Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Талалаева А. В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации

У С Т А Н О В И Л :

Административный истец обратился в суд с административным иском, указав на то, что 02 ноября 2016 года государственным регистратором <данные изъяты> Управления Росреестра по <данные изъяты>Касумовой Н.В. вынесено решение № об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, № регистрации № на земельный участок с кадастровым
номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на основании абзаца 10 п. 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).

Указанным решением нарушены его права и законные интересы по владению, пользованию и распоряжению имуществом, принадлежащим ему по праву частной собственности.

Он считает, что оспариваемое решение вынесено с нарушением требований законодательства РФ и подлежит отмене по следующим основаниям.

20.09.2016 он, в лице представителя Ткаченко О. В., действующей на основании доверенности, обратился к административному ответчику с заявлением о проведении государственной регистрации расторжения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 03.08.2015 года, на земельный участок, площадью 24 га, с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>. К заявлению о расторжении договора аренды приложено уведомление о расторжении договора аренды, полученное арендатором <данные изъяты> 25.05.2016 года вх. №.

Согласно Сообщения об отказе в государственной регистрации от 02.11.2016 года № препятствием к проведению государственной регистрации прекращение договора аренды является не представление истцом соглашения о расторжении договора аренды или решения суда, а так же уведомления подписанное надлежащим лицом. Указанные требования государственного регистратора не соответствуют требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая требования закона, если срок договора аренды не истек и в случаях, установленных ГК РФ и ЗК РФ, договор расторгается в одностороннем порядке. Для государственной регистрации прекращения аренды с заявлением одной из сторон необходимо представить также надлежащим образом оформленный документ (уведомление), подтверждающий извещение другой стороны о прекращении аренды.

Согласно подп. 4.1.3 п. 4.1 договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 03.08.2015 года арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ, при условии уведомления арендатором не менее чем за 30 календарных дней до момента расторжения
сговора. Т.е. право на односторонний отказ от договора аренды предоставлено
административному истцу условиями договора.

Уведомление о расторжение договора аренды исходит от собственника земельного участка – административного истца, им же подписано, направлено в адрес арендатора нарочным способом более чем за тридцать дней до начала осенних полевых работ, получено работником арендатора, секретарем И.О..М., 25.05.2016 года, входящий №.

Таким образом, 20.09.2016 года административным истцом были предоставлены административному ответчику необходимые и достаточные, в соответствии с требованием земельного и гражданского законодательства и условиями договора аренды, документы, для проведения государственной регистрации прекращения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 03.08.2015 года на земельный участок, площадью 24 га, с кадастровым номером №.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации расторжения договора государственный регистратор не верно применил нормы материального права. Государственный регистратор руководствовался нормами п. 2 ст. 450 ГК РФ, ст. 619 ГК РФ, которые устанавливают перечень оснований по которым суд может принять решение о досрочном расторжении договора аренды по требованию одной из сторон договора аренды.

Решение об отказе в государственной регистрации от 02.11.2016 года № не соответствует ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «122-ФЗ от 21.07.1997 года, п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

09.09.2016 года представителем Ткаченко О.В. в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии было направлено обращение. По результатам данного обращение Росреестр сообщил, что в случае, если договор аренды не истек и в случаях, установленных ГК РФ и ЗК РФ, договор прекращается в одностороннем порядке, для государственной регистрации прекращения аренды с заявлением о прекращении договора аренды необходимо предоставить уведомление, подтверждающее извещение другой стороны о прекращении аренды (ответ от ДД.ММ.ГГГГ №№).

На основании выше изложенного административный истец просил суд, признать решение государственного регистратора Касумовой Н. В.№ от 02.11.2016 года об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 03.08.2015 года, на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, незаконным.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Ткаченко О.В. поддержала административный иск.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, на основании доверенности, Касумова Н.В. административный иск не признала и пояснила, что уведомление, представленное административным истцом в Росреестр, подписано руководителем <данные изъяты>Талалаевым А.В., т.е. от имени юридического лица. Следовательно, в нарушение требований закона, административным истцом в адрес арендатора уведомление о расторжении арендного договора направлено не было. Согласно п/п 4.1.3 договора аренды от 03.08.2015г., арендодатель в праве в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ при условии уведомления арендатора не менее чем за 30 календарных дней до момента расторжения договора. При этом в данном договоре не указаны конкретные даты начала, либо окончания полевых сельскохозяйственных работ, в связи с чем не представляется возможным определить дату направления уведомления арендатору относительно начала либо окончания полевых сельскохозяйственных работ.

Заинтересованное лицо <данные изъяты>, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения дела, в суд не прибыло, об отложении слушания дела не просило и потому, в порядке ст. 150 КАС РФ, дело рассмотрено в его отсутствие.

Суд выслушав стороны и исследовав материалы дела, приходит к следующему:

Согласно ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено требованиями ГК РФ, другими законами или договором.

В силу ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено правомочной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им ' ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не
установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

С заявлением о государственной регистрация договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 13, п. 1, ст. 26 Закона о регистрации), соответственно, с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды.

В соответствии со ст. 17, вышеназванного Закона, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно абз.10 п.1 ст.20 Закона, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.2016г. №36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства в РФ», суда разъяснено, что из статьи 178, части 8 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении.

При этом суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия.

Например, при недоказанности обстоятельств, указанных в оспариваемом решении органа государственной власти и послуживших основанием для его принятия, суд не вправе отказать в признании такого решения незаконным, ссылаясь на наличие установленных им иных оснований (обстоятельств) для принятия подобного решения.

