Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по иску Лукина А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Реновация» о признании одностороннего акта приема-передачи недействительным и о возложении обязанности исполнить условия договора купли-продажи нежилого помещения,

у с т а н о в и л:

Лукин А.А. в порядке защиты прав потребителей обратился в суд с иском (уточненным ДД.ММ.ГГГГ) к Обществу с ограниченной ответственностью «Реновация» (далее ООО «Реновация»), которым просит признать составленный ДД.ММ.ГГГГ ООО «Реновация» односторонний акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимости №Н-33438-с, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Реновация» и Лукиным А.А., недействительным и обязать ООО «Реновация» исполнить условия договора купли-продажи недвижимости за №Н-33438-с, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Реновация» и Лукиным А.А., а именно, подписать акт приема-передачи нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 46,6 кв.м., этаж №, расположенного по адресу: , а также 40/10000 доли в праве на места общего пользования в здании, расположенном по адресу: , с описанием технического состояния помещения на момент его передачи.

Иск мотивирован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Реновация» (далее продавец) и Лукиным А.А. (далее покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 46,6 кв.м., расположенного по адресу: , а также 40/10000 доли в праве на места общего пользования в здании, расположенном по адресу: . Обязанность по договору купли-продажи по оплате за приобретенный объект недвижимости покупателем Лукиным А.А. исполнена. Между тем обязательства продавца, установленные указанным договором, им в полном объеме не исполнены. Согласно п. 3.1.4 договора продавец обязался передать недвижимость покупателю в установленном договором порядке. Пунктом 4.1 договора установлено, что во исполнение обязательств по договору недвижимость передается продавцом и принимается покупателем по акту приема-передачи недвижимости в течение 5 рабочих дней с даты направления продавцом покупателю уведомления о готовности продавца передать недвижимость, которое должно быть направлено не позднее ДД.ММ.ГГГГ Между тем, до настоящего времени акт приема-передачи не подписан, ключи покупателю не переданы. Согласно акту осмотра, вышеуказанное помещение находится в следующем техническом состоянии: разница по высоте от пола до потолка колеблется от 5 до 20 см; кирпичная кладка стен не заделана после усиления, из стен торчат штыри длиной 15 см, нововозведенные стены из шлакоблоков имеют перепады по плоскости в 5 мм и завалены на от 14 до 21 мм. Также из кирпичной кладки торчат элементы закачки раствора усиления. Имеются сквозные щели; потолок усилен двутаврами, но не заделан, двутавры местами покрыты штукатуркой, местами нет. Местами штукатурка в трещинах, осыпается, штукатурка не удалена. У перекрытий в некоторых местах оголена арматура, не заделана ремонтным составом. Балка у оконных рам треснута, трещина по всей длине балки толщиной 5 мм; оконные блоки закреплены только на пене, шатаются, стеклопакет разбит, оконная фурнитура неработоспособна, под оконным блоком имеются сквозные щели. Подоконников нет, кирпичные кладки под подоконником разбиты, не заделаны. Над оконными рамами не заделаны швы блоков; стояки сделаны из оцинкованной стали, сварка оцинкованных труб недопустима по СП, швы громоздкие и не промазаны защитной антикоррозийной краской, на самих магистралях отсутствует теплоизоляция. Указанные недостатки, по мнению истца, должны быть отражены в соответствующем акте приема-передачи. Данное нежилое помещение истец намеревается использовать исключительно в личных целях, в настоящее время ему необходимо привести помещение в надлежащее состояние, в связи с чем им направлялись письма в адрес ответчика с просьбой о подписании акта приема-передачи с описанием технического состояния помещения, однако его предложения были оставлены без внимания. Указанное помещение ему необходимо для использования в качестве места для хранения личного имущества и временного проживания, но он не имеет возможности воспользоваться приобретенным объектом недвижимости, так как продавцом обязанность по передаче объекта недвижимости покупателю путем подписания акта приема-передачи, передачи ключей не исполнена, что нарушает его права как потребителя. Истцом в адрес ответчика направлялись претензии к техническому состоянию помещения, содержащие просьбу о составлении акта приема-передачи с описанием технического состояния. Ответчиком указанные претензии были проигнорированы. В последующем, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о готовности передать недвижимость, однако в нем не было указано конкретное время и адрес, при этом уведомление было получено истцом лишь ДД.ММ.ГГГГ, а односторонний акт приема-передачи недвижимости составлен ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсутствием претензий. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика акт приема-передачи с учетом технического состояния нежилого помещения, на что получил ответ о том, что акт подписан продавцом в одностороннем порядке. При таких обстоятельствах, по мнению истца, указанный односторонний акт является недействительным.

