Гражданский кодекс часть 1

при участии Трещевой Е.Р., представителя Совета Министров Республики Крым Вакуленко Я.А., представителя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым Полещук Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление Трещевой Елены Ростиславовны к Совету Министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, выслушав пояснения представителей участников процесса, явившихся в судебное заседание,

У С Т А Н О В И Л

Трещева Елена Ростиславовна (далее истец) обратилась в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением, в котором просит установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 18255 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на дату оценки – 28.09.2020 года, рыночную стоимость в размере 4545500 ( четырех миллионов пятьсот сорока пяти тысяч пятисот) рублей.

Определением от 26.11.2020 года административное исковое заявление принято к производству Верховного Суда Республики Крым.

Определением от 09.12.2020 года по результатам рассмотрения ходатайства истца назначена судебно-оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено до получения заключения эксперта.

После возврата материалов дела с заключением эксперта определение от 19.01.2021 года производство по делу было возобновлено.

Руководствуясь ст.46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), истец в судебном заседании 03.02.2021года, предоставил заявление об уточнении исковых требований, просил установить в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 18255 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на дату оценки – 28.09.2020 года, рыночную стоимость в размере 1752000 (одного миллиона семьсот пятидесяти двух тысяч ) рублей.

В судебном заседании 03.02.2021 года представитель Совета Министров Республики Крым предоставил письменные возражения на административное исковое заявление, в которых указал, что кадастровая стоимость принадлежащего истцу земельном участку установлена в размере его рыночной стоимости, вследствие чего отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее Комитет) пояснил, что в экспертном заключении имеет ряд неточностей, поэтому оно не может быть принято в качестве надлежащего доказательства заявленных требований.

В рассмотрении дела был объявлен перерыв до 10.02.2021 года

В судебном заседании 10.02.2021 года истец настаивал на удовлетворении административного искового заявления ( с учетом ходатайства), предоставил дополнительное их обоснование, указав при этом, что изменение кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка произошло после установления его целевого назначения (земли промышленности) согласно градостроительной документации, утвержденной органами местного самоуправления пгт.Гвардейское, путем применения удельных показателей кадастровой стоимости без проведения необходимого анализа рынка. Эксперт при проведении во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 09.12.2020 года судебной оценочной экспертизы определил рыночную стоимость объекта недвижимости с соблюдением положений ФСО №4 и ФСО№7, произведя исследование сегментов рынка, к которым фактически относится земельный участок, в условиях осуществления необходимых корректировок исходя из его месторасположения и доходности.

Представители Комитета и Совета министров Республики Крым возражали против удовлетворения заявленных требований ( с учетом ходатайства), первым представлены письменные возражения, в которых указано на то, что кадастровая стоимость принадлежащего истцу земельного определена исходя из принципа его наиболее эффективного использования, а эксперт при проведении во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 09.12.2020 года судебной оценочной экспертизы определил рыночную стоимость этого объекта недвижимости, неверно применив корректировки, что повлияло на конечный результат.

Исследовав материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, экспертное заключение, письменные пояснения участников процесса, выслушав пояснения их представителей, Верховный Суд Республики Крым пришел к следующим выводам.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (п.5 ст.65 ЗК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (ч.3 ст.66 ЗК РФ).

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

На основании п.1 ст. 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

В силу п. 1 ст.391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон №135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Ст. 24.12 Закона №135-ФЗ предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Закон № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 3 Закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ч. 1 ст. 245 КАС РФ закреплено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Материалы дела свидетельствуют о том, что на основании договора купли-продажи земельного участка от 10.08.2020 года истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 90:12:010801:1056 общей площадью 18255 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> ( далее Земельный участок).

В силу изложенного становится очевидным, что у истца имеется правовая заинтересованность в установлении кадастровой стоимости Земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.

Распоряжением Совета министров Республики Крым от 21.11.2019 года №1492-р «О внесении изменений в распоряжение Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года N 1498-р и применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участок, расположенных на территории Республики Крым по состоянию на 01.09.2016 года, в том числе результаты определения государственной кадастровой оценки Земельного участка, приобретенного истцом.

Сведения о кадастровой стоимости Земельного участка, утвержденной распоряжением Совета министров Республики Крым от 29.11.2016 года №1498-р, внесены Единый государственный реестр недвижимости и согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 17.08.2020года его кадастровая стоимость составляла 178533,90 рублей, категория земель : Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования : сельскохозяйственное использование.

В дальнейшем в соответствии со ст. 24.19 Закона№135-ФЗ на основании применения удельных показателей кадастровой стоимости Государственным комитетом в связи с изменениями качественных характеристик объекта недвижимости (Земельного участка), а именно изменения категории земель : Земли населенных пунктов были внесены сведения новые сведения о его кадастровой стоимости, которая согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 28.09.2020 года составила 15305539,65 рублей, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : склады.

Согласно отчету об оценке № 01/10/2020, составленному 16.11.2020 года оценщиком Усачевым О.А. ООО «Альтернатива-Эксперт», рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 28.09.2020 года составляла 4545500 (четыре миллиона пятьсот сорок пять тысяч пятьсот ) рублей.

