Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Антоновой Ольги Ивановны к Лазаревой Галине Степановне о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по <адрес>

УСТАНОВИЛ:

Антонова О.И. обратилась в суд с иском к Лазаревой Г.С. о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении указанной квартиры. Требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи квартиры от 23.06.2016 она приобрела в собственность благоустроенную квартиру, находящуюся в пятиэтажном многоквартирном, целом, жилом, капитальном из железобетонных панелей доме, на третьем этаже, по <адрес> кадастровый № Согласно пункту 4 вышеназванного договора стоимость продаваемого объекта недвижимости составляет 1740000 (один миллион семьсот сорок тысяч) рублей. В соответствии с пунктом 4 названного договора расчет за указанные объект недвижимости производился частями: из них 1240000 (один миллион двести сорок тысяч) рублей - в момент подписания договора, оставшаяся сумма 500000 (пятисот тысяч) рублей - должна была выплачена представителю продавца не позднее 01.07.2016. На момент совершения сделки от имени продавца Р.И.А. действовала Лазарева Галина Степановна по доверенности, удостоверенной нотариусом Ужурского нотариального округа Красноярского края В.А.С. 13.04.2016, по реестру №. На момент подписания вышеназванного договора истцом полностью выплачен ответчику первоначальный взнос в размере 1240000 рублей. 24.08.2016 филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи и права собственности истца на указанную квартиру, о чем выдана выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № и свидетельство о государственной регистрации права от 24.06.2016 №. В выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 24.08.2016 право собственности на квартиру было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки (залога). 05.07.2016 в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи, денежные средства в размере 500000 рублей были переданы ответчику, что подтверждается распиской. Свои обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи от 23.06.2016 истец выполнила в полном объеме. В добровольном порядке снятие обременения с квартиры в регистрационном органе не представляется возможным в виду смерти продавца Р.И.А.. Для погашения регистрационной записи об ипотеке на квартиру, являющихся предметом договора купли-продажи между истцом и ответчиком, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя - продавца по договору, что невозможно в силу вышеназванных причин. Несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества. До настоящего времени истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ей на праве собственности объекта, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд. Ссылаясь на ст. 352 ГК РФ, ст.ст. 21, 25 и 29 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 17, 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», истец просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, общей площадью 51,3 кв.м, кадастровый №, расположенной <адрес>

Истец Антонова О.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. От истца поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчик Лазарева Г.С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. От ответчика поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие. Участвуя в предварительном судебном заседании, ответчик исковые требования признала в полном объеме, подтвердив обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, в том числе факт получения исполнения по договору купли-продажи в полном объеме.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Антонов В.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ПК ПВД Красноярский край, КГБУ МФЦ, структурное подразделение Красноярск, Ужур в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Согласно имеющихся в материалах дела пояснений представителя Управления Ильиной Е.В., одновременно просившей о рассмотрении дела в свое отсутствие, в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 09.10.2015 одновременно с государственной регистрацией права собственности истца на квартиру с кадастровым №, расположенную по <адрес> 24.06.2016 зарегистрировано обременение права в виде ипотеки в силу закона на основании договора купли-продажи квартиры от 23.06.2016. По условиям данного договора, где представителем продавца выступала Лазарева Галина Степановна, действующая по доверенности от имени Р.И.А., а покупателем Антонова Ольга Ивановна предусмотрено, что частично расчет осуществляется при подписании договора, а частично после 01.07.2016. Поскольку, договором купли-продажи квартиры от 23.06.2016 определено, что окончательный расчет за квартиру производится через определенное время, то есть с отсрочкой, согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате товара. В связи с указанным одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя Антоновой О.И. было зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона в пользу продавца Р.И.А. Как следует из искового заявления Р.И.А., в пользу которого в ЕГРН зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона, умер. Следует учитывать, что основания прекращения обременения права в виде залога, в том числе залога (ипотеки) недвижимости, установлены статьей 352 ГК РФ. В частности, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При этом регистрационная запись об ипотеке в силу части 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 60 настоящего Федерального закона. Пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Таким образом, перечень оснований для погашения ипотеки носит закрытый характер. При этом погашение регистрационной записи об ипотеке не связывается с моментом исполнения основного обязательства. Поскольку статьей 25 Закона об ипотеке установлено, что одним из оснований погашения регистрационной записи об ипотеке является решение суда о прекращении ипотеки, следовательно, в отсутствие возможности погасить ипотеку иными способами, установленными в пункте 1 статьи 25 Закона об ипотеке, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Оценив доводы заявления, исследовав материалы и обстоятельства дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товаров через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 488 ГК РФ).

