Дело № 2а-11/2022
(№ 2а-148/2021)
(УИД 91OS0000-01-2021-000330-43)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 мая 2022 года город Симферополь
Верховный Суд Республики Крым в составе:
судьи Верховного Суда Республики Крым – Холодной Е.И.,
при секретаре – Медведевой А.М.,
с участием представителя истца – ФИО1; эксперта – ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Техностарт» к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совету министров Республики Крым, заинтересованные лица на стороне административного ответчика: Администрация города Ялта Республики Крым; Общество с ограниченной ответственностью «Левада»; Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым; Ялтинский городской совет Республики Крым, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, путем установления его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Техностарт» обратилось в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, в котором просит определить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на дату 14.09.2016 г. в размере 32314389,00 руб.
В обоснование исковых требований указано, что на основании договора аренды земельного участка, соглашения от 13 января 2017 года о переуступке прав и обязанностей по договору аренды административному истцу передан в аренду земельный участок с кадастровым №. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 22 июля 2021 года № № кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная распоряжением Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. № 1492-р «О внесении изменений в распоряжение Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р и применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», по состоянию на 14 сентября 2016 г. составила 57967080,4 руб. При этом, отчётом № 104-06/2021/О от 30.06.2021 года, составленным оценщиком ООО «Экспертно-кадастровый центр» ФИО4, определено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 14 сентября 2016 года составляет 32314389,00 рублей. Административный истец полагает, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в завышенном размере, а оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ООО «Техностарт», как арендатора земельного участка, в связи с чем, просит определить кадастровую стоимость в размере рыночной.
Определением Верховного Суда Республики Крым от 27.08.2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административных ответчиков привлечена Администрация города Ялта Республики Крым.
Определением Верховного Суда Республики Крым от 23.09.2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административных ответчиков привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Левада».
Определением Верховного Суда Республики Крым от 29.11.2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административных ответчиков привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым.
Определением Верховного Суда Республики Крым от 10.12.2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административных ответчиков привлечен Ялтинский городской совет Республики Крым.
Принимая во внимание, что административные ответчики возражали против удовлетворения исковых требований, письменных возражений относительно заключения повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной судебным экспертом ФИО5, не представили, в судебное заседание 20.05.2022 г. был вызван эксперт, для дачи пояснений по заключению.
Эксперт Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности» ФИО5 в судебном заседании 20.05.2022 г. дала пояснения по заключению судебной оценочной экспертизы № 31/03/2022 от 31.03.2022 г., ответила на все поставленные перед экспертом вопросы.
В судебном заседании 20.05.2022 г. представитель административного истца ФИО1 настаивала на удовлетворении исковых требований, просила установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, установленной по результатам проведения повторной судебной экспертизой – 35469000,00 руб. Пояснила, что оплата за проведение судебных оценочных экспертиз проведена истцом в полном объёме.
Иные лица участвующие в деле, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
18.05.2022 г. в Верховный Суд Республики Крым поступили пояснения Совета министров Республики Крым на административное исковое заявление, с учетом заключения эксперта от 31.03.2022 г. № 31/03/2022, в которых указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 6485 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установлена законно и обоснованно. Расчет кадастровой стоимости указанного земельного участка был определен в соответствии с действующим законодательством и соблюдением порядка ее определения. При определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости технических и (или) методологических ошибок не допущено. Выявленные особенности кадастровой стоимости объекта недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки, о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. Принимая во внимание проведенную судебную оценочную экспертизу, Совет министров Республики Крым считает, что судом будет дана надлежащая оценка данному доказательству.
