Гражданский кодекс часть 1

Заволжский районный суд г. Твери в составе председательствующего судьи Акименко Т.А., при секретаре Каминской В.А., с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи принадлежащих ей 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: , зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: , принадлежащих ФИО2 от ФИО2 к истцу ФИО1

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи, в обоснование требований указывая, что 2-х комнатная квартира по адресу находится в общей долевой собственности: 1/3 доли в праве общей долевой собственности на данную квартиру принадлежит истцу, 2/3 доли в праве общей долевой собственности принадлежат ответчику. 29 января 2011 года по почте через нотариуса истцом было получено заявление ответчика с уведомлением о ее намерении продать принадлежащие ей 2/3 доли в праве общей долевой собственности на указанную выше квартиру и с предложением (офертой) истцу купить эти принадлежащие ей 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. В качестве существенных условий продажи ответчик указала то, что она продает принадлежащие ей 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру за 1 200 000 руб. В своем заявлении ответчик указала, что просит сообщить о намерении приобрести у нее указанные выше 2/3 доли в праве общей собственности через нотариуса. В связи с тем, что истец желает приобрести доли в праве собственности на квартиру, он направил (вручил лично 24 февраля 2011 нотариусу письмо, в котором сообщил о своем желании приобрести 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру), т.е. истец известил ФИО2 о принятии ее предложения (направил ей через нотариуса акцепт). При этом, истец в письме попросил предоставить проект договора купли-продажи, документы, необходимые для заключения договора купли-продажи и ее регистрации и продать указанные выше 2/3 в праве общей долевой собственности. ФИО2 отказалась получать лично уведомление о намерении истца приобрести принадлежащие ей 2/3 доли в общей долевой собственности на квартиру, в связи с чем аналогичные письма были направлены по адресам проживания ответчика. Однако ответчик уклоняется от заключения договора.

На основании изложенного, просит суд понудить ответчика заключить с истцом договор купли-продажи принадлежащих ей 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру.

Ответчик, не согласившись с иском, представила отзыв, из содержания которого следует, что истец неправомерно считает офертой направленное ему уведомление о намерении продать долю в праве собственности на квартиру, а заявление истца о желании приобрести эту долю - акцептом. Ссылаясь на ст. 250, 218, п.1 ст. 433, п. 1 статьи 434, ст. 550, 558 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации полагает, что при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество такой способ заключения договора, как направление оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой, неприменим. По смыслу ст. 250 ГК РФ продавец доли извещает остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, а не этим участникам. Принятие ими такого предложения, означает только то, что они имеют перед лицом, которому адресовано предложение заключить договор, преимущественное право покупки доли. Поскольку указанное уведомление не является офертой, собственник не обязан продавать свою долю тому из сособственников, который изъявит желание ее купить. Правовые последствия отказа продавца от заключения договора, в том числе в связи с изменением им цены и других условий продажи, выражаются только в том, что он не вправе продать эту долю третьему лицу без повторного уведомления всех участников общей собственности о продаже доли на новых условиях.

Понуждение к заключению договора предусмотрено ст. 445 ГК РФ. Однако такое
понуждение возможно только в случае, если от заключения договора уклоняется сторона, для которой в соответствии с ГК или иными законами заключение договора обязательно. В то же время, п. 2 ст. 1 ГК РФ определяет, что граждане (физические лица) июридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник по своему усмотрению распоряжаетсяпринадлежащим ему имуществом, если это не противоречит закону, иным правовым актам. Таким образом, учитывая, что уведомление о намерении продать долю в праве собственности не является офертой, у истца отсутствует право требовать от ответчика заключения договора купли-продажи недвижимости.

Указанная доля квартиры была приобретена ответчиком в июне 2008 года по договору
купли-продажи. В сентябре того же года ФИО1 в Заволжский районный суд было подано исковое заявление о переводе на него прав покупателя. Также по заявлению ФИО1 судом были приняты меры по обеспечению исковых требований в виде запрещения продавать указанную долю. 23.06.2009г. решением Заволжского районного
суда в удовлетворении иска было отказано. Однако все это время ФИО2 не могла продать принадлежащее ей имущество. Уведомления о намерении продать свою долю в праве собственности направлялись истцу неоднократно. Однако истец, уклоняясь от получения таких уведомлений, в то же время при осмотре квартиры потенциальными покупателями, заявлял последним, что будет в судебном порядке обжаловать сделку с ними, ссылаясь на неполучение им вышеназванных уведомлений. В результате данных действий покупатели отказывались от сделки. После получения ответа ФИО1 о желании приобрести квартиру, ответчик предложила ему заключить договор купли-продажи 05 марта 2011 года. Учитывая, что ФИО2 необходимо не просто продать недвижимость, но и одновременно приобрести другую квартиру, она к указанной дате подготовила документы, необходимые для заключения договоров по продаже и покупке, получила (сняла со счета) деньги в банке, заключила договор займа. Однако ФИО1 уклонился от заключения договора без объяснения причин. Вышеуказанные действия ФИО1 свидетельствуют о злоупотреблении правом, что в соответствии со ст. 10 ГК РФ является основанием для отказа в защите принадлежащего истцу права.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил требования, на момент рассмотрения дела просит понудить ФИО2 заключить договор купли-продажи принадлежащих ей 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: , принадлежащих ФИО2 от ФИО2 к истцу ФИО1.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования, мотивировав их доводами, аналогичными изложенным в иске.