Истец Лукин А.А. на судебное заседание не явился, обеспечил участие в судебном заседании своего представителя Лукина А.Н.

В судебном заседании представитель истца Лукина А.А. – Лукин А.Н., действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, иск Лукина А.А. поддержал по мотивам, изложенным в исковом заявлении, указав, что на неоднократные попытки со стороны истца подписать акт приема-передачи недвижимого имущества с указанием в нем имеющихся недостатков ответчик не реагировал, односторонний акт приема-передачи составлен с существенными нарушениями условий оговоренных в договоре купли-продажи недвижимости, в связи с чем является недействительным. В настоящее время составлен акт осмотра помещения от ДД.ММ.ГГГГ с участием сторон, в котором указано техническое состояние помещения, а ключи от нежилого помещения переданы истцу ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика ООО «Реновация» - Тулина Л.Е., действующая по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать, по тем основаниям, что истец не заявлял ответчику претензий по качеству недвижимости до того как ответчик узнал о рассматриваемом споре; недостатки помещения отраженные в акте осмотра от ДД.ММ.ГГГГ фактически отсутствуют, что подтверждается подписанным сторонами актом осмотра помещения от ДД.ММ.ГГГГ После подписания сторонами акта осмотра помещения от ДД.ММ.ГГГГ истец не обращался к ответчику с требованием об устранении каких-либо недостатков переданной ему недвижимости. При этом, актом осмотра от ДД.ММ.ГГГГ сторонами зафиксировано техническое состояние нежилого помещения, соответственно требования истца ответчиком фактически выполнены. Ключи от нежилого помещения продавцом переданы истцу Лукину А.А. ДД.ММ.ГГГГ По мнению представителя ответчика, односторонний акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ оформлен в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости.

Третье лицо – представитель Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Чувашской Республике-Чувашии на судебное заседание не явился, представил письменное заявление, в котором просил рассмотреть настоящее гражданское дело без участия представителя Управления в суде.

Выслушав представителя истца и представителя ответчика, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов. При этом в соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Как видно из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом Лукиным А.А. и ответчиком ООО «Реновация» заключен договор купли продажи недвижимости за №Н33438-с, в соответствии с которым продавец обязался передать покупателю в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество, находящееся в здании по адресу: (далее здание), а именно: помещение, назначение нежилое, общей площадью – 46,6 кв.м., этаж 4, адрес (местонахождение) объекта: Российская Федерация, , номер на поэтажном плане: этаж 4 – комната 438, кадастровый номер: №; 40/10000 доли в праве общей собственности мест общего пользования на нежилые помещения, расположенные по адресу: , этаж №, кадастровый №; 40/10000 доли в праве общей собственности мест общего пользования на нежилые помещения, расположенные по адресу: , этаж №, кадастровый №; 40/10000 доли в праве общей собственности мест общего пользования на нежилые помещения, расположенные по адресу: , этаж №, кадастровый №; 40/10000 доли в праве общей собственности мест общего пользования на нежилые помещения, расположенные по адресу: , этаж №, кадастровый №; 40/10000 доли в праве общей собственности мест общего пользования на нежилые помещения, расположенные по адресу: , этаж №, кадастровый №; 40/10000 доли в праве общей собственности мест общего пользования на нежилые помещения, расположенные по адресу: , этаж №, кадастровый №; 40/10000 доли в праве общей собственности мест общего пользования на нежилые помещения, расположенные по адресу: , этаж №, кадастровый №; 40/10000 доли в праве общей собственности мест общего пользования на нежилые помещения, расположенные по адресу: , этаж №, кадастровый №; 40/10000 доли в праве общей собственности мест общего пользования на нежилые помещения, расположенные по адресу: , этаж №, кадастровый №; 40/10000 доли в праве общей собственности мест общего пользования на нежилые помещения, расположенные по адресу: , этаж № (надстроенный этаж), кадастровый №; 40/10000 доли в праве общей собственности мест общего пользования на нежилые помещения, расположенные по адресу: , этаж № (надстроенный этаж), кадастровый №; 40/10000 доли в праве общей собственности мест общего пользования на нежилые помещения, расположенные по адресу: , этаж № (надстроенный этаж), кадастровый №; 40/10000 доли в праве общей собственности мест общего пользования на нежилые помещения, расположенные по адресу: , этаж № (надстроенный этаж), кадастровый №; 40/10000 доли в праве общей собственности мест общего пользования на нежилые помещения, расположенные по адресу: , этаж № (надстроенный этаж), кадастровый № (л.д. 6-10)

При этом нежилое помещение имеет в своём составе: двери – входная дверь; стены – без отделки; потолок – без отделки; оконные блоки; системы холодного, горячего водоснабжения и канализации – стояки холодного, горячего водоснабжения и канализации. Внутри помещения трубных разводок и приборов учета на холодную и горячую воду нет; отопительное оборудование – радиаторы отопления; электротехническое оборудование – внутри помещения кабельная разводка до входного щитка, оборудованного вводным автоматом (п. 1.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 7).

