Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ЗАО «Строй Интернейшенл» о признании одностороннего акта приема - передачи объекта долевого строительства – квартиры недействительным, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ЗАО «Строй Интернейшенл» о признании одностороннего акта приема - передачи объекта долевого строительства – квартиры недействительным, возложении обязанности.

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 указал, что 30 декабря 2014 года между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.

Согласно договору, застройщик в лице ответчика был обязан построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику в лице истца, по акту приема-передачи объекта долевого строительства в жилом доме по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м.

Стоимость участия в долевом строительстве была согласована сторонами в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей. Данная сумма была оплачена истцом в полном объеме.

Пунктом 5.1 Договора срок сдачи дома в эксплуатацию был определен 2 кварталом 2017 года.

В соответствии с п. 7.2.3 Договора, застройщик обязан передать квартиру дольщику по акту приема-передачи.

Пунктом 5.2 Договора был определен порядок передачи объекта, в соответствии с которым им было получено уведомление № 625/07-17 от 20.06.2017 г. о завершении строительства объекта и готовности его к передаче.

Истцом - участником долевого строительства по состоянию на 24 июля 2017 г. были выявлены следующие недостатки квартиры: отсутствие электроснабжения; отсутствие горячего и холодного водоснабжения; отсутствие возможности проверить водоотведение; отсутствие электрощитка; отсутствие на балконе металлического экрана; некачественно выполненные штукатурные работы; отсутствие дверных и оконных ручек; дверные и оконные откосы выполнены с нарушениями; железные маяки в стенах проржавели; в подъезде не работает лифт; кабели электроснабжения в квартире не проложены; в квартире отсутствуют розетки и выключатели.

Позднее, истцом - участником долевого строительства по состоянию на 08 декабря 2017 г. были выявлены следующие недостатки квартиры: отсутствие электроснабжения; отсутствие электрощитка; отсутствие розеток и распределительных коробок; отсутствие металлического экрана на балконе; откосы дверей и окон не устранены; некачественно выполненные штукатурные работы не исправлены; стяжка пола выполнена некачественно; отсутствие ручек на окнах и балконной двери.

Поскольку ответчик не устранил недостатки квартиры и не выплатил добровольно истцу требуемые денежные средства, в пользу истца решением Ессентукского городского суда от 30 ноября 2018 г. были взысканы денежные средства на устранение выявленных недостатков объекта строительства, неустойка за нарушение срока передачи квартиры, компенсация морального вреда, расходы на оплату услуг представителя, издержки по оплате услуг эксперта и штраф за нарушение прав потребителя. Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 09 апреля 2019 г. решение было оставлено без изменения.

При рассмотрении вышеуказанного гражданского дела ответчик приводил доводы о том, что он не мог устранить возможные недостатки, так как не имел доступа в спорную квартиру. Суд посчитал доводы ответчика несостоятельными, поскольку они опровергались имеющимися в материалах дела доказательствами – заключением ООО «Эксперт сервис Юг».

В связи с тем, что квартира построена (создана) с отступлениями от условий Договора № от 30 декабря 2014 г., истец был вправе отказаться от подписания передаточного акта до исполнения ответчиком условий Договора.

Следовательно, ответчик, согласно ч. 1, ч. 2 ст. 7 и ч. 5, ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не имеет никакого законного права составлять односторонний Акт о передачи квартиры, качество которой не соответствует условиям договора.

В соответствии с положениями п. п. 5, 6 ст. 8, ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик может составить односторонний акт, если у участника долевого строительства нет претензий к объекту долевого строительства, а в случае если такие претензии есть, и заявлено требование об устранении недостатков, застройщик не может составить акт приема-передачи в одностороннем порядке, а должен устранить недостатки.

Кроме того, спорный акт является документом, порождающим правовые последствия, и в силу закона акт свидетельствует об исполнении застройщиком обязательства по передаче истцу квартиры надлежащего качества, и влечет прекращение действия договора об участии в долевом строительстве, однако в данном случае ответчик надлежащим образом обязанность по передаче объекта долевого строительства не исполнил. Спорный акт от 06 октября 2017 г. составлен ответчиком в нарушение требований закона (п. п. 5, 6 ст. 8, ст. 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") и нарушает права истца.

На основании вышеизложенного, истец приходит к выводу о наличии оснований для признания недействительным оспариваемого акта приема-передачи объекта долевого строительства, составленного 06 октября 2017 г. ответчиком в одностороннем порядке.

Просит суд:

Признать недействительным односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства (квартиры) № по адресу: <адрес>, подъезд 3, этаж 7, общей площадью 33,9 кв. м., составленный ЗАО «Строй Интернейшенл» 06.10.2017 года.

Обязать ЗАО «Строй Интернейшенл» в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда предоставить ФИО2 для подписания надлежаще оформленный двусторонний акт приема-передачи <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по доверенности адвокат Чеченцев В.И. поддержали заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске. Просили их удовлетворить в полном объеме. Возражали относительно доводов ответчика, указанных в письменных возражениях, предоставив письменный отзыв в обоснование их позиции.

Представитель ответчика ЗАО «Строй Интернейшенл» в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещен о рассмотрении дела. Сведений относительно уважительности причин не явки суду не сообщил, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовал. Суд, с учетом мнения стороны истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика ЗАО «Строй Интернейшенл». Кроме того, от представителя ответчика по доверенности ФИО3 в суд по электронной почте поступили письменные возражения на заявленные требования ФИО1 и ходатайство о применении срока исковой давности, согласно которым указано следующее.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Истец 06.10.2017 направил в адрес ответчика претензию, в которой просил соразмерно уменьшить цену договора на <данные изъяты> руб. (стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства).

В данном случае истец избрал такой способ защиты как соразмерное уменьшение цены Договора, а не безвозмездное устранение недостатков. Таким образом, препятствия для принятия объекта долевого участия (даже с недостатками) отсутствовали. Однако истец от подписания акта приема-передачи квартиры уклонялся.

Согласно ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

ЗАО «Строй Интернейшнл» ФИО1 сопроводительным письмом № 03.04.18-исх от 10.05.2018 направило односторонний акт приема-передачи квартиры от 06.10.2017 по договору долевого участия в строительстве жилого <адрес> от 30.12.2014.

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 30.11.2018, вступившим в силу 09.02.2019, с ЗАО «Строй Интернейшнл» в пользу ФИО1 взысканы денежные средства на устранение выявленных недостатков объекта строительства в размере 138 637 рублей.

Участник долевого строительства не может одновременно требовать устранения недостатков и денежные средства на их устранение. Таким образом, при взыскании денежных средств на устранение недостатков у застройщика отсутствует обязанность устранять недостатки, то есть у истца отсутствовали препятствия для принятия квартиры.

Тем не менее, истец от принятия квартиры уклонялся. Таким образом, односторонний акт составлен ответчиком правомерно.

Истцом к ЗАО «Строй Интернейшнл» в Прикубанский районный суд г. Краснодара было подано исковое заявление о признании права собственности на <адрес>. Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 11.08.2020 по делу №, вступившим в силу 11.09.2020, в удовлетворении указанного искового заявления отказано.

Указанный односторонний акт исследовался судом. Данным решением суда установлено, что односторонний акт приема-передачи является основанием для регистрации права собственности на <адрес>.

В силу требований ч. 1 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ. обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Односторонний акт направлен истцу ценным письмом с описью вложения (отправление с почтовым идентификатором № №). Согласно отчету об отслеживании с официального сайта Почты России данное отправление истцом получено 01.06.2018. Получение данного акта истец признает, о чем указывает в исковом заявлении.

В соответствии с п. 2. 166 Гражданского кодекса требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Указанный односторонний акт также в соответствии с законодательством РФ является основанием для регистрации права собственности на квартиру, как и двусторонний. То есть, истец может зарегистрировать право собственности на квартиру на основании одностороннего акта приема-передачи. Истец не предоставил доказательств отказа регистрирующего органа в регистрации права собственности по одностороннему акту приема-передачи по причине несоответствия указанного акта законодательству РФ или ненадлежащей формы такого акта. Таким образом, права и законные интересы истца указанным односторонним актом не нарушены, односторонний акт не повлек никаких неблагоприятных для истца последствий.

Поскольку односторонний отказ получен истцом 01.06.2018 года, полагает, что им пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, ссылаясь на ст.ст. 168, 181 ГК РФ, указывая, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки 1 год.

По указанным основаниям, просит отказать в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований в полном объеме.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд приходит к следующему.

В силу ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

На основании ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствие со ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Из ст. 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, во взаимосвязи со ст.ст. 17, 18, 19 и 120 Конституции Российской Федерации, ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, следует, что участники судопроизводства имеют право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. Реализация права на судебную защиту предполагает правильное и своевременное рассмотрение дела, на что указывается и в ст. 2 ГПК РФ, закрепляющей задачи и цели гражданского судопроизводства.

В судебном заседании установлено, что 30 декабря 2014 года между истцом ФИО1 и ответчиком ЗАО «Строй Интернейшенл» был заключен договор участия в долевом строительстве № жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, проезд 1-й Лиговский.

Согласно указанному договору, застройщик ЗАО «Строй Интернейшенл» был обязан построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику в лице истца ФИО1, по акту приема-передачи объект долевого строительства в жилом доме по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.

Пунктом 5.1 Договора срок сдачи дома в эксплуатацию был определен 2 квартал 2017 года.

В соответствии с п. 7.2.3 Договора, застройщик обязан передать квартиру дольщику по акту приема-передачи.

Спорный односторонний акт приема-передачи <адрес> был составлен 06.10.2017 года и получен истцом 01.06.2017 года.

Поскольку ответчик не устранил недостатки квартиры и не выплатил добровольно истцу требуемые денежные средства, в пользу истца, ФИО1 24 апреля 2018 г. обратился с исковым заявлением в Ессентукский городской суд.

После подачи искового заявления, в период рассмотрения вышеуказанного гражданского дела в суде, ответчик направил по почте истцу односторонний акт приема-передачи от 06.10.2017 г., который истец получил 15.05.2018 г. До этого момента ФИО1 не знал о факте существования такого документа, как односторонний акт приема-передачи.

Решением Ессентукского городского суда от 30 ноября 2018 года исковые требования ФИО1 к ЗАО «Строй Интернейшнл» о признании недействительным пункта договора, взыскании неустойки, денежных средств для устранения недостатков, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, - удовлетворены в части.

Суд признал недействительным п.9.1 договора участия в долевом строительстве № от 30 декабря 2014 года, заключенного между ФИО1 и ЗАО «Строй Интернейшнл».

Суд взыскал с Закрытого акционерного общества «Строй Интернейшнл» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 01 июля 2017 года по 18 апреля 2018 года в сумме <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей, денежные средства на устранение выявленных недостатков объекта строительства в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей, компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей, судебные издержки по оплате услуг ООО «Эксперт Сервис-Юг» в сумме <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей, по оплате услуг ООО «Даймекс» в сумме <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей <данные изъяты> копеек, штраф в сумме <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей <данные изъяты> копеек, а также в доход бюджета города Ессентуки государственную пошлину в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей <данные изъяты> копеек.

В удовлетворении требований ФИО1 в части взыскания с ЗАО «Строй Интернейшнл» неустойки в сумме <данные изъяты> (восемьдесят тысяч триста семьдесят два) рубля <данные изъяты> копейки, компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей, судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей, судом отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 09 апреля 2019 года решение Ессентукского городского суда от 30 ноября 2018 года оставлено без изменения.

После принятия вышеуказанных решений судов, ФИО1 направлял в адрес ответчика запрос о предоставлении двустороннего акта приема-передачи квартиры по договору долевого строительства № от 16 апреля 2019 г. Запрос остался без ответа.

Кроме того, истцом к ЗАО «Строй Интернейшнл» в Прикубанский районный суд г. Краснодара было подано исковое заявление о признании права собственности на <адрес>.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 11.08.2020 по делу №, вступившим в силу 11.09.2020 года, в удовлетворении искового заявления отказано.

В силу требований ч. 1 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу пункта 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Между тем, сведения об устранении ответчиком указанных недостатков, а также о том, что после такого устранения (выплаты денежных средств, взысканных по решению суда) ответчик предложил истцу принять объект долевого участия в строительстве, в материалах дела отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Учитывая вышеприведенные нормы права и установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу, что поскольку квартира построена (создана) с отступлениями от условий Договора № от 30 декабря 2014 г., ФИО1 был вправе отказаться от подписания передаточного акта до исполнения ответчиком условий Договора. Следовательно, ответчик, согласно ч. 1, ч. 2 ст. 7 и ч. 5, ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве», не имел законных оснований составлять односторонний акт о передачи квартиры, качество которой не соответствовало условиям договора.

Суд, разрешая спор, оценивает поведение истца как добросовестное, поскольку отказ принять квартиру и подписать акт приема-передачи был вызван нарушениями и недобросовестным поведением со стороны ответчика, в частности недостатками, обнаруженными при осмотре квартиры, и не выполнением требований истца по их устранению.

Иные доводы ответчика, на которых он основывает свои возражения, в том числе и по применению срока исковой давности по заявленным требованиям, суд не принимает во внимание и отклоняет, поскольку они основаны на неверном толковании требований действующего гражданско-процессуального законодательства.

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ЗАО «Строй Интернейшенл» о признании одностороннего акта приема - передачи объекта долевого строительства – квартиры недействительным, возложении обязанности, - удовлетворить.

Признать недействительным односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства (квартиры) № по адресу: <адрес>, подъезд 3, этаж 7, общей площадью <данные изъяты> кв. м., составленный ЗАО «Строй Интернейшенл» ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать ЗАО «Строй Интернейшенл» в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда предоставить ФИО1 для подписания надлежаще оформленный двусторонний акт приема-передачи <адрес> по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Ессентукский городской суд.

Председательствующий судья В.В. Жукова

Мотивированное решение суда изготовлено 11 мая 2021 года.