Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

установил:

Акционерное общество «» (далее – АО «»), являясь собственником объекта недвижимого имущества, обратилось в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером площадью: 168 917,00 кв.м; расположенного по адресу: ; назначение: нежилое; дата постановки на государственный кадастровый учет – 22 июня 2012 г.; в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке от13 апреля 2022 г. № 0320000075/О-2021, выполненным оценщиком Союза «Торгово-промышленная палата города Сочи» – 1, в размере 8 010 969 632,00 руб. по состоянию на 01 января 2021 г.

В обоснование заявленных требований указало, что кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , установленная по состоянию на 01 января 2021 г. в размере 13 756 557 794,63 руб., значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

В судебном заседании представитель АО » – 3. настаивал на удовлетворении административного искового заявления.

Представители ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – 4., департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – ДИО КК) – 5. полагали, что заключение судебной экспертизы и отчет об оценке не могут быть признаны допустимыми доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объекта оценки, просили в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Статьей 375 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), части 1статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ«О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов административного дела, АО «» является собственником здания с кадастровым номером ; площадью: 168 917,00 кв.м; расположенного по адресу: назначение: нежилое; наименование: «-».

Приказами ДИО КК от 28 декабря 2020 г. № 2752, от 27 декабря 2021 г. № 3321 «Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость», здание с кадастровым номером включено в перечни на 2021 г. и 2022 г.

Согласно ответам филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю (далее – Филиал, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю) от 27 мая 2022 г. № от 03 июня 2022 г. № , выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, здание с кадастровым номером было поставлено на кадастровый учет г. с назначением: «нежилое здание»; с наименованием: «-»; с площадью: «168917,00 кв.м»; с количеством этажей: «5 (подземная этажность: «1»)».

При переходе с 15 июля 2020 г. на промышленную эксплуатацию Федеральную государственную информационную систему ведения ЕГРН, в автоматизированном режиме была осуществлена корректировка сведений о назначении здания с кадастровым номером с «нежилое здание» на «нежилое».

01 июня 2022 г. органом регистрации прав в ЕГРН была выявлена и исправлена техническая ошибка в сведениях о наименовании здания с кадастровым номером в результате которой наименование указанного здания было изменено с «нежилое здание» на «-».

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером

- 22 июня 2012 г. не была определена Филиалом в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон№ 135-ФЗ) при постановке здания на кадастровый учет ввиду отсутствия на указанный момент времени утвержденных результатов государственной кадастровой оценки и соответствующих удельных показателей кадастровой стоимости;

- в размере 169 971 042,08 руб. была определена Филиалом в соответствии со статьей 24.19 Закона № 135-ФЗ после утверждения постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 16 января 2012 г. № 12 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Краснодарского края» в редакции постановления от 11 февраля 2013 г. № 107 удельных показателей кадастровой стоимости для зданий и помещений, с применением минимального удельного показателя кадастровой стоимости в размере 1 006,24 руб./кв.м, утвержденного вышеуказанным постановлением, и в соответствии со статьей 24.20 Закона №135-ФЗ с 11 декабря 2013 г. до01 января 2019 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата, по состоянию на которую определена указанная кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости) – 22 июня 2012 г.;

- в размере 13 093 243 185,27 руб. была утверждена приказом ДИО КК от 01 ноября 2018 г. № «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда» (далее – приказ ДИО КК № (не применяется);

- в размере 7 869 570 000,00 руб. была установлена решением Краснодарского краевого суда от г. № г. внесена в ЕГРН в соответствии со статьей 17 Закона№ 237-ФЗ. В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Федерального закона от31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Применяется с 01 января 2019 г. до 01 января 2022 г., в связи с тем, что дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в суд – 22 июля 2019 г., а предметом оспаривания по указанному решению являлась кадастровая стоимость в размере 13 093 243 185,27 руб., утвержденная приказом ДИО КК № , которая была внесена в ЕГРН 01 января 2019 г.; дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2018 г.;

- оспариваемая кадастровая стоимость в размере 13 756 557 794,63 руб. была утверждена приказом ДИО КК от 09 сентября 2021 г. № 2259«Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Закона№ 237-ФЗ с 01 января 2022 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации; дата определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г.