19.05.2022 г. в Верховный Суд Республики Крым поступили возражения Администрации города Ялта Республики Крым на административное исковое заявление, в которых администрация просит в удовлетворении исковых требований ООО «Техностарт» отказать в полном объеме, считая их необоснованными. Указывает, что установленный размер кадастровой стоимости земельного участка площадью 6485 кв.м. с кадастровым № категория земель «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «Гостиничное обслуживание» (код 4.7), расположенного по адресу: <адрес>, осуществлен в соответствии с действующим законодательством и с соблюдением порядка ее определения. Расчет произведен согласно распоряжению Совета министров Республики Крым от 29.11.2016 г. № 1498-р «Об утверждении государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым». При определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости технических и (или) методологических ошибок либо отступление от правил кадастровой оценки при ее проведении органом, определявшим кадастровую стоимость спорного объекта, не допущено.
20.05.2022 года в Верховный Суд Республики Крым поступило ходатайство Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о рассмотрении административного дела в отсутствие административного ответчика, в котором ответчик просил отказать в удовлетворении заявленных ООО «Техностарт» требований в полном объеме.
Заслушав представителя истца, эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО6, исследовав материалы административного дела и представленные сторонами доказательства, заключения экспертиз, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 2 и пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ), регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьёй 24.12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии с абзацами 1, 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 года) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Из материалов административного дела следует, что 29.08.2016 г. между муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым ФИО7 (арендодателем) и Обществом с ограниченной ответственностью «Левада» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка (далее – Договор аренды), в соответствии с которым, Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 6485 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер участка №, в границах указанных в кадастровом паспорте, являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 Договора аренды).
Вид разрешенного использования земельного участка: «Гостиничное обслуживание» (код 4.7). Категория земель: земли населенных пунктов (пункт 1.2 Договора аренды).
Договор заключен сроком до 09.12.2056 и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2.1).
Пунктом 4.3.2 Договора аренды предусмотрено, что в случае надлежащего исполнения условий Договора арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам (перенаем при условии письменного уведомления Арендодателя за месяц до наступления такого события.
Договор аренды земельного участка от 17.11.2016 г. зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 17.11.2016 г., номер государственной регистрации № (т.1 л.д. 6-11).
Согласно Соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 13.01.2017 г., заключенному между ООО «Левада» (Арендатор) и ООО «Техностарт» (Новый арендатор) (далее – Соглашение), Арендатор согласен, что все права и обязанности, предусмотренные Договором аренды от 17.11.2016 г. земельного участка площадью 0,6485 га (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес>, перешли к Новому арендатору; настоящим Соглашением Арендатор, с согласия Арендодателя, передает все права и обязанности, предусмотренные Договором аренды Новому арендатору, а Новый арендатор принимает эти права и обязанности в полном объеме, вследствие чего, Арендатор выходит из отношений аренды, предусмотренных Договором аренды, и в Договоре аренды место Арендатора в полном объеме занимает Новый арендатор, вместе с этим, все остальные договорные условия Договора аренды остаются без изменений.
Указанное Соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 03.10.2017 г., номер государственной регистрации № (т.2 л.д. 46-47).
Судом установлено, что Советом министров Республики Крым принято распоряжение №1498-р от 29 ноября 2016 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым».
В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 года № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.
Судом установлено, чтос учетом распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. спорному земельному участку утверждена кадастровая стоимость с 14.09.2016 г. в размере 57967080,4 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № от 22 июля 2021 года № № (т. 1 л.д. 4).
Материалами дела подтверждается, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 17.02.2020 г. № П/26 в Республике Крым при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру <...> от 05.08.2021 г., решено отклонить заявление ООО «Техностарт», поступившее 12 июля 2021 года, о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Согласно указанному решению, в результате рассмотрения заявления ООО «Техностарт» комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в размере 57967 080 руб. по состоянию на 14.09.2016 года, применяемой согласно распоряжению Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 № 1492-р «О внесении изменений в распоряжение Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р и применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», что составляет 45 процентов. Отмечен ряд замечаний к отчету, указанных в протоколе заседания комиссии от 05.08.2021г. №78 (т.1 л.д.132-133).
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что, результаты определения кадастровой стоимости в данном случае, затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем, могут быть оспорены в установленном законом порядке.