В судебном заседании было установлено, что 03.08.2015г. административным истцом (арендодатель) и заинтересованным лицом (арендатором) заключен договор аренды 25 земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе и земельного участка кадастровый №, местоположение: <адрес>, площадью 24га. на срок 10 лет.

Согласно п. 4.1.3 договора аренды, арендодатель имеете право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ, при условии уведомления арендатора не менее чем за 30 календарных дней до момента расторжения договора.

02.10.2015г. административным ответчиком произведена государственная регистрация договора аренды, номер государственной регистрации: №.

25.05.2016г. административный истец направил заинтересованному лицу уведомление о расторжении договора аренды, в соответствии с. п.п. 4.1.3 договора аренды от 03.05.2015г. в части земельного участка площадью 24 га с кадастровым номером № с указанием, что договор в отношении указанного земельного участка, прекращается через тридцать дней с момента поступления в адрес заинтересованного лица настоящего уведомления.

25.05.2016г. уведомление было получено заинтересованным лицом.

20.09.2016г. административный истец обратился к административному ответчику с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды, представив в качестве основания проведения государственной регистрация расторжения договора аренды уведомление от 25.05.2016г.

Административный ответчик 03.10.2016г. уведомил административного истца о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, указав на следующие основания: уведомление о расторжении договора аренды от 25.05.2016г. подписано руководителем <данные изъяты>, а земельный участок, в отношении которого поступило заявление о проведении регистрационных действий, принадлежит на праве собственности физическому лицу, а не юридическому лицу, т.е. уведомление арендатору направлено ненадлежащим лицом. Административный ответчик предложил административному истцу в срок до 02.11.2016г. устранить причины, препятствующие государственной регистрации прав, а именно: представить либо решение суда о расторжении договора аренды, либо соглашение о расторжении договора аренды.

02.11.2016г. № административный ответчик сообщил административному истцу об отказе государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды со ссылкой на абзац 10 п.1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в качестве основания указав: не представлены документы необходимые для государственной регистрации, а именно соглашение о расторжении договора аренды или решение суда.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда, суд не исследует и не принимает во внимание ссылки административного ответчика на невозможность определить исполнение административным истцом требования закона о минимальном, в 30 календарных дней, сроке уведомления заинтересованного лица о расторжении договора аренды, относительно начала либо окончания сельскохозяйственных работ, поскольку в решении об отказе в государственной регистрации, на данные обстоятельства должностное лицо не ссылалось.

Ссылки в решении об отказе государственной регистрации расторжения договора аренды на не предоставление документов, а именно: решение суда о расторжении договора аренды или соглашение сторон договора о расторжении договора аренды, суд находит не состоятельными, т.к. в силу, вышеуказанных норм права ст.450.1 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основанием для государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка, является, в том числе и уведомление уполномоченной стороной договора о его расторжении.

Административный истец, именно по этому основанию, обратился с заявлением о государственной регистрацией расторжения договора аренды и потому ссылки административного ответчика на наличие препятствий для государственной регистрации в виде отсутствия решения суда о расторжении договора аренды либо соглашения о расторжении договора аренды, являются ошибочными.

Административный истец представил административному ответчику необходимые документы – уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, и потому оспариваемый отказ в государственной регистрации на основании абзац 10 п.1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не основан на законе.

Кроме того, суд не может согласиться и с выводами административного ответчика о том, что уведомление о расторжении договора аренды адресовано заинтересованному лицу от руководителя юридического лица <данные изъяты>Талалаева А.В., поскольку в уведомлении не указаны реквизиты юридического лица: адрес места нахождения, телефон, электронный адрес, не указаны даты и исходящий номер документа, а также наименования должности руководителя (председатель, директор, ген. директор, и.т.д.).

В тоже время, уведомление исполнено от имени Талалаева А. В., зарегистрированного по адресу: <адрес> и подписано им же.

Административный истец является собственником земельного участка, административный истец заключил договор аренды земельного участка, и потому, сомневаться в том, что именно административный истец направил заинтересованному лицу уведомление о расторжении договора аренды, лишь по тому основанию, что на уведомлении была ошибочно поставлена печать <данные изъяты>, суд считает надуманным.

Таким образом, судом установлено, что уведомление о расторжении договора аренды земельного участка направлено заинтересованному лицу уполномоченным лицом, административным истцом представлены административному ответчику все необходимые документы и потому отказ в государственной регистрации прекращения договора аренды, на основании абзаца 10 п.1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции действовавшей на 02.11.2016г.), не соответствует закону, нарушает право собственности заявителя на недвижимое имуществом и административный иск необходимо удовлетворить.

В соответствии со ст. 227 КАС РФ, суд также считает необходимым обязать административного ответчика произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды вышеуказанного земельного участка в месячный срок, со дня вступления решения суда в законную силу, о чем уведомить суд и административного истца.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ,

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить административное исковое заявление Талалаева А. В..

Признать решение государственного регистратора Касумовой Н. В.№ от 02.11.2016 года об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 03.08.2015 года, на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, не соответствующим Федеральному закону от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на 02.11.2016г.) и нарушающим право собственности Талалаева А. В. на данный земельный участок.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произвести государственную регистрацию прекращения договора аренды вышеуказанного земельного участка в месячный срок, со дня вступления решения суда в законную силу, о чем уведомить суд и Талалаева А.В.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Ростовский областной суд через Белокалитвинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 18.01.2017г.

Председательствующий: