Гражданский кодекс часть 1

20 сентября 2023 года Лысьвенский городской суд Пермского края под председательством судьи Рязанцевой Л.В., при секретаре судебного заседания Макаровой М.З., рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Лысьва гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Лысьвенского городского округа Пермского края о расторжении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Лысьвенского городского округа Пермского края о признании незаконным отказ администрации Лысьвенского городского округа № от ДД.ММ.ГГГГ в заключении соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и возложении на ответчика обязанности заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка №.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указывал на то, что ему на основании соглашения об уступке прав от ДД.ММ.ГГГГ перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ о временном пользовании земельным участком, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, срок аренды 20 лет, расположенного по адресу: <адрес> В связи с утратой интереса к данному земельному участку ФИО1 обратился в администрацию Лысьвенского городского округа с заявлением о расторжении договора аренды. Администрация г.Лысьвы отказала в расторжении договора, ссылаясь на отсутствие в законе и договоре такого основания для расторжения договора по инициативе арендатора, как утрата интереса к земельному участку, истцу было предложено заключить дополнительное соглашение к договору аренды, с внесением пункта о таком основании и порядке его осуществления, с условием внесения платы в сумме годового размера арендной платы. Данное соглашение истцом подписано не было. Истец полагает, что в соответствии с п.5.2.7 Договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан письменно не позднее чем за три месяца сообщить арендодателю о предстоящем освобождении участка, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении. Таким образом, истец полагает, что ответчик необоснованно отказал в заключении соглашения о расторжении договора аренды, чем нарушил права истца.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена ФИО7 Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет имущественных отношений администрации Лысьвенского городского округа Пермского края. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ суд перешел к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.

В судебном заседании истец ФИО1 на иске настаивал, суду пояснил, что, заключая договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, он планировал строительство индивидуального дома для своей семьи. Однако, семья распалась, с супругой оформлен развод, планы на будущее изменились, интерес к данному земельному участку пропал, строить дом истец не намерен. Оплачивать арендные платежи для него сейчас затруднительно. По этой причине ФИО1 обратился с заявлением в администрацию Лысьвенского городского округа о расторжении договора аренды. Однако, письмом комитета имущественных отношений администрации Лысьвенского городского округа Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ, ему было отказано в расторжении договора аренды земельного участка, со ссылкой на то, что утрата интереса арендатора к арендным отношениям не является основанием для досрочного расторжения договора аренды. Вместе с тем, условиями договора предусмотрена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю, не позднее чем за 3 месяца о предстоящем освобождении имущества из аренды, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении договора (пункт 5.2.7 договора). Следовательно, несмотря на то, что договором аренды прямо не предусмотрены основания для расторжения договора по инициативе арендатора, о праве досрочного освобождения участка указано в п.5.2.8 договора, при условии своевременного уведомления об этом арендодателя. О намерении арендатора расторгнуть договор аренды, арендодатель уведомлялся надлежащим образом, полагает, что имеются все основания для расторжения спорного договора. Просил иск удовлетворить и расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель администрации Лысьвенского городского округа ФИО4 в судебное заседание не явилась. На предыдущем судебном заседании против иска возражала, суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ администрация Лысьвенского городского округа, в лице председателя комитета имущественных отношений администрации Лысьвенского городского округа и ФИО7, по результатам проведенных торгов, заключили договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, срок аренды 20 лет, расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ в администрацию поступило уведомление о том, что ФИО7 передала свои права и обязанности по вышеуказанному договору ФИО1 В соответствии с п.3.26 Положения о Комитете имущественных отношений администрации Лысьвенского городского округа, утвержденного Решением Думы Лысьвенского городского округа ДД.ММ.ГГГГ, Комитет имущественных отношений осуществляет подготовку договоров аренды, оформление прав на землю, их прекращение, обеспечивает их исполнение, контролирует их условия. В связи с частыми немотивированными отказами арендаторов от договоров аренды земельных участков, специалистами комитета имущественных отношений были внесены изменения в условия договора аренды земельных участков в части расторжения договора. ДД.ММ.ГГГГ в администрацию поступило заявление от ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка в связи с неиспользованием. Данное заявление было рассмотрено специалистом комитета имущественных отношений. Администрация считает, что арендатор, не может отказываться от договора аренды земельного участка по причине утраты к нему интереса, поскольку данная причина не является основанием для досрочного расторжения договора аренды. В связи с чем, администрация подготовила дополнительное соглашение о внесении изменений к договору аренды, на следующих условиях: «В случае одностороннего немотивированного отказа от исполнения договора аренды до истечения срока его действия, арендатор выплачивает арендодателю компенсацию в размере годовой арендной платы». ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получил данное дополнительное соглашение, но не подписал его. Полагала, что оснований для удовлетворения требований ФИО1 не имеется. Просила в иске отказать.