В ходе судебного заседания, состоявшегося 09.12.2020 года, истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью разрешения вопроса соответствия отчета № 01/10/2020, составленному 16.11.2020года оценщиком Усачевым О.А. ООО «Альтернатива-Эксперт», требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г.№ 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Верховный Суд Республики Крым, принимая во внимание не согласие представителей Совета Министров Республики Крым и Комитета с размером рыночной стоимости Земельного участка, определенной в предоставленном истцом отчете № 01/10/2020, составленном 16.11.2020года оценщиком Усачевым О.А. ООО«Альтернатива-Эксперт», определением от 09.12. 2020 года назначил по делу судебно-оценочную экспертизу, производство которой поручил экспертам Автономной некоммерческой организации «Крымский республиканский центр судебной экспертизы», поставив на их разрешения вопрос соответствия отчета №01/10/2020, составленного 16.11.2020года оценщиком Усачевым О.А. ООО «Альтернатива-Эксперт», требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также вопрос установления величины рыночной стоимости этого Земельного участка по состоянию на 28.09.2020 года.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта судебной оценочной экспертизы №4756 от 14.01.2021, проведенной во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 09.12.2020 года, отчет №01/10/2020, составленный 16.11.2020года оценщиком Усачевым О.А. ООО«Альтернатива-Эксперт», соответствует по форме и содержанию законодательству Российской Федерации, описание объекта выполнены в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, регулирующего оценочную деятельность, обоснование выбора примененного подхода и метода и отказ от других подходов и методов выполнен корректно и в объеме, достаточном для понимания, метод сравнения продаж реализован корректно, факторы влияющие на стоимость объекта исследования определены верно, однако, оценщиком проигнорирован факт расположения части аналогов у автодорог регионального значения, а также близость аналогов к железнодорожной ветке, а также дважды учтен фактор использования земельного участка( в стоимости аналогов, которые предлагаются по цене выше нежели подобные участки без перспективы изменения), в результате чего получен результат выше уровня цен предложения участков, расположенных рядом с объектом оценки, результат определен не корректно и не может быть использован для целей оспаривания, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28.09.2020года составляет 1752000 ( один миллион семьсот пятьдесят две тысячи) рублей.

Руководствуясь ст.46 КАС РФ, истец уточнил исковые требования, просил установить в отношении Земельного участка по состоянию на дату оценки – 28.09.2020 года, рыночную стоимость в размере 1752000 (одного миллиона семьсот пятидесяти двух тысяч ) рублей.

Представители Комитета и Совета Министров Республики Крым предоставили пояснения, в которых указали на наличие, по их мнению, сомнений в правильности определения в заключении эксперта судебной оценочной экспертизы №3554 от 27.10.2020года, проведенной во исполнение определения от 09.09.2020 года, размера рыночной стоимости Земельного участка.

Верховный Суд Республики Крым, изучив содержание заключения эксперта судебной оценочной экспертизы №4756 от 14.01.2021 года, проведенной во исполнение определения от 09.12.2020 года, пояснения Комитета и Совета Министров Республики Крым, приходит к выводу, что указанное заключение в полной мере соответствует требования Закона №135-ФЗ, Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, оно содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости Земельного участка. Приведенные в этом заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости Земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, который изложен в заключении судебной оценочной экспертизы №4756 от 14.01.2021 года. Рыночная стоимость Земельного участка определена с использованием сравнительного подхода при отборе объектов-аналогов, имеющих характеристики максимально приближенные к характеристикам Земельного участка. Сведения обо всех объектах проанализированы с учетом совокупности всех ценообразующих факторов с применением правильно определенных корректирующих коэффициентов. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом.

Рыночная стоимость земельного участка определена исходя из его наиболее вероятного его использования, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, с учетом его целевого назначения и разрешенного использования, преобладающих способов землепользования в ближайшей окрестности, перспективы развития региона, в котором расположен Земельный участок.

Эксперт при определении рыночной стоимости земельного участка исследовал рынок в сегментах, к которым относятся фактическое использование Земельного участка, приняв во внимание другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, осуществив анализ наиболее эффективного использования этого объекта недвижимости, которое максимально повышает его продуктивность и которое физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано.

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о занижении экспертом рыночной стоимости Земельного участка.

Советом Министров Республики Крым и Комитетом не представлены доказательства наличия объективно подтвержденных сомнений в достоверности выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы №4756 от 14.01.2021 года, а также доказательства занижения рыночной стоимости Земельного участка.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, проводившего исследование материалов дела в их совокупности, не опровергнуты какими-либо доказательствами.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимости Земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере 1752000 (одного миллиона семьсот пятидесяти двух тысяч ) рублей.

Согласно ст.24.18 Закона №135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Материалы дела свидетельствуют о том, что истец 24.11.2020 года обратился непосредственно в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости Земельного участка путем установления его рыночной стоимости, в связи с чем датой подачи заявления является дата обращения в Верховный Суд Республики Крым.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 20, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л

административное исковое заявление Трещевой Елены Ростиславовны к Совету Министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 18255 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 28.09.2020 года в размере 1752000 ( один миллион семьсот пятьдесят две тысячи ) рублей.

Датой подачи заявления считать 24.11. 2020 года.

Решение суда, является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости, о кадастровой стоимости земельного участка.

Решение суда может быть обжаловано и опротестовано в третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 11 февраля 2021 года.

Судья подпись С.В. Яковлев

<данные изъяты>