Принимая во внимание, что АО «» является собственником объекта недвижимости, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество организации, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке от 13 апреля 2022 г.№ 0320000075/О-2021, выполненный оценщиком Союза «Торгово-промышленная палата города Сочи» – 6., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимого имущества кадастровым номером составляет 8 010 969 632,00 (восемь миллиардов десять миллионов девятьсот шестьдесят девять тысяч шестьсот тридцать два) руб. по состоянию на 01 января 2021 г. (расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной – 41,8 %).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона № 135-ФЗ). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Для установления юридически значимых обстоятельств, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, а в случае его несоответствия таковым, определения рыночной стоимости объекта оценки, поручив ее проведение эксперту ООО «Легал Сервис».

Согласно заключению эксперта ООО «Легал Сервис» – 7. от 11 июля 2022 г. № 06/22/30 (далее – заключение эксперта от 11 июля 2022 г. № 06/22/30) отчет об оценке от 13 апреля 2022 г. № 0320000075/О-2021 (далее – отчет об оценке) соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Поскольку в рамках экспертного исследования по вопросу № 1 было выявлено соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, экспертного исследования по определению рыночной стоимости здания с кадастровым номером на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г. не проводилось.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности, Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), в соответствии с которым судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Федерального закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Заключение эксперта от 11 июля 2022 г. № 06/22/30 содержит все необходимые сведения доказательственного значения и соответствует приведенным требованиям Закона № 73-ФЗ, Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, представителями ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» иДИО КК, полагавшими заключение эксперта недопустимым доказательством, не представлено, в связи с чем суд не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение.

Доводы представителей ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» и ДИО КК о несоответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства опровергнуты заключением судебной экспертизы, с которой суд соглашается.

Экспертом, проводившим судебную экспертизу, представлены возражения на замечания ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» и ДИО КК.

Кроме того, эксперт был допрошен в судебном заседании и дал не вызывающие сомнений пояснения, опровергающие доводы о якобы допущенных им и, соответственно, оценщиком нарушениях.

Эксперт дал суду подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, подробно и обстоятельно ответил на все возникшие вопросы, таким образом, подтвердив достоверность определенной в отчете об оценке рыночной стоимости спорного объекта оценки.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Проверив замечания представителей ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» и ДИО КК о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, что не нашло подтверждение в заключении судебной экспертизы, заслушав пояснения эксперта ООО «Легал Сервис» –8., суд находит отчет об оценке, выполненный оценщиком Союза «Торгово-промышленная палата города Сочи» – 9., соответствующим требованиям Закона № 135-ФЗ, положениям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 (далее – ФСО № 1); Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая2015 г. № 298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3); Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7).

Согласно пунктам 3, 4 ФСО № 3, обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящими Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пунктам 12, 13 ФСО № 1, сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункты 15,16 ФСО №1).

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (пункты 18,19 ФСО №1).

Согласно пункту 25 ФСО № 7, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Указанные положения позволяют прийти к выводу о том, что право выбора того или иного подхода к оценке принадлежит лицу, определяющему рыночную стоимость. При этом выбор подхода либо отказ от его использования должны быть мотивированы.

Вопреки утверждениям представителей ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» и ДИО КК, оценщиком нарушений пункта 11 ФСО № 1 не допущено.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного подхода, отказ от затратного и сравнительного подходов обоснован, а также отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных оценщиком.

Объектом оценки является пятиэтажное здание многофункционального торгово-развлекательного комплекса «», общей площадью: 168 917,00 кв.м, расположенное по адресу:

Согласно отчету об оценке, в ходе анализа рынка коммерческой недвижимости в г. Сочи оценщик выявил 9 предложений о продаже торговых центров. В подавляющем большинстве объявлений о продаже отсутствует информация о состоянии здания, уровне отделки, площади и передаваемых правах на земельный участок, на котором расположен объект оценки. Ввиду недостаточности сведений в объявлениях о ценообразующих факторах объектов, их несопоставимости с объектом оценки применение сравнительного подхода к определению рыночной стоимости оценщиком было признано недопустимым. Невозможность использования сравнительного подхода подробно изложено на страницах 44-47,60 отчета.

Оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения выбранного оценщиком подхода оценки – доходного, с учетом сведений предложений о сдаче в аренду аналогичных объектов.

Отказ от применения затратного подхода верно обоснован тем, что объект оценки является уникальным по своим конструктивным характеристикам, в основу строительства взят нетипичный проект, ввиду чего не представляется возможным вновь воссоздать стоимость строительства, а кроме того, имеется возможность применения доходного подхода, что полностью согласуется с положениями пункта 24 «в» ФСО № 7, из которого следует, что затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке. Подробное обоснование отказа от затратного подхода приведено на странице 61 отчета, его полнота сомнений у суда не вызывает.

