Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного суда Республики Бурятия Семенов Б.С., при секретаре Бадмажаповой С.Б., рассмотрев жалобу представителя ФИО1 ФИО2 на решение судьи Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 15 мая 2014 года по жалобе директора ООО «Ижемей» ФИО1 на постановление и.о. руководителя Республиканской службы государственного строительного надзора от 28 марта 2014 года,

Постановлением и.о. руководителя Республиканской службы государственного строительного надзора от 28 марта 2014 года ФИО3 директор ООО «Ижемей» ФИО1 признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, и ему назначено наказание в виде штрафа в размере <...>

Обжалуя данное постановление в районном суде представитель ФИО1 ФИО2 просила признать его незаконным и недействительным, обязать и.о. руководителя Республиканской службы государственного строительного надзора ФИО3 отменить его и вынести новое постановление о прекращении производства по административному делу.

Доводы жалобы были построены на том, что застройщиком малоэтажной жилой застройки по адресу: <...> является не ФИО1, а ООО «Ижемей», и денежные средства по договору займа от ФИО4 были получены обществом, а не ФИО1 Эти не связаны с осуществлением долевого строительства, поскольку переданное ФИО4 по договору займа жилое помещение построено застройщиком за счет собственных денежных средств до заключения договора займа, и ее денежные средства для осуществления строительства не привлекались. Кроме того, представитель полагала, что при вынесении обжалуемого постановления не дана оценка малозначительности совершенного правонарушения, отсутствию причинения вреда.

ФИО1 в судебное заседание не явился.

Представитель ФИО2 доводы жалобы поддержала, сославшись, кроме того, на истечение срока привлечения ФИО1 к административной ответственности.

Представители Республиканкой службы государственного строительного надзора ФИО5, ФИО6 с доводами жалобы не согласились.

Решением судьи районного суда вышеуказанное постановление по делу об административном правонарушении оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Верховный суд Республики Бурятия, представитель ФИО2 просит данное решение судьи отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Изучив доводы жалобы, исследовав материалы дела об административном правонарушении, прихожу к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).

В силу пункта 1 статьи 2 Закона под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Из анализа данной нормы следует, что застройщик обязан иметь разрешение на строительство многоквартирного дома. Согласно пункту 1 статьи 3 Закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство , опубликования, размещения и (или) предоставления проектной документации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только:

на основании договора участия в долевом строительстве;

путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

жилищно-строительными и жилищными накопительными
кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 3 Закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям названного Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Законом о долевом участии в строительстве (часть 3 статьи 4 Закона).

В силу частей 2.1. и 2.2 статьи 1 Закона запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 этого Закона. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Таким образом, из анализа указанных норм следует, что обязательными условиями для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является не только соблюдение им требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона, в частности, получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации, государственной регистрации права на земельный участок, но и требований части 2 статьи 3 данного Закона о наличии договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию.

На момент привлечения застройщиком денежных средств гр. ФИО7, объект не был введен в эксплуатацию в установленном порядке. Таким образом, фактически застройщиком привлечены денежные средства граждан на основании договоров беспроцентного займа в качестве инвестиций в строительство общежития.

Установлено, что застройщиком не заключались договоры долевого участия в строительстве с гр. ФИО7, соответственно государственная регистрация договоров не проводилась.

Следовательно, застройщиком нарушен порядок привлечения средств гр. ФИО7 для строительства, а именно требования пункта 1, пункта 2 статьи 3, пункта 3 статьи 4 Закона. В отсутствие разрешения на строительство объекта (срок действия до 01 июня 2012 г.), т.е. после 01.06.2012 года, застройщиком привлечены по договору займа (беспроцентного) денежные средства ФИО7

Административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством установлена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Объективной стороной данного административного правонарушения является привлечение денежных средств граждан, в данном случае гр. ФИО7, ФИО8 для целей строительства лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.

Доводы заявителя жалобы о том, что застройщиком привлечены денежные средства гр. ФИО7, за уже готовое, построенное и пригодное для проживания жилое помещение не соответствуют действительности так, как застройщиком не получено в установленном порядке разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщиком не представлены документы, свидетельствующие о праве собственности на здание малосемейного общежития (многоквартирного дома).

В соответствии с требованиями части 2 статьи 8 Закона передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По запросу Госстройнадзора РБ Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ письмом уведомил Госстройнадзор РБ, что разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию не выдавалось (вх. от 24февраля 2014 года № 74-В018-423/14).

Учитывая обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года к (вышеназванным) договорам беспроцентного займа применяются положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ установлена административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.

В соответствии с примечанием к статье 14.28 КоАП РФ, в случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Согласно разъяснениям, изложенным в письме Верховного суда Российской Федерации от 30 марта 2013 года № 7-ВС-368/13 действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или другого объкта недвижимости в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Данное письмо обобщает судебную практику в РФ и для суда в целях ее единства является обязательным.

Кроме того, как разъяснил Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04 декабря 2013 года, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. В связи с чем, вопреки доводам заявителя, к правоотношениям, возникшим между ООО «Ижемей» и гражданами ФИО7 применимы нормы Закона о долевом участии в строительстве.

Таким образом, денежные средства граждан ФИО7 были привлечены Обществом, являющимся застройщиком объекта, способом, отличным от указанных в части 2 статьи Закона. При этом на момент заключения указанного договора, как указывалось выше) разрешение на строительство общежития отсутствовало, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта выдано не было.

Эти обстоятельства свидетельствуют о наличии в действиях застройщика нарушений требований пунктов 1, 2 статьи 3 и пункта 3 статьи 4 Закона, что образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Актом проверки, протоколом об административном правонарушении, договором займа (беспроцентного), передаточным актом комнат, разрешением на строительство № 14 от 05.02.2007,, приходным кассовым ордером № 55 от 10 декабря 2013 года подтверждается факт нарушения застройщиком части 2 статьи 1 Закона и совершения правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Другим доводам жалобы представителя директора ООО «Ижемей» ФИО1 ФИО2 судья районного суда дал надлежащую оценку, прийдя к выводу об их необоснованности.

Вышестоящий суд не находит оснований не согласиться с выводами районного судьи, постановившего решение в полном соответствии с материальным и процессуальным законом.

На основании изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 30.7 КоАП РФ, судья

Р Е Ш И Л:

Решение судьи Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 15 мая 2014 года по жалобе директора ООО «Ижемей» ФИО1 на постановление и.о. руководителя Республиканской службы государственного строительного надзора от 28 марта 2014 года оставить без изменения, жалобу представителя ФИО2 без удовлетворения.

Судья Б.С. Семенов