Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО Кущёвский район к Далиняну ФИО5 об изменении условий договора и встречному иску Далиняна ФИО6 к администрации МО Кущёвский район о расторжении договора аренды земельного участка, заключённого по результатам торгов,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Кущевский район Краснодарского края, в лице представителя ФИО2, обратилась в суд с иском к ФИО3 об изменении условий договора.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Кущёвский район и ФИО3 по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор аренды земельного участка № на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: магазины, площадью <данные изъяты> кв.м., сроком на 10 лет, с арендной платой в размере <данные изъяты>. в год.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №

В ходе проведения проверки прокуратурой Кущёвского района было вынесено представление №7-01-2021/433-21/3796 от 21.06.2021 года об устранении нарушений земельного законодательства с требованиями устранить нарушения, предусмотренные п.9 ст.39.8 ЗК РФ. Минимальный срок аренды для целей предоставления земельных участком, указанных в п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, составляет 30 (тридцать) месяцев (или 2 года 6 месяцев), а максимальный 158 месяцев (или 13 лет и 2 месяца).

В связи, с чем истец просит изменить срок действия договора № аренды земельного участка, заключённого по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: магазины, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> считать его заключённым сроком на 2 года 6 месяцев, внести соответствующие изменения в п.п.7.2. п.7 договора № аренды.

Не согласившись с указанным иском, ответчиком ФИО1 подан встречный иск к администрации муниципального образования <адрес> о расторжении договора аренды земельного участка, заключённого по результатам торгов.

В обоснование встречных исковых требований указывает, что между ним и администрацией муниципального образования Кущевский район заключен договор № аренды земельного участка по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Настоящий договор заключен на срок 10 лет с арендной платой в размере <данные изъяты> коп. в год.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

В ходе проведения проверки прокуратурой Кущевского района было вынесено представление №7-01-2021/433-21/3796 от 21.06.2021 года об устранении нарушений земельного законодательства с требованиями устранить нарушения, предусмотренные п.9 ст.39.8 ЗК РФ, вследствие чего, администрация МО Кущёвский район в судебном порядке намерена изменить условия договора аренды, а именно срок его действия на 2 года и 6 месяцев. Считает, что заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах, и, учитывая нормы ГК РФ и требования антимонопольного законодательства, пп.16 п.40 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, которые не допускают изменение условий договора, заключённого на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.

Просит признать недействительным договор № аренды земельного участка, заключённый по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: магазины, площадью 3000 кв.м,, с кадастровым номером 23:17:1402030:117, расположенный но адресу: <адрес>, Кущёвский район, <адрес>ёвская, <адрес>, заключённый между администрацией МО <адрес> и ФИО1, расторгнуть договор № и применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и ответчик по встречному иску по доверенности ФИО2 не присутствовал, просил рассмотреть дело без его участия, на удовлетворении первоначального иска настаивал, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Ответчик по первоначальному исковому заявлению, истец по встречному иску ФИО3 в судебном заседании не присутствовал, о месте и времени слушания дела был уведомлён надлежащим образом, в заявлении требования администрации не признал, поддержал встречные исковые требования, ссылаясь на доводы, изложенные в иске.

На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, считает, что считает следующее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с п.8 ст.448 ГК РФ условия договора, заключённого по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путём проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст.9-11 ЗК РФ.

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 39.11 ЗК РФ.

В силу пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать помимо прочего сведения о сроке аренды земельного участка. При этом срок аренды земельного участка устанавливается с учётом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

В соответствии с п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешённого использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со ст. 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешённого использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 264/пр от 15.05.2020 года установлено, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешённого использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьёй 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации), применяется срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определённый в зависимости от площади объекта капитального строительства, согласно приложению к настоящему приказу. Вводимый настоящим приказом срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, не применяется при выполнении инженерных изысканий, осуществлении архитектурно-строительного проектирования и строительства уникальных объектов капитального строительства.

