Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО5, к Обществу с ограниченной ответственностью «Крован-КМВ» в лице конкурсного управляющего ФИО6, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, включении в наследственную массу прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, действующая в интересах несовершеннолетней ФИО5, обратившись в суд с вышеуказанным иском, просят: считать договор № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «Крован-КМВ» долевого участия на строительство многоквартирного дома по адресу:дивизии, с кадастровым номером № на однокомнатную квартиру условный номер №, расположенную на 16 этаже, заключенным;

внести запись регистрации о заключении договора №/сд от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия на строительство многоквартирного дома между ФИО4 и ООО «Крован-КМВ» в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю;

включить в наследственную массу права и обязанности по договору №/сд от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия на строительство многоквартирного дома, заключенному между ФИО4 и ООО «Крован-КМВ».

В обоснование заявленных требований истцы сослались на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «Крован-КМВ» заключен договор № долевого участия на строительство многоквартирного жилого дома по адресу:дивизии, с кадастровым № на однокомнатную квартиру условный номер №, которая расположена на 16 этаже дома. Стоимость указанного договора составляет 2 250 000 рублей, которые ФИО4 внес в кассу ООО «Крован-КМВ».

Согласно доводам истцов, государственная регистрация договора в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю произведена не была.

ДД.ММ.ГГГГФИО4 умер. Наследниками после смерти ФИО4 по закону являются истцы.

Нотариус Пятигорского городского нотариального округа Ставропольского края ФИО9 отказала истцам в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на права и обязанности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ по причине отсутствия государственной регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Крован-КМВ» заключило соглашение с ООО «Инвест Строй-2013» о передаче функций застройщика со всеми правами и обязанностями, связанными с окончанием строительства и вводом в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу:.

В настоящее время строительство указанного дома не завершено.

Истцы считают, что спорный договор считается заключенным, подлежит государственной регистрации на основании п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и должен быть включен в состав наследства.

Согласно условиям спорного договора ФИО4 является дольщиком и обязан уплатить 2 250 000 рублей в порядке и сроки, установленные договором, которые, как утверждают истцы, ФИО4 полностью исполнил, в связи с чем последний является стороной обязательственных отношений, возникших из заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве, и законным владельцем приобретенного им недвижимого имущества.

Истцы впоследствии уточнили исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и просят: зарегистрировать договор № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенный между ФИО4 и ООО «Крован-КМВ», в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

включить в наследственную массу права и обязанности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенный между ФИО4 и ООО «Крован-КМВ».

Определением суда от 23 июня 2022 года произведена замена ненадлежащего ответчика - ООО «ИнвестСтрой-2013» на надлежащего - ООО «Крован-КМВ» в лице конкурсного управляющего ФИО6, ООО «Инвест Строй-2013» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истцы ФИО1, ФИО2, извещенные в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие, воспользовались правом на представление интересов через представителя ФИО7, которая также в судебное заседание не явилась, извещена в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, просила рассмотреть дело в её отсутствие, заявленные исковые требования поддержала.

Истец ФИО3, действующая в интересах несовершеннолетней ФИО5, извещенная в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие, заявленные исковые требования поддержала.

Ответчик – конкурсный управляющий ООО «Крован-КМВ», извещенный в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явился, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, об уважительных причинах неявки не сообщили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие. Согласно отзыву на иск, против удовлетворения заявленных требований возражает, просит отказать ФИО3 в удовлетворении заявленных в интересах несовершеннолетней ФИО5 исковых требований, поскольку соглашением о передаче функций застройщика от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Крован-КМВ» и ООО «ИнвестСтрой-2013», незавершенный строительством жилой дом, в котором находится квартира №, передан новому застройщику.

В 2019 году в Арбитражный суд Ставропольского края в порядке ст. 39 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - Закон о банкротстве) обратилось ООО «Пламя» с заявлением о признании ООО «Крован-КМВ» несостоятельным (банкротом). Определением суда от 16 апреля 2019 года возбуждено производство по делу № А63-4453/2019 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Крован-КМВ», при банкротстве должника применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» Закона о банкротстве.

Решением суда от 20 августа 2019 года (резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2019 года) в порядке процессуального правопреемства произведена замена первоначального заявителя по делу ООО «Пламя» его правопреемником - ОАО «Пятигорскавтокомсервис», ООО «Крован-КМВ» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО11 В настоящее время конкурсным управляющим судом утвержден ФИО6

Должник является застройщиком, при банкротстве которого помимо общих положений Закона о банкротстве применяются специальные правила § 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу подп. 1 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного в данном статьей порядка.

