Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Золотая середина» к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованные лица на стороне административных ответчиков: Администрация города Алушта Республики Крым; Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым; Алуштинский городской совет Республики Крым, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, путем установления его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Золотая середина» обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ФИО3, <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на дату 01.09.2016 г. в размере 34726400,00 руб. (тридцать четыре миллиона семьсот двадцать шесть тысяч четыреста рублей 00 копеек).

В обоснование исковых требований указано, что на основании договора аренды земельного участка от 21.12.2015 года административному истцу передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером № с категорией земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – гостиничное обслуживание. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 12 февраля 2020 года № 90/ИСХ/2020-118506 кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная распоряжением Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. № 1492-р «О внесении изменений в распоряжение Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р и применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», по состоянию на 01 сентября 2016 г. составила 116560800,00 руб. При этом, отчётом № 19/02-1-21П от 18.02.2021 года, составленным субъектом оценочной деятельности, частно-практикующим оценщиком ФИО2, определено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 сентября 2016 года составляет 34726400,00 рублей. Административный истец полагает, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в завышенном размере, а оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ООО «Золотая середина» как арендатора земельного участка, в связи с чем, просит определить кадастровую стоимость в размере рыночной.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 04.08.2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечена Администрация города Алушта Республики Крым.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 29.10.2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечено Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 01.04.2022 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечен Алуштинский городской совет Республики Крым.

Принимая во внимание, что административные ответчики возражали против удовлетворения исковых требований, письменных возражений относительно заключения повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной судебным экспертом ФИО8, не представили, в судебное заседание 08.04.2022 г. был вызван эксперт, для дачи пояснений по заключению.

Эксперт Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности» ФИО8 в судебном заседании 08.04.2022 г. дала пояснения по заключению судебной оценочной экспертизы № 28/02/2022 от 28.02.2022 г., ответила на все поставленные представителем истца перед экспертом вопросы.

В судебном заседании 08.04.2022 г. представитель административного истца ФИО1 представила письменные пояснения относительно проведенной повторной судебной оценочной экспертизы, пояснила, что замечания по существу проведенной экспертом ФИО8 экспертизы отсутствуют, просила суд иск удовлетворить с учетом представленных пояснений, установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости в размере 60241000,00 руб.

Представитель Совета министров Республики Крым ФИО4 возражала против удовлетворения исковых требований. Выслушав эксперта в судебном заседании пояснила, что каких-либо замечаний по существу проведенной оценочной судебной экспертизы у Совета министров Республики Крым не возникло.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

06.04.2022 г. в Верховный Суд Республики Крым поступили пояснения Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым, в которых указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ФИО3. <адрес>, в размере 116560800,00 руб. установлена обосновано.

06.04.2022 г. в Верховный Суд Республики Крым поступили пояснения Алуштинского городского совета Республики Крым, в которых Совет просит принять решение в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации, полагает, что права собственника муниципального образования городской округ Алушта не могут ущемляться в части снижения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе спорного. В данных вопросах должен учитываться баланс интересов, в том числе, собственника земельного участка (учитывая цели и задачи, а также публичные обязательства, возложенные на орган местного самоуправления) и арендатора.

Также 06.04.2022 года в Верховный Суд Республики Крым поступили возражения Администрации города Алушты Республики Крым, согласно которым, администрация не согласна с заявленными требованиями, полагает, что учитывая месторасположения земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ФИО3, <адрес>, (в непосредственной близости к Черному морю), учитывая его экономическую привлекательность, кадастровая стоимость земельного участка в размере 116560800,00 руб. установлена законно и обосновано. Расчет кадастровой стоимости спорного земельного участка определен в соответствии с действующим законодательством и соблюдением порядка его определения. При определении кадастровой стоимости спорного земельного участка технических и методологических ошибок не выявлено.

