Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев материалы административного дела по административному исковому заявлению ООО «<...> М» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая Техническая Инвентаризация - Краевое БТИ» о пересчете кадастровой стоимости,

установил:

ООО «<...> М» (далее по тексту - Общество) обратилось 25 июня 2019 года в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения требований (т. 3 л.д. 41-43) просит признать незаконным решения государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая Техническая Инвентаризация - Краевое БТИ» (далее по тексту - БТИ, бюджетное учреждение) <№...> от <Дата ...>, <№...> от <Дата ...> об исправлении допущенных им ошибок при определении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером <№...> и расположенного в нем помещения с кадастровым номером <№...> (соответственно), собственником которого оно является. В качестве способа восстановления нарушенного права просит возложить на бюджетное учреждение обязанность устранить допущенные им методологические ошибки при определении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером <№...> и помещения с кадастровым номером <№...>, рассчитать физический износ объекта оценки на основании данных технической документации с корректировкой на состояние.

В обоснование требований ссылается на то, что ответчик в нарушение приведенных в уточненном иске норм, для определения наиболее вероятной цены объекта недвижимости не произвел расчет его физического износа на основании данных технической документации с корректировкой на состояние. По расчету истца названным способом физический износ здания составил бы 44, 2%, а кадастровая стоимость соответственно - 65 970 964, 13 руб. Вместе с тем, оценщиком без какого либо обоснования методом эффективного возраста рассчитан размер физического износа здания, который составил 34, 8 %.

В судебном заседании представитель ООО «<...><...>» ФИО2 заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика ФИО3 просил в удовлетворении требований отказать.

Изучив материалы административного дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Исходя из положений пункта 1 части 1 статьи 248, части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом, под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Административным истцом заявлены требования об оспаривании решений ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» на основании части 1 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с указанной нормой Федерального закона, регламентирующей порядок рассмотрения обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ), бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: единичная техническая ошибка, системная техническая ошибка, единичная методологическая ошибка, системная методологическая ошибка, повлиявшие на величину их кадастровой стоимости (часть 2 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке).

Согласно части 2 статьи 21 Закона о кадастровой оценке (в редакции Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: 1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; 2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

По смыслу названных норм для установления единичной ошибки необходимо наличие следующих условий: нарушение должно влиять на величину кадастровой стоимости объекта недвижимости, определение кадастровой стоимости должно не соответствовать положениям Методических указаний, которые определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Вопреки позиции административного истца совокупности указанных условий не установлено.

Как следует из материалов дела, ООО «<...>» является собственником помещения с кадастровым номером <№...> площадью 3666, 8 кв.м, расположенного в пределах здания с кадастровым номером <№...> (т. 1 л.д. 24-28).

Кадастровая стоимость нежилого помещения определена государственным бюджетным учреждением Краснодарского края «Краевая Техническая Инвентаризация - Краевое БТИ» в отчете № 1-2018 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 111 232 341, 33 руб. в ходе очередной государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Краснодарского края, проводившейся в 2018 году, и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от № 2368 от 1 ноября 2018 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда» (т. 1 л.д. 29-42).

Правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости бюджетными учреждениями субъекта Российской Федерации, наделенными полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, в соответствии с подпунктом 3 части 2 статьи 5 Закона определяются Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 (далее - Методические указания).

В соответствии с разделами 5, 6, 7 Методических указаний бюджетным учреждением осуществляется сбор сведений о значимых ценообразующих факторах, осуществляется оценочное зонирование, проводится объединение объектов недвижимости в группы и подгруппы, в рамках которых подлежит определению кадастровая стоимость, определяются подходы и методы массовой оценки.

В соответствии с пунктами 7.1.2, 7.3.1, 7.3.2, 7.3.10 Методических указаний затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах. Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов.

Группы (подгруппы) зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются, исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, этажности и прочее.

Исходя из имеющейся информации, объекту недвижимости с кадастровым номером <№...> для целей определения кадастровой стоимости присвоен код группы здания, сооружения, ОНС 6 «Административные и бытовые объекты», подгруппы – 0600 «Административные и бытовые объекты, отнесение которых к функциональным подгруппам невозможно» оценка которых произведена с применением затратного подхода методом сравнительной единицы (т. 1 л.д. 97-111).