В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.
Оспаривая установленную кадастровую стоимость объекта недвижимости, административным истцом был предоставлен отчёт № 104-06/2021/О «Об определении рыночной стоимости земельного участка кадастровый №, площадью 6485 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>», подготовленный оценщиком ООО «Экспертно-кадастровый центр» ФИО4, от 30.06.2021 года, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14 сентября 2016 года определена равной 32314 389,00 (тридцать два миллиона триста четырнадцать тысяч триста восемьдесят девять) руб. (т. 1 л.д.49-120).
Определением Верховного Суда Республики Крым от 23.09.2021 г. по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Фикон».
Как следует из заключения эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Фикон» ФИО8 № 11/2021-148 от 06.11.2021 года, Отчёт об оценке от 30.06.2021 года № 104-06/2021/О, выполненный оценщиком ООО «Экспертно-кадастровый центр» ФИО4, формально соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации (содержит все необходимые разделы, приложения, ссылки на использованную информацию, оценщик, выполнивший Отчет имел право на выполнение данной оценки). Описание объекта и его месторасположения выполнено в объеме, позволяющем идентифицировать объект оценки. Методология оценки, выбор подхода и метода к оценке объекта изложены корректно. Расчет выполнен методом сравнения продаж сравнительного подхода. При выполнении процедур сравнительного подхода (подбор аналогов и внесение корректировок) Оценщиком нарушены требования пункта 8 ФСО № 1 и п. 11 (б, в) ФСО № 7, что привело к искажению итоговой величины рыночной стоимости. Итоговая величина рыночной стоимости определена не корректно и не может использоваться для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, на дату определения кадастровой стоимости по состоянию на 14 сентября 2016 г. составляет 34 111000,00 (тридцать четыре миллиона сто одиннадцать тысяч) руб. (т.2 л.д.91-191).
Выводы, указанные в экспертном заключении от 06.11.2021 г. № 11/2021-148, с учетом возражений Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, вызвали у суда сомнения в обоснованности заключения судебного эксперта, в связи с чем, определением Верховного Суда Республики Крым от 24.12.2021 г. по данному административному делу назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено эксперту ФИО5 – сотруднику Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности».
Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении эксперта ФИО5 № 31/03/2022 от 31 марта 2022 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 14 сентября 2016 года составляет 35469000, 00 (тридцать пять миллионов четыреста шестьдесят девять тысяч) рублей (т.3 л.д.171-218).
По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.
Оценив данное экспертное заключение № 31/03/2022 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта ФИО5 не имеется.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимым уровнем квалификации и профессиональной подготовки, соответствующим предмету исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Из содержания заключения судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО5, следует, что при расчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом в рамках сравнительного подхода был выбран метод сравнения продаж (именуемый в ФСО № 7 как метод количественных корректировок) для расчета стоимости земельного участка. Выбирая именно метод сравнения продаж определения стоимости для исследуемого земельного участка, эксперт исходил из того, что ему удалось найти достаточное количество предложений по продаже незастроенных участков, расположенных вблизи морского побережья в городском округе Ялта вдоль линии побережья Черного моря (с учетом требований пп. б) п. 11 ФСО № 7) и актуальных по состоянию на дату оценки. Сбор рыночной информации осуществлен с использованием сайта поиска архивных объявлений (доступ по ссылке: https://ruads.net/), что обусловлено значительным временным лагом между датой оценки и датой фактического выполнения работ по экспертизе. Объем выборки рыночных данных, относящихся к сегменту объекта исследования, ограничен земельными участками до 1 га (для целей нивелирования риска искажения совокупности рыночной информации ввиду значительных различий в площади).
В результате сбора и анализа информации Экспертом осуществлен отбор объектов-аналогов с учетом критериев: соответствие участка условиям свободного от застройки, соответствие вида разрешенного использования и сопоставимость ЗОУИТ в рамках применения методологии сравнительного подхода.
