Гражданский кодекс часть 1

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кочкиной А.А., при секретаре Бишаевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием технического средства аудиозаписи дело по административному иску ФИО1 к Департаменту градостроительства и транспортной инфраструктуры Окружной администрации города Якутска об оспаривании решения,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя тем, что на основании договора купли-продажи от ____, заключенного с ФИО7 является собственником жилого дома, расположенного по адресу: ____. Земельный участок под домом стоит на кадастровом учете под номером №, предоставлен истцу в аренду. ____ истец направил в Окружную администрацию г. Якутска уведомление о планируемой реконструкции объекта ИЖС, на что ____ получил уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства № № от ____ в связи с нахождением земельного участка в зоне «Ж-6», где размещение индивидуального жилого дома не предусмотрено, реконструируемый индивидуальный жилом дом расположен на земельном участке, который относится к охранной зоне электроснабжения. Истец не согласен с указанным отказом, поскольку является законным пользователем земельного участка, право собственности истца на жилой дом и право пользования земельным участком возникли ранее, чем утвержденные в ____ году градостроительные регламенты, истец владеет реконструируемым объектом более ____ лет, при утверждении проекта межевания территории не учтены существующие элементы планировочной структуры, отсутствуют обстоятельства, препятствующие использованию земельного участка для индивидуального строительства, а также отсутствуют доказательства расположения жилого дома в охранной зоне электроснабжения. Просит признать уведомление административного ответчика незаконным, обязать административного ответчика принять решение о выдаче ФИО1 уведомления о соответствии параметров указанных в уведомлении о планируемых строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В судебном заседании административный истец ФИО1, представитель административного истца ФИО2 исковые требования поддержали по доводам, указанным в административном исковом заявлении. Дополнительно пояснили, что жилой дом, расположенный на спорном участке, истец купил у ФИО8 в ____ году, в ____ году, когда у дома рухнула крыша, истец сделал капитальный ремонт дома, надстроил второй этаж, при этом дом был снят с кадастрового учета по незнанию истцом законов, между тем, договор аренды участка является действующим, истец производит оплату по договору. Земельный участок как в момент приобретения дома, так и момент реконструкции имел целевое назначение – под ИЖС и истец имеет право использовать его под ИЖС без ограничения срока несмотря на утвержденные позднее градостроительные регламенты. Жилой дом является ___ для административного истца и членов его семьи.

В судебном заседании представитель административного ответчика Департамента градостроительства Окружной администрации города Якутска ФИО3 административные исковые требования не признала по доводам, изложенным в отзыве на административное исковое заявление, согласно которым земельный участок с кадастровым номером № находится в зоне «Ж-6», где размещение индивидуального жилого дома в данной зоне не предусмотрено, согласно п. ___. договора аренды земельного участка вид разрешенного использования является для жилищного строительства, однако согласно ПМТ земельный участок учтен под дошкольное, начальное и среднее общее образование и расположен в охранной зоне электроснабжения.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин вправе обратиться с административным исковым заявлением в суд общей юрисдикции, если считает, что его права, свободы и (или) законные интересы нарушены и (или) оспорены, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности неправомерными действиями (решениями, бездействием) не только органов государственной власти или должностных лиц, но и иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, органов местного самоуправления, государственных или муниципальных служащих.

В соответствии с ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

В силу ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Судом установлено, что истец на основании договора купли-продажи от ____, заключенного с ФИО9., являлся собственником жилого дома, расположенного по адресу: ____, а также является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по тому же адресу, относящегося к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – под индивидуальный жилой дом.

В соответствии с положениями ст. 51.1 ГрК РФ истец направил в Департамент градостроительства ОА г. Якутска уведомление о планируемой реконструкции жилого дома в связи с надстройкой второго этажа.

____ получил уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства № № от ____ в связи с нахождением земельного участка в зоне «Ж-6», где размещение индивидуального жилого дома не предусмотрено, а также в связи с тем, что реконструируемый индивидуальный жилом дом расположен в охранной зоне электроснабжения.

В силу п. 10 ст. 51.1 ГрК РФ уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке направляется застройщику только в случае, если: указанные в уведомлении о планируемом строительстве параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве; размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве; уведомление о планируемом строительстве подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием у него прав на земельный участок; в срок, указанный в части 9 настоящей статьи, от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Исследовав представленные сторонами документы, суд приходит к выводу о том, что оснований для отказа истцу в согласовании размещения объекта ИЖС у ответчика не имелось.

В соответствии с п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п.1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Согласно п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право арендатора по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения целевого назначения земельного участка, требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством, правилами землепользования и застройки.

Согласно сведениям ИСОГД от ____, в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Якутск», утвержденными нормативно-правовым актом Якутской городской Думы от ____ № №, земельный участок с кадастровым номером № находится в зоне «Ж-6» (зона застройки средне- и многоэтажными многоквартирными жилыми домами на территории г. Якутска), где размещение индивидуального жилого дома не предусмотрено; ограничения по «красным линиям» отсутствуют; в соответствии с проектом планировки и межевания территории квартала «___» г. Якутска, утвержденным распоряжением от ____ № №, земельный участок, где расположен реконструируемый индивидуальный жилой дом, учтен под дошкольное, начальное и среднее общее образование; а также расположен в охранной зоне электроснабжения.

Согласно ст. 85 Земельного кодекса РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (ч.3).

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Как следует из обстоятельств дела, объект, о реконструкции которого уведомил истец ответчика, не соответствует действующим градостроительным регламентам, принятым в отношении зоны, где расположен земельный участок истца.

Вместе с тем, градостроительные регламенты приняты в составе Правил землепользования и застройки в ____ году, проект планировки и межевания территории утвержден в ____ году.