В силу п. 2.1 договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ общая (продажная) цена недвижимости составляет сумму в размере 9 922 017,12 руб., включая НДС в размере 1 984 403,43 руб. по ставке, установленной п. 3 ст. 164 НК РФ. Общая (продажная) цена недвижимости включает в себя, в том числе, стоимость ремонтных работ, проводимых продавцом в здании (л.д. 7).

Как следует из выданных ПАО Сбербанк подтверждений платежей, сформированных ДД.ММ.ГГГГ, истцом Лукиным А.А. была произведена оплата по договору купли-продажи недвижимости за №Н-33438-с от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 35-39).

Согласно п. 4.1 договора во исполнение обязательств по договору недвижимость передается продавцом и принимается покупателем по акту приема-передачи недвижимости, подписываемому уполномоченными надлежащим образом представителями сторон в течение 5 рабочих дней с даты направления продавцом покупателю уведомления о готовности продавца передать недвижимость, которое должно быть направлено не позднее ДД.ММ.ГГГГ, но в любом случае не ранее ДД.ММ.ГГГГ Указанное уведомление должно быть направлено покупателю заказным письмом с уведомлением или телеграммой, или посредством службы экспресс-доставки, или направлено на адрес электронной почты, указанный в настоящем договоре. В указанный в уведомлении срок покупатель обязан явиться (или обеспечить явку своего уполномоченного представителя) для подписания акта приема-передачи недвижимости. В случае не явки и/или не подписания покупателем акта приема-передачи недвижимости недвижимость считается переданной продавцом и принятой покупателем в одностороннем порядке (л.д. 8).

В представленном ООО «Реновация» одностороннем акте приема-передачи к договору купли-продажи нежилого помещения №Н-33438-с от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ДД.ММ.ГГГГ, указано, что в связи с уклонением покупателя от принятия недвижимости по договору, с учетом отсутствия со стороны покупателя претензий к продавцу о наличии недостатков, которые делают недвижимость непригодной для предусмотренного договором использования, продавец в одностороннем порядке передал покупателю недвижимое имущество, находящееся в здании по адресу: , общей площадью 46,6 кв.м., а именно: этаж 4, помещение 438, кадастровый номер №. Уведомление о готовности недвижимости к передаче покупателю направлено надлежащим образом по адресу, указанному в договоре купли-продажи недвижимости № почтового отправления №) (л.д. 81).

Как следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи недвижимости №Н-33438-с от ДД.ММ.ГГГГ, адрес продавца ООО «Реновация» был указан как: 105066, , стр. 9, ком. 21, этаж 4, (л.д. 10). При этом согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц с ДД.ММ.ГГГГ адрес ООО «Реновация»: 121351, , ком. 1, пом. 1 чердак (л.д. 23). В последующем, с ДД.ММ.ГГГГ адрес ООО «Реновация»: 115142, , вн.тер. г. муниципальный округ Нагатинский затон, , стр. 1, этаж/офис 3/16 (л.д. 85).

Между тем, при неоднократной смене ООО «Реновация» адреса юридического лица, покупателю об этом продавцом не сообщалось, что подтверждается объяснениями представителя ответчика ООО «Реновация» в судебном заседании.

Как следует из указанного в акте уведомления, направленного ООО «Реновация» в адрес истца Лукина А.А. ДД.ММ.ГГГГ №РН16112021/960, продавец уведомляет покупателя о готовности передать недвижимость по акту приема-передачи в соответствии с предусмотренными основным договором условиями. При этом указано, что в целях передачи недвижимости Лукин А.А. приглашается посетить офис ООО «Реновация» и заключить акт приема-передачи недвижимости. Для уточнения даты и времени подписания договора купли-продажи недвижимости просят связаться по указанному в уведомлении телефону (л.д. 78).

Из содержания данного уведомления видно, что срок, в течение которого покупатель обязан явиться (или обеспечить явку своего уполномоченного представителя) для подписания акта приема-передачи недвижимости, в нем не указан, также отсутствует и адрес, по которому необходимо было явиться покупателю для подписания соответствующего акта.