08.04.2022 г. в Верховный Суд Республики Крым поступило ходатайство от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым об отложении судебного заседания для подготовки правовой позиции, в удовлетворении которого было отказано ввиду его необоснованности. Указано, что Государственным комитетом по государственной регистрации кадастру Республики Крым не представлены доказательства уважительности причины, по которой невозможно было подготовить правовую позицию в предоставленный судом срок.

Заслушав участников процесса, эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО9, исследовав материалы административного дела и представленные сторонами доказательства, заключения экспертиз, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 2 и пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ), регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с абзацами 1, 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 года) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что 21.12.2015 г. между Администрацией города Алушты Республики Крым (арендодателем) и административным истцом (арендатор) заключён договор аренды земельного участка, в соответствии с которым, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 40000 кв.м. из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка – гостиничное обслуживание, кадастровый №, расположенный по адресу: ФИО3, <адрес>, на основании постановления Совета ФИО3 Республики Крым от 02.09.2014 года № 313 «Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым».

На земельном участке расположены объекты недвижимого имущества: одноэтажное нежилое здание контрольно-пропускного пункта площадью 18,9 кв.м. – кадастровый № в кадастровом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ№; одноэтажное нежилое здание спасательного пункта площадью 9,2 кв.м. – кадастровый № в кадастровом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ№ (пункт 1.2 Договора аренды).

Договор аренды земельного участка от 21.12.2015 г. зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 16.03.2016 г., номер государственной регистрации № (т.1 л.д. 164-238).

Судом установлено, что Советом министров Республики Крым принято распоряжение №1498-р от 29 ноября 2016 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым».

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 года № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Судом установлено, чтос учетом распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. спорному земельному участку утверждена кадастровая стоимость с 01.09.2016 г. в размере 116560800,00 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № от 12 февраля 2020 года № 90/ИСХ/2020-118506 (т. 1 л.д. 33).

Материалами дела подтверждается, что ООО «Золотая середина» обратилось к председателю комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлением, в котором просило пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ФИО3, <адрес>. Заявление обосновано установлением завышенной кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка и как следствие, установлением муниципальным органом размера арендной платы за земельный участок в завышенном размере (т.1 л.д.42).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 17.02.2020 г. № П/26 в Республике Крым при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру <...> от 26.03.2021 г., решено отклонить заявление ООО «Золотая середина», поступившее 16 марта 2021 года, о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Согласно указанному решению, в результате рассмотрения заявления ООО «Золотая середина» комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере 116560 800 руб. по состоянию на 01.09.2016 года, применяемой согласно распоряжению Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 № 1492-р «О внесении изменений в распоряжение Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р и применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», что составляет 70 процентов. Отмечен ряд замечаний к отчету, указанных в протоколе заседания комиссии от 26.03.2021г. №28 (т.1 л.д.106).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что, результаты определения кадастровой стоимости в данном случае, затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем, могут быть оспорены в установленном законом порядке.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость объекта недвижимости, административным истцом был предоставлен отчёт № 19/02-I-21П «Об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 40000 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: ФИО3, <адрес>», подготовленный субъектом оценочной деятельности, частно-практикующим оценщиком ФИО2, от 19.02.2021 года, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 сентября 2016 года определена равной 34726400,00 (тридцать четыре миллиона семьсот двадцать шесть тысяч четыреста) руб. (т. 1 л.д.43-105).

Определением Верховного Суда Республики Крым от 19.08.2021 г. по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет».

Как следует из заключения эксперта Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» ФИО10 № 2021/08/90 от 21.09.2021 года (т. 2 л.д.128-211), Отчёт об оценке от 19 февраля 2021 года № 19/02-I-21П, выполненный ЧПО ФИО2, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Оценщиком были нарушены ст. 11 ФЗ-135; п. 5 ФСО-3; п. 8ж ФСО-3; п. 8 ФСО-1. Выявленные нарушения повлияли на размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ФИО3, <адрес>, на дату определения кадастровой стоимости по состоянию на 01 сентября 2016 г. составляет 75431000,00 (семьдесят пять миллионов четыреста тридцать одна тысяча) руб. (т.2 л.д.129-130).

