Гражданский кодекс часть 1

Истец Ланин А.С. обратился в суд с иском к ответчику Ролдугиной Е.А. об уменьшении покупной цены за приобретенный жилой дом по договору купли-продажи. В обоснование заявленных требований указал, что (дата) между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дом общей площадью 59,3кв.м. и земельного участка, площадью 3 775 кв. м.. расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3 Договора купли-продажи, цена приобретаемых покупателем жилого дома и земельного участка составляет <данные изъяты> руб., при этом, цена земельного участка составляет двести тысяч руб. Расчет между сторонами был произведен полностью. Государственная регистрация права собственности Ланина А.С. на жилой дом и земельный участок произведена (дата)

При вселении в жилой лом обнаружились скрытые дефекты, которые не были обговорены продавцом и из-за которых во время дождей и оттепелей происходят заливы сверху, проникновение воды через фасадную стену, на стенах появились пятна плесени, проникающая внутрь жилого лома вода разрушает ремонт, в жилом доме повышенная влажность. В связи с этим проживание в жилом доме оказалось невозможным, а дальнейший ремонт жилых комнат оказался нецелесообразным, истец до настоящего времени вынужден испытывать неудобства, связанные с невозможностью пользования приобретенным жилым домом.

В адрес Ролдугиной Р. А. была направлена претензия о ненадлежащем качестве проданной квартиры.

Покупная цена жилого дома была установлена договором без учета имеющих в жилом доме вышеуказанных недостатков, т.е. цена была определена за одно качество товара, а оно оказалось другим, более низким. Полагает, что в этом случае имеет место неосновательное обогащение продавца (ответчика), который получил с покупателя денежную сумм за жилой дом надлежащего качества, а передал ему товар с частично утраченными потребительскими свойствами, более низкого качества, чем было предусмотрено договором, и поэтом на основании ст. 1103 ГК РФ обязан вернуть покупателю ту часть, уплаченной за жилой дом цены, которая превышает товара с имеющимися в нем недостатками.

Просить уменьшить цену жилого дома общей площадью 59,3кв. м.. расположенного по адресу: <адрес>. приобретенного по договору купли-продажи от (дата)<данные изъяты>.

В последующем истец в лице представителя Корзниковой М.Г. уточнила заявленные требования, в которых просила уменьшить цену вышеуказанного жилого дома по договору купли-продажи от (дата) до <данные изъяты>.

В судебном заседании истец Ланин А.С., извещенный о судебном заседании, личное участия не принимал. Представитель истца по доверенности Корзникова М.Г. просила уменьшить в счет соразмерного уменьшения покупной стоимости по договору купли-продажи недвижимости от (дата) до <данные изъяты>., взыскать расходы, связанные с оплатой экспертного исследования в сумме <данные изъяты>., возврат государственной пошлины, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске.

Ответчик Ролдугина Е.А. иск не признала, суду пояснила, что от имени Ланина А.С. действовала его мать Ланина Е.А., которая заявила, что её интересует земельный участок, а не дом. Она (Ролдугина Е.А.) не препятствовала покупателю осматривать дом и проверять его качество, в заблуждение покупателя не вводила, документы на дом, в том числе и технический паспорт на домовладение покупателю были предоставлены. Покупатель осматривал недвижимость перед покупкой и имел возможность проверить качество дома и хозяйственных строений. По ее мнению, жилой дом пригоден для проживания даже без устранения недостатков, поэтому требование о соразмерном уменьшении цены неприемлемо. Она не знала ни о каких скрытых дефектах, не известно, когда они появились. После приобретения истцом домовладение, ей не известно, как эксплуатировался дом, проводилось ли его отапливание регулярно и надлежащим ли образом. Просила в удовлетворении иска отказать.

Выслушав объяснения представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено: (дата) между сторонами: истцом Ланиным А.С. и ответчиком Ролдугиной Е.А. был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 59,3кв.м., в том числе жилой площадью 42,5кв.м. с лит. А, А1, А2,А3, а, а1, Г,Г1,Г2,Г3,Г4,Г5, I, 1, а также земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 37775кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. (л.д. 12)

Государственная регистрация перехода права собственности на данную квартиру произведена (дата), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. (л.д.7)

В договоре купли-продажи сторонами определена договорная цена жилого дома <данные изъяты>., земельного участка <данные изъяты>.

Из пункта 5 указанного договора следует, что расчет между сторонами будет произведен в течение часа с момента подписания Договора. Стороны в судебном заседании не оспаривали, что расчет между ними был произведен своевременно.

Пунктом 10 данного договора предусмотрено, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости Продавцом и принятие в собственность Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами акту, силу которого имеет настоящий Договор. Продавец передал, а Покупатель принял жилой дом общей площадью 59,3кв.м., в том числе жилой площадью 42,5кв.м. с лит. А, А1, А2,А3, а, а1, Г,Г1,Г2,Г3,Г4,Г5, I, 1, а также земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 37775кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Стороны претензий друг к другу по передаваемому имуществу не имеют.

В качестве основания для уменьшения покупной цены домовладения истец ссылался на наличие в доме дефектов, делающих непригодным проживание в жилом доме.

В обоснование указанных доводов истец ссылался на судебное заключение судебно-строительной экспертизы.