Указанное уведомление было направлено в адрес Лукина А.А. ДД.ММ.ГГГГ почтовой связью с присвоением почтовому отправлению идентификатора № (л.д. 79). При этом из отчета об отслеживании отправления следует, что указанное уведомление было вручено адресату лишь ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 80).

В пункте 8.4 договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, стороны определили, в том числе, что датой получения корреспонденции, направленной заказным письмом, является дата, указанная в уведомлении о вручении заказного письма адресату (л.д. 9-10).

Таким образом, акт приема-передачи недвижимости в одностороннем порядке подписан ответчиком ранее, чем уведомление о передаче недвижимого имущества получил истец Лукин А.А., в связи с чем, в нарушение требований п. 4.1 договора, истец был лишен возможности участвовать при приеме-передаче недвижимости.

Более того, истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись письменные претензии от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-12), ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14), и составленные им акты приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 34) и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 126), свидетельствующие о несогласии покупателя Лукина А.А. с текущим техническим состоянием приобретенного нежилого помещения. Указанное подтверждает о наличии у Лукина А.А. претензий к техническому состоянию нежилого помещения и о его намерении принимать непосредственное участие при приеме-передаче нежилого помещения.

Сведений о том, что истец Лукин А.А. уклонялся от принятия недвижимости, в материалах дела не имеется.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о необходимости признания недействительным односторонний акт приема-передачи, составленный ООО «Реновация» ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи недвижимости №Н-33438-с от ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, выданной филиалом ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Москве от ДД.ММ.ГГГГ за №КУВИ-002/2021-139978086, помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 46,6 кв.м., этаж №, расположенное по адресу: , строен. 3, принадлежит на праве собственности Лукину А.А., о чем имеется запись государственной регистрации права за №№-77/051/2021-7 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31-33).

При этом установлено, что ключи от указанного нежилого помещения Лукиным А.А. получены, что подтверждается распиской о получении ключей от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 144), соответственно фактически нежилое помещение истцу Лукину А.А. ответчиком ООО «Реновация» передано.

Также ДД.ММ.ГГГГ сторонами произведен осмотр помещения № в здании по адресу: . По результатам осмотра был составлен акт осмотра помещения, в котором отражено техническое состояние помещения, акт подписан как Лукиным А.А., так и представителями ООО «Реновация» (л.д. 145).

При таких обстоятельствах, учитывая то что, нежилое помещение фактически было передано истцу Лукину А.А., техническое состояние было отражено в акте осмотра помещения от ДД.ММ.ГГГГ, оснований для удовлетворения требования истца о возложении обязанности на ООО «Реновация» исполнить условия договора купли-продажи недвижимости за №Н-33438-с, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Реновация» и Лукиным А.А., путем подписания акта приема-передачи нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 46,6 кв.м., этаж №, расположенного по адресу: , а также 40/10000 доли в праве на места общего пользования в здании, расположенном по адресу: , с описанием технического состояния помещения на момент его передачи, не имеется.

В возражениях относительно исковых требований (л.д. 133) ответчиком заявлено о том, что правоотношения по настоящему спору не регулируются положениями Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей».

С указанным доводом суд не может согласиться, Закон Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» регулирует, в том числе, отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии со ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность - это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Судом установлено, что нежилое помещение приобретено Лукиным А.А. как гражданином, не осуществляющим предпринимательскую деятельность, сведений о том, что указанное помещение используется либо будет использоваться в целях предпринимательской деятельности не имеется, соответственно, на правоотношения сторон по договору распространяются нормы Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск Лукина А.А. к Обществу с ограниченной ответственности «Реновация» удовлетворить частично.

Признать составленный ДД.ММ.ГГГГ Обществом с ограниченной ответственностью «Реновация» односторонний акт приема-передачи к договору купли-продажи недвижимости №Н-33438-с, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Реновация» и Лукиным А.А., недействительным.

Отказать в удовлетворении искового требования Лукина А.А. о возложении обязанности на Общество с ограниченной ответственностью «Реновация» исполнить условия договора купли-продажи недвижимости за №Н-33438-с, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Реновация» и Лукиным А.А., путем подписания акта приема-передачи нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 46,6 кв.м., этаж №, расположенного по адресу: а также 40/10000 доли в праве на места общего пользования в здании, расположенном по адресу: с описанием технического состояния помещения на момент его передачи.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Ядринский районный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий: А.Г. Сокрашкина

Решение05.08.2022