Выводы, указанные в экспертном заключении от 21.09.2021 г. № 2021/08/90, с учетом рецензии эксперта ООО «Центр судебной оценочной экспертизы и оценки» ФИО11 от 10.11.2021 г. № 103/11/21-Р, вызвали у суда сомнения в обоснованности заключения судебного эксперта, в связи с чем, определением Верховного Суда Республики Крым от 03.12.2021 г. по данному административному делу назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено эксперту ФИО8 – сотруднику Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности».

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении эксперта ФИО8 № 28/02/2022 от 28 февраля 2022 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ФИО3, <адрес>, по состоянию на 01 сентября 2016 года составляет 60241 000,00 рублей (т.4 л.д.35-86).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив данное экспертное заключение № 28/02/2022 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта ФИО8 не имеется.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимым уровнем квалификации и профессиональной подготовки, соответствующим предмету исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Из содержания заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО8, следует, что при расчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом в рамках сравнительного подхода был выбран метод сравнения продаж (именуемый в ФСО № 7 как метод количественных корректировок) для расчета стоимости земельного участка. Выбирая именно метод сравнения продаж определения стоимости для исследуемого земельного участка, эксперт исходил из того, что ему удалось найти достаточное количество предложений по продаже незастроенных участков, расположенных вблизи морского побережья от г. Судак и г. Алушта вдоль линии побережья Черного моря (с учетом требований пп. «б» п. 11 ВСО №7) и актуальных по состоянию на дату оценки. В объем исследования приняты земельные участки площадью от 1 га, поскольку размеры исследуемого земельного участка 4 га. Сбор рыночной информации осуществлен с использованием сайта поиска архивных объявлений (доступ по ссылке: https://ruads.net/), что обусловлено значительным временным лагом между датой оценки и датой фактического выполнения работ по экспертизе. В представленном анализе на основании п. 20 ФСО № 7 альтернативные варианты использования объекта оценки не рассматривались.

В результате сбора и анализа информации Экспертом осуществлен отбор объектов-аналогов с учетом критериев: возможность точной идентификации, соответствие вида разрешенного использования (то есть сегмент «земли под объекты рекреации»), соответствие расположения на побережье Черного моря первая линия от берега в рамках применения методологии сравнительного подхода.

Согласно экспертному заключению № 28/02/2022 ни один из выбранных объектов-аналогов не может практически полностью соответствовать Объекту оценки, поэтому сравнению подлежат общие параметры, которые могут быть физическими или экономическими. Типичной единицей сравнения на рынке коммерческой недвижимости является мера площади, поэтому для оценки объекта оценки в качестве единицы сравнения принят 1 кв.м. общей площади земельного участка.

Данное заключение полностью соответствует требованиям п. 22 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7»: «г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема».

Эксперт указывает, что в соответствии с экспертными оценками, изложенными в справочнике ФИО5, для неактивного рынка земельных участков под объекты рекреации, верхнее значение расширенного интервала скидки на торг составляет 28,2 %, выбор верхнего значения корректировки обусловлен значительной площадью объекта исследования.

Данные компании СтатРиелт, основанные на рыночной информации, по состоянию на 01.07.2016 г. не содержат данных об уровне торга для земель под объекты рекреации, поэтому в расчетах корректировки на торг приняты данные по справочнику ФИО5 в размере 28,2%.

При применении корректировки на качество прав экспертом учтено, что объект-аналог № 4 с качеством прав «собственность» на основании данных портала Росреестра не подлежит коррекции, а корректировка применена к объектам-аналогам № 1, 2 и 3, качество прав по которым указано как «долгосрочная аренда», в частности в текстах объявлений – «аренда 49 лет» (по данным Росреестра: собственность публично-правовых образований).

