дачный домик и земельный участок, расположенные по <адрес>

Ответчица Пономарева Ю.А., и несовершеннолетние Д.И., Я.И. являются собственниками каждый по 1/3 доли, в праве общей долевой собственности: земельного участка, для ведения садоводства, общей площадью 550 кв.м. кадастровый №, дачного домика, нежилое здание, площадью 13 кв.м. кадастровый № и жилого дома, площадью 40 кв.м. кадастровый №, расположенные по <адрес>. Право собственности подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 29.04.2015 г.

Судом установлено, что на основании решения Бейского районного суда от 24.02.2015 г. по делу № 2-114/2015 по иску Кредитного потребительского кооператива граждан «Содействие» к Пономаревой Юлии Анатольевне о взыскании задолженности по договору займа, судебных расходов, судебным приставом исполнителем возбуждено исполнительное производство № в отношении Пономаревой Ю.А., что подтверждается постановлением о возбуждении исполнительного производства от 16 января 2016 года. Остаток задолженности составляет 471872 рублей.

Перечень обстоятельств, являющихся основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, изложен в ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В соответствии с п. 1 ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Между тем, предусмотренные выше приведенными нормами обстоятельства, при которых не допускается обращение взыскания на заложенное имущество, судом первой инстанции не установлены.

То обстоятельство, что жилой дом и земельный участок был приобретен ответчицей с правом на использование средств материнского капитала, и были оформлены в праве общей долевой собственности, в том числе на несовершеннолетних детей, по мнению суда не может повлечь отказ в обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения.

Так согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению оформляется жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала.

Согласно подпункту "ж" пункта 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 года N 862, в случае, если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение предоставляется засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, либо являющегося стороной сделки или обязательств по приобретению или строительству жилого помещения, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения - в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа).

Из приведенных норм следует, что реализация обязательства регистрации права общей долевой собственности родителей и их детей на помещение, приобретенное по кредитному договору с использованием средств материнского капитала, возникает после снятия обременения с жилого помещения, которое возможно только после полной оплаты кредитного договора.

В данном случае ограничение (обременение) права на жилой дом и земельный участок, оформленные в собственность ответчицы и несовершеннолетних детей Ю.А. и Я.И., зарегистрировано в связи с ипотекой в пользу Кредитного потребительского кооператива граждан « Содействие» и не снято, кредитные обязательства ответчица перед Кредитным потребительским кооперативом граждан « Содействие» не исполнила, в связи с чем, обязанность ответчицы оформить спорный жилой дом с земельным участком в собственность в том числе детей еще не возникла, следовательно, права детей не могут считаться нарушенными.

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", использование средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита не является основанием, препятствующим обращению взыскания на предмет ипотеки.

В соответствии с ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены указанные объекты, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Названные положения в их взаимосвязи с п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" допускают обращение взыскания на жилое помещение, являющееся единственным для залогодателя и членов его семьи, если такое жилое помещение является предметом ипотеки в силу договора или закона.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 5 статьи 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Судом достоверно установлено и подтверждается представленными по делу материалами, что свои обязательства по кредитному договору ответчица надлежащим образом не исполняет с июля 2014 года, после взыскания с ответчицы задолженности по кредиту в сумме 472121 рублей 90 копеек, выплаты в счет погашения кредитных обязательств перед истцом ответчицей не производились.

Таким образом, период нарушения ответчицей обязательств по кредитному договору составляет более 3 месяцев, сроки внесения платежей нарушались более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения истца в суд.

В данном случае сумма неисполненного ответчицей обязательства на день рассмотрения дела составляет 471872 рублей, т.е. более чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества.

Доказательств отсутствия вины ответчицы в нарушении кредитных обязательств суду не представлено.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок, расположенный по <адрес>, кадастровая стоимость земельного участка составляет 263029 рублей 84 копеек.

Суд принимает во внимание, предоставленный истцом отчет за № об определении рыночной стоимости, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по <адрес>. Согласно, отчета рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 114000 рублей.

Согласно п. 4 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

С учетом положений приведенных норм начальная продажная цена земельного участка, на котором расположенный заложенный жилой, равная восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, составит 91200 рублей (114000 руб. x 80%), который, принимая во внимание подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ о принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, подлежит реализации путем продажи с публичных торгов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Кредитного потребительского кооператива граждан «Содействие» к Пономаревой Юлии Анатольевне об обращении взыскания на предмет залога удовлетворить.

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на земельный участок площадью 3749 кв. метра, кадастровый № расположенный по <адрес>, установив начальную продажную цену земельного участка в размере 91200 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Бейский районный суд в течение месяца со дня принятия мотивированного решения.

Председательствующий судья О.Ю. Сорогина

Мотивированное решение изготовлено от 28.04.2018 года.