В соответствии с п.17 ст.39.12 ЗК РФ победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ на заседании комиссии по результатам торгов на право заключения договора аренды земельного участка, проводимых в форме аукциона, и определению победителя торгов победителем аукциона признан ФИО3, с ним, как с победителем аукциона, решено заключить договор аренды земельного участка сроком на 10 лет, размер годовой арендной платы, определённый по результатам торгов, составил <данные изъяты> рублей (л.д. 22-23).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Кущёвский район и ФИО3 по результатам торгов был заключён договор аренды земельного участка № на земельный участок КН №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: магазины, площадью <данные изъяты> кв.м., сроком на 10 (десять) лет.

Согласно условиям договора (п.2.3) установлена годовая арендная плата в размере <данные изъяты> рублей (л.д.8-16).

Указанный земельный участок передавался арендатору по акту приема-передачи, в день подписания протокола о результатах торгов. Фактическое состояние участка должно было соответствовать условиям договора (л.д.20), что подтверждается актом приема передачи к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, заключенному по результатам торгов (л.д.20).

В соответствии со ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно положениям п.2 ст.609 ГК РФ и ст.29 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №

Установлено, что по результатам проверки соблюдения требований земельного законодательства в деятельности Управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования Кущёвский район, проведённой прокуратурой Кущёвского района были выявлены нарушения, выразившиеся, в частности, в заключении вышеуказанного договора аренды с ФИО3 на срок 10 лет, что является нарушением п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ, приказа Минстроя России от 27.02.2015 г. № 137/пр, в связи с чем условие о сроке аренды, превышающем максимально возможный срок, является ничтожным. 21.06.2021 года прокуратурой Кущёвского района было внесено представление об устранении нарушений земельного законодательства (л.д.4-7).

Согласно ст.451 ГК РФ одно из общих оснований для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению, а так же как установлено ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно подпункта 3 пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключённого по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путём проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Согласно п.16 обзора судебной практики по вопросам, связанным с применением Федерального закона от 18.07.2011 года №223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.05.2018 года не допускается изменение договора, заключённого по правилам Закона о закупках, которое повлияет на его условия по сравнению с условиями документации о закупке, имевшими существенное значение для формирования заявок, определения победителя, определения цены договора.

Согласно п.41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 04.03.2021 года №2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» в случае, если договор изменён настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на изменённых условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований статьи 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным на основании частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции, пункта 2 статьи 168 и пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса.

Изменение таких условий договора, как цена, количество, сроки действия договора имеет существенное значение для определения хозяйствующими субъектами цены на торгах и, соответственно, влияет на общее количество участников торгов, что обеспечивает здоровую конкурентную среду и равные условия для всех участников данного товарного рынка.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьёй 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (п. 8 статьи 448 ГК РФ).

В соответствии с п. 40 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества конкурсная документация, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении конкурса, должна содержать сроки и порядок оплаты по договору (пп. 2), а также указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в пункте 98 настоящих Правил, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается (пп. 16).

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка недействительна независимо от признания её таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).

В пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ГК РФ допускает предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий её недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

В пункте 44 постановления от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснены необходимость рассмотрения споров о признании торгов недействительными по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок, а также возможность оспаривания заключённых на торгах сделок по мотиву их недействительности.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО3, суд считает, что они подлежат удовлетворению в полном объеме, так как изменений условий договора в части срока его заключения существенно нарушит права арендатора.

Таким образом, суд считает, что исковые требования администрации МО Кущёвский район Краснодарского края удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Далиняна ФИО7 о расторжении договора аренды земельного участка, заключённого по результатам торгов – удовлетворить.

Признать недействительным договор № аренды земельного участка, заключённый по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: магазины, площадью <данные изъяты> кв.м., с КН №, расположенный по адресу: <адрес>, заключённый между администрацией муниципального образования Кущёвский район и ФИО3

Расторгнуть договор № аренды земельного участка, заключённый по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: магазины, площадью <данные изъяты> кв.м., с №, расположенный по адресу: <адрес>, заключённый между администрацией МО Кущёвский район и ФИО3 путём погашения записи регистрации об аренде в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ№. Применить последствия недействительности сделки.

В удовлетворении искового заявления администрации муниципального образования Кущевский район Краснодарского края об изменении условий договор – отказать полностью.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Кущёвский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Кущевского районного суда И.С. Коробков

Решение не вступило в законную силу.