Согласно экспертному заключению № 28/02/2022 экспертом применена корректировка на фактор масштаба (площадь объекта), предназначенная для устранения различия в стоимости объектов, отличающихся по площади. Исследования компании СтатРиелит по земельным участкам для населенных пунктов с численностью населения от 50 тыс. до 400 тыс. человек, коэффициент торможения составляет «-0,25».

В работе «Справочник оценщика недвижимости – 2016», для земель под рекреацию коэффициент торможения составляет от -0,054 до -0,127.

Для целей более корректного расчета уровня корректировки на фактор масштаба с учетом имеющейся рыночной информации, экспертом принято решение осуществить расчет зависимости на основании рыночной информации. На основании произведенного коэффициента торможения «-0,265» произведен расчет уровня корректировки для объектов-аналогов, а именно: для аналога № 1 – 0,951; для аналога № 2 – 1,162; для аналога № 3 – 0,693; для аналога № 4 – 0,870.

При применении корректировки на наличие коммуникаций экспертом учтено, что объект исследования обеспечен только водоводом и электричеством.

Объекты-аналоги № 1, 2 и 3 – без коммуникаций, в связи с чем, размер корректировки принят в размере коэффициента 1,107.

По результатам осмотра объекта-аналога № 4 дополнительно установлены нахождение водовода и КНС, что подтверждается ЕГРН, что дает основание утверждать о том, что участок обеспечен коммуникациями в виде водоснабжения и водоотведения. Размер корректировки принят в размере коэффициента 1,034.

Выбор нижней границы интервала обусловлен относительно близким местоположением точек подключения объектов-аналогов. При этом, по справочным данным проф. ФИО5 учтено электричество, а водоснабжение и водоотведение только по справочным данным СтатРиелт, поскольку в нем данные представлены без разбивки по составляющим, а суммарно по водоснабжению и канализации.

Согласно экспертному заключению № 28/02/2022 объекты-аналоги № 3 и 4 по локации местоположения расположены за городом Алушта в сторону города Ялта, что исторически является более дорогим с точки зрения цен предложений в том числе, с учетом более высокого уровня туристического потока (в этих локациях расположено больше санаториев, гостиниц и мест отдыха по сравнению с селами и поселками городского округа Алушта по направлению к городу Судак, где расположены объекты-аналоги № 1, 2 и объект исследования), что в целом требует корректировки. При этом, объект-аналог № 1 находится в непосредственной близости к объекту исследования, что не подлежит коррекции, а аналог № 2 еще дальше от Алушты в сторону г. Судак, что также подлежит коррекции.

Ввиду отсутствия справочной информации для учета столь специфического локационного расположения, экспертом осуществлен расчет данной корректировки с применением метода парных сравнений.

Для целей расчета корректировки экспертом проанализирован рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (как наиболее активный), сравнением удельных показателей по которым дает возможность учесть локацию объекта исследования по отношению к объектам-аналогам.

Экспертом применены следующие коэффициенты корректировки на местоположение: к аналогу № 1 – 1,00; аналогу № 2 – 1,249; аналогу № 3 – 0,781; аналогу № 4 – 0,763.

При расчете корректировки на качество подъездных путей эксперт указывает, что доступ к объекту исследования отсутствует по автодорогам общего пользования. Фактически подъезда нет, а доступ может быть обеспечен через соседние участки лесного фонда (КН №, потребуется сервитут), или через гору Абдуглу-Бурун (от автодороги 35К-005), или со стороны с. Семидворье. По этому элементу сравнения объект-аналог № 1 сопоставим с объектом исследования, что не требует корректировки. При этом, к объекту-аналогу № 3 имеется доступ по асфальтированной дороге, к объектам-аналогам № 2 и 4 – частично по асфальтированной и частично по грунтовой дороге, что требует коррекции, поскольку этот фактор влияет и на доступность обслуживания земельного участка, и на затраты на освоение. В качестве корректировки приняты значения согласно исследованиям компании СтатРиелт в размере коэффициента 0,877 (расчетно 1/1,14) для аналога № 3, и в размере коэффициента 0,90 (расчетно 1/1,11) для аналогов № 2 и 4.