С обоснованностью примененного подхода суд соглашается в полной мере, исходя из предназначения объекта исследовании – многофункциональный торгово-развлекательный комплекс, с учетом его наиболее эффективного использования.

Согласно пункту 23 ФСО № 7, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

В настоящем случае оценщик рассчитал рыночную стоимость здания в рамках доходного подхода методом прямой капитализации. Применение данного подхода обосновано тем, что фактическое использование объекта соответствует наиболее эффективному использованию, эксплуатация объекта не требует финансовых затрат, связанных с ремонтом, величину ставки капитализации возможно определить на основании рыночных данных. Оценщик на странице 64 отчета указал, что на дату оценки имеется возможность получить стабильный доход от сдачи в аренду здания в текущем состоянии.

Не согласиться с произведенным оценщиком расчетом рыночной стоимости здания названным методом суд, вопреки приведенным доводам о необходимости применения метода дисконтирования денежных потоков с учетом колебания выручки по годам до 30 %, оснований не усматривает.

Допрошенный в судебном заседании эксперт, возражая против замечаний представителей административных ответчиков, пояснил, что для оцениваемого объекта такие колебания выручки являются допустимыми и существенно на стоимость не влияют. Метод капитализации является наиболее приемлемым для оцениваемого объекта.

Представители ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» и ДИО КК, настаивая на необоснованном отказе оценщика от применения затратного подхода при проведении оценки и необходимости расчета доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков по основаниям, приведенным в возражениях на административное исковое заявление, не обосновали, как допущенные, по их мнению, нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы о рыночной стоимости объекта оценки.

В этой связи, названные замечания к отчету об оценке, основанные на предположениях, отклоняются как не состоятельные.

Довод о том, что при определении потенциального валового дохода оценщиком не была учтена вся площадь помещений, не опровергает выводы отчета, поскольку арендопригодная площадь определялась оценщиком на основе анализа технической документации, за исключением вспомогательных помещений, и на основании данных заказчика, что не свидетельствует о нарушении методики оценки в рамках доходного подхода.

Расчет потенциального валового дохода по арендопригодной площади не исключает стоимость вспомогательных помещений, поскольку при заключении договора аренды арендатор получает к ним полный доступ за соответствующую плату, которая включается в арендную ставку.

Вопреки замечаниям ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» и ДИО КК о некорректном принятии сведений, предоставленных заинтересованной стороной, оценщик обоснованно (в целях исключения возможного занижения потенциального валового дохода) использовал данные, предоставленные заказчиком, о размере арендопригодной площади здания в размере80 626,46 кв.м, (страница 65 отчета), поскольку размер арендопригодной площади здания на основании технической документации составляет 73 919,10 кв.м.

Суд также не может согласиться с замечанием представителей административных ответчиков о неправильном принятии оценщиком среднего значения операционных расходов, поскольку, согласно отчету, размер операционных расходов определен по среднему значению на основании фактических расходов торгово-развлекательного центра за три предшествующих году оценке года, что является допустимым. Определяя названное значение, оценщик нормализовал представленную заказчиком информацию о величине расходов от эксплуатации торгового комплекса, исключая затраты, не относящиеся к затратам по обслуживанию здания, единовременные затраты, по которым определенные планы правообладателя отсутствуют.

Правильность принятия оценщиком при определении чистого операционного дохода объекта оценки, среднего значения операционных расходов и дохода за 2020 г. подтвердил в судебном заседании экспертООО «Легал Сервис» – 10.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Судом отклоняется довод административных ответчиков о том, что оценщик необоснованно не рассчитывал самостоятельно рыночную ставку аренды на нежилые помещения.

Проанализировав рынок торговых помещений, расположенных вг. Сочи, оценщик пришел к выводу, что средневзвешенная арендная ставка в размере 2 008,69 руб./кв.м/мес. соответствует рыночным ставкам арендной платы торговых помещений, расположенных в ТЦ в г. Сочи, в связи с чем оценщиком обоснованно принято средневзвешенное значение арендной ставки за 1 кв.м объекта оценки, рассчитанное на основании имеющихся копий договоров аренды и величинах арендных ставок.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная на дату оценки доходным подходом путем отношения чистого операционного дохода к соответствующей ставке капитализации, с учетом стоимости земельного участка составила 11 640 844 761,00 руб.

После чего в целях получения стоимости объекта капитального строительства произведена его «очистка» от стоимости земельного участка, определенная оценщиком в размере 3 629 875 129,00 руб.

Рыночная стоимость оцениваемого здания без учета стоимости земельного участка, полученная доходным подходом, составила 8 010 969 632,00 руб.