Ответчик и её представитель в судебном заседании исковые требования не признали, обосновав доводами, аналогичными изложенным в отзыве на иск.

Выслушав истца, ответчика и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Судом установлено, что 1/3 доля в праве собственности на квартиру по адресу: принадлежит истцу, собственником 2/3 долей в праве собственности на указанную квартиру является ответчик. Указанные обстоятельства не оспаривались сторонами и подтверждаются выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.03.2011г.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как следует из смысла вышеуказанной нормы права под посторонним лицом, упоминаемым в ст. 250 ГК РФ, следует понимать любых третьих лиц, не являющихся участниками долевой собственности.

Из представленного заявления ФИО2, заверенного 27.01.2011г. нотариусом Калининского нотариального округа Тверской области и переданного нотариусом ФИО1 следует, что ФИО2 ставит ФИО1 в известность о том, что продает принадлежащие ей 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру за 1 200 000 руб. Как участник общей долевой собственности ФИО1 имеет право преимущественной покупки, поэтому просит ФИО1 не позднее одного месяца со дня вручения уведомления сообщить нотариусу о своем желании либо об отказе приобрести имущество за вышеуказанную сумму.

24.02.2011г ФИО1 передал нотариусу заявление, зарегистрированное в реестре за № 1-243, в котором он сообщил о намерении приобрести за 1200 000 руб. принадлежащие ФИО2 2/3 доли в праве собственности на спорную квартиру, в связи с чем просит представить проект договора купли-продажи, подготовить необходимые документы для регистрации сделки и продать ему принадлежащие ФИО2 2/3 доли в праве собственности на квартиру.

Согласно свидетельству нотариуса от 03.05.2011г. 01 апреля 2011 года передано ФИО1 заявление ФИО2, которое содержало сообщение о том, что ФИО2 продает принадлежащие ей 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: за 1 500 000 рублей, оплата по договору купли-продажи производится единовременно до подписания договора без рассрочки платежа, при этом расходы по заключению договора купли-продажи оплачивает покупатель. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ ФИО1 имеет право преимущественной покупки принадлежащих ФИО2 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, как участник общей долевой собственности, поэтому ФИО2 просила ФИО1 03.05.2011 года в 10 часов 00 минут, подойти в нотариальную контору нотариуса по адресу: , для составления проекта договора купли-продажи принадлежащих ей 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, с передаточным актом, и дальнейшей регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области. В случае если 03.05.2011 года в 10 часов 00 минут, ФИО1 не подойдет в нотариальную контору для составления проекта договора купли-продажи с передаточным актом, и дальнейшей регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, принадлежащие 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, будут проданы другому лицу. Заявление было передано ФИО1, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 17000336018656 от 29.03.2011 года.

27.04.2011 года в нотариальную контору поступило заявление ФИО1 из содержания которого следует, что ФИО2 ранее направляла предложение о продаже за 1 200 000 рублей указанной выше собственности (заявление зарегистрировано в реестре за № 1-243). Акцепт на данное предложение получила и в настоящее время уклоняется от заключения договора купли-продажи указанной собственности. В связи с этим Заволжским районным судом г.Твери рассматривается иск о понуждении ФИО2 к заключению договора купли-продажи принадлежащих 2/3 долей в праве собственности на квартиру. Определением суда от 05 апреля 2011 года ФИО2 запрещено продавать принадлежащие ей 2/3 долей в праве собственности на квартиру. В связи с этим просит сообщить ФИО2 о том, что продажа ею третьим лицам принадлежащих ей 2/3 долей в праве собственности на квартиру запрещена судом, будет являться незаконной.

В силу ст. 251 ГК РФ доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

Как следует из ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из анализа вышеназванных норм, а также положений ст. ст. 432, 433, 434, 435, 438, 440, 445 ГК РФ следует вывод о том, что намерение в виде извещения участника долевой собственности о продаже принадлежащей ему доли в праве собственности на недвижимое имущество третьему лицу не является по аналогии офертой в смысле ст. 435 ГК РФ и не порождает своим фактом никакой юридической связи с адресатом. Намерение продать имущество и воля на заключение сделки не тождественные понятия и в силу этого не могут быть положены в законное основание иска по принципу аналогии.

По смыслу ст. 250 ГК РФ продавец доли извещает остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, а не этим участникам. Принятие ими такого предложения, означает только то, что они имеют перед лицом, которому адресовано предложение заключить договор, преимущественное право покупки доли. Правовые последствия отказа продавца от заключения договора, в том числе в связи с изменением им цены и других условий продажи, выражаются только в том, что он не вправе продать эту долю третьему лицу без повторного уведомления всех участников общей собственности о продаже доли на новых условиях.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 551 ГК РФпереход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

При таких обстоятельствах, исходя из свободны в заключении договора, учитывая, что уведомление о намерении продать долю в праве собственности не является офертой, договор между сторонами не заключен, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 в полном объеме.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи принадлежащих ей 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: , зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: , принадлежащих ФИО2 от ФИО2 к истцу ФИО1 - оставить без удовлетворения.

Отменить меры обеспечения иска, наложенные определением суда от 05.04.2011 года.

Меры обеспечения иска сохраняют свое действие до вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Заволжский районный суд г. Твери в течение 10 дней.

Судья решение не вступило в законную силу Т.А. Акименко