Гражданский кодекс часть 1

представителя Межмуниципального отдела по Курганинскому и Лабинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю - Безугловой Л.Е., действующей на основании доверенности № 285 от 15.11.2019 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Остриковой Ирины Евгеньевны, Острикова Александра Евгеньевича к Вавилову Александру Александровичу, администрации МО Курганинский район, с привлечением в качестве третьих лиц Межмуниципального отдела по Курганинскому и Лабинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю, финансового управляющего Аврамова Дмитрия Петровича о переходе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения,

УСТАНОВИЛ:

Острикова И.Е., Остриков А.А. обратились в суд с иском к Вавилову АА., администрации МО Курганинский район о произведении перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 4104 кв.м., кадастровый №, от 29.10.2009 г. №, заключённого между Вавиловым А.А. и администрацией МО Курганинский район Краснодарского края от Вавилова А.А. к Остриковой И.Е. и Острикову А.А, в обоснование указа, что 23.03.2010 года между Вавиловым А.А., с одной стороны, и Остриковой И.Е., Остриковым А.Е., с другой стороны, был заключён договор купли-продажи жилого дома лит. А,а,а1, находящегося по адресу: <адрес>. В отношений указанного жилого дома 26.03.2010 г. было зарегистрировано право собственности истцов, по 1/2 доле за каждым. Отчуждённый жилой дом расположен на земельном участке несельскохозяйственного назначения, имеющим кадастровый № и площадь 4104 кв.м., который находится в собственности МО Курганинский район Краснодарского края. 29.10.2009 г. между администрацией МО Курганиский район и ответчиком Вавиловым А.А. был заключён долгосрочный договор аренды №, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. Условиями договора купли-продажи от 23.03.2010 г. была предусмотрена обязанность продавца - ответчика по настоящему гражданскому делу Вавилова А.А. о расторжении указанного договора аренды, в течение двух месяцев, с момента подписания договора купли-продажи. Данное обязательство ответчиком до сих пор не исполнено. Вместе с тем, в соответствии с нормами действующего законодательства, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Соответственно, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. В связи с чем, право ответчика Вавилова А.А. в отношении спорного земельного участка, обусловленное договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 29.10.2009 г. №, заключённым между Вавиловым А.А. и администрацией МО Курганинский район Краснодарского края, при указанных обстоятельствах, приобретается настоящими собственниками жилого строения, расположенного на данном земельном участке - истцами Остриковой И.Е. и Остриковым А.А.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности Прокудин Д.Л. поддержал исковые требования, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика Вавилова А.А. по доверенности Бурба Е.С. исковые требования не признала, представила суду ходатайство о прекращении производства по гражданскому делу, пояснив, что 18.05.2021 г. Арбитражным судом Краснодарского края по результатам рассмотрения дела № А32-39047/2020-29/286-Б было вынесено решение, в соответствии с которым Вавилов А.А. признан несостоятельным (банкротом), в связи с чем, все требования кредиторов по денежным обязательствам могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства, в связи с чем, гражданское дело подлежит прекращению, так как не может быть рассмотрено судом общей юрисдикции. Кроме того, возражала в связи с тем, что площадь выделяемого земельного участка для категории земель индивидуальное жилищное строительство не может превышать 1500 кв.м., ходатайствовала перед судом о производстве по делу судебной экспертизы, на разрешение которой поставить вопрос о размере земельного участка, необходимого для использования жилого дома.

Представитель ответчика администрации МО Курганинский район - Фролов Е.Ю. не возражал против удовлетворения исковых требований Остриковой И.Е. и Острикова А.А., о чем представил письменное заявление. Пояснил, что разрешенное использование спорного земельного участка не для индивидуального жилищного строительства, а для ведения личного подсобного хозяйства, максимальный размер которого в соответствии с действующими нормами и правилами составляет 5000 кв.м.

Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Межмуниципального отдела по Курганинскому и Лабинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю не возражала против удовлетворения заявленных исковых требований.

Привлеченный судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, конкурсный управляющий Авраамов Д.И., в судебное заседание не явился, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившегося лица.