Согласно экспертному заключению № 28/02/2022 при расчете корректировки на конфигурацию, форму, рельеф и прочие геологические условия экспертом применена корректировка к аналогам № 1, 2 и 3 в размере 1,0, поскольку указанные объекты имеют сходные показатели с объектом исследования; к аналогу № 4 – 1,101, поскольку аналог № 4, в отличие от объекта исследования, частично находится в зоне подтопления (коэффициент 0,93), значение по справочным данным ФИО5 – 0,885(расчетно 1/1,13).

Экспертом принято во внимание, что объект исследования на дату оценки имеет ограничения в использовании, отличные от ограничений, распространяемых на объекты-аналоги. В отношении объекта исследования и в отношении всех объектов-аналогов действует требование по соблюдению режима использования земель в охранной прибрежной полосе Черного моря.

Учитывая, что установленные ограничения частично дублируются и наслаиваются друг на друга, эксперт пришел к выводу, что учитывать в расчетах их общую площадь необоснованно. Экспертом установлено, что наиболее значительным по площади является ограничение по сохранению ценных пород деревьев (в т.ч. фисташка туполистая), площадью 36000 кв.м., что составляет 90% общей площади (расчетно 36000/40 000). Факт необходимости сохранения зеленых насаждений напрямую не противоречит возможности строительства, при этом, повсеместное нахождение на исследуемом земельном участке (по результатам осмотра) зеленых насаждений, а также данных материалов дела о местоположении части земельного участка, в отношении которого установлены указанные ограничения, дают основания полагать, что это существенный фактор для формирования рыночной стоимости.

В типичных условиях для осуществления строительства объектов капитального строительства требуется формирование строительной площадки в том числе путем расчистки грунта от насаждений, что невозможно в отношении части исследуемого земельного участка, площадью 36000 кв.м. При этом, не запрещается иное использование данной территории по функциональному рекреационному назначению, например, организации палаточных лагерей, некапитальных (без фундаментальных построек) сооружений (летних домиков), обустройства мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, минигольф полей и иной деятельности, не требующей вырубки деревьев под пятно застройки. В этой связи экспертом, площади, попадающие под ограничения использования, рассчитаны с понижающим коэффициентом, а именно:

- в отношении площади 4000 кв.м. (40000 – 36000) учтена стоимость до корректировки на ограничения в использовании по удельной стоимости квадратного метра в размере 3267,56 руб./кв.м.;

- в отношении площади 36000 кв.м. учтена стоимость с учетом корректировки на ограничения в использовании по удельной стоимости квадратного метра в размере 1310,29 руб./кв.м. (расчетно: 3267,56 * 0,401).

Для целей расчета корректировки на ограничения в использовании экспертом использована рыночная информация, актуальная на дату оценки по земельным участкам с ограничениями в использовании и без них по участка на побережье Черного моря. При этом, для целей применения метода парных сравнений, удельные показатели сопоставляемых объектов должны быть сопоставимыми по другим ценообразующим факторам (элементам сравнения), а именно для сформированной рыночной информации: по качеству прав и площади, что обусловило применение соответствующих корректировок к ним.

Экспертом применена корректировка в размере 0,401 (расчетно: 1325/3307).

Экспертом принято во внимание, справочная информация в отношении собственно корректировки на возможность застройки для земель под объекты рекреации по Республике Крым с учетом ограничений в использовании отсутствует.

При этом, справочник рыночных корректировок под ред. ФИО6 приводятся данные по землям с охранными зонами по отношению к землям под отдых (рекреацию) в среднем по 2016 году составляет коэффициент 0,364 (расчетно: 0,076/0,209), в том числе, для ближайшего к Республике Крым городу Краснодар – коэффициент 0,401 (расчетно: 0,093/0,232).

Эксперт пришел к выводу, что примененная корректировка в целом находится в границах справочной информации.

Согласно экспертному заключению № 28/02/2022 по остальным элементам сравнения корректировка не осуществлялась, поскольку объект экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы и коррекция не требуется.

