Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Булгинского сельского поселения Охотского муниципального района Хабаровского края к ФИО1 о понуждении его к заключению соглашения об изъятии земельного участка путем выкупа жилого помещения для муниципальных нужд, в связи с признанием жилого помещения аварийным и подлежащим сносу, и встречному иску ФИО1 к администрации Булгинского сельского поселения Охотского муниципального района Хабаровского края о возложении обязанности заключить с ней соглашение о выкупе жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд, с выплатой возмещения в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Булгинского сельского поселения Охотского муниципального района Хабаровского края обратилась в суд с иском к ФИО1 о понуждении его к заключению соглашения об изъятии земельного участка путем выкупа жилого помещения для муниципальных нужд, в связи с признанием жилого помещения аварийным и подлежащим сносу, в обоснование которого указано, что истец является участником III этапа Адресной программы Хабаровского края по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 01.01.2017 г. на 2019-2025 годы, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 28.03.2019 г. №118-пр. Ответчик является собственником жилого помещения, расположенного в МКД в <адрес> признанного аварийным и подлежащим сносу, то есть ответчик приобрел в собственность жилое помещение, которое уже было признано аварийным. 19.06.2021 г. ФИО1 направлено уведомление об изъятии аварийного жилого помещения и земельного участка путем выкупа жилого помещения для муниципальных нужд, которое 22.06.2021 г. получено им. 26.08.2021 г. соглашение направлено ответчику повторно, которое получено им 31.08.2021 г. На сегодняшний день ответчик не подписал соглашение, в связи с чем администрация сельского поселения не может выполнить свои обязательства в соответствии с программой.

ФИО1, заявлено встречное исковое требование к администрации Булгинского сельского поселения Охотского муниципального района Хабаровского края о возложении обязанности заключить с ним соглашение о выкупе жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд, с выплатой возмещения в размере его рыночной стоимости. В обоснование своих требований, истец указал, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: с. ФИО2 Охотского района Хабаровского края ул. Охотская, д. 23, кв. 2 (гос.регистрация от 14.01.2013). Указанное жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу на основании заключения межведомственной комиссии Булгинского сельского поселения 27.12.2012 г. На момент покупки квартиры ему об этом факте известно не было. В июне 2021 г. администрация поселения прислала ему Соглашение об изъятии земельного участка об изъятии земельного участка путем выкупа жилого помещения для муниципальных нужд в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу, указав в нем выкупную цену жилого помещения <адрес>) в размере 100 000 руб., со ссылкой на ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. Изменения в ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ внесены Федеральным законом от 27.12.2019 г. №473, который вступил в силу после приобретения им квартиры. Муниципальный правовой акт о расселении <...> в с. ФИО2 был принят администрацией сельского поселения до вступления в силу указанного Федерального закона. В настоящее время средств, предложенных к возмещению недостаточно для приобретения жилого помещения на территории с. ФИО2, другого жилья в собственности и в найме он не имеет, следовательно, останется без жилья. Согласно отчету ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» от 24.05.2021 №48/21/К размер возмещения (выкупная цена) за изымаемый земельный участок путем выкупа жилого помещения для муниципальных нужд на 24.05.2021 составляет 38 992 руб. за 1 кв.м. Просит обязать ответчика заключить с ним соглашение о выкупе указанного жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд, с выплатой возмещения в размере его рыночной стоимости в сумме 38 992 руб. за 1 кв.м: за <адрес> 2 183 552 руб.

ФИО1 и представитель администрации Булгинского сельского поселения Охотского муниципального района Хабаровского края надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, просили рассмотреть дело без их участия.

В представленных ФИО1 письменных возражениях по иску администрации Булгинского сельского поселения, он просит отказать в удовлетворении исковых требований, мотивируя тем, что он является собственником спорного жилого помещения с 14.01.2013 г., которое на момент приобретения уже было признано аварийным и подлежащим сносу. Приобрел его за 100 000 руб. При приобретении жилого помещения ограничений на совершение сделок не существовало.

Изучив заявленные исковые требования, доводы сторон, материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что постановлением администрации Булгинского сельского поселения Охотского муниципального района Хабаровского края от 27.12.2012 г. №115, <адрес> признан непригодным для проживания.

ФИО1 приобрел в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: Хабаровский край, Охотский район, с. ФИО2, ул. Охотская, д. №23, кв. 2 (дата государственной регистрации перехода права собственности – 14.01.2013 г.) общей площадью 56 кв.м., на основании договора купли-продажи от 25.12.2012 г. за 100 000 рублей.

Постановлением администрации Булгинского сельского поселения Охотского муниципального района Хабаровского края от 04.06.2021 г. №30 в соответствии со ст. 32 ЖК РФ, ст.ст. 49, 52, 56.6 ЗК РФ, п. 26 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", постановлением Правительства Хабаровского края от 28.03.2019 N 118-пр, в целях расселения и ликвидации жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, принято решение об изъятии для муниципальных нужд спорного жилого помещения, и организовать работу по заключению с собственниками соглашений об изъятии земельного участка путем выкупа жилых помещений для муниципальных нужд в связи с признанием жилых домов аварийными и подлежащими сносу.

В соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 28.03.2019 N 118-пр "Об утверждении Адресной программы Хабаровского края по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 01 января 2017 г., на 2019 - 2025 годы", Булгинское сельское поселение Охотского муниципального района Хабаровского края является участником III этапа Программы 2021 года (срок реализации – 2021-2022 годы).