Согласно экспертному заключению № 31/03/2022 ни один из выбранных объектов-аналогов не может практически полностью соответствовать Объекту оценки, поэтому сравнению подлежат общие параметры, которые могут быть физическими или экономическими. Типичной единицей сравнения на рынке коммерческой недвижимости является мера площади, поэтому для оценки объекта оценки в качестве единицы сравнения принят 1 кв.м. общей площади земельного участка.
Данное заключение полностью соответствует требованиям п. 22 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7»: «г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема».
Эксперт указывает, что в соответствии с экспертными оценками, изложенными в справочнике ФИО2, для неактивного рынка земельных участков под объекты рекреации, среднее значение расширенного интервала скидки на торг составляет 21,2 %.
Данные компании СтатРиелт, основанные на рыночной информации, по состоянию на 01.07.2016 г. не содержат данных об уровне торга для земель под объекты рекреации, поэтому в расчетах корректировки на торг приняты данные по справочнику ФИО2 в размере 21,2%.
При применении корректировки на качество прав экспертом учтено, что стоимость участков, находящихся в аренде, как правило, ниже аналогичных участков, принадлежащих на праве собственности.
Данные исследований компании СтатРиелт на 01.07.2016 года не содержат данных об уровне корректировки для земель под объекты рекреации, поэтому в расчетах приняты данные по справочнику ФИО2 в размере коэффициента 1,15.
Согласно экспертному заключению № 31/03/2022 на основании данных портала Росреестра корректировка применена к объекту-аналогу №1, качество прав по которому – право пользования «долгосрочная аренда» (по данным Росреестра: собственность публично-правовых образований). Корректировка не применялась для аналогов №2 и №3, поскольку они предлагаются к продаже с правами собственника.
Экспертом применена корректировка на фактор масштаба (площадь объекта), предназначенная для устранения различия в стоимости объектов, отличающихся по площади. Исследования компании СтатРиелт по земельным участкам для населенных пунктов с численностью населения до 50 тыс. человек, коэффициент торможения составляет «-0,25».
В работе «Справочник оценщика недвижимости – 2016», для земель под рекреацию коэффициент торможения составляет от -0,054 до -0,127.
Для целей более корректного расчета уровня корректировки на фактор масштаба с учетом имеющейся рыночной информации, экспертом принято решение осуществить расчет зависимости на основании рыночной информации. На основании произведенного коэффициента торможения «-0,243» произведен расчет уровня корректировки для объектов-аналогов, а именно: для аналога № 1 – 0,860; для аналога № 2 – 0,962; для аналога № 3 – 0,712.
При применении корректировки на наличие коммуникаций экспертом учтено, что объект исследования обеспечен всеми необходимыми коммуникациями на дату оценки: электроснабжение, водоснабжение и водоотведение.
Обоснованность размера корректировки учтена на уровне нижней границы расширенного интервала, что обусловлено относительной близостью к точкам подключения ввиду нахождения в более плотной застройке.
К объектам-аналогам № 1, 2 и 3 экспертом применена корректировка на наличие коммуникаций в размере 1,107.
Согласно экспертному заключению № 31/03/2022 для объекта исследования дополнительную инвестиционную привлекательность создает местоположение в локации непосредственной близости к знаменитому памятнику культуры – Дворец Ливадийский.
Объекты-аналоги № 1 и 3 по локации местоположения расположены в <адрес>, что исторически является менее дорогим с точки зрения цен предложений на рынке; объект-аналог №2 расположен в <адрес>), что требует корректировки.
Ввиду отсутствия справочной информации для учета столь специфического локационного расположения, экспертом осуществлен расчет данной корректировки с применением метода парных сравнений.
Для целей расчета корректировки экспертом проанализирован рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (как наиболее активный), сравнение удельных показателей по которым дает возможность учесть локацию объекта исследования по отношению к локации объектов-аналогов.