В связи с введением в отношении застройщика процедуры конкурсного производства по имеющимся у конкурсного управляющего ФИО6 данным, ни ФИО4, ни представители наследников данного лица не обращались ни к конкурсному управляющему, ни в суд с заявлением о включении в реестр требований участников строительства. Доказательства уплаты дольщиком денежных средств во исполнение договора долевого участия представлены не были, не являлись предметом исследования арбитражным судом обстоятельства наличия финансовых средств у дольщика для внесения соответствующей оплаты.

Поскольку конкурсный управляющий не располагает достоверными данными о полном исполнении обязательства ФИО4 по договору долевого участия, то и оснований для объективного вывода о том, что кредитор вправе рассчитывать на полное исполнение обязательств по указанному договору и со стороны должника (встречное исполнение), а при неисполнении данных обязательств, вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о государственной регистрации договора, - считает, что не имеется.

Также считает, что соответствующее требование предъявлено представителем наследника далеко за пределами годичного срока исковой давности, предусмотренного п. 4 ст. 165 ГК РФ, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Ходатайства о восстановлении пропущенного срока исковой давности, как это следует из искового заявления и уточнений, истцом не заявлялось.

Ответчик - Управление Росреестра по Ставропольскому краю, извещенный в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, сведений об уважительности причин неявки не представил и не просил об отложении судебного заседания. В возражениях на иск указал, что согласно сведениям ЕГРН в Управление с заявлениями о проведении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ никто не обращался. Поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю является регистрирующим органом и производит регистрационные действия на основании заявлений и представленных заявителем документов, иных поступивших документов, и поскольку действия (бездействие) Управления не обжалуются в данном деле, просит суд принять решение в соответствии с нормами действующего законодательства.

Третье лицо – ООО «Инвест Строй-2013», извещенное в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, сведений об уважительности причин неявки не представило и не просило об отложении судебного заседания. Согласно возражениям на иск, считает исковое заявление не подлежащим удовлетворению, поскольку истцами не представлено доказательств обращения ни к ООО «Крован-КМВ» ни к ООО «Инвест Строй-2013» с требованием государственной регистрации договора, т.е., как считает представитель третьего лица, не представлено доказательств уклонения Обществ от государственной регистрации договора.

Ранее участвуя в судебном заседании, представитель третьего лица пояснил, что после замены ненадлежащего ответчика надлежащим ООО «Инвест Строй-2013» не будет возражать против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо - нотариус Пятигорского городского нотариального округа Ставропольского края ФИО8, извещенная в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явилась, врио нотариуса ФИО10 просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Принимая во внимание положения ст. 167 ГПК РФ, учитывая надлежащее извещение участников процесса о времени и месте судебного заседания, суд счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие названных лиц.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с точки зрения их допустимости, достоверности и достаточности, приходит к следующим выводам:

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрена необходимость соблюдения соответствия договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При этом в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» далее - Закон об участии в долевом строительстве), здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения договора, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу с подп. 1, 3 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Положениями ч. 2 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве определено, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Крован-КМВ» (застройщик) и ФИО4 (дольщик) заключен договор №/сд участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями по строительному адресу: , кадастровый номер земельного участка №, согласно которому застройщик обязуется после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома передать дольщику однокомнатную квартиру условный №, расположенную на 16-м этаже дома, имеющую следующие характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 63,5 кв.м, в том числе планируемая общая площадь 60,5 кв.м, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

Из содержания рассматриваемого договора следует, что его сторонами согласованы все существенные условия. Свои обязанности по оплате ФИО4 в соответствии с п. 2.1, подп. 5.2.1 п. 5.2 договора исполнил полностью, оплатив ООО «Крован-КМВ» стоимость квартиры в полном объеме в размере 2 250 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно подп. 5.1.5 п. 5.1, подп. 5.2.4 п. 5.2, п. 6.1 договора участия в долевом строительстве застройщик обязуется обеспечить явку уполномоченного лица для государственной регистрации договора, а дольщик обязуется в течение десяти дней с момента подписания договора обратиться в Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии поза государственной регистрацией договора, оплатить расходы, связанные с государственной регистрацией договора. Настоящий договор действует до момента исполнения сторонами своих обязательств, предусмотренных договором.

Указанный договор участия в долевом строительстве заключен в письменной форме, содержит все существенные условия, названные в Закона об участии в долевом строительстве.

При установленных обстоятельствах для сторон договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ указанная сделка считается заключенной и порождает права и обязанности, с момента его заключения (подписания).