Общество, обнаружив ошибки в определении размера кадастровой стоимости объектов с кадастровыми номерами <№...> и <№...>, 27 февраля 2019 года обратилось в БТИ с заявлением об исправлении ошибок, заключающихся в неверном присвоении класса конструктивной системы зданию с кадастровым номером <№...> - КС-3, а также неверном определении процента физического износа здания – 29, 25%. В подтверждение указанных доводов сослалось на технический паспорт, изготовленный филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» в г. Краснодаре по состоянию на 16 июня 2011 года, в котором указано, что здание с кадастровым номером <№...> имеет кирпичные и шлакоблочные стены (что, по мнению заявителя, относит спорное здание к классу КС-1), физический износ – 40 % (т. 1 л.д. 34-44, 47-68).

В результате рассмотрения указанного обращения бюджетным учреждением приняты решения <№...> от <Дата ...> и <№...> от <Дата ...> о пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> и объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> (соответственно), в связи с выявлением единичной технической ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости (т. 1 л.д. 45-46, 85-88).

Выявленная техническая ошибка заключалась в том, что при определении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером <№...> бюджетным учреждением не были использованы содержащиеся в архиве учетно-технической документации сведения о материале стен и годе завершения строительства здания с кадастровым номером <№...>, в котором расположено указанное помещение с кадастровым номером <№...>

Согласно техническому паспорту, изготовленному филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» в г. Краснодаре по состоянию на 16 июня 2011 года указанный объект недвижимости имеет материал стен – кирпичные, год завершения строительства – 1959 (т. 1 л.д. 47-66).

В результате пересчета кадастровой стоимости здания с кадастровым номером <№...>, осуществленного с учетом выявленных ценообразующих факторов - материала стен (кирпичные), года постройки (1959), объект оценки отнесен к классу конструктивной системы КС-1, физический износ составил 34, 8%, кадастровая стоимость составила 98 036 165, 58 руб. при значении удельного показателя кадастровой стоимости (далее УПКС) - 26 736, 16 руб. (т. 3 л.д. 76). Соответственно, кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером <№...>, рассчитанная методом моделирования на основе УПКС здания, в котором оно расположено, в результате пересчета составила 98 036 165, 58 руб.

По мнению административного истца, физический износ здания с кадастровым номером <№...> в размере 34, 8% в нарушение Методических указаний был определен бюджетным учреждением методом эффективного возраста, так как при расчете физического износа на основании данных технической документации с корректировкой на состояние его размер составил бы более 40 %.

С такой позицией административного истца суд согласиться не может.

В соответствии с пунктом 7.3.4 Методических указаний, физический износ для целей Указаний - утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

Физический износ рассчитывается на основании данных технической документации. При использовании данных технической документации следует учитывать дату заполнения этой документации. При использовании ретроспективных данных (дата заполнения которых отстает более чем на 1 год от даты определения кадастровой стоимости) необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточного количества данных о физическом износе объектов рекомендуется построить модель накопления износа объектами одной группы (подгруппы) в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта Российской Федерации, депрессивные территории).

При отсутствии достаточного для моделирования количества данных допускается использование моделей накопления физического износа, приведенных для целей Указаний в приложении № 8 к Указаниям.

Физический износ может быть рассчитан на основании метода эффективного возраста по формуле:, где

ФизИз - величина физического износа объекта;

ЭфВ - эффективный возраст объекта - хронологический возраст объекта недвижимости, откорректированный в соответствии с условиями эксплуатации этого объекта недвижимости; ЭкЖ - срок экономической жизни объекта - срок экономически целесообразной эксплуатации от создания объекта недвижимости до достижения физического состояния, при котором затраты на капитальный ремонт (реконструкцию) будут сопоставимы с затратами на новое строительство подобного объекта недвижимости. Срок экономической жизни объектов, учитываемый при определении физического износа при массовой оценке зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, приведен для целей Указаний в приложении № 9 к Указаниям;

Кm - коэффициент типа объекта недвижимости.

Коэффициент типа объекта недвижимости характеризует для целей Указаний предельное состояние объекта недвижимости, при котором его дальнейшая эксплуатация без проведения работ капитального характера запрещена, и принимается равным:

для жилых объектов недвижимости - 0,7;

для прочих объектов недвижимости - 0,6.

