Решение № 21/17 от 16.01.2017 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело №3a-21/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 января 2017 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Шагеевой О.В., рассмотрев адми нистрати вное дело по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества «Бажовский» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

установил:

ОАО «Бажовский» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в отношении находящихся в его собственности земельных участков, относящихся к категории земель: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <...>, а именно:

- с кадастровым номером 74:36:0202004:656 площадью 4 075 кв.м, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома - в размере 2 536 600 рублей по состоянию на 15 декабря 2015 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0202004:657 площадью 27 544 кв.м, разрешенное использование: объекты административно-делового назначения- в размере 23 669 000 руб. по состоянию на 14 сентября 2015 г.;

- с кадастровым номером 74:36:0202004:35 площадью 10 351 кв.м, разрешенное использование: объекты административно-делового назначения,- в размере 10 294 000 руб. по состоянию на 01 октября 2014 г.

В обоснование указано, что установленная в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость этих земельных участков в размере 34 655 633,75 руб., 91 908 543,76 руб. и 34 318 015,93 руб. соответственно, превышает их рыночную стоимость, что нарушает права истца, как плательщика земельного налога.

Впоследствии ОАО «Бажовский» требования уточнило, просив установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной в размере, определенном на основании заключения судебной экспертизы: №74:36:0202004:656 - 3 126 000 руб. по состоянию на 15 декабря 2015 года, №74:36:0202004:657 - 26 552 000 руб. по состоянию на 14 сентября 2015 года, №74:36:0202004:35 - 10 837 000 руб. по состоянию на 01 октября 2014 года.

В судебном заседании представитель административного истца ОАО «Бажовский» ФИО1 уточненные требования поддержала.

Представитель административного ответчика Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - ФИО2 возражений против уточненных исковых требований не высказала.

Административный ответчик Управление Росреестра по Челябинской области, заинтересованные лица Администрация г.Челябинска, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, причины неявки не сообщили. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса

2

административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит уточненные требования подлежащими удовлетворению.

Пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года И221-Ф3 «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) установлено, что в государственный кадастр недвижимости, являющийся федеральным государственным информационным ресурсом, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

Как следует из материалов дела, ОАО «Бажовский» является собственником земельных участков, относящихся к категории земель: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <...>, в том числе: с кадастровым номером 74:36:0202004:656 площадью 4 075 кв.м, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома; с кадастровым номером 74:36:0202004:657 площадью 27 544 кв.м, разрешенное использование: объекты административно-делового назначения а также с кадастровым номером 74:36:0202004:35 площадью 10 351 кв.м, разрешенное

3

использование: объекты административно-делового

назначения (договоры купли-продажи №40-зем. от 09.03.2004 г., №603/зем. от 27.04.2007 г., №40-зем. от 09.03.2004 г.).

Поскольку собственник земельных участков ОАО «Бажовский» в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, определением кадастровой стоимости этих земельных участков затрагиваются его права и обязанности.

Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден. По результатам рассмотрения соответствующего обращения ОАО «Бажовский» от 04.07.2016 г. комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области было вынесено решение за № 1202 от 02.08.2016 года об отклонении заявления.

Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 263-П от 10.11.2015 года утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 октября 2014 года.

Из ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запрос суда следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0202004:35, поставленный на ГКУ 30.11.2010 г., включен в Перечень, утвержденный Приказом №263-П, его кадастровая стоимость по состоянию на 01 октября 2014 года определена в размере 34 318 015,93 руб., сведения внесены в ГКН 07.12.2015 г.

Земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0202004:656 и 74:36:0202004:657 поставлены на ГКУ 14.09.2015 года (при этом земельному участку с кадастровым номером 74:36:0202004:657 с 22.09.2015 г. присвоен статус «архивный»), т.е. после формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО, но до утверждения результатов ГКО; их кадастровая стоимость в соответствии с пунктами 2.1.3 и 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222 (далее — Методические указания), была определена заново после утверждения результатов ГКО.

При определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0202004:656 и 74:36:0202004:657 применен удельный показатель кадастровой стоимости земель в размере 3336,79 руб., утвержденный Приказом №263-П.

Значение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0202004:656 составляло 13 597 419,25 руб., сведения внесены в ГКН 13.12.2015 г.

Значение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0202004:657 составляло 91 908 543,76 руб., сведения внесены в ГКН 13.12.2015 г.

4

15.12.2015 г. на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 20.П.2015 г. №74-0-1 -195/3036/2015-1085, свидетельства о государственной регистрации права от 12.10.2015 г. и Декларации от 20.11.2015 г., в ГКН внесены изменения в сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0202004:656 с «для эксплуатации существующих зданий автоколонны нежилого здания (склад) и подъездной автодороги» на «многоквартирные жилые дома».

04.04.2016 г. на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 10.03.2016 г. №74-0-1-195/3036/2016-150 и Декларации от 10.03.2016 г., в ГКН внесены изменения в сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0202004:35 с «для эксплуатации существующих зданий автоколонны» на «объекты административно-делового назначения».

17.03.2016 г. на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 10.03.2016 №74-0-1-195/3036/2016-149 и Декларации от 10.03.2016 г., в ГКН внесены изменения в сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0202004:657 с «для эксплуатации существующих зданий автоколонны, нежилого здания (склад) и подъездной автодороги» на «объекты административно-делового назначения».