Экспертом применены следующие коэффициенты корректировки на местоположение: к аналогу № 1 – 1,277; аналогу № 2 – 1,06; аналогу № 3 – 1,277.
При расчете корректировки на наличие зонирования Экспертом установлено, что в отношении объекта исследования на дату оценки были установлены существенные с точки зрения использования земельного участка по виду разрешенного использования ограничения, а именно: согласно Приложению к приказу Министерства экологии и природных ресурсов Республики Крым от 28.11.2016 г. № 2462 «Положение о парке-памятнике садово-паркового искусства регионального значения Республики Крым «Ливадийский» в отношении земельного участка с кадастровым № установлены следующие основные виды разрешенного использования земельного участка: охрана природных территорий (9.1); гостиничное обслуживание (4.7).
Регламенты застройки при этом следующие:
1) При определении мест размещения зданий, строений, сооружений, строительство и реконструкция которых разрешается настоящим положением, соблюдаются минимальные отступы не менее одного метра от границ земельного участка, на котором расположен Парк, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений и сооружений.
2) На территории Парка могут располагаться здания, строения, сооружения не более 1 этажа.
3) Максимальный процент застройки на земельном участке, расположенном в границах Парка, может достигать не более 40%.
Эксперт указывает, что с учетом требований статьи 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образований в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя», действия установленных ограничений имеет юридическую силу, в том числе с учетом ранее принятых на территории Республики Крым (до даты оценки) нормативно-правовых документов, на основании которых и сформирован Приказ Министерства экологии и природных ресурсов Республики Крым от 28.11.2016 № 2462, а именно: Федеральный закон от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статьями 3, 5, 20, 21 Закона Республики Крым от 10 ноября 2014 года № 5-ЗРК/2014 «Об особо охраняемых природных территориях Республики Крым», распоряжением Совета министров Республики Крым от 5 февраля 2015 года № 69-р «Об утверждении Перечня особо охраняемых природных территорий регионального значения Республики Крым», распоряжением Совета министров Республики Крым от 2 июня 2015 года № 477-р «Об определении исполнительного органа государственной власти Республики Крым в области организации, охраны и использования особо охраняемых природных территорий регионального значения».
Дополнительно сведения относительно ограничений предусмотрены п. 1.4 Договора аренды земельного участка от 29 августа 2016 года.
С учетом вышеизложенного, согласно заключению эксперта № 31/03/2022 установленные ограничения являются ценообразующим фактором и должны быть учтены в расчетах.
Эксперт указывает, что установить соотношение и зависимость рыночной стоимости земельных участков с ограничениями в застройке и без ограничений в застройке возможно на основании именно рыночных данных, поскольку даже существенные ограничения в застройке с учетом именно локации и близостью к объектам, повышающим стоимость земельных участков как в данном исследовании – непосредственная близость (объект исследования является смежным) к знаменитому Ливадийскому дворцу в пгт. Ливадия и парку-памятнику этого дворца. Учесть данные ограничения на основании рыночной информации по сопоставлению стоимости земельных участков без ограничений и с ограничениями для целей формирования корректировки не представляется возможным ввиду отсутствия данных о предложениях к продаже (непосредственно вблизи Ливадийского дворца).
При этом на территории городского округа Ялты имеется сопоставимый памятник культурного наследия, охраняемый законом Республики Крым - Зона охраняемого ландшафта (I-й участок) объекта культурного наследия федерального значения «Комплекс сооружений Воронцовского дворца» (ЗОУИТ 90:25-6.739). Исходя из описания охранных мероприятий, представленных на сайте Публичной кадастровой карты, ограничения, установленные этой зоной, являются сопоставимыми с ограничениями, установленными относительно использования объекта исследования.
Для целей расчета размера корректировки на наличие зонирования использована рыночная информация о продаже земельного участка сопоставимого вида разрешённого использования с ограничениями и без таковых.
Объекты сопоставимы по таким зонам, как ЗОУИТ90:25-6.55; ЗОУИТ90:25-6.352, между собой и одновременно с объектом исследования.
