Гражданский кодекс часть 1

с участием административного истца – Бибикиной Е.В.; представителя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым – Панова А.П.; представителя Совета министров Республики Крым – Вакуленко Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, посредством организации видеконференц-связи с Измайловским районным судом города Москвы, административное дело по административному иску Бибикиной Елены Вячеславовны к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованные лица на стороне административного ответчика: Администрация города Феодосии Республики Крым; Феодосийский городской совет Республики Крым, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, путем установления его рыночной стоимости,

установил:

28.05.2021 г. Бибикина Е.В. обратилась в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, в котором просит: установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2000 (две тысячи) кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, равной её рыночной стоимости, определенной по состоянию на 23 марта 2018 года, в размере 3825000 (три миллиона восемьсот двадцать пять тысяч) рублей.

В обоснование исковых требований указано, что Бибикина Е.В. является собственником земельного участка с кадастровым №, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 25 февраля 2020 года № 90/ИСХ/2020-162274 кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная распоряжением Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. № 1492-р «О внесении изменений в распоряжение Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р и применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», по состоянию на 23 марта 2018 г. составила 11219 360 руб. При этом, отчётом № ЦО-50/2021 от 20.04.2021 года, составленным оценщиком ООО «Центр оценки прав и бизнеса», определено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 23 марта 2018 г. составляет 3825000,00 рублей. Административный истец полагает, что утвержденная кадастровая стоимость земельного участка нарушает права и законные интересы истца, так как она существенно превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой увеличение размера налога на имущество, уплачиваемого истцом. В связи с изложенным, Бибикина Е.В. просит определить кадастровую стоимость в размере рыночной.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 31.05.2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административных ответчиков привлечена Администрация города Феодосии Республики Крым.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 24.06.2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административных ответчиков привлечен Феодосийский городской совет Республики Крым.

В судебном заседании 01.04.2022 г. административный истец Бибикина Е.В. просила суд иск удовлетворить в полном объеме по доводам, изложенным в административном исковом заявлении. Пояснила, что согласна с результатами дополнительной судебной оценочной экспертизы. Судебные расходы просила взыскать с административных ответчиков.

Представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Панов А.П. возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать, судебные расходы просил возложить на административного истца. Письменные пояснения по существу проведенной дополнительной судебной экспертизы не представил в связи с чем, заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела.

Представитель Совета министров Республики Крым Вакуленко Я.А. возражала против удовлетворения исковых требований, судебные расходы просила возложить на административного истца. Пояснила, что уполномоченным органом – Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым кадастровая стоимость земельного участка была определена в соответствии с требованиями действующего законодательства. Письменные пояснения по существу проведенной дополнительной судебной экспертизы не представила, поддержала ходатайство об отложении рассмотрения дела.

Судом отказано в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения дела, в связи с отсутствием уважительных причин для отложения судебного заседания. Судом принято во внимание, что представители ответчиков заблаговременно ознакомились с дополнительным заключением эксперта №2021/12-129, что подтверждается расписками, приобщёнными к материалам дела. Доказательств невозможности подготовки письменной позиции, по объективным причинам, препятствующим предоставлению такого документа в данное судебное заседание, суду не предоставлено, при этом представители, прибывшие в судебное заседание не лишены права устно изложить свою позицию.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Феодосийский городской совет Республики Крым в ранее поданных возражениях на административное исковое заявление возражал против удовлетворения исковых требований.

01.04.2022 г. в Верховный Суд Республики Крым поступили пояснения Администрации города Симферополя Республики Крым, в которых указано, что по результатам ознакомления с дополнительным заключением эксперта от 19.01.2022 г. № 2021/12-129, администрация пришла к выводу, что заявленные исковые требование не подлежат удовлетворению.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы административного дела и представленные сторонами доказательства, заключения экспертиз, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 2 и пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ), регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с абзацами 2, 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 года) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что на основании договора купли-продажи земельного участка № б/н от 21.05.2018 года Бибикина Е.В. приобрела в собственность земельный участок с кадастровым № площадью 2000 +/- 16 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – туристическое обслуживание.