Стоимость земельного участка обоснованно рассчитана оценщиком сравнительным подходом, отказ от доходного и затратного подходов мотивирован.

В таблице № 16 отчета об оценке указаны основные 15 предложений о продаже земельных участков, расположенных в районе объекта оценки. Цены предложений варьируются от 21 368,00 до 83 333,00 руб. кв.м.

В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны 3 объекта, которые имеют наиболее сходные характеристики с объектом оценки (таблица 33 отчета).

Результаты анализа выборки цен предложений приведены на страницах 92-98 отчета.

Доводы ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ» и ДИО КК относительно некорректного отбора оценщиком объектов-аналогов суд полагает несостоятельными в силу следующего.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06 марта 2002 г. № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее – Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций, метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее – элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Вопреки доводам представителей административных ответчиков, подобранные оценщиком объекты-аналоги сопоставимы с оцениваемым земельным участком по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО № 7.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Доводы административных ответчиков о том, что оценщиком при выборе аналогов земельного участка из «доверительного интервала» не были исключены выбивающиеся дискретные значения, а расчет рыночной стоимости произведен по 3 объектам из верхней границы интервала, не состоятельны.

Объекты-аналоги № 1 (45 833,00 кв.м) и № 3 (41 667,00 кв.м) находятся в средней границе интервала.

Значительный диапазон цен на объекты-аналоги не свидетельствует о неоднородности выборки данных объектов.

В соответствии с Методическими рекомендациями объекты-аналоги подбираются не по ценовому критерию, а по иным характеристикам, функциональным показателям.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 различия объекта оценки и объектов-аналогов по таким ценообразующим факторам (элементам сравнения), как условия рынка, вид разрешенного использования, площадь, местоположение, оценщиком скорректированы со ссылкой на Справочник Оценщика недвижимости – 2020. Земельные участки под редакцией Лейфера Л.А.

Замечание административных ответчиков о том, что оценщиком на странице 96 отчета при расчете результата выборки допущена математическая ошибка при определении коэффициента вариации – ошибочно указано 30 %, тогда как правильно 40,3 %, что не удовлетворяет условиям однородности, поскольку отобранные объекты-аналоги не подпадают в границу нормативного значения коэффициента вариации 33 %, отклоняются, поскольку не свидетельствуют о недостоверности выводов оценщика.

Так, согласно результатам скорректированных цен (страница 101 отчета), коэффициент вариации по мере проведения корректировок снизился до 14 %, что укладывается в приемлемый диапазон 33 %.

Поскольку значения скорректированных цен сравниваемых объектов имели различия, то оценщиком проведено согласование скорректированных величин стоимости предложения к продаже объектов-аналогов путем расчета средневзвешенной величины методом весовых коэффициентов. Полученное суммарное значение весовых коэффициентов сравнительного подхода равно 1,000, что свидетельствует о достоверности итогового результата и опровергает доводы о некорректном подборе аналогов.

Само по себе указание административных ответчиков на несоответствие рыночной стоимости земельного участка (определенной оценщиком) и его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости притом, что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений оценщика, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

В рассматриваемом случае, отчет об оценке от 13 апреля 2022 г.№ 0320000075/О-2021, подготовлен Союзом «Торгово-промышленная палата города Сочи», оценщик 11., который является членом Саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков, свидетельство № . Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от г. № Профессиональная ответственность оценщика подтверждается страховым полисом страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, выданным САО «ВКС» на период с 21 января 2022 г. по 20 января 2023 г.№ , то есть, отчет выполнен надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.

Таким образом, поскольку административный истец исполнил свою обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости объекта недвижимости, представив соответствующий отчет об оценке, который в силу требований специального закона, пока не доказано иное, является достоверным, а, в свою очередь, административные ответчики, добросовестно пользуясь представленными им КАС РФ процессуальными правами, в том числе на представление доказательств и возражений, каких-либо доказательств нарушения оценщиком при выполнении работ по оценке объекта недвижимости Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, равно свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости, не представили, суд приходит к выводу о допустимости и достоверности данного отчета как доказательства по делу, на основании которого возможно установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 19 мая 2022 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером площадью 168 917,00 кв.м; расположенного по адресу: по состоянию на 01 января 2021 г. в размере 8 010 969 632,00 (восемь миллиардов десять миллионов девятьсот шестьдесят девять тысяч шестьсот тридцать два) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером считать – 19 мая 2022 г.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого судаО.П. Анянова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 15 августа 2022 г.