Согласно заключению эксперта № 31/03/2022 с учетом методологических требований относительно расчета корректировки с применением метода парных продаж, следует принимать в расчет только объекты, отличающиеся на один искомый фактор ценообразования. Так, объекты отличатся дополнительно между собой на фактор масштаба и расстоянием до берега моря, что требует предварительной корректировки.
Экспертом применен коэффициент корректировки на наличие зонирования к объектам-аналогам № 1, 2 и 3 – 0,641.
Согласно экспертному заключению № 31/03/2022 по остальным элементам сравнения корректировка не осуществлялась, поскольку объект экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы и коррекция не требуется.
В частности, не применялась корректировка на местоположение относительно морского побережья. Так, специфической особенности рынка, к которому относится объект исследования, является ценовая зависимость исходя из расположения земельного участка относительно берега Черного моря. Экспертом проанализированы справочные данные относительно формирования данной корректировки и установлено их отсутствие с актуальностью до даты оценки. При этом для целей расчета уровня корректировки использованы исследования земельных участков в г. Сочи при подготовке методических рекомендаций НСОД при оценке земельных участков для целей изъятия в связи со строительство Олимпийских объектов.
Объект исследования и объекты-аналоги №1 и 3 расположены на сопоставимом расстоянии от берега моря по данным Публичной кадастровой карты (при этом дополнительно подтверждается установленными зонами охраны береговой линии Черного моря, которая составляет 500 м от берега), при этом аналог №2 расположен в 600 м от моря, что соответствует одному интервалу ценового зонирования согласно методики НСОД, потому не требует корректировки.
При расчете итоговой стоимости объекта оценки применен метод средневзвешенной величины исходя из удельного веса аналогов по итогам внесенных корректировок.
Итоговая стоимость единицы сравнения для каждой группы участков была определена с учетом удельного веса каждого из объектов-аналогов, определенного экспертом, принимая во внимание объективность и объем информации по объектам-аналогам.
Для присвоения каждому объекту-аналогу весового коэффициента Оценщик пользовался формулой, устанавливающей обратную зависимость размера весового коэффициента от совокупной корректировки по абсолютной величине введенных поправок по рассматриваемому объекту-аналогу.
Для выведения данной формулы Экспертом были определены следующие параметры: показатель совокупной корректировки (путем суммирования абсолютных значений внесенных корректировок); коэффициент соответствия объекту оценки (обратно пропорционален показателю совокупной корректировки); показатель стоимости с учетом коэффициента соответствия; средневзвешенная величина стоимости.
Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводилась меньшая величина поправок по абсолютной величине.
Согласно экспертному заключению № 31/03/2022 при расчете итоговой стоимости объекта оценки применен метод средневзвешенной величины исходя из удельного веса аналогов по итогам внесенных корректировок. Далее итоговая стоимость рассчитывается как сумма произведений скорректированной стоимости 1 кв.м. объекта-аналога и его удельного веса.
Итоговое расчетное значение в расчете на 1 кв.м. составляет 5,5 тыс. руб., при этом среднее значение по скорректированной стоимости до корректировки на влияние ЗОУИТ составило 8,5 тыс.руб./кв.м. что соответствует рыночному диапазону значений (на 7 % выше среднего уровня по предложениям о продаже).
