Гражданский кодекс часть 1

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании в свою пользу денежной суммы 570 000 рублей. В обоснование заявленных требований указал, что в 2014 г. между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м путем выделения из нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу <адрес>, строение <адрес>, помещение <адрес> Стороны определили стоимость нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м в сумме 720 000 рублей, которые истец передал ответчику в день подписания предварительного договора купли-продажи нежилого помещения. Передача денег оформлена распиской. Основной договор купли-продажи нежилого помещения, указанного в предварительном договоре, до настоящего времени не заключен. Ответчик возвратил истцу ДД.ММ.ГГГГ 100 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ 50 000 рублей, переданные в счет будущей сделки купли-продажи, остаток долга на дату обращения в суд составил 570 000 рублей.

Истец ФИО1 в присутствии своего представителя ФИО2 поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в заявлении, вновь приведя их суду, дополнив, что в апреле-мае 2014 г. он продал ФИО3 нежилое помещение общей площадью 345,90 кв.м, расположенное по адресу <адрес>, строение <адрес>, помещение <адрес>. Стоимость нежилого помещения ФИО3 была ему полностью оплачена. После этого они устно договорились, что после перехода нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м в собственность ФИО3, последний выделит из указанного нежилого помещения нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м и передаст указанное помещение в его собственность. В связи с этим между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи спорного нежилого помещения. Когда оформляли договор купли-продажи, ФИО3 оформлял кредит в Сбербанке, нежилое помещение находилось в залоге Сбербанка. ФИО3 должен был погасить задолженность перед Сбербанком, снять обременения, выделить нежилое помещение и передать помещение в его собственность. Устно они договорились, что срок выдела нежилого помещения и передачи в его собственность составит 3 года. Стоимость нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м была согласована с ответчиком и составила 720 000 рублей, которые он передал ФИО3 в день подписания договора. В расписке дата ее составления отсутствует, при этом в п. 6 предварительного договора указано, что оплата производится в момент подписания сторонами предварительного договора купли-продажи. В мае 2017 г. ему стало известно, что ФИО3 заключил кредитный договор на 10 лет, ранее указанной даты обременение снять и передать в его собственность нежилое помещение не может, в связи с чем стороны договорились, что ФИО3 вернет ему деньги, переданные в счет будущей сделки, а нежилое помещение останется в собственности ответчика. Кроме того, в 2014 г. между ним и ответчиком был заключен договор безвозмездного пользования нежилым помещением площадью 65 кв.м, по условиям которого он мог пользоваться безвозмездно указанным нежилым помещением, пока ФИО3 не передаст помещение в его собственность. Однако после того как в мае 2014, когда ему стало известно, что ФИО3 не может заключить с ним основной договор купли-продажи, с ноября-декабря 2017 года он перестал пользоваться указанным нежилым помещением (гаражом), после чего ФИО3 сделал в гараже капитальный дорогой ремонт, вырыл смотровую яму, т.е. произвел улучшения нежилого помещения.

Ответчик ФИО3 в присутствии своего представителя ФИО4 иск не признал и суду показал, что по условиям предварительного договора купли-продажи нежилого помещения он обязался выделить и передать в собственность истца часть нежилого помещения после того, как погасит кредит в Сбербанке, т.е. выплатит ипотеку. В предварительном договоре купли-продажи не указан срок, в который он должен был произвести данные действия. Вместе с тем, в п. 4 договора имеется ссылка на то, что нежилое помещение находится в залоге ОАО «Сбербанк России» на основании договора от 20.05.2014. Следовательно, все отношения, связанные со сроком выполнения обязательств по предварительному договору были истцу изначально известны. Учитывая, что кредит был взят на 10 лет, до настоящего времени не погашен и обременение не снято, полагал, что срок исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения по передаче имущества истцу наступит лишь в 2024 году и в настоящее время не наступил. Не оспаривал возврат истцу 150 000 рублей, полученных по предварительному договору купли-продажи, пояснив, что с истцом устно договорились, что не смотря на то, что обязательства по передаче в собственность ФИО1 нежилого помещения не возникли, по необходимости он будет денежные средства истцу возвращать. Не отказывается от исполнения своих обязательств по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения, выделе и передаче нежилого помещения в собственность ФИО3, лишь после погашения ипотеки.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

Согласно п. 6 вышеуказанной нормы закона обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что в 2014 году между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец обязуется продать нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, а покупатель обязуется купить в собственность нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м, назначение нежилое, путем выделения из нежилого помещения назначение - нежилое, общей площадью 345,9 кв.м, находящего по адресу Чувашская Республика, <адрес>, строение <адрес>, помещение <адрес>. Предметом договора является намерение сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи (п. 1).

Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора нежилое помещение не продано, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. На момент подписания настоящего договора нежилое помещение находится в залоге ОАО «Сбербанк Росси» на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ об открытии невозобновляемой кредитной линии, заключенного между ОАО «Сбербанк России» и ФИО3 (п. 4).

Продавец и покупатель условились, что право собственности продавца на нежилое помещение прекращается, а у покупателя указанное право собственности на нежилое помещение возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по ЧР, в порядке, установленном законодательством РФ (п. 5).