В связи с этим, кадастровая стоимость указанных земельных участков подлежала определению в соответствии с пунктом 2.3.2 Методических указаний, путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земель, соответствующего измененному виду разрешенного использования, на площадь земельного участка.

При определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0202004:656 применен удельный показатель кадастровой стоимости земель в размере 8504,45 руб. за 1 кв.м, утвержденный Приказом №263-П.

Значение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0202004:656 составило 34 655 633,75 руб., сведения внесены в ГКН 15.12.2015 г.

В связи с тем, что земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0202004:35 и 74:36:0202004:657 расположены в границах кадастрового квартала «74:36:0202004», для которого в соответствии с Приказом №263-П, отсутствует значение удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего виду разрешенного использования, определить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0202004:35 и 74:36:0202004:657 после учета изменений, в порядке, предусмотренном Методическими указаниями, не представлялось возможным.

Вместе с тем, Методическими указаниями не предусмотрено исключение сведений о кадастровой стоимости. В связи с чем, кадастровая

5

стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0202004:35 и 74:36:0202004:657 не изменилась.

Таким образом, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0202004:35, в соответствии со ст. 24.19 Закона об оценке, является дата формирования перечня - 01.10.2014 г.

Датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0202004:657 является дата постановки земельного участка на ГКУ - 14.09.2015 г.

Датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0202004:656 является дата принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка - 15.12,2015 г.

Как указывается в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно п. 28 указанного постановления, установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, рассматриваемые требования ОАО «Бажовский», обратившегося в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области в 2016 году, об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0202004:656 и 74:36:0202004:35 равной рыночной, могут быть удовлетворены по состоянию на 15 декабря 2015 года и 01 октября 2014 года соответственно на период с 01 января 2016 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, а в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0202004:657, имеющего статус «архивный» - по состоянию на 14 сентября 2015 года на период с 1 января 2016 года по 22 сентября 2016 года - дату прекращения существования этого земельного участка.

6

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, ОАО «Бажовский» представило отчет об оценке № 230-03-2016-3/74 от 23.05.2016 г., составленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» Г. А.И., и положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» №74/23052016/01 от 23.05.2016 года, согласно которым рыночная стоимость земельных участков составила:

№74:36:0202004:656 - 2 536 600 руб. по состоянию на 15 декабря 2015 г.; №74:36:0202004:657 - 23 669 000 руб. по состоянию на 14 сентября 2015 г.; №74:36:0202004:35 - 10 294 000 руб. по состоянию на 01 октября 2014 г.

Определением суда 20 октября 2016 года было удовлетворено ходатайство представителя административного истца ОАО «Бажовский» ФИО1 о назначении судебной экспертизы.

Согласно заключению судебной экспертизы № 16102502 от 29.11.2016 г., выполненному экспертом ООО НЭУ «Эсконс» - Б.Е.В., предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, рыночная стоимость земельных участков составила:

№74:36:0202004:656 - 3 126 000 руб. по состоянию на 15 декабря 2015 г., №74:36:0202004:657 - 26 552 000 руб. по состоянию на 14 сентября 2015 г., №74:36:0202004:35 - 10 837 000 руб. по состоянию на 01 октября 2014 г..

7

Достоверность выводов, содержащихся в заключении судебной экспертизы, на которых основаны уточненные требования административного истца, под сомнение никем не поставлена. О проведении дополнительной либо повторной экспертизы в порядке статьи 83 КАС РФ никто из лиц, участвующих в деле, не ходатайствовал.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ добытые доказательства рыночной стоимости земельных участков, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом нарушений требований к порядку проведения экспертизы, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО №1 - «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки», утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299; ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508; ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. № 328; ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. № 628; ФСО № 7 - «Оценка недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября

2014 г. №611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

Кадастровая стоимость земельных участков существенно (в 3,1 и 11 раз) превышает их рыночную стоимость на те же даты, в связи с чем уточненные требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

Требования Открытого акционерного общества «Бажовский» удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0202004:656 площадью 4 075 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, расположенного по адресу: <...>, установив её равной рыночной стоимости в размере 3 126 000 (три миллиона сто двадцать шесть тысяч) рублей по состоянию на 15 декабря

2015 года на период с 1 января 2016 года до даты внесения сведений в

8

государственный кадастр недвижимости о кадастровой

стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Пересмотреть кадастровую стоимость имеющего статус «архивный» земельного участка с кадастровым номером 74:36:0202004:657 площадью 27 544 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты административно-делового назначения, расположенного по адресу: <...>, установив её равной рыночной стоимости в размере 26 552 ООО (двадцать шесть миллионов пятьсот пятьдесят две тысячи) рублей по состоянию на 14 сентября 2015 года на период с 1 января 2016 года по 22 сентября 2016 года - дату прекращения существования этого земельного участка.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0202004:35 площадью 10 351 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты административно-делового назначения, расположенного по адресу: <...>, установив её равной рыночной стоимости в размере 10 837 000 (десять миллионов восемьсот тридцать семь тысяч) рублей по состоянию на 01 октября 2014 года на период с 1 января 2016 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 04 июля 2016 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: