Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, Комитету по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о признании права на предоставление земельного участка в аренду без аукцион для завершения строительства, об обязании заключить договор аренды

установил:

ФИО1 обратилась в Энгельсский районный суд с иском к Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, Комитету по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о признании права на предоставление земельного участка в аренду без аукциона для завершения строительства и об обязании заключить договор аренды.

В обосновании заявленных исковых требований истец указала, что 06.11.2015 года между ею и ФИО2 был заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым она приняла на себя права и обязанности первоначального арендатора земельного участка в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, предоставленным для индивидуального жилищного строительства, переданного по договору аренды от 28.04.2008 г. на срок с 28.04.2008 г. по 28.04.2018 г. С 2015 года истец пользовалась данным земельным участком, оформила проект на строительство жилого дома на данном земельном участке, а в 2016 году возвела на нем фундамент под строительство жилого дома, площадью застройки 96,8 кв.м. До момента окончания договора аренды земельного участка она не закончила строительство жилого дома. 20.09.2018 г. истица получила уведомление от Комитета по управлению имуществом от 30.08.2018 г. № 0109/4937 о том, что 28.04.2018 г. срок действия договора аренды земельного участка истек, по истечении 3 месяцев с момента вручения настоящего уведомления указанный договор аренды будет считаться расторгнутым. После окончания договора аренды истица обратилась с заявлением в адрес Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, в котором просила заключить договор аренды данного земельного участка, без проведения торгов, поскольку на нем расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства. Обращение истицы было рассмотрено, однако в заключении договора было отказано по причине того, что не представлены правоустанавливающие документы на объект незавершенного строительства, а договор аренды без проведения торгов может быть предоставлен собственникам зданий, сооружений, находящихся на испрашиваемых земельных участках, лишь при наличии зарегистрированного права. Право собственности на объект незавершенного строительства истица не зарегистрировала и в настоящее время зарегистрировать в установленном законом порядке не имеет право, поскольку договор аренды расторгнут по истечению срока договора, в связи с чем предоставить данные документы ответчику не имела возможности, но при этом указывает что данный объект существует и истица считает, что имеет право на предоставление в аренду данного земельного участка, без проведения торгов, однократно, для завершения его строительства. В отсутствие действующего договора аренды лишена возможности осуществить действия по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект и стать законным собственником объектов строительства. Поскольку в заключении договора аренды ответчиками отказано, поэтому вынуждена обратиться в суд с данным иском.

В судебное заседание ФИО1 и её представитель Петри Л.В. не явились, о времени и месте разбирательства дела извещены, направили в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие, доводы иска поддерживают

Суд, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и её представителя.

Представитель ответчика администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области по доверенности от 19 декабря 2018 в судебном заседании представила отзыв, в котором просила рассмотреть настоящее гражданское дело в рамках действующего законодательства.

Представитель Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области комитет по земельным резусам по доверенности от 17 декабря 2018 года, заявленные требования не признала, ссылаясь на то, что истицей при обращении с заявлением о заключении договора аренды без проведения торгов на спорный земельный участок не были представлены правоустанавливающие документы на объект незавершенного строительства, и договор аренды без проведения торгов может быть предоставлен собственникам зданий, сооружений, находящихся на испрашиваемых земельных участках, лишь при наличии зарегистрированного права.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

В силу статьи 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом.

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, Комитету по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о признании права на предоставление земельного участка в аренду без аукциона для завершения строительства и об обязании заключить договор аренды.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, относящегося к категории земель населенных пунктов, для строительства индивидуального жилого дома, на основании договора аренды № 8685/1 от 30 сентября 2008 года.

Права арендатора перешли к ФИО1 на основании договора замены стороны в обязательстве от 06 ноября 2015 года между ФИО2 (выбывший арендатор) и ФИО1, данный договор был зарегистрирован 17 ноября 2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовской области.

Договор аренды земельного участка № 8685/1 от 30 сентября 2008 года заключен на срок до 28 апреля 2018 года.

Согласно представленным истицей документам на указанном земельном участке возведен бетонный фундамент под строительство жилого дома общей площадью застройки 96,9 кв.м., право собственности на который не зарегистрировано.

В период действия заключенного договора аренды, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, площадью застройки 96,8 кв.м., что подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительства, из которого усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, выполнены работы по возведению фундамента жилого дома.

После окончания договора аренды истица обратилась с заявлением в адрес Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, в котором просила заключить договор аренды данного земельного участка, без проведения торгов, поскольку на нем расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства. К заявлению истицей в том числе были приложены: технический паспорт на объект незавершенного строительства, проектная документация.

Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области рассмотрела обращение истицы, однако в заключении договора было отказано было отказано, в связи с тем, что договор аренды без проведения торгов может быть предоставлен собственникам зданий, сооружений, находящихся на испрашиваемых земельных участках, лишь при наличии зарегистрированного права.

Право собственности на объект незавершенного строительства за истицей не зарегистрирован.

Поскольку ответчики оспаривали факт нахождения на спорном земельном участке с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> объекта незавершенного строительства, поэтому по ходатайству истца судом была назначена и проведена судебная строительно- техническая экспертиза.

Согласно выводов эксперта №172 от 06 мая 2019 года на земельном участке с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> имеется объект незаверенного строительства, процентом выстроенности 8 %.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения общества с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 -39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истцов, при наличии у них объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01 марта 2015 года, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем на спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в данной редакции предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов: - когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года - когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01 марта 2015 года.

Таким образом, из пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ следует, что законодатель предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя н приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под "собственником", указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, равно, как и под "собственником", упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ("в случае, если объект незавершенного строительства собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок..."), поднимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Таким образом, истец ФИО3 имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.

В отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложил свои инвестиции в соответствующий проект.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Аналогичная позиция содержится в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 19.09.2017, согласно которого Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ решила, что в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ прямо предусмотрено право арендатора при наличии у него объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства (в случае предоставления земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г.). При этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды.

На основании изложенного суд считает необходимым удовлетворить требования истца ФИО3 к Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, Комитету по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о признании права на предоставление земельного участка в аренду без аукциона для завершения строительства, об обязании заключить договор аренды.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, Комитету по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о признании права на предоставление земельного участка в аренду без аукциона для завершения строительства, об обязании заключить договор аренды – удовлетворить в полном объеме.

Признать за ФИО1 право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м.с местоположением: <адрес>, без проведения торгов, однократно, для завершения строительства незавершенного строительством объекта на данном земельном участке.

Обязать Комитет по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области заключить со мной договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м.с местоположением: <...>, без проведения торгов, однократно, сроком на три года со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд путем подачи жалобы через Энгельсский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Г. Агеева

Верно

Судья Е.Г. Агеева

Секретарь Л.А. Сестренская