29.05.2018 года Договор купли-продажи земельного участка № б/н от 21.05.2018 года зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, номер государственной регистрации № (т.1 л.д.10).

Советом министров Республики Крым в соответствии с требованиями статьи 24.17 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принято распоряжение №1498-р от 29 ноября 2016 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым».

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 года № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением. С учетом распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. спорному земельному участку утверждена кадастровая стоимость с 23 марта 2018 г. в размере 11219360,00 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № от 25 февраля 2020 года № 90/ИСХ/2020-162274 (т. 1 л.д. 7).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что, результаты определения кадастровой стоимости в данном случае, затрагивают права административного истца как плательщика земельного, в связи с чем, могут быть оспорены в установленном законом порядке.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость объекта недвижимости, административным истцом был предоставлен отчёт № ЦО-50/2021 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 2000 кв.м., кадастровый №», подготовленный оценщиком ООО «Центр оценки прав и бизнеса» ФИО7, от 20 апреля 2021 года, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 23 марта 2018 года определена равной 3852 000 (три миллиона восемьсот пятьдесят две тысячи) руб. (т. 2 л.д.1-63).

Определением Верховного Суда Республики Крым от 24.06.2021 г. по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет».

Как следует из заключения эксперта Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» ФИО8 № 2021/07/53 от 10.08.2021 года (т. 2 л.д.192-271), Отчёт об оценке от 20 апреля 2021 года № ЦО-50/2021, выполненный ООО «Центр оценки права и бизнеса» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Оценщик в Отчете об оценке для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, в рамках сравнительного подхода, использует объект-аналог № 4, в объявлении которого указано, что на участке находится объект незавершенного строительства. Оценщик игнорирует данную информацию и не учитывает стоимость имеющихся улучшений в виде цоколя на два гаража. Нарушен п. 5 ФСО-3. Оценщик в Отчете об оценке для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, в рамках сравнительного подхода вводит корректировку на дату предложения/продажи с использованием индекса инфляции, однако Оценщиком не представлено обоснование влияния инфляции на рынок недвижимости. Нарушен п. 5 ФСО-3. Оценщик в Отчете об оценке для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, в рамках сравнительного подхода, использует объект-аналог № 4, в объявлении которого указана площадь земельного участка 0,176 га (1760,0кв.м.), однако для расчетов Оценщик использует площадь объекта-аналога № 4 в размер 1700,0 кв.м. Нарушен п. 5 ФСО-3. В таблице на странице 42 Отчета об оценке представлены предложения о продаже земельных участков после даты оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. Нарушен п. 8 ФСО-1. Оценщик в Отчете об оценке для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, в рамках сравнительного подхода, вводит корректировку на местоположение (зависимость стоимости земельного участка от его удаленности от моря), определяя ее статическим методом в разрезе корреляционно-регрессионного анализа, используя предлагаемые предложения о продаже земельных участков после даты оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. Нарушен п. 8 ФСО-1. Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, на дату определения кадастровой стоимости по состоянию на 23 марта 2018 г. составляет 5534 000 (пять миллионов пятьсот тридцать четыре тысячи) руб. (т.2 л.д.194).

В экспертном заключении от 10.08.2021 г. № 2021/07/53 указано, что какие-либо значимые для оценки обременения не зарегистрированы. При этом, согласно выкопировке из карты функциональных зон генерального плана МО ГО Феодосия, имеющейся в материалах дела, земельный участок находится в функциональной зоне: зона объектов оздоровительного назначения и туризма, а также в зоне с особой архитектурно-планировочной организации территорий. Основанием возникновения ЗОУИТ является постановление Совета министров Республики Крым от 29.12.2017г. №750.

Поскольку нахождение объекта в границах зон с особыми условиями использования территории влияет на стоимость объекта недвижимости, а постановление Совета министров Республики Крым от 29.12.2017г. №750 было принято до даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, определением Верховного Суда Республики Крым от 15.10.2021 г. по данному административному делу назначено проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено экспертам Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет».