Распоряжением администрации Булгинского сельского поселения Охотского муниципального района Хабаровского края от 20.02.2019 г. №19-о срок отселения физических лиц, проживающих в <адрес> определен – до 01 сентября 2023 г.

18.06.2021 г. и 26.08.2021 г. администрацией Булгинского сельского поселения Охотского муниципального района Хабаровского края ФИО1 направлялись проекты соглашения об изъятии земельного участка путем выкупа указанного выше жилого помещения для муниципальных нужд в связи с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу, в котором размер возмещения (выкупная цена) за жилое помещение – <...> являющаяся существенным условием договора, не указана.

Однако, из доводов сторон усматривается, что соглашение о выкупе жилого помещения между сторонами не достигнуто в связи с несогласием ФИО1 с размером выкупной цены жилого помещения, предложенной администрацией сельского поселения, который по мнению администрации сельского поселения, не может превышать стоимость приобретенного жилого помещения, в данном случае - 100 000 рублей.

Таким образом, сторонами фактически заявлены требования об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включается, рыночная стоимость жилого помещения.

Частью 8.2. статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Из содержания приведенной нормы следует, что под действие части 8.2. статьи 32 ЖК РФ подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным.

В силу части 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом (часть 2).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, право ФИО1 на обеспечение его жилищных прав в связи с признанием многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу, в котором ему на праве собственности принадлежит квартира №2, возникло с момента перехода к нему права собственности на указанное помещение в результате заключенного им с прежним собственником договора купли-продажи.

Федеральный закон от 27 декабря 2019 года N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" вступил в законную силу со дня его официального опубликования - 28 декабря 2019 года. При этом данный закон не содержит положений о его применении к жилищным отношениям, правам и обязанностям субъектов таких отношений, возникшим до введения его в действие.

Таким образом, положения части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилищным правам истца, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу применению не подлежат, поскольку спорные правоотношения возникли до введения в действие данной нормы.

Согласно отчету ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» от 24.05.2021 №48/21/К, рыночная стоимость объекта оценки «Выкупная цена 1 кв.м общей площади благоустроенного жилья в Охотском районе по состоянию на 2 квартал 2021 г. с учетом округлений составляет 38 992 рубля. Стороны указанную рыночную стоимость не оспаривали, опровергающих доказательств не представили.

Таким образом, суд считает подлежащим удовлетворению исковое требование ФИО1 о возложении обязанности на администрацию Булгинского сельского поселения Охотского муниципального района Хабаровского края определить в соглашении с ФИО1 о выкупе принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, расположенного по адресу: с. ФИО2, Охотский район, Хабаровский край, ул. Охотская, дом №23, квартира №2, в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд, выплату возмещения за указанное жилое помещение в размере 2 183 552 руб. (с учетом рыночной стоимости 1 кв.м общей площади - 38 992 руб.).

Относительно требований сторон возложить друг на друга обязанность заключить соглашение об изъятии земельного участка путем выкупа жилого помещения для муниципальных нужд, в связи с признанием жилого помещения аварийным и подлежащим сносу, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку сторонами, в том числе, ФИО1, не оспаривается необходимость заключения такого соглашения. Стороны не указывают срок, в течение которого следовало бы заключить соглашение, и не ссылаются на обстоятельства, которые привели или могут привести к нарушению их прав или законных интересов, в случае его не заключения в установленный срок.

Кроме этого, срок реализации программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда постановлением Правительства Хабаровского края от 28.03.2019 N 118-пр для Булгинского сельского поселения Охотского муниципального района Хабаровского края, являющегося участником III этапа Программы 2021 года, установленный на 2021-2022 годы, не истек. Распоряжением администрации Булгинского сельского поселения Охотского муниципального района Хабаровского края от 20.02.2019 г. №19-о срок отселения физических лиц, проживающих в <...> в с. ФИО2 определен – до 01 сентября 2023 г.

Истечение трехмесячного срока со дня получения ФИО1 проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, предусмотренного ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, само по себе не является основанием для возложения обязанности на собственника жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, заключить такое соглашение.

Поскольку соблюдение предусмотренной статьей 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника является обязательной, суд не находит оснований для удовлетворения требований о понуждении сторон к заключению соглашения об изъятии земельного участка путем выкупа жилого помещения для муниципальных нужд, в связи с признанием жилого помещения аварийным и подлежащим сносу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Булгинского сельского поселения Охотского муниципального района Хабаровского края к ФИО1, и встречные исковые требования ФИО1 к администрации Булгинского сельского поселения Охотского муниципального района Хабаровского края – удовлетворить частично.

Обязать администрацию Булгинского сельского поселения Охотского муниципального района Хабаровского края определить в соглашении с ФИО1 о выкупе принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, расположенного по адресу: <адрес>2, в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд, выплату возмещения за указанное жилое помещение в размере 2 183 552 руб. (два миллиона сто восемьдесят три тысячи пятьсот пятьдесят два рубля).

В удовлетворении исковых требований администрации Булгинского сельского поселения Охотского муниципального района Хабаровского края и ФИО1 о понуждении к заключению соглашения об изъятии земельного участка путем выкупа жилого помещения для муниципальных нужд, в связи с признанием жилого помещения аварийным и подлежащим сносу – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Николаевский-на-Амуре городской суд Хабаровского края постоянное судебное присутствие в р.п. Охотск Охотского района Хабаровского края в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 21.01.2022 г.

Судья Пак О.В.