В свою очередь, момент государственной регистрации, по смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ, имеет правовое значение в данном случае только для третьих лиц, не являющихся сторонами этого договора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

При этом согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

ДД.ММ.ГГГГФИО4 умер.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Пятигорского городского нотариального округа Ставропольского края открыто наследственное дело № к имуществу ФИО4, умершего ДД.ММ.ГГГГ

Согласно материалам наследственного дела №, наследниками по закону после смерти ФИО4 являются: отец ФИО2, мать ФИО1, дочь ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в лице законного представителя ФИО3, - истцы по настоящему делу, которым выданы свидетельства о праве на наследство по закону на имущество.

Спорные права и обязанности по договору не были включены в состав наследства по причине отсутствия государственной регистрации договора, о чем свидетельствует ответ нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ (регистрационный №) на обращение истцов.

Из п. 1 ст. 1110 ГК РФ следует, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил названного Кодекса не следует иное.

Статьей 1111 ГК РФ установлено, что наследование осуществляется по завещанию, по наследственному договору и по закону.

В силу ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять (п. 1). Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п. 2).

В п. 1 ст. 1153 ГК РФ предусмотрено, что принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Согласно п. 1 ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Положениями ст. 1112 ГК РФ установлено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии с подп. 2 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» в состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем, если иное не предусмотрено законом или договором).

Порядок проведения государственной регистрации права собственности участников долевого строительства определен Законом об участии в долевом строительстве, Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 7 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Согласно ч. 8 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с ч. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Из буквального толкования ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве следует, что право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства возникает только на основании заключенных договоров участия в долевом строительстве, а заключенным договор считается с момента государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что ни ФИО4, умерший ДД.ММ.ГГГГ, ни его наследники (истцы по настоящему делу), в регистрирующий орган по вопросу регистрации договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не обращались и к ответчику таких требований не предъявляли.

До настоящего времени договор участия в долевом строительстве, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован.

Однако, по мнению суда, то обстоятельство, что договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Крован-КМВ» и ФИО4, не прошел государственную регистрацию само по себе не свидетельствует о том, что между сторонами по договору отсутствовали какие-либо обязательства, права в отношении которых переходят к наследникам.

По смыслу ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

При этом в силу ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 5 июля 2001 года № 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Таким образом, из указанного следует, что регистрация договора об участии в долевом строительстве напрямую зависела от волеизъявления участника долевого строительства, которое могло быть выражено в форме подачи заявления о государственной регистрации договора. И такое препятствие для выражения данного волеизъявления, как смерть участника долевого строительства, которое не зависит от воли ни одной из сторон по сделке, не может являться основанием для отказа в приобретении наследниками имущественных прав и обязанностей по вышеуказанному договору. В противном случае права последних будут нарушены.

В процессе регистрации правообладатель (или соответственно доверенное лицо) участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением представляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь отозвать свое заявление до внесения записи о регистрации в реестр.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Таким образом, при жизни наследодателем ФИО4 договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ исполнен полностью, однако зарегистрировать право собственности на квартиру он не успел, в данном случае факт смерти ФИО4 не может являться препятствием для приобретения прав по рассматриваемому договору наследниками при предоставлении всех установленных законом документов. При этом на застройщика кроме строительства были возложены также иные обязательства, связанные с получением разрешительной документации и подготовки комплекта документов, необходимых для регистрации как договора, так и права собственности на основании данного договора.

Нормы названного Закона об участии в долевом строительстве, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Закона об участии в долевом строительстве.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Крован-КМВ» и ООО «ИнвестСтрой-2013» заключен договор о передаче функций застройщика при строительстве объекта капитального строительства: многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями на земельном участке с кадастровым №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения домов многоэтажной жилой застройки, целевое назначение – размещение домов многоэтажной жилой застройки, площадь – 3 792 кв.м, адрес местонахождения:

Пунктами 2 и 3 данного договора предусмотрено, что на момент заключения настоящего соглашения многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями представляет собой объект незавершенного строительства со степенью готовности 44,3 %, этажность 16.

ООО «ИнвестСтрой-2013» приняло на себя обязательства по завершению строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Акт приема-передачи функций застройщика является приложением к договору о передаче функций застройщика от ДД.ММ.ГГГГ и подписан между ООО «Крован-КМВ» и ООО «ИнвестСтрой-2013» также ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ (регистрационная запись №).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-4453/2019 от 20 августа 2019 года (резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2019 года) в порядке процессуального правопреемства произведена замена первоначального заявителя по делу ООО «Пламя» его правопреемником - ОАО «Пятигорскавтокомсервис», ООО «Крован-КМВ» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО11 В настоящее время конкурсным управляющим судом утвержден ФИО6

Таким образом, судом установлено, что передача прав и обязанностей по передачи функций застройщика по спорному договору произошла до введения процедуры банкротства в отношении ООО «Крован-КМВ», спорное домовладение по адресу: в конкурсную массу не включено, а потому довод конкурсного управляющего о подсудности настоящего спора Арбитражному суду в рамках дела о банкротстве несостоятелен.