Согласно выводам дополнительного экспертного заключения Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» № 2021/12-129 от 19.01.2022 года (т. 4 л.д.19-85), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 23 марта 2018 года (с учетом сведений, имеющихся в материалах дела о нахождении земельного участка в зоне с особой архитектурно-планировочной организации территории, сведений о коммуникациях) составляет 3686000,00 рублей (т.4 л.д.19-85).

Из содержания заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы № 2021/07/53 от 19.01.2022 г. следует, что в рамках дополнительной судебной оценочной экспертизы определение рыночной стоимости земельного участка осуществлялось методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. В качестве единицы сравнения принята стоимость за 1 кв.м. общей площади земельного участка. Для определения рыночной стоимости сравнительным подходом из представленных объектов недвижимости были отобраны объекты, которые в настоящее время (на дату определения стоимости) встречаются на рынке недвижимости, и по которым в достаточной степени доступна информация о цене сделок, либо цене предложений, из общего списка были выбраны аналоги, наиболее схожие с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам. В качестве аналогов к объекту экспертизы были подобраны три объекта-аналога, которые максимально соответствуют по местоположению и характеристикам. Остальные объекты отличались по основным характеристикам, в связи с чем, не использовались в качестве объектов-аналогов.

Проведенный Экспертом анализ рынка позволил выявить данные, основанные только на ценах предложения. При продаже всех аналогов предполагается скидка на торг, что уменьшает их стоимость по сравнению с объектом экспертизы. Корректировка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена согласно «Справочнику оценщика недвижимости 2017» Земельные участки. Под редакцией Лейфера Л.А., г. Нижний Новгород, 2017 г., страница 320 таблица 212. В связи с тем, что рынок недвижимости земельных участков коммерческого назначения в пгт. Коктебель малоактивен, а также объект экспертизы низколиквидный, Эксперт применил корректировку на торг для неактивного рынка среднее значение в размере -15,4%.

По данным Публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru) и материалам дела, оцениваемый земельный участок находится в водоохранной зоне Черного моря на территории Республики Крым (ЗОУИТ 90:24-6.25), а также в зоне с особой архитектурно-планировочной организацией территории в границах пгт. Коктебель муниципального образования городской округ Феодосия (ЗОУИТ 90:24-6.138, основанием возникновения ЗОУИТ является Постановление Совета министров Республики Крым от 29 декабря 2017 года № 750 «О создании зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории»).

Статья 65 Водного кодекса Российской Федерации содержит запрет на определенные виды деятельности в границах водоохранных зон. Эксперт указывает, что данные ограничения не влияют на возможность строительства объектов на оцениваемом земельном участке и не влияют на использование объекта экспертизы по его функциональному назначению и наиболее эффективному использованию, в соответствии с этим корректировка по данному фактору не вводилась.

Согласно Закону Республики Крым от 07.07.2017 г. № 409-ЗРК/2017 «Об особенностях создания в Республике Крым зон с особой архитектурно-планировочной организацией территории» в границах архитектурно-планировочной зоны запрещается: строительство объектов капитального строительства и размещение иных объектов; реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства и иных объектов в случае, если такая реконструкция затрагивает внешний архитектурный вид указанных объектов. Данные ограничения влияют на использование оцениваемого земельного участка, в связи с тем, что на нем запрещается строительство объектов капитального строительства и размещение иных объектов.

Объект-аналог № 1 расположен также на <адрес>, как и объект экспертизы, в непосредственной близости от него, объект-аналог № 2 – на <адрес>, объект-аналог № 3 – на <адрес>. Согласно данным Публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru) объект-аналог № 1 также попадает в зону с особой архитектурно-планировочной организацией территории в границах пгт. Коктебель муниципального образования городской округ Феодосия (ЗОУИТ 90:246.138), в отличие от объектов-аналогов № 2 и № 3, которые не попадают в данную зону. Корректировка на наличие обременений/ограничений вводилась на основании исследования, приведенного в статье «Учет ограничений и обременений, в том числе, сервитутов при определении и оспаривании кадастровой стоимости» (Г.А. Долгова «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 2 (221), 2020 г.), опубликованных по результатам экспертного опроса оценщиков в 2017 г. корректировка на наличие обременений/ограничений для объектов-аналогов № 2, № 3 составляет -36,0% (1/1,57 = 0,64).

Одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является размер земельного участка. Объекты с меньшей площадью более ликвидные, а следовательно, являются более дорогостоящими из расчета на 1 кв.м. общей площади, чем объекты с большей площадью. Корректировка на размер площади выполнена согласно «Справочнику оценщика недвижимости 2017» Земельные участки. Под редакцией Лейфера Л.А., г. Нижний Новгород, 2017 г., страница 194, таблица 122. Экспертом приняты следующие корректировки: для объекта-аналога № 1 в размере 0,0% (коэф. 1,00), так как площадь объекта входит в диапазон 0,1-0,5 га; для объектов-аналогов № 2 и № 3 в размере -10,0% (коф. 0,90), так как площадь объектов входит в диапазон < 0,1 га. Площадь объекта экспертизы попадает в диапазон 0,1-0,5 га.

Объект экспертизы расположен на расстоянии 200 метров (ориентировочно) от берега Черного моря. Согласно представленным объявлениям объект-аналог № 1 расположен на расстоянии 200 метров от берега моря; объекты-аналоги № 2 и № 3 – на расстоянии 800 метров от берега моря. Корректировка на расстояние до моря вводилась на основании исследования, приведенного к статье «К вопросу о методическом и информационно-аналитическом обеспечении оценки стоимости недвижимого имущества в посткризисный период» (Е.ИТ. Нейман, Д.А. Корнилов, «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 6, июнь 2010 г.). в результате анализа полученной информации рабочей группой была выявлена зависимость, отражающая интенсивность убывания цены при удалении от береговой линии. Для объектов, расположенных непосредственно у берега (до 1000 метров) интенсивность убывания цены составляет 5 процентов за каждые 100 метров. Для участков, удаленных от моря более чем на один километр, интенсивность убывания цены отличается от зависимости, характерной для участков, расположенных в непосредственной близости от моря, и составляет 5 процентов за каждые 200 метров. На объекты недвижимости, удаленные от береговой линии более чем на 2500 метров, такой фактор, как «удаленность от береговой линии», практически не оказывает влияния.

Экспертом принята поправка на близость к морю для объекта-аналога № 1 в размере 0,0%; для объекта-аналога № 2 принята в размере 30,0%; для объекта-аналога №3 принята в размере 30,0%.

Эксперт указывает, что объект экспертизы имеет вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, который относится к офисно-торговой застройке, как и ВРИ объекта-аналога № 1, корректировка не требуется и равна 0%. Объекты-аналоги № 2 и № 3 имеют вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в связи с чем требуется внесение корректировки. Расчет корректировки на вид разрешенного использования выполнен согласно «Справочнику оценщика недвижимости 2017» Земельные участки. Под редакцией Лейфера Л.А., г. Нижний Новгород, 2017 г., страница 260, таблица 168. Корректировка на вид разрешенного использования для объектов-аналогов № 2 и № 3 составляет 44,0% (коэф. 1,44).

Эксперт указывает, что доступ к объекту ограничен, подъезд возможен через земельный участок с кадастровым №, а также через земельный участок с кадастровым № (согласно материалам дела земельный участок ограничен с юго-западной, северо-западной стороны земельным участком с кадастровым №, с северо-восточной стороны ограничен земельным участком с кадастровым № с юго-восточной стороны ограничен муниципальными землями (крутой склон балки)), транспортная доступность определена, как низкая. Объекты-аналоги № 1, №2 и № 3 имеют неограниченный доступ, транспортная доступность определена как средняя.

Согласно экспертному заключению № 2021/12-129 от 19.01.2022 г. исследование рынков земельных участков показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от наличия или отсутствия благоустройства и дородной инфраструктуры для различных населенных пунктов находятся в пределах незначительной вариации и вполне устойчива во времени действия.

Корректировка на дорожную инфраструктуру выполнена согласно исследованиям, проведенным Ассоциацией «СтатРиелт» (https://statrielt.ru) и для объектов-аналогов № 1; № 2 и № 3 составила -10% (1/1,11 = 0,90).