При расчете итоговой стоимости объекта оценки применен метод средневзвешенной величины исходя из удельного веса аналогов по итогам внесенных корректировок.

Итоговая стоимость единицы сравнения для каждой группы участков была определена с учетом удельного веса каждого из объектов-аналогов, определенного Оценщиком, принимая во внимание объективность и объем информации по объектам-аналогам.

Для присвоения каждому объекту-аналогу весового коэффициента Оценщик пользовался формулой, устанавливающей обратную зависимость размера весового коэффициента от совокупной корректировки по абсолютной величине введенных поправок по рассматриваемому объекту-аналогу.

Для выведения данной формулы Экспертом были определены следующие параметры: показатель совокупной корректировки (путем суммирования абсолютных значений внесенных корректировок); коэффициент соответствия объекту оценки (обратно пропорционален показателю совокупной корректировки); показатель стоимости с учетом коэффициента соответствия; средневзвешенная величина стоимости.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводилась меньшая величина поправок по абсолютной величине.

Согласно экспертному заключению № 28/02/2022 при расчете итоговой стоимости объекта оценки применен метод средневзвешенной величины исходя из удельного веса аналогов по итогам внесенных корректировок. Далее итоговая стоимость рассчитывается как сумма произведений скорректированной стоимости 1 кв.м. объекта-аналога и его удельного веса.

В судебном заседании Верховного Суда Республики Крым 08.04.2022 г. эксперт ФИО8 дала исчерпывающие пояснения по проведенной ею повторной судебной оценочной экспертизе. Пояснила суду, что при проведении судебной оценочной экспертизы возникла необходимость учета подпункта «е» пункта 22 ФСО №7 для применения такого элемента сравнения как зонирование. Данный элемент применяется редко, так как зоны, в которых располагаются объекты оценки и объекты аналоги несопоставимы. Однако, в данном случае, возникла ситуация в которой на дату оценки установлено, что в Госкомрегистре зарегистрированы и в договоре аренды прописаны ограничения, которые связаны с сервитутами и ограничениями прав, которые влияют на уровень использования и зонирования данного участка. Таким образом, помимо основных корректировок, была введена специфическая корректировка, так как для каждого земельного участка, необходимо знать, в каком объеме возможна его застройка. Испрашиваемый земельный участок площадью 4 га, из которых на 3,6 кв.м. установлены ограничения, как невозможность использования под застройку, в связи с тем, что нельзя допустить вырубку реликтового растения - «Фисташка туполистая». Таким образом, при 4 га, в данном случае на 3,6 кв.м. застройка не возможна, поэтому пришлось применить корректировку не ко всему земельному участку, а только к той части, которая подпадает под данную зону. Использование данных о публично-правовых ограничениях, которые установлены в отношении объекта оценки, установлены пунктом 10 ФСО №4. Согласно п.13 Постановлению Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 у нас указано, что нахождение на земельном участке ограничений, в том числе связанные с охраной окружающей среды, являются основополагающими, для признания недостоверными данные сведения которые были положены в основу рыночной стоимости. Дополнительная особенность, которая повлияла на корректировку - отсутствие подъездных путей, в отношении рельефа, все объекты аналоги сопоставимы. Та часть земельного участка, на которой возможно возводить строения (л.д. 12-13, 18 Т.1) и (л.д. 44-46 Т.2) она приближена к морю и были взяты сопоставимые объекты аналоги. Объект соответствует сегменту рынка на дату исследования, все объекты аналоги идентифицированы.

У участников процесса вопросов к эксперту не возникло. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что именно заключение эксперта ФИО8 № 28/02/2022 от 28 февраля 2022 года, является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № 28/02/2022 от 28 февраля 2022 года, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Экспертное заключение № 28/02/2022 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит подписку эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Каких-либо противоречий в выводах эксперта судом не выявлено, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы судом не установлено.

