Гражданский кодекс часть 1

представителя истца Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки – ФИО1, выступающего на основании доверенности № 3-д от 09.01.2020 года,

при секретаре судебного заседания Суховей А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 148.1 кв.м, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, <адрес><адрес>, поз. №, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», определив начальную стоимость объекта незавершенного строительства в размере его рыночной стоимости в сумме 317 256 (Триста семнадцать тысяч двести пятьдесят шесть) рублей.

В обоснование заявленных исковых требований Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки указал, что 07 декабря 2016 года между Комитетом и ФИО7 заключен договор аренды земельного участка №. По указанному договору аренды Комитет предоставил ФИО4 земельный участок из земель населенных пунктов площадью 982,0 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, поз. №, для завершения строительства объекта - торговый комплекс, процент готовности - 6%, кадастровый №, принадлежащего на праве собственности последнему. Пунктом 2.1. договора срок аренды участка установлен с 08.12.2016 года по 07.12.2019 года. Государственная регистрация договора аренды земельного участка от 07.12.2016 № 548-3 произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 23.01.2017, что подтверждается штампом регистрирующего органа.

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6. ЗК РФ.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-Ф3 и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 07.12.2016 № на земельном участке находился объект незавершенного строительства, ФИО5 обратился с заявлением о предоставлении земельного участка, и в дальнейшем участок предоставлен без проведения торгов. Единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов нет.

В последующем, согласно выписке из ЕГРН от 20.12.2019 года №, право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, перешло к ФИО3, что подтверждается записью о регистрации права № от 20.11.2019 года.

По истечению срока договора аренды земельного участка от 07.12.2016 №-№, строительство расположенного на нем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 148,1 кв.м., не окончено, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.12.2019 года №.

Заявление от ФИО2 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, поз. №, на новый срок в Комитет не поступало.

В связи с истечением срока аренды и отсутствием доказательств завершения строительства объекта, договор аренды земельного участка от 07.12.2016 № прекращен в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в одностороннем порядке в соответствии со ст. 610 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца второго п. 1 ст. 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В соответствии с п. 4 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, начальная цена продажи объекта незавершённого строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно отчету об оценке №, выполненному ООО «АМАКС», рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, площадью застройки 148.1 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, поз. №, принадлежащего на праве собственности ФИО3, составляет 317 256 (Триста семнадцать тысяч двести пятьдесят шесть) рублей.

Просит суд:

Изъять у ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серии №№, выданного 22.08.2008 года отделом УФМС России по Ставропольскому краю в Минераловодском районе, объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 148.1 кв.м, расположенный по адресу: РФ, <адрес>, <адрес><адрес>, поз. №, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Определить начальную стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:30:040311:1135, площадью застройки 148,1 кв.м, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, <адрес><адрес>, поз. №, в размере его рыночной стоимости в сумме 317 256 (Триста семнадцать тысяч двести пятьдесят шесть) рублей.

Представитель истца Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки – ФИО1, выступающий на основании надлежащим образом оформленной доверенности, в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Просил удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещена о рассмотрении дела. Сведений относительно уважительности причин не явки суду не сообщила, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовала. Суд, с согласия представителя истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО3 в порядке заочного производства.

Исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд приходит к следующему.

В силу ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

На основании ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствие со ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Из ст. 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, во взаимосвязи со ст.ст. 17, 18, 19 и 120 Конституции Российской Федерации, ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, следует, что участники судопроизводства имеют право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. Реализация права на судебную защиту предполагает правильное и своевременное рассмотрение дела, на что указывается и в ст. 2 ГПК РФ, закрепляющей задачи и цели гражданского судопроизводства.

В условиях состязательности процесса (ст. 123, ч. 3, Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ч.1 ст. 56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Согласно пп.3 ч.1 ст. 11 Устава Муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности отнесено к вопросам местного значения.

Статьей 51 Устава предусмотрено, что к полномочиям администрации города Ессентуки относится, в том числе, предоставление и изъятие в установленном порядке земельных участков в границах городского округа в соответствии с действующим законодательством.