При этом, в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, возникновение, переход и прекращение этих прав.

Согласно пункта 3 статьи 334, пункта 2 статьи 352 ГК РФ залог возникает в силу договора.

Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Согласно статьи 25 указанного Федерального закона регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Таким образом, из системного толкования приведенных выше норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим. Решение суда по таким искам является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Судом установлено, что 23.06.2016 между Лазаревой Галиной Степановной, действующей от имени Р.И.А. по доверенности, удостоверенной нотариусом Ужурского нотариального округа Красноярского края В.А.С. 13.04.2016 по реестру № (срок действия доверенности - до 12.04.2019), именуемой «Представитель продавца», и Антоновой Ольгой Ивановной, именуемой «Покупатель», заключен договор купли-продажи квартиры. По условиям указанного договора, Представитель продавца продал, а Покупатель купил благоустроенную квартиру, находящуюся в пятиэтажном, многоквартирном, целом, жилом, капитальном из железобетонных панелей доме, на третьем этаже, <адрес> кадастровый №. Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке 24.06.2016 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

24.06.2016 регистрирующим органом Антоновой О.И. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по <адрес> При этом указано, что на объекте имеется ограничение в виде ипотеки в силу закона (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним от 24.06.2016 №).

Согласно пункту 4 указанного договора купли-продажи от 23.06.2016, цена отчуждаемой квартиры, определенная по договоренности сторон, составляет 1 740 000 рублей. Стороны договорились, что расчет между ними будет произведен следующим образом: при подписании настоящего договора Покупатель передает Представителю продавца денежную сумму в размере 1 240 000 рублей; денежная сумма в размере 500000 рублей будет выплачена Представителю продавца не позднее 01.07.2016.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 01.04.2020 следует, что на квартиру, расположенную по <адрес> кадастровым №, установлено ограничение прав и обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Р.И.А.

Р.И.А. (продавец) умер 27.01.2019, что подтверждается свидетельством о смерти, выданным Ужурским территориальным отделом агентства записи актов гражданского состояния Красноярского края от 31.01.2019.

Ответчик по делу - Лазарева Г.С. с 15.06.2007 являлась супругой Р.И.А. (свидетельство о заключении брака, выданное Ужурским территориальным отделом агентства записи актов гражданского состояния администрации Красноярского края 15.06.2007).

Между тем, материалами дела подтверждается, что договор купли-продажи квартиры от 23.06.2016 истцом фактически исполнен 05.07.2016, что подтверждается распиской Лазаревой Г.С. от 05.07.2016 о получении от Антоновой О.И. 500000 рублей (оставшейся части цены договора купли-продажи в счет расчетов по договору), пояснениями ответчика в суде об отсутствии претензий по исполнению указанного договора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что обременение недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу<адрес> кадастровым №, в виде ипотеки фактически прекратилось, поскольку оплата по договору купли-продажи от 23.06.2016 произведена Покупателем в полном объеме.

Поскольку обеспеченное ипотекой обязательство по оплате стоимости квартиры исполнено и основания для сохранения обременения в виде ипотеки в силу закона отсутствуют, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования Антоновой Ольги Ивановны к Лазаревой Галине Степановне о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по <адрес>, кадастровый №, - удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по <адрес> общей площадью 51,3 кв.м., кадастровый №, принадлежащего на праве собственности Антоновой Ольге Ивановне.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Ужурский районный суд Красноярского края.

Председательствующий А.В. Аббазова

Решение в окончательной форме составлено 22 июля 2020 года