Гражданский кодекс часть 1

об обязании изъять для муниципальных нужд жилое помещение – , расположенное по адресу: , общей площадью ... кв.м. и находящийся под ним земельный участок с кадастровым номером ..., путем выкупа с прекращением Лазерко Лидии Васильевны права собственности на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 1 566 195 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Лазерко Лидия Васильевна обратилась в суд с иском, уточненным в порядке статьи 39 ГПК РФ, а также с учетом замены ответчика на надлежащего в порядке статьи 41 ГПК РФ, к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г.Томска (далее – Администрация г.Томска) об обязании изъять для муниципальных нужд жилое помещение – , расположенное по адресу: , общей площадью ... кв.м. и находящийся под ним земельный участок с кадастровым номером ..., путем выкупа, с прекращением права собственности Лазерко Л.В. на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 1 566 195 рублей.

В обоснование иска указано, что истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 25.04.2011 года принадлежит жилая квартира, общей площадью ... кв.м., расположенная по адресу: . Земельный участок, расположенный под данным домом (кадастровый №) также принадлежит истцу на праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Заключением межведомственной комиссии администрации г. Томска № 1341 от 23.12.2014 года и постановлением администрации Города Томска от 10.03.2015 года №221 указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим реконструкции. Требованием администрации Октябрьского района г.Томска от 24.08.2015 года №838 был установлен шестимесячный срок самостоятельно произвести снос или реконструкцию указанного жилого помещения, который истек 25.02.2016 года. Постановлением администрации города Томска от 11.07.2016 года № 691 в отношении жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), а также земельного участка, было принято решение об изъятии для муниципальных нужд. В ответе администрации Советского района г. Томска № 195/99 от 03.02.2016 года на обращение истца, указано, что расселение граждан будет произведено в случае экономии средств бюджета муниципального образования «Город Томск» в ходе реализации мероприятий Подпрограммы «Расселение аварийного жилья в 2015-2019 годах». В предоставлении другого благоустроенного жилья отказано. Согласно письму администрации Октябрьского района г.Томска от 20.03.2017 года № 717/483 спорный жилой дом включен в перечень многоквартирных домов, подлежащих расселению в рамках подпрограммы «Расселение аварийного жилья» на 2017-2020 годы, утвержденной постановлением администрации Города Томска от 09.11.2016 года №1174 (приложение №7 к Подпрограмме) (л.д.3-7).

В дополнительных пояснениях представитель истца указала, что с 1907 года (года постройки дома), капитальный ремонт не производился, несмотря на неоднократные обращения жильцов дома. Ни до, ни после начала приватизации капитальный ремонт дома наймодателем не производился. Выкупная цена изымаемого помещения должна быть взыскана с ответчика в полном объеме, с учетом заключения судебной экспертизы, включая рыночную стоимость жилого помещения, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт, все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, стоимость доли в праве собственность на общее имущество, включая долю в праве собственность на земельный участок.

В отзывах Администрация г.Томска указала, что истцом не учтено, что заключением о признании жилого помещения непригодным для проживания № 1341 от 23.12.2014 года установлено, что данный дом подлежит реконструкции, а не сносу. Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения, должно влечь за собой отказ в иске органу местного самоуправления о выкупе жилого помещения. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. Законодательством предусмотрена возможность изъятия несформированного земельного участка, устанавливая при этом порядок определения размера возмещения его стоимости посредством аналогии с возмещением, предоставляемом арендатору земельного участка, переданного в аренду на срок девять лет (л.д.117-118, 137-138).

Истец, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, в силу статьи 167 ГПК РФ, дело рассматривается при имеющейся явке.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала с учетом уточнения в порядке статьи 39 ГПК РФ, настаивала на их удовлетворении. Просила суд установить выкупную стоимость изымаемого имущества на основании заключения №-№ от ДД.ММ.ГГГГ, составленного ООО «...» в размере 1 566 195 рублей, с учетом стоимости доли в компенсации за не произведенный капитальный ремонт, в связи с невыполнением наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта дома с периода его постройки, независимо от приобретение его истцом по договору купли-продажи в 2011 году.