Согласно пункту 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

На основании абз. 4 ч. 4 ст. 85 ЗК РФ указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Как установлено вступившим законную силу решением Якутского городского суда РС (Я) от ____ года по административному исковому заявлению ФИО1 к Окружной администрации г. Якутска об оспаривании решения, распоряжением заместителя главы администрации г. Якутска от ____ года N №ФИО10 предоставлен земельный участок площадью ___ кв.м., расположенный по адресу: ____ под выстроенный жилой дом, ____ года постройки, на условиях аренды сроком до ____, что следует из распоряжения, договора аренды и технического паспорта жилого дома. Право аренды, а также право собственности на жилой дом было зарегистрировано за ФИО11 в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН и свидетельством о регистрации права на жилой дом. ____ в период действия договора аренды, между ФИО12 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома. Договор и переход права собственности на жилой дом зарегистрированы в установленном законом порядке, что следует из регистрационного дела. Приобретенный административным истцом объект недвижимости представляет собой одноэтажный каменный жилой дом и хозяйственные постройки в виде пристроя к дому, гаражей, теплиц. После истечения срока аренды земельного участка, в ____ г.г., произошло обрушение крыши жилого дома, принадлежащего ФИО1 Без получения разрешительных документов, незамедлительно, истец осуществил капитальный ремонт и реконструкцию жилого дома, надстроив второй этаж и кровлю. Фундамент и стены жилого строения сохранены, также сохранились хозяйственные постройки.

При этом, целевое назначение земельного участка – под индивидуальное жилищное строительство было соблюдено как правопредшественником истца, возводившим жилое строение, так и самим истцом при реконструкции жилого дома, являющегося для него самого и членов его семьи единственным жильем.

Поскольку вступившим в законную силу решением Якутского городского суда РС (Я) от ____ года по административному иску ФИО1 к Окружной администрации города Якутска об оспаривании решения, установлено, что постройка была возведена и реконструирована до ____ года, то есть до принятия и вступления в силу Правил землепользования и застройки городского округа «Город Якутск», утвержденных нормативно правовым актом Якутской городской Думы от ____ года № №, и градостроительных регламентов в их составе, а также до утверждения в ____ году ПМТ и ППТ квартала «___» г. Якутска, административный истец ФИО1 в силу пункта 8 статьи 36 ГрК РФ имеет право пользоваться земельным участком в соответствии с тем целевым назначением, в соответствии с которым он ранее был приобретен, а также имеет право на использование ранее реконструированного объекта капитального строительства – жилого дома.

Таким образом, в связи с тем, что постройка была возведена в соответствии с первоначальным целевым назначением – под индивидуальное жилищное строительство, решение административного ответчика об отказе в согласовании ранее реконструированной постройки нельзя признать законным, оно подлежит отмене с возложением обязанности согласовать реконструированную жилую постройку.

Кроме того, на момент реконструкции спорного дома действовал Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно ст. 25.3 которого основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Таким образом, действовал закон, позволяющий гражданам регистрировать право собственности на индивидуальные жилые дома, учет их изменений в связи с реконструкцией, без получения соответствующих разрешений на строительство и реконструкцию.

Что касается охранной зоны электросетевого хозяйства, то ее наличие, как препятствие для использования земельного участка под ижс, ответчиком не доказано.

В силу п. 3 ст. 105 Земельного кодекса РФ охранные зоны объектов электросетевого хозяйства относятся к зоне с особыми условиями использования территорий, но не являются в силу ст. 27 ЗК РФ изъятыми из оборота или ограниченными в обороте землями, то есть могут предоставляться в том числе под ИЖС.

Согласно ст. 89 ЗК РФ землями энергетики признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов энергетики и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Правила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пп. «а» п. 8 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов.

В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений (пп. «а» п. 10 Правил).

Расположение земельного участка в охранной зоне не препятствует использованию земельного участка, поскольку для соблюдения Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, администрация вправе установить ограничения в использовании земельного участка на конкретную допустимую площадь застройки.

Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 №160 не накладывает запрет на использование земельного участка в целом, а только накладывает обременение на его использование.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости - земельном участке, предоставленном истцу, отсутствуют сведения о расположении участка и жилого дома в охранной зоне электроснабжения, при этом иные доказательства, подтверждающие расположение спорного объекта (жилого дома) в охранной зоне электроснабжения, его размещение в части участка с созданием препятствий для доступа к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов, либо доказательств наличия ограничений, не позволяющих использовать участок целиком под индивидуальную жилую застройку, представителем Департамента градостроительства Окружной администрации города Якутска в нарушение части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суду не представлены.

Наличие таких ограничений опровергается фактом ранее существующей регистрации права собственности на жилой дом, а также предоставление ранее земельного участка для строительства жилого дома.

Исходя из совокупности установленных по делу конкретных обстоятельств, суд признает уведомление Департамента градостроительства Окружной администрации г. Якутска о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства № № от ____ незаконным и нарушающим права и охраняемые законом интересы административного истца. Нарушенные права административного истца подлежат восстановлению путем возложения на административного ответчика обязанности устранить допущенное нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца путем рассмотрения вопроса о согласовании ФИО1 реконструированного объекта жилищного строительства по адресу: ____, в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 179-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ФИО1 к Департаменту градостроительства Окружной администрации города Якутска удовлетворить.

Признать незаконным уведомление о несоответствии параметров, указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, Департамента градостроительства Окружной администрации города Якутска № № от ____ года.

Обязать Департамент градостроительства Окружной администрации города Якутска рассмотреть вопрос о согласовании ФИО1 реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства по адресу: ____, в соответствии с требованиями закона.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия).

Судья ___ А.А. Кочкина

___