Эксперт указывает, что учитывая цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки в рамках данной экспертизы принято, что у объекта экспертизы учитываются лишь доступность коммуникаций, а не их фактическое подключение к объектам капитального строительства. Согласно материалам дела у оцениваемого объекта для подключения к электрическим сетям необходимо согласование трассы прохождения проектируемой линии вдоль существующей дороги <адрес>, проходящей по земельным участкам, находящимся в собственности двух юридических лиц ООО «Риол» и ООО «БОН» (получен отказ о согласовании прохождения линии электропередач через земельный участок), в соответствии с этим сети электроснабжения находятся на удалении от оцениваемого объекта. У объектов-аналогов № 1, № 2 и № 3 возможность подключения к электрическим сетям имеется, либо электричество есть на участке.

Расчет корректировки на коммуникации выполнен согласно «Справочнику оценщика недвижимости 2017» Земельные участки. Под редакцией Лейфера Л.А., г. Нижний Новгород, 2017 г., страница 221, таблица 137. Корректировка на наличие коммуникаций для объектов-аналогов № 1, № 2 и № 3 составляет -14,0% (1/1,16 = 0,86).

Согласно экспертному заключению № 2021/12-129 от 19.01.2022 г. корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, так как значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

При оценке объекта недвижимости был применен только один возможный подход к оценке рыночной стоимости, следовательно, согласование результатов расчета стоимости объекта экспертизы не требуется. Результат оценки стоимости сравнительным подходом принимается в качестве оценки рыночной стоимости объекта экспертизы. Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть основываясь на информации о сходных сделках или предложениях.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив данное экспертное заключение № 2021/07/53 в части выводов о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также экспертное заключение № 2021/12-129 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта ФИО8 не имеется.

Экспертные заключения № 2021/07/53 и № 2021/12/129 подготовлены судебным экспертом ЦЭ ФГБОУ ВО «КубГУ» ФИО8 - лицом, обладающим необходимым уровнем квалификации и профессиональной подготовки, соответствующим предмету исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Изучив экспертное заключение №2021/12-129, судом установлено, что при проведении оценки экспертом ФИО8 проанализирован рынок объектов недвижимости на дату оценки. В заключении содержится подробное описание применённых корректировок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене исследуемых объектов недвижимости.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что именно заключение № 2021/12-129 от 19.01.2022 года, является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Данное заключение содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы дополнительного заключения эксперта № 2021/12-129 от 19.01.2022 года содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № 2021/12-129 от 19.01.2022 года, поскольку выводы мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Экспертное заключение № 2021/12-129 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит подписку эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд обращает внимание на то, что представители ответчиков были заблаговременно ознакомлены с судебной оценочной экспертизой № 2021/12-129 от 19.01.2022 года, что подтверждается материалами дела. Однако в судебное заседание 01.04.2022г. каких-либо письменных возражений по данному заключению ответчики не предоставили.

Судом также принято во внимание, что участниками процесса в судебном заседании не было заявлено о каких-либо недостатках экспертного заключения № 2021/12-129, замечаний не выявлено. После ознакомления с экспертным заключением № 2021/12-129 участники процесса не ходатайствовали о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы, каких-либо противоречий в выводах эксперта судом не выявлено, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы судом не установлено.

Оценив предоставленный истцом отчет об оценке по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу, что результаты оценки не могут быть признаны достоверными, поскольку оценщиком допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, в частности п. 5 ФСО-3; п. 5 ФСО-1; п. 12 ФСО-3, что привело к искажению итоговой величины рыночной стоимости.

Выводы судебной экспертизы от 10.08.2021 г. № 2021/07/53 в части определения рыночной стоимости земельного участка не приняты судом во внимание, так как судом установлено и материалами дела подтверждается нахождение объекта оценки в границах зоны объектов оздоровительного назначения и туризма, а также в зоне с особой архитектурно-планировочной организации территорий с особыми условиями использования территории, что влияет на стоимость объекта недвижимости. При этом, заключение эксперта от 10.08.2021 г. № 2021/07/53 содержит сведения о рыночной стоимости земельного участка без учета указанных ограничений.