Представитель ответчика иск не признала, полагала, что в действиях истца усматривается злоупотребление правом, поскольку на момент приобретение дома по договору купли-продажи истец должна была знать о том, что дом требует капитального ремонта, в связи с чем, истец неправомерно требует возместить компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в связи с изъятием жилого помещения.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд считает заявленные требования подлежащим удовлетворению.

Специальными нормами жилищного законодательства устанавливается порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Помимо этого следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

Судом установлено, что Лазерко Л.И. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 25.04.2011 года, принадлежит двухкомнатная , общей площадью ... кв.м., этаж 1, адрес объекта: .

Данные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи квартиры от 25.04.2011 года (л.д.10), свидетельством о государственной регистрации права № от 08.10.2014 года (л.д.9), Выписками из ЕГРН от 15.07.2017 года (л.д.91, 110-112)

Земельный участок, расположенный по адресу: , кадастровый номер № также принадлежит истцу на праве общей долевой собственности (доля в праве пропорциональна размеру общей площади помещения) на общее имущество в многоквартирном доме, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18 мая 2011 года сделана запись регистрации № (л.д.9-17, 89-90, 92-104).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации многоквартирного дома (л.д.9-17).

Заключением Межведомственной комиссии администрации Города Томска от 23.12.2014 года № 1341, многоквартирный признан аварийным и подлежащим реконструкции (л.д.18-19).

Постановлением администрации Города Томска от 10.03.2015 года №221 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесений изменений в отдельные постановления администрации Города Томска», многоквартирный в аварийным и подлежащим реконструкции (л.д.20-21).

Согласно постановлению администрации Города Томска от 11.07.2016 года № 691 «Об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества по адресу: », постановлено изъять для муниципальных нужд жилое помещение и земельный участок, расположенные по адресу: (л.д. 22,23).

Уведомлениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области № и № от 04.08.2016 года подтверждается наличие ограничения (обременения) на объекты недвижимости: по адресу: и земельный участок по адресу: в связи с изъятием для муниципальных нужд (л.д.24,25).

Как следует из ответа администрации Октябрьского района г. Томска от 03.02.2016 года № 185/99, расселение жилого дома, расположенного адресу: , будет осуществлено в рамках реализации Подпрограммы «Расселение аварийного жилья в 2015-2019годах». В предоставлении другого благоустроенного жилья отказано (л.д.73).

Согласно ответу администрация Октябрьского района г.Томска от 20.03.2017года№ 717/483, жилой дом по включен в перечень многоквартирных домов, подлежащих расселению в рамках подпрограммы «Расселение аварийного жилья» на 2017-2020 годы, утвержденной постановлением администрации Города Томска от 09.11.2016 года№1174 (приложение №7 к Подпрограмме) (л.д.74).

Из материалов дела усматривается, что на предоставление истцу иного жилого помещения взамен изымаемого, Лазерко Л.В. своего согласия не давала, в судебном заседании настаивает на изъятии у нее спорного помещения путем выкупа.

Оценив представленные истцом доказательства, суд полагает, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе или реконструкции, соблюдена.

Поскольку соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, Лазерко Л.В. правомерно обратилась в суд с данным иском.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» № 185-ФЗ от 21.07.2007 года относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Аналогичная позиция относительно правил формирования цены изымаемого жилого помещения изложена в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года.

Согласно приведенным в данном Обзоре разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно Отчету № об оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: , выполненному ООО ...» от ДД.ММ.ГГГГ по заказу Лазерко Л.В., итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки составляет 1 502 000 рублей (л.д.26-72).

В связи с несогласием ответчика с выкупной ценой, установленной истцом на основании указанного отчета, для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества, судом по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «...» (л.д.141-143).