Представитель администрации Лысьвенского городского округа и комитета имущественных отношений администрации Лысьвенского городского округа Черепанова Т.А. в судебном заседании против иска возражала, суду пояснила, что действительно ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и администрацией Лысьвенского городского округа по результатам организованных и проведенных Комитетом торгов, был заключен договор аренды земельного участка №, площадью 1351 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, срок аренды 20 лет, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с соглашением об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка арендатором земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ стал являться ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ в администрацию поступило заявление от ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка в связи с неиспользованием. Основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора установлены в ст.620 ГК РФ, также договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ. При этом, утрата интереса арендатора к арендным отношениям не является основанием для досрочного расторжения договора аренды. Таким образом, основания для досрочного договора аренды отсутствуют. Обосновывая свои требования, истец ссылается на нормы действующего законодательства (п.3 ст.450, п. и п.2 ст.450.1 ГК РФ), регулирующие право стороны договора на односторонних отказ от его исполнения, в соответствии с которым в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. В тоже время, данными нормами установлено, что для досрочного расторжения договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст.620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре. Вместе с тем, договором аренды не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора. При этом, пунктом 5.2.7 договора регламентируется лишь порядок уведомления арендодателя об освобождении земельного участка и, исходя из его буквального толкования, не устанавливает право арендатора на односторонний отказ от договора аренды. Просила в иске отказать.

Заинтересованное лицо ФИО7 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения извещена надлежащим образом, возражений против иска не представила.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ№, между администрацией Лысьвенского городского округа и ФИО7ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства сроком на 20 лет (л.д.6-9, 40-44).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО1 заключено соглашение об уступке (переходе) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10-11).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7 поставила в известность администрацию Лысьвенского городского округа о том, что передала свои права и обязанности по вышеуказанному договору аренды ФИО1(л.д.31).

Согласно данным ЕГРН на данный спорный земельный участок установлено ограничение в виде аренды сроком с ДД.ММ.ГГГГ на 20 лет (л.д. 26-29).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ввиду отсутствия необходимости в использовании земельного участка обратился в администрацию Лысьвенского городского округа с заявлением о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.33).

Письмом за подписью председателя Комитета имущественных отношений администрации Лысьвенского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ№ ФИО1 отказано в расторжении договора аренды, в связи с отсутствием законных на то оснований (л.д. 30).

Согласно справке Комитета имущественных отношений администрации Лысьвенского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.62), задолженность по аренде земельного участка с кадастровым номером 59:09:0016803:1340 составляет 78 435 руб.

На основании судебного приказа от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного мировым судьей судебного участка № (и.о. мирового судьи судебного участка №) Лысьвенского судебного района, с ФИО1 взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 56 025 руб.(л.д.63).

В соответствии с положениями ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Защита гражданских прав осуществляется способами, указанными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положениями статей 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств или их изменение не допустимы, если не вытекают из договора или закона.Согласно положениям ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Частью 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлен порядок расторжения договора, в соответствии с которым требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В ст. 620 ГК РФ указаны случаи досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Так, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Положения о расторжении договора, указанные в спорном договоре аренды земельного участка дублируют основания для прекращения договора аренды земельного участка, указанные в приведенной статье.

Таким образом, статьей 620 Гражданского кодекса предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды, абзац второй подпункта 4 которой указывает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.

Согласно пунктам 1HYPERLINK consultantplus://offline/ref=3E499DF78D85E9F5BAB9A004ECA97536BF687DC2BBB01D7C9D00641E1D76A132473CF9B0509790298B62EED13BD4C9F74187BE67EA4FhDF статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендатора по основаниям, предусмотренным в соответствии со статьей 107 настоящего Кодекса в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, в пункте 5.2.7 Договора аренды, указана обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю, не позднее чем за 3 месяца о предстоящем освобождении участка, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении договора.

В соответствии с п.5.2.8 Договора аренды после окончания срока действия договора, либо после его досрочного расторжения, арендатор обязан возвратить земельный участок по акту приемки-передачи в состоянии, не хуже того, в котором арендатор его получил.

В соответствии с п. 9.5 Договора аренды, при досрочном расторжении договора по инициативе одной из сторон, а также в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения арендатором своих обязательств, ликвидация улучшений, произведенных на данном земельном участке, осуществляется за счет арендатора.

Несмотря на то, что договором аренды прямо не предусмотрены основания для расторжения договора по инициативе арендатора, о праве досрочного освобождения участка указано в п.5.2.8 Договора, при условии своевременного уведомления об этом арендодателя, а также в п.9.5 Договора, которым предусмотрено право арендатора расторгнуть договор по своей инициативе.

Таким образом, при буквальном толковании условий договора, арендатору предоставлено право досрочно расторгнуть договор, письменно уведомив арендодателя за три месяца. При этом, суд также учитывает, что в спорном договоре аренды не содержится запрета расторжении договора по инициативе арендатора по основаниям не предусмотренным договором или законом.

Принимая во внимание, что в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При таких обстоятельствах, ФИО1 со своей стороны выполнил необходимые обязанности, обратился к арендодателю с требованием о расторжении договора аренды, получив отказ, обратился с настоящим иском в суд.

Принимая во внимание установленные в рамках рассмотрения дела обстоятельства, учитывая приведенные выше положения законодательства, суд приходит к выводу, что у администрации Лысьвенского городского округа отсутствовали законные основания для отказа ФИО1 в расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к Администрации Лысьвенского городского округа Пермского края о расторжении договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <...> з\у 9, заключенный 21 августа 2020 года между администрацией Лысьвенского городского округа Пермского края и ФИО1.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Лысьвенский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: подпись: Л.В.Рязанцева

<данные изъяты>