Судом также принято во внимание, что участниками процесса не было заявлено о каких-либо недостатках Экспертного заключения № 28/02/2022, замечаний не выявлено.

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта № 28/02/2022 от 28 февраля 2022 года суду не предоставлено, и предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

Принимая про внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы № 28/02/2022 от 28 февраля 2022 года является объективным и достоверным доказательством по делу.

Оценив предоставленный истцом отчет об оценке по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу, что результаты оценки не могут быть признаны достоверными, поскольку оценщиком допущены нарушения требований статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ; п. 5 ФСО-3; п. 8ж ФСО-3; п. 8 ФСО-1, что привело к искажению итоговой величины рыночной стоимости.

Выводы судебной экспертизы, проведеннойЦентром экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» ФИО10 № 2021/08/90 от 21.09.2021 года не приняты судом во внимание, так как, с учетом рецензии эксперта ООО «Центр судебной оценочной экспертизы и оценки» ФИО11 от 10.11.2021 г. № 103/11/21-Р, вызвали у суда сомнения в обоснованности, и были опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы № 28/02/2022 от 28.02.2022 года.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что иных доказательств, которые опровергли бы определенную в результате судебной экспертизы рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ФИО3, <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 сентября 2016 года в размере 60241 000 рублей 00 копеек.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

В материалах дела содержится заявление Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» об оплате проведения судебной оценочной экспертизы в размере 58500,00 руб., а также заявление ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» об оплате проведения судебной оценочной экспертизы в размере 150000,00 рублей.

Представитель административного истца в судебном заседании 08.04.2022 г. пояснила, что экспертиза, выполненная экспертами Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет», а также повторная судебная оценочная экспертиза, выполненная экспертом ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО8 не оплачены, просила возложить судебные расходы на ответчика.

Согласно части 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости земельного участка расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и свобод административного истца как плательщика арендной платы, принимая во внимание необходимость учета конкретной выгоды для административного истца, как плательщика арендной платы, исчисляемой от кадастровой стоимости земельного участка, к которой приводит удовлетворение его требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, суд считает возможным отнести судебные расходы по данному административному делу на административного истца.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО7 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы по данному делу в полном объёме подлежат отнесению на административного истца.

Учитывая, что проведение судебных оценочных экспертиз Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» и ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» не оплачено, а в материалах дела содержатся ходатайства указанных учреждений о взыскании судебных расходов по проведению экспертизы, суд считает необходимым взыскать с истца в пользу Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» и ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» судебные расходы по административному делу в виде оплаты за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 58500,00 рублей и 150 000,00 рублей соответственно.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Золотая середина» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ФИО3, <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 сентября 2016 года в размере 60241 000 (шестьдесят миллионов двести сорок одна тысяча) рублей 00 копеек.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.

Судебные расходы по данному административному делу отнести на административного истца - Общество с ограниченной ответственностью «Золотая середина».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Золотая середина» в пользу Центра экспертиз Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кубанский государственный университет» (<адрес>, ИНН №, КПП №, УФК по <адрес> (ФГБОУ ВО «Кубанский государственный университет», л/с №), (Х - большая латинская), ЕКС №, номер казначейского счета №, БИК №, Южное ГУ Банка России // УФК по <адрес>, ОКПО – №, ОКТМО – № ОКОНХ – №, ОГРН №, КБК – № – обучение (в НП и поле 104) судебные расходы по административному делу в виде оплаты за проведение судебной оценочной экспертизы № 2021/08/90 от 21.09.2021 года в размере 58 500 (пятьдесят восемь тысяч пятьсот) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Золотая середина» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» (получатель - Общество с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», <адрес>, ОГРН №, ИНН №, р/с № в отделении № ПАО Сбербанк в <адрес>, БИК №, к/сч №) судебные расходы по административному делу в виде оплаты за проведение повторной судебной оценочной экспертизы № 28/02/2022 от 28 февраля 2022 года в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым Е.И. Холодная

Решение изготовлено в окончательной форме 21 апреля 2022 года.