Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Плетневой О.А., при секретаре судебного заседания Прохоровой М.Ю., с участием представителя истца ФИО1, представителей ответчиков ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 , обществу с ограниченной ответственностью «Гармония» о расторжении договора аренды и субаренды нежилого помещения,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5, в котором просит расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>А, площадью 61,9 кв.м.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО6 заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому истец купил и принял в собственность объект недвижимости: помещение №, назначение: нежилое, общая площадь 514, 4 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Российская Федерация, <адрес>А, кадастровый номер объекта: №. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ. Ранее, ДД.ММ.ГГГГ часть нежилого помещения по адресу: <адрес>А, площадью 61,9 кв.м, по договору аренды ФИО6 передана во временное владение и пользование индивидуальному предпринимателю ФИО5 Договор аренды заключен на пять лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации договора аренды ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ арендатор ФИО5 с согласия истца заключила договор долгосрочной субаренды нежилого помещения с ООО «Гармония». Однако, ни ИП ФИО5, ни ООО «Гармония» фактически арендуемое помещение не занимали, никакую деятельность по адресу: <адрес>А, не осуществляли.

Пунктом 3.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена обязанность арендатора ежемесячно оплачивать арендодателю арендную плату за арендуемое помещение в размере 500 рублей в месяц без НДС.

Согласно п. 3.2 данного договора оплата арендной платы арендодателю производится арендатором путем наличного расчета либо на счет до востребования, согласованный с арендодателем, не позднее 2-го (второго) числа текущего месяца.

В нарушение указанных условий договора аренды арендатор - индивидуальный предприниматель ФИО5 ни разу с момента смены собственника нежилого помещения не оплачивала арендную плату. Прежнему собственнику - ФИО6 ответчица также не вносила оплату по договору аренды с ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке в случае просрочки арендатором арендных платежей более чем на 2 (два) дня текущего месяца. В случае расторжения договора по обстоятельствам, указанным в п. 5.2 арендатор обязан в течение 7-ми суток освободить помещение и передать его представителю арендодателя по акту приема- передачи.

В связи с нарушениями условий договора аренды со стороны арендатора ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО5 направлено уведомление о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, однако, ответчица отказывается от расторжения договора аренды. В связи с неисполнением арендатором ФИО5 условий договора аренды: неоднократное невнесение арендной платы, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению, и, следовательно, договор долгосрочный субаренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ООО «Гармония» также подлежит расторжению.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Полагала также, что поскольку ФИО5 в ДД.ММ.ГГГГ года прекратила статус индивидуального предпринимателя, то договор аренды автоматически прекращен в соответствии со ст.419 ГК РФ в связи с отсутствием субъекта договора, а также не возможностью использования ФИО5 помещения с учетом условий соглашения - для торговли.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представители ответчиков ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признали. Полагали, что требования истца не основаны на законе, в том числе, на положениях ст. 619 ГК РФ, поскольку никаких требований о погашении задолженности по арендной плате к ответчикам не предъявлялось. При возникновении разногласий, в ДД.ММ.ГГГГ года ФИО4, была составлена расписка об отсутствии задолженности по арендной плате, которая, фактически является актом сверки взаиморасчетов, претензий к арендатору и субарендатору не имелось. Также пояснили, что с сентября 2021 года в помещении, принадлежащем ФИО4 осуществляется деятельность, с целью которой помещении е сдано в аренду – торговля, которую ведет ООО «Гармония», являющаяся субарендатором по договору с согласия самого ФИО4 Никаких нарушений условий соглашения ими не допускается.

Представили письменные возражения на иск.

Сведения о времени и месте судебного разбирательства опубликованы также на официальном сайте Ленинского районного суда <адрес>, в связи с чем в силу ч.4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, содержащиеся в материалах дела, проверив и оценив представленные доказательства в совокупности, с учетом положений ст.12,56 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации, ст. ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО4 заключен договор купли-продажи недвижимости нежилое помещение № общей площадью 514,4 кв.м, этаж 1, по адресу: <адрес>,ул.мелиораторов,<адрес>А, с кадастровым номером: №. Регистрация права собственности на данное нежилое помещение произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Ранее, ДД.ММ.ГГГГ часть нежилого помещения по адресу: <адрес>А, площадью 61,9 кв.м., по договору аренды ФИО6 передана во временное владение и пользование индивидуальному предпринимателю ФИО5

В соответствии с п. 6.1 договора аренды заключен на пять лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации договора аренды ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ арендатор ИП ФИО5 с согласия собственника ФИО4 заключила договор долгосрочной субаренды вышеуказанного нежилого помещения с ООО «Гармония».

В соответствии с п.4.1 помещение сдается в субаренду на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.п. 5.1,5.2 договора субаренды арендная плата состоит из двух частей постоянной и переменной. Постоянная часть субарендой платы установлена в размере 500 рублей, без НДС постоянная часть субарендой платы осуществляется Субарендатором путем перечисления указанных денежных средств на расчетный счет Арендатора или путем внесения денежных средств в кассу арендатора. Постоянная составляющая субарендой платы производится Субарендатором ежемесячно в месяце, следующем за отчетным вы течение 14 дней с момента подписания сторонами акта о выполнении обязанностей по договору субаренды..

Согласно п.5.3. переменная часть оплачивается в течение всего периода действия настоящего договора изменяется каждый месяц и включает в себя компенсацию затрат Арендатора за потребление Субарендатором электрической энергии, теплоснабжение, водоснабжение, канализацию, охрану, уборку помещения, интернет – связь и телефонию, иные коммунальные и прочие услуги.

Согласно материалам дела арендная плата была выплачена собственнику ФИО4 по распискам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с данными расписками задолженностей по арендной плате и коммунальным платежам не имеется.

Факт отсутствия в настоящее время задолженности стороной истца не оспаривался.

В связи с нарушениями условий договора аренды со стороны арендатора ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в адрес ФИО5 направлено уведомление о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с частью 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании части 1 статьи 614 настоящего Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с частью 3 указанной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Тем самым досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Согласно части 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из части 2 статьи 452 настоящего Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок; досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом; истец не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Материалы дела не содержат данных о направлении ФИО4 ФИО5, ООО «Гармония» предупреждения с установлением срока исполнения обязательства по договору.

ФИО5 исполнила обязательства по оплате арендных и коммунальных платежей в полном объеме по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует расписка ФИО4, на момент судебного заседания у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате.

Доводы стороны истца о том, что договор аренды должен быть прекращен в силу положений ст.419 ГК РФ в связи с тем, что ФИО5 не является в настоящее время индивидуальным предпринимателем, не могут быть приняты во внимание, поскольку не основаны на законе.

К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила Гражданского кодекса РФ, которые регулируют деятельность коммерческих организаций, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ).

Нормами главы 26 ГК РФ «Прекращение обязательств» не предусмотрено прекращение обязательств в связи с утратой физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя.

Подобное основание прекращения обязательства самим договором не предусмотрено.

Таким образом, в рассматриваемом случае отсутствуют основания для прекращения договора аренды вследствие утраты арендатором статуса индивидуального предпринимателя.

Целевое использование переданного ФИО5 нежилого помещения не нарушено, факт осуществления ООО «Гармония» деятельности по торговле в указанном помещении подтверждается материалами дела и у суда сомнений не вызывает.

Учитывая в совокупности изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды и истребования предмета договора у арендатора.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 , обществу с ограниченной ответственностью «Гармония» о расторжении договора аренды и субаренды нежилого помещения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Саратова.

Решение в окончательной форме принято 20 мая 2022 года.

Судья