Из вышеуказанного заключения экспертизы следует, что по результатам экспертного обследования дома с вскрытием его конструктивных элементов в доступных местах установлено: фактическая высота помещений в жилом дома и жилых пристройках не соответствует требованиям, регламентируемым СП 55,13330.2011, установлено наличие просадки фундамента под стеновым ограждением тамбура входа под лит.а, в цокольной зоне жилого дома и жилой пристройки с лит.А и А1 не имеется достаточного количества продухов для вентиляции подпольного пространства, цокольная зона на дворовом фасаде жилого дома замыта грунтом, стеновое ограждение имеет сквозные трещины по примыканиям жилых пристроек, трещина имеется в подоконном поясе в помещении 3(лит.А), сквозные трещины имеются в ограждении тамбура входа., стеновое ограждение жилого дома и жилой пристройки лит. А и лит А1 имеет отклонение от вертикали более и много более 1/200высоты конструкции, что является признаками физическими износа конструктивного элемента- не менее 50%. Стеновое ограждение дома лит. А на дворовом фасаде имеет признаки замачивания на высоту 560мм, внутренняя поверхность стенового ограждения -биозаражение с расселением колоний плесневых грибов на внутреннюю отделку. Стеновое ограждение тамбура имеет физический износ не менее 60%, стены жилых пристроек лит. А2, лит А3 -деревянные оштукатуренные, в месте вскрытия нижних венцов древесина имеет сильное поражение древоточцами и грибные биозаражения с деструкции её состояния мягкой гнили. Деревянное перекрытие имеет прогибы, древесина балок и межбалочного заполнения поражена древоточцами, заражена древоразрушающими грибами. Конструкция крыши имеет ненормируемые узлы соединений и дополнительные крепления, древесина строительных ног и затяжек имеет трещины усушки. Дощатые полы и сонование полов с лицевым покрытием из ДВП и линолеума имеют прогибы и просадки покрытия.. Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах. Стоимость восстановительных ремонт по расчету составила <данные изъяты>. (л.д. 66-106).

Согласно ст. 209, 210 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Истец в своем иске выбрал способ защиты - изменение правоотношений, возникших между ним и ответчицей на основании договора купли-продажи квартиры. По существу истец требует изменение существенного условия договора купли-продажи- уменьшение цены товара.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованною сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Статьей 450 данного кодекса предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной: 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой

Согласно ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о ею расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условии: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Суд считает, что наличие обстоятельств, с которыми закон связывает возможность изменения судом условий договора, истец не доказал.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Еели иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения мою имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче: Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости па условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара

ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса РФ)

Таким образом, к числу особенностей договора купли-продажи законом отнесено обязательной согласование цены товара, невозможность требовать замены товара. К данному договору применяются общие положения о договоре купли-продажи.

В силу ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям. По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке.

Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи, (ст. 474 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 476 данного кодекса продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно ст. 475 Гражданского кодекса РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок: возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребован, замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу ст. 477 Гражданского кодекса РФ если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок пли срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могу! быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лег со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Содержанием договора купли-продажи подтверждается то обстоятельство, что домовладение передано истцу в день подписания договора, т.е. (дата), поскольку договор имеет силу передаточного акта. Подписывая данный договор, истец подтвердил, что не имеет претензий к продавцу по поводу- состояния домовладения и принял домовладение. Условия о качестве спорного домовладения оговорены сторонами не были и характер имеющихся в домовладении дефектов, на которые ссылается представитель истца в судебном заседании, при желании истца могли быть обнаружены покупателем как при предварительном осмотре домовладения, так при заключении самой сделки. Доказательств того, что продавец препятствовал истцу в осмотре или иным образом убедиться в качестве приобретаемого домовладения, суду не представлено. Истцу предоставлялись все документы на домовладение, в том числе и технический паспорт, где содержится характеристика всех конструктивных элементов домовладения, год постройки. Таким образом, ссылка представителя о том, что покупатель не имел возможности выявить дефекты, не заслуживает внимания. Представитель истца суду пояснила, что покупатель не обращался к специалисту по вопросу общего состояния жилого дома, визуально домовладение покупателя устроила, никаких претензий по качеству жилого помещения у них не возникало, при заключении договора купли-продажи, никаких препятствий при осмотре домовладения им не чинилось.

Кроме того, вышеперечисленные недостатки были установлены только после заключения договора купли-продажи в результате проведенного в суде экспертизы, и не свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны продавца и не могли быть им оговорены при совершении сделки.

Ссылка представителя истца на то, что продавцом не были оговорены скрытые дефекты, что является обязанностью продавца, основаны на неправильном толковании норм права, поскольку нормой п. 1 ст. 467 ГК РФ такая обязанность не установлена, истцом могли быть выявлены данные обстоятельства при добросовестном осмотре домовладения.

Кроме того, судом при принятии решения, принимается во внимание, что доказательства того, что цена спорного домовладения не соответствует его техническому состоянию и возможности использования по назначению, истцом и его представителем не предоставлено.

Согласно п.1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Принимая во внимание, что в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане свободы в заключении договора, осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению, суд, оценивая в совокупности все обстоятельства по делу, не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Ланина А.С. к Ролдугиной Е.А. об уменьшении покупной цены за приобретенный жилой дом по договору купли-продажи от (дата) до <данные изъяты>., отказать.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Липецка в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья: Л.И. Чигринова

Мотивированное решение суда изготовлено 20.03.2013года.

Судья: Л.И. Чигринова