Стороны договорились о том, что общая цена приобретения нежилого помещения, продаваемого по настоящему договору, составляет 720 000 рублей. Оплата за приобретаемое нежилое помещение в размере 720 000 рублей производится за счет собственных средств наличными средствами в момент подписания сторонами предварительного договора купли-продажи (п. 6).

Передача нежилого помещения продавцом покупателю осуществляется по акту приема-передачи нежилого помещения, подписываемого сторонами в течении 1 рабочего дня с даты подписания продавцом основного договора купли-продажи. Нежилое помещение считается переданным продавцом и принятой покупателем с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения, указанного в п. 8 настоящего договора (п. 7).

Покупатель принимает на себя исполнение следующих обязательств: оплатить цену приобретения нежилого помещения в сроки, предусмотренные п. 6 настоящего договора; принять у продавца нежилое помещение в соответствии с условиями настоящего договора (п. 8).

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЧР (п. 8).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств виновная сторона возмещает другой стороне причиненные убытки в полном объеме. Ответственность сторон, не предусмотренная настоящим договором, определяется в соответствии с действующим законодательством РФ (п. 10).

Настоящий договор вступает в силу с момента его заключения и действует до момента полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств (п. 11).

Согласно расписке, составленной ФИО3 без указания даты, ФИО3 получил денежную сумму в размере 720 000 рублей от ФИО1 в счет оплаты за продаваемое нежилое помещение <данные изъяты> кв.м, находящееся по адресу <адрес>, строение <адрес>, помещение <адрес>.

Истец ФИО1 суду пояснил, что на момент заключения предварительного договора нежилого помещения в мае 2014 года ему было известно, что нежилое помещение находится в залоге у ПАО Сбербанк России, с кредитным договором он не ознакамливался, со слов ФИО3 и сотрудника банка, думал, что кредитный договор между банком и ФИО3 заключен на 3 года, в связи с чем полагал, что ФИО3 должен выделить нежилое помещение и передать нежилое помещение в его собственность до мая 2017 года.

Ответчик ФИО3 суду пояснил, что кредитный договор с ПАО «Сбербанк России» им был заключен 20.05.2014 сроком на 10 лет, в обеспечение исполнения обязательств по возврату кредита заключен договор залога на спорное нежилое помещение, о чем истцу было известно. Полагал, что срок исполнения его обязательств по предварительному кредитному договору в настоящее время не наступил, в связи с чем заявленные ФИО1 требования полагал необоснованными.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не следует, что стороны договорились о сроке заключения основного договора купли-продажи, а так же что исполнение продавцом ФИО3 обязательств путем выделения нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м из нежилого помещения площадью 345,9 кв.м по адресу Чувашская Республика, <адрес>, строение 2, помещение <адрес> и передаче указанного нежилого помещения в собственность ФИО1 зависит от срока исполнения его обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ПАО «Сбербанк России», либо что основной договор должен быть заключен сторонами после снятия обременения залогового имущества, следовательно, срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор составляет один год (абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Так как до истечения одного года сторонами не заключен основной договор купли-продажи, предложение о заключении договора в этот период стороны не направляли, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились с 30.05.2015.

При определении срока прекращения предварительного договора купли-продажи суд принимает во внимание, что предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и расписка о получении ФИО3 от ФИО1 денежных средств в сумме 720 000 рублей были составлены и подписаны без даты. В последующем ФИО1 собственноручно указал в предварительном договоре купли-продажи примерную дату его заключения - 18.05.2014. При этом стороны не оспаривали, что предварительный договор купли-продажи нежилого помещения был подписан ими в мае 2014 года одновременно с заключением договора купли-продажи нежилого помещения, на основании которого право собственности на нежилое помещение перешло от ФИО1 к ФИО3 в установленном законом порядке. Так, из договора купли-продажи нежилого помещения на основании которого право собственности на нежилое помещение площадью 345,9 кв.м по адресу Чувашская Республика, <адрес>, строение 2, помещение 2, перешло от ФИО1 к ФИО3, следует, что указанный договор заключен между сторонами 30.05.2014. Следовательно, одновременно с указанным договором купли-продажи, стороны заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, т.е.. 30.05.2014. Доказательств обратного сторонами суду не представлено.

На основании изложенного, принимая во внимание исследованные в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства, суд исходит из того, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, который на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ прекратил свое действие, и при отсутствии доказательств, достоверно, свидетельствующих о виновном уклонении истца от заключения основного договора купли-продажи, приходит к выводу об отсутствии оснований для удержания ответчиком денежных средств в сумме 570 000 рублей (720 000 рублей получено - 150 000 рублей возвращено), полученных по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения.

Заключение между сторонами договора безвозмездного пользования нежилым помещением площадью <данные изъяты> кв.м по адресу Чувашская Республика, <адрес>, строение 2, помещение 2, и пользование ФИО1 указанным нежилым помещением до ноября-декабря 2017 года не освобождает ФИО3 от ответственности по возврату полученных от ФИО1 денежных средств по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения, так как в установленный абзацем 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ срок сторонами основной договор купли-продажи не заключен, в настоящее время обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ судебные расходы в виде государственной пошлины в доход государства, от уплаты которой истец был освобожден подлежат взысканию с ответчика в размере установленном ст. 333.19 НК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 570 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 8 900 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме через Красноармейский районный суд ЧР.

Судья Е.В. Кольцова

Мотивированное решение изготовлено 4 июня 2020 г.