В ходе государственной кадастровой оценки зданий на территории Краснодарского края в целях расчета физического износа зданий использовался метод эффективного возраста по указанной выше формуле (страница 297-298 Отчета № 1-2018).

На дату проведения кадастровой оценки хронологический возраст здания с кадастровым номером <№...> составлял 58 лет.

Согласно приложению № 9 к Методическим указаниям минимальный срок экономической жизни большей части общественных и производственных зданий - объектов, выполненных из каменных (кирпичных, бетонных) материалов составляет - 100 лет.

Коэффициент для прочих объектов недвижимости равен - 0, 6.

Учитывая изложенное, бюджетным учреждением расчет физического износа для здания с кадастровым номером <№...> произведен в соответствии с пунктом 7.3.4 Методических указаний по указанной выше формуле методом эффективного возраста, следующим образом: 58:100 х 0,6 = 34, 8%.

Доводы административного истца о том, что Методические указания прямо предписывают бюджетному учреждению рассчитывать физический износ именно на основании данных технической документации с корректировкой на состояние, судом отклоняются, как основанные на авторском толковании положений пункта 7.3.4 Методических указаний и не способные повлечь отмену оспариваемых решений БТИ.

Вопреки утверждениям представителя Общества положения пункта 7.3.4 Методических указаний, предоставляя бюджетному учреждению возможность расчета физического износа двумя способами - на основании данных технической документации либо методом эффективного возраста, не связывают его какими-то условиями при выборе того или иного способа.

Согласно пункту 1.3 Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, моделей массовой оценки должен быть обоснован.

Таким образом, выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости является прерогативой оценщика, который должен быть обоснован.

Как следует из позиции административного ответчика, выбирая указанный способ, бюджетное учреждение исходило из отсутствия технической документации на значительное количество объектов, неполноты сведений о физическом износе зданий, содержащихся в паспортах, и низкого качества таких сведений, в значительной степени носящих субъективный характер. Согласно данным БТИ архив учетно-технической документации содержит около 1 500 000 единиц хранения, тогда как объектами оценки согласно Перечню объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2018 года, было около 2 800 000. Также, как указано административным ответчиком, в пользу второго способа свидетельствует то обстоятельство (которое было учтено БТИ при проведении массовой оценки), что расчет физического износа зданий методом эффективного возраста мог быть осуществлен в отношении всех объектов оценки, тогда как расчет физического износа на основании технической документации возможен только в отношении тех объектов, на которые техническая документация имеется.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что согласно пункту 7.1 Методических указаний в рамках одной группы (подгруппы) должны быть использованы одни и те же подходы и методы, а также критерии взвешивания полученного результата, не согласиться с доводами административного ответчика об обоснованности выбранного им способа расчета физического износа оснований не имеется.

Обоснованность выбора использованных бюджетным учреждением подходов и методов подтверждена пунктом 16 акта проверки соответствия отчета об итогах государственной кадастровой оценки требованиям к отчету об итогах государственной кадастровой оценки № 2018-23/2н от 28 сентября 2018 года и уведомлением об отсутствии нарушений требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки № 15-01594/18 от 1 октября 2018 года.

Доводы представителя административного истца о том, что в соответствии с пунктом 7 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика, не свидетельствуют о незаконности оспариваемого решения, равно как и не указывают на обоснованность требований административного истца о необходимости расчета физического износа спорных объектов при определении их кадастровой стоимости в ходе массовой оценки на основании данных технической документации с корректировкой на состояние.

В целом, доводы представителя административного истца о необоснованном применении бюджетным учреждением при расчете физического износа спорных объектов недвижимости метода эффективного возраста, основаны, на ошибочном толковании приводимых им норм.

Поскольку истцом не представлены доказательства наличия ошибки, допущенной БТИ при определении кадастровой стоимости спорных объектов оценки в части определения размера физического износа объектов оценки, нет правовых оснований для признания незаконными решений административного ответчика <№...> от <Дата ...>, <№...> от <Дата ...>.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении административного искового заявления ООО «<...>» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Краснодарского края «Краевая Техническая Инвентаризация – Краевое БТИ» о пересчете кадастровой стоимости № <№...> от <Дата ...> года, № <№...> от <Дата ...> года - отказать.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского

краевого суда О.П. Анянова