Согласно заключению судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, на дату проведения оценки действительная рыночная стоимость недвижимого имущества – ... общей площадью ... кв.м., этаж ..., адрес объекта: , составляет 1 566 195 рублей. При этом в состав итоговой стоимости включены, в том числе, 363 000 рублей стоимости квартиры, 726 000 рублей стоимости доли в праве на земельный участок, 38 195 рублей убытков, вызванных изъятием квартиры, 429 000 рублей доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Рассмотрев заключение судебной экспертизы № от 19.10.2017 года, составленное ООО «... отчет ООО «...» № от 10.04.2017 года, суд считает правильным основывать свои выводы на заключении, полученном в результате судебной экспертизы, проведенной в ходе разбирательства по настоящему делу.

Экспертное заключение № от 19.10.2017 года содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела. Заключение № мотивировано, содержит выводы и ответ на поставленный судом вопрос.

Данное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 года № 73-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.

Объективность указанного заключения не вызывает у суда сомнений. Заключение содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника).

При таких обстоятельствах, размер выкупной цены суд считает правильным и обоснованным определять на основании заключения судебной экспертизы № от 19.10.2017 года, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки, принадлежащего Лазерко Л.В., установлена в общей сумме 1 566 195 рублей.

Исходя из положений действующего законодательства, суд соглашается с позицией истца, требующего включить в выкупную стоимость, помимо рыночной стоимости квартиры, стоимость доли в праве на земельный участок, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, а также размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Следовательно, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку истцом заявлено требование, предполагающее переход права собственности на помещение - квартиру истца в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, суд приходит к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

Доля в праве на общее имущество следует судьбе права собственности на жилое помещение и при приобретение права на жилое помещение переходит доля в праве на общее имущество. При этом совершать какие-либо действия по самостоятельному распоряжению отдельно долей в праве на общее имущество закон не допускает. С учетом этого, рынок недвижимости воспринимает цены с учетом стоимости долей в праве на помещения общего пользования и земельный участок.

Согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» от 10.12.2015 года, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 89-КГ15-4).

Указанная правовая позиция остается актуальной и при рассмотрении дел о принудительном изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд после 1 апреля 2015 года, поскольку действующим законодательством не установлено иное.

По вопросу о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в состав выкупной платы за изымаемый объект недвижимости, суд также считает правомерной позицию ответчика о необходимости ее предоставления.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Тот факт, что уже на дату приобретения истцом квартиры в 2011 году, дом, в котором она располагалась, нуждался в капитальном ремонте, подтверждается материалами дела.

Согласно сведениям об объекте капитального строительства Томского отделения Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 31.10.2017 года, процент износа дома по адресу: , 1907 года постройки, по состоянию на 08.09.2000 года составляет 62%.

Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1907 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, какие-либо конструктивные восстановительные работы, суду не представлено. В материалы дела представлены заявления жильцов в г. Томске, адресованные в администрацию Города Томска, из которых следует, что с периода постройки дома (1907 года) капитальный ремонт дома никогда не осуществлялся.

Таким образом, учитывая, что процент износа дома указан в представленных в материалы дела документах и по состоянию на 08.09.2000 год уже составлял 62%, суд считает установленным то обстоятельство, что на дату приобретения истцом квартиры в 2011 году дом по адресу: , требовал капитального ремонта.

При этом суд считает, что право истца требовать проведения ответчиком капитального ремонта перешло к нему от прежнего собственника в составе всех прочих прав на жилое помещение. Поскольку у первоначального собственника квартиры данное право имелось, оно не могло прекратиться само по себе при переходе права на квартиру к иному лицу. Соответственно, ответчик стал обязанным перед новым собственником по проведению капитального ремонта дома. Поскольку данную обязанность он продолжал не исполнять, что, в конечном итоге привело к признанию дома аварийным, следовательно, правомерным является требование истца о взыскании с ответчика компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Доводы ответчика о злоупотреблением правом истца, выражающимся в требовании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, при этом, будучи осведомленным на дату приобретения квартиры о том, что дом требует капитального ремонта, судом отклоняются, как основанные на неверном толковании норм материального права.

Как прямо указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

То есть, соответствующее право имеет не только лицо, ставшее собственником аварийного жилья в результате приватизации, но и по любым иным основаниям, к которым относятся, в том числе, сделки.