Суд, выслушав мнение сторон, их представителей, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно статье 8 ГК РФ, права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок с земельными участками; из решений органов государственной власти и органов местного самоуправления; из судебного решения; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

По смыслу приведенных норм, право собственности на земельный участок может возникнуть в связи с наступлением как оснований, установленных ст. 8 Гражданского Кодекса РФ, так и оснований специальных норм, определяющих возникновение отдельных видов прав. Помимо права частной собственности земельное законодательство в качестве титула, на котором граждане вправе иметь земельные участки, признает право аренды, право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов действующим Земельным Кодексом РФ закреплено в качестве одного из принципов земельного законодательства (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ). Этот принцип получил свое толкование в ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на здания, строения, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Кроме того, принцип единства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества закреплен в п. 3 ст. 552 ГК РФ, регулирующей вопросы перехода прав на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости, а именно: продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Из материалов дела следует, что согласно договора купли-продажи жилого дома лит. А,а,а1, находящегося по адресу: <адрес>, от 23.03.2010 г. между Вавиловым А.А., с одной стороны, и Остриковой И.Е., Остриковым А.Е., с другой стороны, был заключён договор купли-продажи указанного объекта недвижимости. В отношений жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, 26.03.2010 г., было зарегистрировано право собственности истцов, по 1/2 доле за каждым. Отчуждённый жилой дом расположен на земельном участке несельскохозяйственного назначения, имеющим кадастровый № и площадь 4104 кв.м., который находится в собственности МО Курганинский район Краснодарского края. 29.10.2009 г. между Администрацией МО Курганиский район и Ответчиком Вавиловым А.А. был заключён долгосрочный договор аренды №, предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. Условиями договора купли-продажи от 23.03.2010 г. была предусмотрена обязанность ответчика Вавилова А.А. о расторжении указанного договора аренды, в течение двух месяцев, с момента подписания договора купли-продажи. Данное обязательство ответчиком в настоящее время не исполнено.

Как следует из приведенных ранее норм права, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Соответственно, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В связи с чем, право аренды ответчика Вавилова А.А. в отношении спорного земельного участка, обусловленное договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 29.10.2009 г. №, заключённым между Вавиловым А.А. и администрацией МО Курганинский район Краснодарского края, при указанных обстоятельствах, приобретается настоящими собственниками жилого строения, расположенного на данном земельном участке - истцами Остриковой И.Е. и Остриковым А.А. на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости Вавилов А.А.

К доводам представителя ответчика по доверенности Бурба Е.С. о прекращении производства по делу суд относится критически. В соответствии со ст. 213.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», на которую ссылается в своем ходатайстве представитель ответчика, «требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, требования о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными сделок и о применении последствий недействительности ничтожных сделок могут быть предъявлены только в порядке, установленном настоящим Федеральным законом». Список требований, рассмотрение которых возможно только в рамках процедуры банкротства, носит исчерпывающий характер и расширительному толкованию не подлежит. Заявленное требование о переходе прав и обязанностей арендатора к таковым не относится и предъявлено с соблюдением правил подсудности, оставлению без рассмотрения не подлежит. Кроме того, суд принимает ко вниманию, что право истцов о переходе прав и обязанностей арендатора возникло в 2010 году и следует из заключения договора купли-продажи жилого дома, задолго до периода подозрительности, установленного ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сделка купли-продажи жилого дома не оспорена, оснований для прекращения производства по делу не имеется.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает необходимым исковые требования Остриковой Ирины Евгеньевны, Острикова Александра Александровича к Вавилову Александру Александровичу, администрации МО Курганинский район о переходе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Произвести переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 4104 кв.м., кадастровый №, от 29.10.2009 г. №, заключённого между Вавиловым Александром Александровичем и администрацией МО Курганинский район Краснодарского края от Вавилова Александра Александровича к Остриковой Ирине Евгеньевне и Острикову Александру Александровичу.

Данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений о замене арендатора в договоре аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 4104 кв.м., кадастровый №, от 29.10.2009 г. №, заключённого между Вавиловым Александром Александровичем и администрацией МО Курганинский район Краснодарского края.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Курганинский районный суд в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме, то есть с 02.07.2021 года.

Судья А.А. Бабенко