Вышеуказанные обстоятельства были приняты во внимание при проведении по делу дополнительной судебной экспертизы и нашли свое отражение в заключении судебной оценочной экспертизы № 2021/12-129 от 19.01.2022 года.

В судебном заседании представители Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым и Совета министров Республики Крым пояснили, не оспаривают тот факт, что постановлением Совета министров Республики Крым от 29.12.2017 г. № 750 в границах пгт. Коктебель установлена зона с особой архитектурно-планировочной организацией территории. Указанное постановления является действующим, подлежит внесению в ЕГРН, однако по настоящее время соответствующие сведения в ЕГРН не внесены по неизвестным причинам. Также сторонами не оспорено, объект оценки расположен в зоне с особой архитектурно-планировочной организации территорий с особыми условиями использования территории, что влияет на его рыночную стоимость.

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта № 2021/12-129 от 19.01.2022 года суду не предоставлено, и предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

Принимая про внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что вышеуказанное заключение судебного эксперта № 2021/12-129 от 19.01.2022 года является объективным и достоверным доказательством по делу.

Как следует из содержания административного искового заявления, целью обращения административного истца в суд явилось снижение бремени содержания земельного участка, находящегося у него в собственности, в связи с завышением, по мнению административного истца, базы для расчёта налога на имущество, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Верховным Судом Республики Крым установлено, что кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 23 марта 2018 года.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что иных доказательств, которые опровергли бы определенную в результате судебной экспертизы № 2021/12-129 от 19.01.2022 г. рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 марта 2018 года в размере 3686 000 рублей 00 копеек.

В связи с тем, что при разрешении настоящего дела в части оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, подлежит применению статья 24.20 Закона об оценочной деятельности, в редакции Федерального закона от 31 июля 2020г. №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обязанность внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН о кадастровой стоимости у Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым возникает в силу закона.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счёт лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Материалами дела подтверждается, что платежным поручением № 1495 от 23.08.2021 года истцом произведена оплата стоимости проведения судебной оценочной экспертизы по административному иску Бибикиной Е.В. на сумму 53100,00 руб., (т. 4 л.д. 119).

Согласно письму Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» от 31.03.2022 г. № 82/03 общая стоимость экспертизы составила 53100 (пятьдесят три тысячи сто) рублей, что составляет 59 часов работы по 900 руб. в час, в том числе НДС 20% - 8850 руб. Оплата за производство экспертизы Бибикиной Еленой Вячеславовной произведена. Задолженности перед Центром экспертиз ФГБОУ ФО «КубГУ» по оплате нет (т.4 л.д.136).

Чек-ордером ПАО Сбербанк 9038/518 от 27.05.2021 г. подтверждается, что Бибикной Е.В. произведена оплата государственной пошлины за рассмотрение административного искового заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в размере 300,00 руб. (т.1 л.д.232).

Принимая во внимание установленные обстоятельства, тот факт, что административный иск Бибикиной Е.В. удовлетворен, суд, с учетом статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также положений пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», приходит к выводу о том, что судебные расходы по данному делу в полном объёме подлежат отнесению на орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка - Совет министров Республики Крым. Таким образом, с Совета министров Республики Крым в пользу Бибикиной Е.В. подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, а также судебные расходы, понесенные в связи с оплатой проведения по административному делу судебной оценочной экспертизы, в размере 53100 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административный иск Бибикиной Елены Вячеславовны - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2000 кв.м., вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23 марта 2018 года в размере 3686 000 (три миллиона шестьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.

Взыскать с Совета министров Республики Крым в пользу Бибикиной Елены Вячеславовны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения - <адрес>, паспорт серии №, выдан <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей, а также судебные расходы, понесенные в связи с оплатой проведения по административному делу судебной оценочной экспертизы, в размере 53100 (пятьдесят три тысячи сто) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым Е.И. Холодная

Решение изготовлено в окончательной форме 14 апреля 2022 года.