Суд исходит из того, что отсутствие капитальных ремонтов за весь период эксплуатации жилого дома (с 1907 года) привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у ответчика жилого помещения на юридически значимый момент времени должна быть определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у ответчика убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент времени. Указанные убытки возникли у ответчика по вине органа местного самоуправления, не обеспечившего нормативное состояние дома в установленном для этого порядке и сроки.

Поскольку обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома, сохраняется у муниципального образования до того момента, пока такой ремонт будет произведен. Следовательно, новому собственнику при приобретении квартиры в доме, требующем капитального ремонта, переходит от прежнего собственника, право требования проведения ремонта к лицу, которое в установленном порядке данную обязанность не исполнило. Изъятие же помещения для муниципальных нужд преобразовывает право требования проведения ремонта в право требования денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При приобретении спорной квартиры в 2011 году, Лазерко Л.В. от прежнего собственника перешло право требования проведения капитального ремонта жилого дома. Данное право, неразрывно связанное с приобретаемым объектом недвижимости, имеет определенную стоимостное выражение, которое по общему правилу не может быть выделено сторонами сделки при установлении стоимости объекта купли-продажи. Между тем, поскольку данное право требования перешло к ответчику в момент приобретения прав на квартиру, следовательно, в связи с изъятием принадлежащего ей имущества для муниципальных нужд, оно может быть реализовано путем включения соответствующей компенсации в выкупную стоимость.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, у Лазерко Л.В. подлежит изъятию для муниципальных нужд жилое помещение – двухкомнатная квартира №, общей площадью ... кв.м., расположенная по адресу: , и находящийся под ним земельный участок с кадастровым номером ..., путем выкупа с прекращением права собственности Лазерко Л.В. на указанное жилое помещение. Размер выкупной цены суд считает правомерным установить в сумме 1 566 195 рублей, в которую включены 363 000 рублей стоимости квартиры, 726 000 рублей стоимости доли в праве на земельный участок, 38 195 рублей убытков, вызванных изъятием квартиры, 429 000 рублей доли в компенсации за не произведенный капитальный ремонт дома.

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за ответчиками и возникновения права на помещение у иного лица.

Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности Лазерко Л.В. на .

Исходя из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения является выселение (подпункт «ж» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года № 14).

Учитывая указанное положение, в силу подпункта «е» пункта 31 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 года № 713 (в редакции от 05.02.2016 года) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» настоящее решение является основанием для снятия Лазерко Л.В. с регистрационного учета по адресу: .

Истцом также заявлены к возмещению судебные расходы, понесенные в связи с рассмотрение настоящего дела, а именно, 20 000 рублей в счет оплаты услуг представителя, 1000 рублей на нотариальное оформление доверенности, 2 510 рублей по оплате госпошлины.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно части 1 статьи 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей.

В соответствии со статьей 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Расходы, понесенные Лазерко Л.В. по оплате услуг представителя, подтверждаются договором на оказания юридических услуг от 05.07.2017 года, по условиям которого заказчик (Лазерко Л.В.) поручает, а исполнитель (Старостина Т.Г.) обязуется оказать заказчику юридические услуги, в том числе, по подготовке искового заявления, участия в судебных процессах, дачи консультаций. Стоимость услуг определена сторонами в размере 20 000 рублей (л.д.76).

Оплата стоимости услуг представителя Лазерко Л.В. в сумме 20 000 рублей подтверждается распиской Старостиной Т.Г. от 05.07.2017 года (л.д.77).

Участие Старостиной Т.Г. в суде в качестве представителя истца усматривается из материалов дела, в частности, из протоколов предварительного судебного заседания, судебных заседаний.

Таким образом, факт несения расходов на представителя и их размер истцом подтвержден.

Данные расходы связаны с рассмотренным делом и являются необходимыми, поскольку они понесены истцом для защиты своего нарушенного права.

Независимо от способа определения размера вознаграждения и условий его выплаты суд, взыскивая фактически понесенные судебные расходы, оценивает их разумные пределы.