Обязательства ответчика ООО «Крован-КМВ» и третьего лица ООО «ИнвестСтрой-2013» по договору участия в долевом строительстве, а именно по передаче объекта долевого строительства дольщику ФИО4, либо его наследникам, в установленный срок и до настоящего времени не были исполнены; многоквартирный жилой дом, в котором находится объект долевого строительства, в эксплуатацию не сдан, объект строительства ни дольщику, ни его наследникам, не передан. Возводимый ответчиком ООО «Крован-КМВ», а с мая 2019 года - третьим лицом ООО «ИнвестСтрой-2013», многоквартирный жилой дом является объектом незавершенного строительства.

Пунктом 2 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны (а также ее правопреемника на основании ст. 387 ГК РФ) вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Доводы представителя конкурсного управляющего ООО «Крован-КМВ» и представителя третьего лица ООО «ИнвестСтрой-2013» о том, что ни ФИО4, ни истцы не предприняли попыток произвести государственную регистрацию спорного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, суд признает необоснованными ввиду того, что для данной категории споров досудебного порядка их урегулирования законом не предусмотрено.

Отсутствует такое условие и в договоре, который заключен между ООО «Крован-КМВ» и ФИО4, правопреемником которого являются в настоящее время истцы.

Кроме того, в силу п. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется лишь на основании заявления сторон договора - как застройщика, так и участника долевого строительства. При этом указанной нормой Закона именно на застройщика, а не на участника долевого строительства, возложена обязанность предоставления дополнительных документов на государственную регистрацию наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ООО «Крован-КМВ» и ООО «ИнвестСтрой-2013» предпринимали действия, направленные на обязательную государственную регистрацию спорного договора в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Закона об участии в долевом строительстве, ООО «Крован-КМВ» и ООО «ИнвестСтрой-2013» суду не представлено.

Учитывая изложенное, несоблюдение ООО «Крован-КМВ» в добровольном порядке требований вышеуказанных нормативно-правовых актов о государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ фактически свидетельствует об уклонении ООО «Крован-КМВ» от заключения данной сделки и нарушении, тем самым, прав ФИО4, как участника долевого строительства, являющегося потребителем, то есть наиболее экономически не защищенной стороной в договоре.

Более того, о нарушении прав как ФИО4, так и истцов, ответчиком ООО «Крован-КМВ» свидетельствует также и то обстоятельство, что даже после обращения истцов с настоящим иском в суд, конкурсный управляющий ООО «Крован-КМВ», осуществляющий в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» контроль за действиями руководителя должника и другие функции по восстановлению платежеспособности должника, включая связанные с этим представительские функции, не предпринял никаких мер к регистрации от имени ООО «Крован-КМВ» спорного договора в установленном законом порядке, возражая против удовлетворения заявленных исковых требований.

Довод представителя конкурсного управляющего ООО «Крован-КМВ» о пропуске истцом срока исковой давности подлежит отклонению по следующим основаниям.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 165 ГК РФ срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (п. 4 ст. 165, п. 1 ст. 200 ГК РФ).

С учетом изложенного, срок исковой давности следует исчислять с момента, когда истцы узнали об отсутствии возможности оформления прав и обязанностей по спорному договору - ответ нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ (регистрационный №).

Таким образом, на момент предъявления иска срок исковой давности истцами не пропущен.

Довод представителя конкурсного управляющего ООО «Крован-КМВ» о том, что отсутствие оплаты по договору исключает удовлетворение требований о государственной регистрации спорного договора, является несостоятельным с учетом подтвержденного материалами дела факта перечисления дольщиком ФИО4 денежных средств во исполнение обязательств по договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 и ФИО3, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО5, к Обществу с ограниченной ответственностью «Крован-КМВ» в лице конкурсного управляющего ФИО6, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поо возложении обязанности произвести регистрацию договора, включении в наследственную массу прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома удовлетворить частично.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю зарегистрировать договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Крован-КМВ» и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на строительство однокомнатной квартиры условный №, расположенной на 16-м этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: , кадастровый номер земельного участка №, имеющую следующие характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 63,5 кв.м, в том числе планируемая общая площадь 60,5 кв.м.

Включить в наследственную массу после смерти ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего ДД.ММ.ГГГГ, права и обязанности по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Крован-КМВ» и ФИО4.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд Ставропольского края.

Судья Н.Г. Пушкарная