В судебном заседании Верховного Суда Республики Крым 20.05.2022 г. эксперт ФИО5 дала исчерпывающие пояснения по проведенной ею повторной судебной оценочной экспертизе. Пояснила суду, что согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в расчет кадастровой стоимость должны быть учтены все охранные зоны, в том числе зоны культурного наследия. Зона с особыми условиями использования влияет на рыночную стоимость. На дату оценки установлено, что данная зона влияла на застройку, так как объект исследования расположен в зоне садово-паркового искусства «Ливадийский», соответственно в отношении него установлены ограничения в застройке. Несмотря на то, что вид разрешенного использования земельного участка - гостиничное обслуживание, фактически застройка разрешена не более 1 этажа. В случае сравнения объекта исследования с земельными участками с видом разрешенного использования - гостиничное обслуживание, не находящихся в зоне садово-паркового искусства, инвестиционная привлекательность объекта исследования была бы больше. Сложность расчета возникла в том, что нужно учитывать как влияет уровень ограниченности застройки на рыночную стоимость. Коэффициенты корректировки на торг, качество прав, коммуникации и площадь - стандартные. При применении коэффициента, который будет учитывать ограничение застройки, был применен метод парных продаж. С объектом исследования сравнивали два объекта-аналога с аналогичными ограничениями и без таких ограничений. У Администрации города Ялты были запрошены градостроительные нормы в отношении различных видов объектов. Но при исследовании было выявлено, что сам парк «Ливадийский» создает также дополнительную привлекательность.
У участников процесса вопросов к эксперту не возникло. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.
Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что именно заключение эксперта ФИО5 № 31/03/2022 от 31 марта 2022 года, является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № 31/03/2022 от 31 марта 2022 года, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Экспертное заключение № 31/03/2022 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит подписку эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Каких-либо противоречий в выводах эксперта судом не выявлено, оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы судом не установлено.
Судом также принято во внимание, что участниками процесса не было заявлено о каких-либо недостатках Экспертного заключения № 31/03/2022, замечаний не выявлено.
Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта № 31/03/2022 от 31 марта 2022 года суду не предоставлено, и предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.
Принимая про внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы № 31/03/2022 от 31 марта 2022 года является объективным и достоверным доказательством по делу.
Оценив предоставленный истцом отчет об оценке по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу, что результаты оценки не могут быть признаны достоверными, поскольку оценщиком допущены нарушения требований пункта 8 ФСО № 1 и п. 11 (б, в) ФСО № 7, что привело к искажению итоговой величины рыночной стоимости.
Выводы судебной экспертизы, проведеннойэкспертом Общества с ограниченной ответственностью «Фикон» ФИО8 № 11/2021-148 от 06.11.2021 года, в части установления рыночной стоимости испрашиваемого объекта недвижимости, не приняты судом во внимание, так как, с учетом возражений Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, вызвали у суда сомнения в обоснованности, и были опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы № 31/03/2022 от 31.03.2022 года.
Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что иных доказательств, которые опровергли бы определенную в результате судебной экспертизы рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 сентября 2016 года в размере 35469 000 рублей 00 копеек.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счёт лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).
Материалами дела подтверждается и не оспаривается истцом, что платежным поручением № 31 от 10.11.2021 года истцом произведена оплата Обществу с ограниченной ответственностью «Фикон» стоимости проведения судебной оценочной экспертизы по счету № 006 от 08.11.2021 г. - на сумму 125000,00 руб., а платежным поручением № 8 от 01.04.2022 года истцом произведена оплата Обществу с ограниченной ответственностью «Институт оценки» стоимости проведения судебной оценочной экспертизы по счету № 228 от 22.03.2022 г. - на сумму 120000,00 руб. (т. 2 л.д.79, т. 4 л.д.41).
Судом учтено, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судом, ниже кадастровой стоимости менее, чем в два раза, и подобная разница, в данном случае, не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, признаётся судом приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки. Принимая во внимание необходимость учета конкретной выгоды для административного истца, как плательщика арендной платы, исчисляемой от кадастровой стоимости земельного участка, к которой приводит удовлетворение его требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, суд считает возможным отнести судебные расходы по данному административному делу на административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Техностарт» - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>А, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 сентября 2016 года в размере 35469 000 (тридцать пять миллионов четыреста шестьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.
Судебные расходы по данному административному делу отнести на административного истца - Общество с ограниченной ответственностью «Техностарт».
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Верховного Суда
Республики Крым Е.И. Холодная
Решение изготовлено в окончательной форме 31 мая 2022 года.