При решении вопроса о взыскании расходов на оплату услуг представителя суд при определении подлежащей возмещению суммы исходит из сложности рассматриваемого спора и фактического участия представителя при его рассмотрении.

Судом учитывается количество досудебных подготовок и судебных заседаний, в которых принимал участие представитель истца, проведенная работа представителя по подготовки позиции по делу.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание представленные документы в совокупности, учитывая сложность дела, объем выполненной представителем истца работы, затраченное на подготовку материалов время, количество фактически совершенных представителем истцов процессуальных действий, а также то, что иск был признан подлежащим удовлетворению в полном объеме, суд считает разумным и соотносимым с объемом защищаемого права возмещение представительских расходов в сумме 10 000 рублей.

Лазерко Л.В. заявлено о возмещении судебных расходов за нотариальное оформление доверенности на представителя в размере 1000 рублей.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из представленной доверенности 1 от 05.07.2017 года, выданной Лазерко Л.В. на имя Старостиной Т.Г. следует, что она уполномочивает представителя на представление интересов истца во всех предприятиях, учреждениях, организациях, административных, государственных, в следственных и других правоохранительных органах, органах местного самоуправления, органах прокуратуры, органах дознания, государственных органах, во всех судебных органах (л.д.79).

Поскольку полномочия представителя Старостиной Т.Г. в доверенности не ограничены участием при разбирательстве настоящего дела, данные расходы не связаны исключительно с рассмотрением конкретного дела, требования Лазерко Л.В. о возмещении расходов, понесенных на изготовление нотариальной доверенности на представителя в размере 1000 рублей, удовлетворению не подлежат.

Лазерко Л.В. при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере 2 831 рублей (чек-ордер от 07.07.2017 на сумму 2510 рублей) и от 26.10.2017 года (на сумму 321 рубль).

Принимая во внимание, что истцом заявлено требование имущественного характера, не подлежащего оценки, то с ответчика подлежит взысканию 300 рублей.

Следовательно, излишне уплаченная государственная пошлина по иску в размере 2531 рублей по чек-ордерам от 07.07.2017 и от 26.10.2017 года, подлежит возврату Лазерко Л.В. из бюджета Муниципального образования «Город Томск».

Кроме того, с ответчика подлежит взысканию 15 000 рублей в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» за экспертизу, проведенную в ходе разбирательства по настоящему делу по инициативе ответчика. Ходатайствуя о назначении экспертизы, ответчик указала, что расходы по ее проведению принимает на себя. Между тем, как следует из ходатайства экспертного учреждения, в настоящее время оплата экспертизы в полном объеме (15 000 рублей) не проведена. Следовательно, задолженность ответчика перед экспертом составляет 15 000 рублей, которые подлежат взысканию с него.

При возложении судебных расходов на ответчика суд исходит из того, что требования Лазерко Л.В. удовлетворены, а проведение экспертизы для установления выкупной цены было произведено по ходатайству ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Лазерко Лидии Васильевны к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска удовлетворить.

Изъять у Лазерко Лидии Васильевны для муниципальных нужд жилое помещение – двухкомнатную квартиру №, общей площадью ... кв.м., адрес объекта: , и находящийся под ним земельный участок с кадастровым номером ..., путем выкупа, с прекращением права собственности Лазерко Лидии Васильевны на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 1 566 195 рублей.

Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу Лазерко Лидии Васильевны 10 000 рублей в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя, 300 рублей в счет возмещения судебных расходов по иску. В остальной части в удовлетворении заявления Лазерко Лидии Васильевны о возмещении судебных расходов отказать.

Возвратить Лазерко Лидии Васильевне из бюджета Муниципального образования «Город Томск» 2531 рублей, излишне уплаченной по чек-ордерам от 07.07.2017 и от 26.10.2017 года.

Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу общества с ограниченной ответственностью ...» 15 000 рублей расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г.Томска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.А. Демина

Копия верна.

Судья К.А. Демина

Секретарь Е.С. Корощенко

Решение вступило в законную силу «____»____________ 2017

Судья:

Секретарь:

Оригинал находится в деле № 2-2210/2017 Советского районного суда г. Томска.