В силу пункта 1.5.2. Положения о некоторых вопросах регулирования земельных отношений в городе Ессентуки, утвержденного решением Совета города Ессентуки от 29.04.2015 № 64, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки выступает в качестве арендодателя при заключении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена или находящийся в собственности муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки.

Согласно п. 1 Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, утвержденного решением Думы города Ессентуки от 27.03.2019 №, Комитет является отраслевым (функциональным) органом администрации города Ессентуки, уполномоченным осуществлять права собственника муниципального имущества.

В соответствии с указанным положением, к основным задачам Комитета относится управление и распоряжение муниципальным имуществом и земельными участками в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством и муниципальными правовыми актами города Ессентуки.

Кроме того, Комитет имеет исключительное право вступать в договорные отношения с юридическими и физическими лицами в пределах компетенции комитета, в том числе: заключать, изменять, расторгать (прекращать) договоры владения, пользования (в том числе аренды, найма) в отношении муниципального имущества, а также земельных участков, право распоряжения которыми, предоставлено органам местного самоуправления; давать разрешения на заключение договоров субаренды в отношении муниципального имущества, а также земельных участков, право распоряжения которыми, предоставлено органам местного самоуправления.

Судом установлено, что 07 декабря 2016 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому Комитет предоставил ФИО5 земельный участок из земель населенных пунктов площадью 982,0 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, поз. №, для завершения строительства объекта - торговый комплекс, процент готовности - 6%, кадастровый №, принадлежащего на праве собственности последнему.

Пунктом 2.1. договора срок аренды участка установлен с 08.12.2016 года по 07.12.2019 года. Государственная регистрация договора аренды земельного участка от 07.12.2016 № 548-3 произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 23.01.2017, что подтверждается штампом регистрирующего органа.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 07.12.2016 № на земельном участке находился объект незавершенного строительства, ФИО4 обратился с заявлением о предоставлении земельного участка, и в дальнейшем участок предоставлен без проведения торгов. Единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов нет.

В последующем, согласно выписке из ЕГРН от 20.12.2019 года №, право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, перешло к ФИО3 Данное обстоятельство подтверждается записью о регистрации права № от 20.11.2019 года.

По истечению срока договора аренды земельного участка от 07.12.2016 №, строительство расположенного на нем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 148,1 кв.м., не окончено, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.12.2019 года № №. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Заявление от ФИО3 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, поз. №, на новый срок в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки не поступало.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно п. 5 раздела III Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)”, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, при использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость. Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Положениями ст. 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.

Из положений ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В данном случае рыночная стоимость недвижимого имущества подлежит установлению по основаниям, предусмотренным законом - ст. 239.1 ГК РФ.

Согласно положениям ст. 9 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Из Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 года N 1299 следует, что настоящие Правила устанавливают порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков (п. 1). Публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов (п. 2). Извещение о проведении аукциона должно содержать: б) сведения о суде, принявшем решение об изъятии объекта не завершенного строительством у собственника путем продажи с публичных торгов, с указанием резолютивной части решения суда; з) начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (п. 7).

Применительно к вышеизложенному, решение суда об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов должно содержать начальную цену продажи объекта незавершенного строительства, определяемую на основании оценки его рыночной стоимости.

Принудительное изъятие объекта незавершенного строительства может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда.

Истцом представлен суду отчет об оценке №, выполненный ООО «АМАКС», согласно которому рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, площадью застройки 148.1 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, поз. №, принадлежащего на праве собственности ФИО3, составляет 317 256 (Триста семнадцать тысяч двести пятьдесят шесть) рублей.

Учитывая вышеприведённые нормы права, установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, - удовлетворить.

Определить начальную стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 148,1 кв.м, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, <адрес><адрес>, поз. №, в размере его рыночной стоимости в сумме 317 256 (Триста семнадцать тысяч двести пятьдесят шесть) рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене решения в течение семи дней со дня вручения ей копии этого решения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения суда через Ессентукский городской суд.

Председательствующий судья В.В. Жукова

Мотивированное решение суда изготовлено 19 марта 2020 года.